Preliminare di Locazione – Guida e Fac Simile

Il preliminare di locazione può essere richiesto dal proprietario dell’immobile o dal potenziale conduttore per scoraggiare l’altra parte dal non adempiere agli impegni assunti. Risulta essere inclusa in esso la fissazione dei termini del contratto che sarà successivamente siglato, come il canone di locazione e la durata.

Analogamente ad altri preliminari, anche quello per la locazione prevede la corresponsione di due tipi di caparra, versata dal promettente o dal promissorio, di cui il danneggiato può godere nel caso che l’altra parte non voglia concludere l’accordo. Parliamo della caparra confirmatoria e di quella penitenziale. La prima è prevista dall’art.1385 del Codice Civile e consente alla parte che l’ha ricevuta di trattenerla nel caso in cui l’altra parte non voglia concludere il contratto, fermo restando che la parte non inadempiente può restituire la somma, chiedendo che l’altra rispetti il preliminare di locazione, adendo le vie giudiziarie.

Diversa è la caparra penitenziale, prevista dall’art.1386 c.c., in qualità di penale garantita nel caso in cui sia consentita la rinuncia alla risoluzione del contratto. La somma viene restituita alla firma del contratto.

In buona sostanza, il preliminare di locazione viene stipulato tra le parti quando manca un certo tempo alla firma del contratto vero e proprio, per cui almeno una delle due potrebbe sentire l’esigenza di tutelarsi contro il rischio di inadempienza. Si pensi al caso di un proprietario di un immobile, che dovendo trasferirsi dopo sei mesi, decide di mettere in locazione l’abitazione in cui risiede al momento, ma chiarendo al potenziale inquilino che essa sarà disponibile solo a distanza di un semestre, appunto. Se i due si accordassero solo verbalmente, ci sarebbe il rischio che il proprietario trovi un altro inquilino disposto a versargli un canone di locazione più alto o che il potenziale inquilino trovi un’altra abitazione a costi più bassu. Per questo, le parti, su sollecitazione anche solo di una di esse, possono convenire di fissare da subito le condizioni contrattuali, ma di stipulare il contratto quando sarà il momento. Per questo motivo il preliminare di locazione diviene molto importante in realtà urbane ad alta densità abitativa, dove gli immobili sono solitamente scarsi rispetto alla domanda e le compravendite, così come le locazioni avvengono in tempi piuttosto rapidi.

Il termine entro il quale il contratto deve essere firmato non rientra tra gli elementi obbligatori del preliminare di locazione. Esso può essere liberamente fissato tra le parti o demandato a un giudice. I vantaggi di una simile pattuizione sono chiari per entrambe le parti. Il proprietario dell’immobile non rischia di vincolarsi a una trattativa, che dopo tempo potrebbe rivelarsi infruttuosa, rinunciando ad altre offerte e magari migliori. Inoltre, lo stesso inquilino evita di restare senza un’abitazione in cui abitare, nel caso in cui il proprietario dell’immobile ci ripensasse, mentre magari ha rinunciato a cercare altre abitazioni, anche potenzialmente dal canone mensile più conveniente. Per il momento abbiamo ipotizzato che il preliminare di locazioni riguardi solo immobili a scopo abitativo, ma il medesimo ragionamento si applica agli immobili commerciali.

 

L’art.1351 c.c. recita che il preliminare è nullo, se non stipulato nella stessa forma del contratto definitivo. Visto che il contratto di locazione deve essere stipulato in forma scritta e registrato presso l’Agenzia delle Entrate, le stesse caratteristiche deve avere anche il preliminare di locazione, che non può aversi verbalmente. Anche questo contratto deve essere registrato, come conferma anche la previsione contenuta nel D.P.R. n.131 del 1986, che garantisce uno sconto alle parti che stipulano un preliminare di locazione, rispetto all’imposta di registro che dovrebbe altrimenti essere versata.

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