Disdetta Contratto di Locazione Commerciale – Modello e Guida

In questa pagina mettiamo a disposizione un modello di disdetta contratto di locazione commerciale e spieghiamo come utilizzarlo.

Il contratto di locazione commerciale ha come oggetto l’affitto di un immobile a scopi diversi da quelli abitativi, cioè per l’esercizio di un’attività commerciale, artigianale, industriale, alberghiera o professionale.

La legge pone un limite minimo di 6 anni alla durata del contratto e fino a un massimo di 30 anni. Nel caso in cui l’immobile sia finalizzato all’esercizio di un’attività alberghiera, la durata minima è fissata in 9 anni.

Le normative prevedono molteplici tutele in favore del conduttore, data la peculiare finalità del contratto, il quale dovrà anche assicurare una certa stabilità all’attività intrapresa nell’immobile locato.

Negli ultimi tempi, a causa della pesante crisi economica che ha colpito, in particolare, il nostro paese, gli esercizi commerciali, artigianali e le imprese sono certamente tra le attività più colpite, come dimostrano i tristi dati di Unioncamere sulla chisura di migliaia di aziende. E’ chiaro che si sono moltiplicati i casi, in cui il conduttore si sia trovato costretto a non rinnovare il contratto di locazione alla scadenza o a chiederne la disdetta, non potendo proseguire nell’esercizio dell’attività.

Bisogna sapere, però, che vi sono obblighi da seguire. Il contratto, dicevamo, ha una durata minima di 6 anni (9 anni per le attività alberghiere), rinnovabile per altri 6 anni (9 anni per le attività alberghiere). Qualora il conduttore decidesse di non volere rinnovare il contratto alla scadenza, dovrà inviare al locatore (il proprietario dell’immobile) una comunicazione scritta di disdetta entro 12 mesi dalla data del termine del contratto medesimo (18 mesi prima per i casi di attività alberghiera), attraverso la spedizione al domicilio del secondo di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Lo stesso dovrebbe fare, peraltro, il locatore, qualora decidesse di non rinnovare il contratto alla scadenza.

Vediamo cosa succede se il conduttore dell’immobile volesse recedere dal contratto prima della scadenza. Sarebbe possibile, ma dovrà inviare in ogni caso al locatore una lettera di disdetta, attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno, entro i 6 mesi dalla data in cui consegnerò l’immobile, sempre che sussistano, stando alla normativa vigente, gravi motivi.

Questi ultimi sono considerati tali se sono oggettivi, estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e se sono sopravvenuti successivamente alla stipula del contratto.

Facciamo un esempio: un commerciante decide di disdire il contratto di locazione e di riconsegnare l’immobile non prima dei 6 mesi dall’invio della comunicazione al locatore, perché il Comune non ha portato avanti un piano di sviluppo urbanistico che aveva promesso o lo ha modificato, nei fatti rendendo la zona in cui è ubicato l’immobile non più commercialmente valida e appetibile come si era ipotizzato all’atto di stipula del contratto.

La giurisprudenza è concorde nel ritenere, quindi, che le motivazioni addotte per la disdetta anticipata debbano essere collegate a fattori oggettivi e non soggettivi. Dunque, non sarebbe rilevante motivare con il fatto che si è deciso di trasferirsi altrove con la propria famiglia o con la volontà di cambiare attività.

Nella richiesta di recesso dal contratto, il conduttore dovrà specificare i seguenti dati: i suoi estremi anagrafici, la richiesta del recesso dal contratto di locazione, la specifica enunciazione dei gravi motivi per i quali si chiede la disdetta anticipata, i tempi di rilascio dell’immobile.

Dopo l’invio della disdetta, anche se accettata, il conduttore ha il dovere di continuare a pagare i canoni di locazione fino alla data effettiva di consegna dell’immobile. Non potrà nel frattempo pretendere di farsi detrarre dai pagamenti i versamenti effettuati a inizio contratto a titolo di cauzione, perché questi ultimi vanno tenuti dal locatore fino alla consegna dell’immobile e restituiti al locatore solo dopo avere verificato l’assenza di danni riconducibili a questo.

Inoltre, sarà onere del conduttore sostenere le spese fiscali per l’Agenzia delle Entrate, così come anche la presentazione della ricevuta.

Download Attachments