In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile contratto di locazione con fideiussione personale Word e PDF.

Locazione con Fideiussione Personale

Un contratto di locazione con fideiussione personale è un normale contratto d’affitto al quale si affianca una garanzia “di persona” prestata da un terzo (il fideiussore) che si obbliga nei confronti del locatore a pagare canoni, oneri e, se pattuito, ogni altra obbligazione del conduttore in caso di inadempimento. In termini di codice civile, la fideiussione è il contratto con cui “colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui” (art. 1936 c.c.) ed è, salvo patto contrario, solidale con il debitore principale (art. 1944 c.c.). Questo significa che, se non si prevede espressamente un beneficio di preventiva escussione, il locatore può chiedere direttamente al garante ciò che è dovuto, senza dover prima agire sul conduttore.

Nel testo della fideiussione inserita (o allegata) al contratto è fondamentale delimitare con precisione oggetto, misura, durata e modalità di escussione. L’oggetto individua le prestazioni garantite: di regola canoni, spese accessorie, interessi di mora, spese legali di recupero, danni da mancata riconsegna o ripristino; si può includere ogni obbligazione del conduttore, ma la legge vieta che la fideiussione ecceda il debito o sia prestata a condizioni più onerose: l’eventuale eccedenza si riduce automaticamente ai limiti dell’obbligazione principale (art. 1941 c.c.). Per evitare ambiguità conviene fissare un massimale (“importo massimo garantito”) e chiarire se la garanzia è a prima richiesta o con beneficio di escussione; in mancanza, opera la solidarietà piena dell’art. 1944 c.c. con azione diretta verso il garante.

Sul profilo temporale è decisivo comprendere l’art. 1957 c.c.: per non far decadere la garanzia su obbligazioni a scadenza determinata, il locatore deve “proporre le sue istanze” contro il debitore entro 6 mesi dalla scadenza dell’obbligazione (per i canoni, di regola la singola mensilità) e proseguirle con diligenza; per prassi, nelle fideiussioni locative si inserisce una rinuncia espressa del garante all’art. 1957 c.c. o si pattuisce che la garanzia copra obbligazioni “a rinnovo periodico” per tutta la durata del contratto e sue proroghe, così da ridurre il rischio di decadenza. La giurisprudenza più recente ha però precisato che la sola formula “a prima richiesta” non basta automaticamente a trasformare la garanzia in autonoma né a neutralizzare l’art. 1957: occorre verificare la volontà concreta delle parti e la struttura complessiva della clausola; il giudice può qualificare come fideiussione (e quindi soggetta al 1957) una garanzia “a prima richiesta” che non escluda anche le eccezioni del debitore (“senza eccezioni”) o non manifesti un chiaro distacco dal rapporto principale. È quindi opportuno scegliere consapevolmente: fideiussione (accessoria, con eccezioni opponibili e regola del 1957) oppure garanzia autonoma (“a prima richiesta e senza eccezioni”), sapendo che quest’ultima si avvicina a un impegno di pagamento svincolato dall’obbligazione locatizia e tollera solo l’exceptio doli in caso di escussione fraudolenta. Un altro punto chiave sono le eccezioni opponibili: nella fideiussione tipica il garante può opporre al locatore tutte le difese che spettano al conduttore (pagamento, compensazione, prescrizione, risoluzione, ecc.), salvo l’incapacità del debitore (art. 1945 c.c.). Se si desidera una barriera più forte per il locatore, la clausola “senza eccezioni” restringe questo ventaglio (tipico delle garanzie autonome); al contrario, se si vuole una garanzia “più morbida” per il garante (ad esempio un familiare del conduttore), si può pattuire il beneficio di escussione, per cui il locatore deve agire prima contro il conduttore e solo dopo contro il garante, purché il garante indichi beni utilmente aggredibili.

La garanzia va ancorata alla durata del contratto e alle sue proroghe. Le formule più usate sono: garanzia per tutta la “prima scadenza” (4 anni nell’abitativo, 6 nel commerciale) con eventuale rinnovo espresso; garanzia “a copertura di tutta la durata del rapporto, comprese proroghe legali e tolleranze di occupazione sino alla riconsegna”; oppure garanzia “a prima domanda fino al massimale, con efficacia sino al verbale di rilascio”. In difetto di pattuizioni, il garante non ha un recesso legale unilaterale: può limitare per contratto durata e importo o subordinare il rinnovo a nuova valutazione; in mancanza, la garanzia segue il credito fino a quando il rapporto dura e, se il credito viene ceduto (per esempio il canone è ceduto alla banca), la garanzia lo segue (art. 1263 c.c.).

