Contratto di Locazione 3+2 – Fac Simile e Guida

I tipi contratto di locazione disponibili in Italia sono diversi. Quelli che hanno una finalità abitativa sono essenzialmente di due tipologie, a cui si affiancano altre forme minori, più tarate per esigenze specifiche. Il contratto 3+2 è anche detto di locazione a canone concordato. La sua durata è prevista in 3 anni ed è rinnovabile per altri 2 anni. A differenza del contratto 4+4, questo è caratterizzato principalmente dal fatto che il canone non è negoziato del tutto liberamente tra le parti, ma risulta limitato dagli accordi territoriali, stipulati dalle associazioni in rappresentanza dei proprietari di case e quelle degli inquilini.

In sostanza, tali accordi fissato un limite massimo al canone di locazione mensile per metro quadrato, a seconda del tipo di immobile e della zona in cui esso è ubicato. Infatti, in genere questi accordi sono suddivisi per zone, all’interno di un Comune, in modo da contrattare canoni quanto più aderenti alla situazione effettiva del mercato, prevedendo chiaramente limiti più bassi.

In media, si calcola che nei comuni dove sono maggiormente diffusi questi contratti, il canone risulta di un quarto più basso di quello di mercato che si avrebbe su abitazioni simili. Una percentuale considerevole, ma non eclatante, proprio perché l’obiettivo degli accordi è di rendere disponibili a prezzi maggiormente accessibili le abitazioni agli inquilini in città ad alta intensità abitativa, ma se essi disponessero canoni molto bassi, nessun proprietario avrebbe convenienza ad affittare un immobile con questa tipologia contrattuale. Questi contratti sono obbligatoriamente previsti (fermo restando che le parti possano adottarli o meno) nelle 10 città capoluogo più popolose d’Italia, al fine di far fronte all’elevata domanda di abitazioni e all’emergenza case che spesso vi ha luogo.

In realtà, il canone è solo una delle condizioni contrattuali stipulate dagli accordi territoriali tra le associazioni di categoria, ma non l’unica. Più complessivamente, sono negoziate tutte quelle condizioni, tali da rendere questo contratto più favorevole alle esigenze degli inquilini, fatti salvi anche gli interessi dei proprietari, come ad esempio quelle riguardanti le modalità della disdetta, nonché i tempi, etc.

Il deposito cauzionale per i contratti a canone concordato non può essere superiore alle 3 mensilità e produce interessi legale, che il proprietario dovrà corrispondere all’inquilino alla fine di ciascuna annualità o al termine del contratto.

Il canone può essere rivalutato annualmente del 75% dell’indice Istat relativo all’aumento del costo della vita, ma solo se tale clausola è specificata nel contratto, altrimenti non è possibile. Poniamo, ad esempio, che abbiamo stipulato un contratto a canone concordato nel mese di ottobre dell’anno X e che, di conseguenza, nell’ottobre dell’anno X+1 vogliamo rivalutare la mensilità. Se nel contratto abbiamo inserito tale facoltà, procediamo come segue: vedere sul sito dell’Istat quale fosse l’indice dei prezzi nel mese di stipula del contratto. Verificare, poi, il livello del mese dell’anno successivo, a partire dal quale intendiamo avvalerci della rivalutazione e a quel punto facciamo la differenza. Tra i due valori. Se positiva, essa va tenuta in considerazione per il 75% e quella sarà la percentuale di rivalutazione del canone mensile.

Vi proponiamo un esempio, ipotizziamo che l’indice dei prezzi fosse 105 nel mese in cui abbiamo stipulato il contratto, risultando 107 nello stesso mese dell’anno successivo. La rivalutazione del canone mensile sarà del (107-105) x 0,75 = 1,50%. Se il canone era stato fissato mensilmente a 250 euro, potremmo rivalutarlo dell’1,50% su 250 = 3,75 euro. Il canone aggiornato sarà, quindi, di 253,75 euro.

Salvo diversa disposizione tra le parti, la sublocazione è vietata. Il rinnovo s’intende effettuato tacitamente alla fine del contratto, in assenza di una disdetta validamente comunicata alla controparte. Essa deve pervenire al domicilio di quest’ultima con l’invio di una lettera raccomandata entro i 6 mesi dalla data di scadenza.

Lo stesso accade nel caso di richiesta di rinnovo con nuove condizioni contrattuali. In queste situazioni, non solo la richiesta deve essere inviata alla controparte entro 6 mesi dalla cessazione del contratto, ma la controparte deve a sua volta rispondere nei successivi 60 giorni, altrimenti il contratto s’intende cessato alla scadenza.

Quando ricorrano gravi motivi è concesso il diritto all’inquilino di disdire anticipatamente il contratto con un preavviso di 6 mesi. Tale facoltà non è, invece, concessa al locatore, che deve rispettare i termini contrattuali.

Alla fine dei 5 anni (3+2), si ha facoltà di rinnovare tacitamente il contratto per altri 2 anni, salvo sempre la disdetta entro i 6 mesi dalla scadenza.

La registrazione del contratto deve avvenire entro i 30 giorni dalla stipula o dal pagamento del primo canone mensile, se antecedente. L’imposta di registro va suddivisa equamente tra le parti, mentre l’imposta di bollo è interamente a carico dell’inquilino. Gli oneri accessori sono interamente a carico del proprietario, così come le spese straordinarie.

Al fine di incentivare il ricorso a questa tipologia contrattuale, sono previste sostanziose agevolazioni fiscali per i proprietari, i quali potranno avvalersi con la cedolare secca dell’aliquota ridotta al 10%, invece che del 21%, applicata ai canoni riscossi nell’anno di imposta.

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