Quando la fideiussione personale è inserita nella locazione, la registrazione del contratto comporta anche la tassazione della garanzia. In regime ordinario (cioè senza cedolare secca), l’imposta di registro per la fideiussione prestata da terzi è proporzionale pari allo 0,50% dell’importo garantito, calcolato normalmente sul canone annuo moltiplicato per le annualità della prima scadenza (con un minimo di 200 €); se il contratto è in cedolare secca, la locazione è esente da registro e bollo, ma la prassi dell’Agenzia delle Entrate continua a richiedere il registro per la garanzia di terzi prestata a corredo della locazione (con la stessa misura proporzionale). In sintesi: la presenza del garante comporta, di regola, un costo aggiuntivo in sede di registrazione, distinto da quello del contratto.

Per un testo efficace, chiarite chi garantisce, che cosa e fino a quanto. È prudente prevedere: a) l’importo massimo garantito (ad es. somma pari a X mensilità di canone + oneri + spese legali); b) la durata con richiamo a proroghe e post–riconsegna (morosità da occupazione sine titulo); c) la solidarietà con il conduttore e, se voluta, la rinuncia al beneficio d’escussione; d) la rinuncia espressa all’art. 1957 c.c. o una disciplina che renda continuativa l’obbligazione (per obblighi periodici), tenendo presente che la giurisprudenza valuta caso per caso l’effettiva volontà derogatoria; e) le modalità di escussione (termine per il pagamento, prova dell’inadempimento: scadenzario, diffida, mancato pagamento entro x giorni); f) la copertura di imposte, spese e interessi; g) l’elezione di domicilio del garante e la PEC per comunicazioni e diffide. Se preferite una protezione massima e rapida, valutate la garanzia autonoma a prima richiesta e senza eccezioni (spesso bancaria/assicurativa): sappiate però che non è una fideiussione in senso tecnico, che ha un costo proprio e che l’ordinamento consente al garante di opporre l’exceptio doli in caso di escussione abusiva o fraudolenta. Attenzione alle clausole ambigue: scrivere “a prima richiesta” e, nello stesso tempo, richiamare le eccezioni del debitore o l’accessorietà al rapporto può generare incertezze sulla qualificazione (fideiussione vs garanzia autonoma) e sui tempi/limiti di escussione. Le corti hanno chiarito che la sola formula “a prima richiesta” non basta sempre a mutare la natura della garanzia: conta il complessivo assetto negoziale. Meglio quindi adottare formule coerenti con il risultato voluto.

Alla cessazione della locazione, la garanzia cessa quando sono integralmente pagati canoni, oneri, conguagli e danni accertati al rilascio; una clausola saggia prevede che il locatore comunichi al garante, entro un termine breve, l’assenza di crediti residui (o, se ci sono, li quantifichi). Se il contratto viene modificato, l’importo garantito potrebbe non coprire più il rischio: servono un addendum alla garanzia o una nuova fideiussione. Se il contratto viene ceduto (es. cessione d’azienda in un commerciale), la garanzia non si trasferisce automaticamente se è personale: occorre la riconferma del garante o una nuova garanzia del cessionario; in difetto, il locatore rischia di restare scoperto.

Modello Contratto di Locazione con Fideiussione Personale Word

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In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile contratto di locazione uso studio professionale Word e PDF.

Locazione Uso Studio Professionale

Una locazione uso studio professionale è, giuridicamente, una locazione ad uso diverso dall’abitativo stipulata per ospitare l’attività di un professionista (avvocato, commercialista, architetto, ecc.) in immobile strumentale (spesso categoria A/10) o comunque destinato a ufficio/studio. Civilmente si applica la legge 392/1978: durata 6 anni con rinnovo di diritto per altri 6 (9+9 solo per attività alberghiere), facoltà per il conduttore di recedere per gravi motivi con preavviso di 6 mesi, e possibilità per il locatore di chiedere l’aggiornamento ISTAT entro i limiti legali (in via ordinaria fino al 75% della variazione FOI; eccezioni al 100% se la durata pattuita supera la minima legale o se il canone annuo supera 150.000 euro). Questi cardini valgono anche per lo studio professionale, che rientra nello schema dell’“uso diverso” della 392/1978.

Un punto chiave per gli studi è l’indennità per perdita dell’avviamento alla fine del rapporto. La legge la riconosce solo quando l’attività svolta comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti o consumatori; per prassi e giurisprudenza, le attività professionali sono escluse (art. 35 l. 392/1978), salvo che l’attività assuma caratteristiche imprenditoriali con effettivo contatto generalizzato con il pubblico. La Cassazione (tra cui la sentenza 8558/2012) ha precisato che il professionista non ha diritto all’indennità a meno che l’organizzazione assuma i connotati di un’impresa distinta dall’attività intellettuale; in mancanza, indennità non dovuta e, correlativamente, prelazione sulla vendita (art. 38) non operante perché collegata alla tutela dell’avviamento maturato in attività con contatto diretto con il pubblico. In sintesi: per il classico studio professionale, niente indennità di avviamento né prelazione commerciale alla vendita, salvo casi peculiari di attività “mista” organizzata in forma d’impresa.

Sul regime fiscale dei canoni, le locazioni di immobili strumentali sono esenti IVA per regola, con facoltà di opzione per l’imponibilità IVA se la si dichiara espressamente in contratto; l’opzione è vincolante per tutta la durata (circolare Agenzia Entrate 22/E/2013). In pratica: senza opzione si emettono ricevute/quietanze e l’imposta di registro è proporzionale; con opzione si emettono fatture IVA (aliquota ordinaria) e l’imposta di registro è fissa. La scelta va scritta chiaramente nelle clausole, perché incide sia sul pro-rata del locatore sia sulla detraibilità IVA del professionista conduttore (se soggetto IVA e con studio inerente). Proprio sul registro conviene essere precisi: le tabelle dell’Agenzia delle Entrate distinguono, per i fabbricati strumentali per natura, tra aliquota 1% se la locazione è effettuata da soggetto passivo IVA (in esenzione) e 2% negli altri casi (es. locatore privato), mentre resta fissa con opzione IVA e fatturazione dei canoni. Questi importi si versano sulla base del canone annuo (con possibilità di pagamento per intera durata o anno per anno) e si accompagnano all’imposta di bollo in regime ordinario. Quanto alla cedolare secca, non è applicabile agli A/10 (uffici/studi) e, comunque, non si applica quando il conduttore utilizza l’immobile nell’esercizio di arti o professioni: la cedolare resta riservata alle locazioni abitative (A/1–A/11 esclusa A/10) con conduttore che usa l’immobile come abitazione. Quindi un contratto per studio professionale non può beneficiare della cedolare secca. Sul piano urbanistico e documentale è essenziale che la destinazione d’uso sia coerente con lo studio professionale (spesso “uso ufficio/direzionale” o A/10) e che l’immobile sia legittimo (titoli edilizi, agibilità) per l’uso pattuito. In molte realtà, l’avvio di studio richiede SCIA o comunicazioni; il contratto dovrebbe chiarire che il locatore garantisce lo stato legittimo e che il conduttore curerà gli adempimenti di attività (igiene e sicurezza, privacy, prevenzione incendi dove occorra). L’APE va sempre messo a disposizione con relativa clausola.

Vediamo ora come si scrive il contratto.
Nel capitolo oggetto/uso indicate con precisione indirizzo, subalterno, categoria, pertinenze (archivi, posti auto) e specificate l’uso “studio professionale/ufficio”, vietando il mutamento di destinazione senza consenso e titolo. La durata standard è 6+6; inserite i preavvisi (12 mesi per evitare il rinnovo, 6 mesi per il recesso del conduttore per gravi motivi). Nel capitolo canone chiarite importo, scadenze, modalità di pagamento e aggiornamento ISTAT entro i limiti di legge (75% salvo eccezioni, durate più lunghe o canone annuo >150.000 euro—dove è ammesso il 100%). Se volete “scalette” (aumenti predeterminati per anno), costruitele ex ante o con addendum chiaro, senza surrogare l’indicizzazione.
Definite spese e oneri: al conduttore le ordinarie (condominiali, utenze, TARI), al locatore le straordinarie su strutture e impianti, salvo danni imputabili al conduttore. Richiedete deposito cauzionale (o fideiussione a prima richiesta) congruo; collegate eventuali penali a inadempimenti specifici e proporzionati (morosità ripetuta, sublocazione non autorizzata, mutamento d’uso). In materia di accessi prevedete preavviso e fasce orarie; in tema assicurativo chiedete al conduttore RC verso terzi adeguata (e RCO se ha dipendenti) e mantenete coperture sul fabbricato. Se trattate dati personali (es. accessi controllati, videosorveglianza), allineatevi al GDPR con clausole essenziali e informative. Nelle locazioni per studio non opera (di regola) l’indennità di avviamento alla cessazione e la prelazione del conduttore in caso di vendita dell’immobile, perché manca il requisito del contatto diretto con il pubblico tipico del commercio al dettaglio; la giurisprudenza lo ribadisce da anni (salvi casi “ibridi” dove l’attività assume forma d’impresa con effettivo contatto generalizzato). In caso di cessione dello studio/attività, resta possibile la cessione del contratto unitamente all’azienda ai sensi dell’art. 36 l. 392/1978 (il locatore può opporsi solo per gravi motivi, da comunicare entro 30 giorni). Alla vendita dell’immobile, il contratto con data certa anteriore rimane opponibile all’acquirente, che subentra come nuovo locatore sino a scadenza.

Decidete in contratto se restare in esenzione IVA o optare per l’IVA (consigliabile quando sia utile preservare la detrazione in capo al locatore e il conduttore sia soggetto IVA con piena inerenza); ricordate che l’opzione è vincolante per l’intera durata. Calibrate l’imposta di registro: 1% quando la locazione di fabbricato strumentale (per natura) è effettuata da soggetto passivo IVA in esenzione; 2% nelle altre ipotesi ordinarie; fissa con IVA in fattura. Registrate entro 30 giorni con modello RLI, gestite puntualmente proroghe, addenda (es. variazione canone, ampliamento spazi) e risoluzioni entro i termini.

Modello Contratto di Locazione Uso Studio Professionale Word

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In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile contratto di locazione transitorio cedolare secca Word e PDF.

Contratto di Locazione Transitorio con Cedolare Secca

Un contratto di locazione transitorio con cedolare secca è un normale contratto abitativo a durata limitata, usato per soddisfare esigenze temporanee del locatore o del conduttore, sul quale il proprietario sceglie di applicare l’imposta sostitutiva al posto di IRPEF, addizionali, bollo e registro. Civilmente vale la disciplina dei contratti transitori prevista dalla legge 431/1998 e dal D.M. 16/01/2017; fiscalmente si applicano le regole della cedolare secca. Funziona bene se sono rispettati tre cardini: la causa transitoria concreta e documentabile, il modello contrattuale corretto (con gli adempimenti di registrazione) e i requisiti soggettivi/oggettivi per la cedolare.

La prima domanda da porsi è se, nel caso concreto, esista davvero un’esigenza non stabile e circoscritta nel tempo. Il transitorio “generale” copre, ad esempio, un trasferimento lavorativo a termine, una ristrutturazione della propria abitazione che impone una sistemazione provvisoria, un incarico di studio o formazione limitato a pochi mesi. La durata ordinaria va da 1 a 18 mesi, senza rinnovo automatico. A differenza del contratto per studenti universitari – che ha un suo regime specifico – il transitorio generale richiede che la ragione della temporaneità sia scritta nel contratto in modo specifico e sia confermata dal conduttore alla consegna tramite dichiarazione separata; laddove gli accordi territoriali lo prevedano, è opportuno (e talora necessario) allegare documenti di supporto. Formule vaghe come “esigenze transitorie del conduttore” espongono al rischio di riqualificazione in un ordinario 4+4, con tutti gli effetti su durata, recesso e aggiornamenti.

La seconda domanda riguarda la cedolare secca. Può optare il locatore persona fisica che non agisce nell’esercizio d’impresa o di lavoro autonomo; l’immobile deve essere abitativo (cat. A, esclusa A/10) e l’uso del conduttore deve essere abitativo. Se il conduttore è un soggetto “impresa o professionista” che prende in locazione la casa per foresteria o per fini aziendali, la cedolare non è ammessa. La cedolare si esercita all’atto della registrazione (o alle annualità successive, o in proroga) con il modello RLI, sostituisce IRPEF/addizionali sul canone e imposta di registro e bollo su stipula, proroghe e risoluzioni, ma non incide su IMU/TASI ove dovute. Comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone (ISTAT e altri) per il periodo in cui è in vigore: occorre quindi inserire nel contratto una clausola che dia atto dell’opzione e della rinuncia agli aumenti e inviare al conduttore una comunicazione scritta. Le aliquote sono differenziate: l’aliquota ordinaria si applica ai contratti liberi; l’aliquota ridotta si applica ai contratti a canone concordato (compresi i transitori concordati dove previsti dagli accordi comunali). Poiché le percentuali sono state oggetto di modifiche nel tempo, è prudente verificare l’aliquota vigente nell’anno di riferimento e, se il contratto è concordato, procurarsi l’attestazione/asseverazione secondo l’accordo territoriale: oltre a sostenere la riduzione d’aliquota, in molti Comuni abilita a riduzioni IMU.

Nel testo contrattuale devono comparire gli elementi tipici dei contratti abitativi e quelli speciali del transitorio. Vanno indicati i dati delle parti, la descrizione dell’immobile e delle pertinenze (che possono essere ricomprese nel regime cedolare se locate congiuntamente o allo stesso conduttore dell’abitazione), il canone e le spese, la durata con indicazione di inizio e fine, la causa transitoria dettagliata (specificando se è del locatore o del conduttore) e la previsione della dichiarazione di conferma del conduttore alla consegna. Occorre dare atto della consegna dell’APE e inserire la clausola di rinuncia agli aggiornamenti legata alla cedolare. Se si utilizza il transitorio concordato, il canone va determinato e attestato secondo l’accordo locale, allegando l’asseverazione e, se richiesto, l’elenco delle caratteristiche che hanno condotto al valore prescelto.

La registrazione va eseguita entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza se anteriore, con RLI telematico o presso l’ufficio; nello stesso termine si esercita l’opzione per la cedolare. Chi omette l’opzione può spesso rimediare con la remissione in bonis presentando un RLI tardivo entro il termine della dichiarazione dei redditi dell’anno e versando la sanzione minima, purché siano rispettati i requisiti sostanziali. Ai fini dei versamenti, la cedolare si paga con F24 in acconto e saldo, secondo regole simili all’IRPEF. Il canone tassabile è quello pattuito (per i concordati, quello determinato in base all’accordo), con la possibilità, nei soli casi previsti, di non tassare i canoni non percepiti se interviene la convalida di sfratto per morosità o il provvedimento giudiziale previsto dalla norma, recuperando quanto eventualmente già versato in dichiarazione.

Quanto alla durata, il transitorio non si “auto-proroga”. Se la ragione temporanea persiste, è possibile stipulare una proroga coerente (o un nuovo contratto), ma occorre documentare la permanenza dell’esigenza; se l’esigenza è cessata o se si superano le logiche finestra e i vincoli dell’accordo territoriale, il rapporto dovrebbe transitare verso lo schema ordinario, 4+4 o 3+2 a canone concordato. È qui che si concentrano molti contenziosi: contratti dichiarati transitori “per comodità” o privi di documentazione vengono frequentemente riqualificati in ordinari, con conseguenze su durata e aggiornamenti.

Sul recesso e sulla riconsegna si applicano le regole generali dell’abitativo. Il conduttore può recedere per gravi motivi con preavviso (di solito tre mesi, salvo termini diversi concordati); il locatore non ha un recesso ad nutum e attende la scadenza, salvo inadempimenti o clausole speciali legittime. Alla fine si fa il verbale di rilascio con letture contatori, stato dei luoghi e saldo delle partite; il deposito cauzionale si restituisce al netto di danni e morosità documentati. La cedolare non cambia questi meccanismi: incide solo su tassazione e imposte indirette.

Occorre poi distinguere il transitorio dalle locazioni brevi. Se la durata non supera 30 giorni complessivi nell’anno tra le stesse parti, non c’è obbligo di registrazione del contratto; ma il regime fiscale, anche in cedolare, segue regole specifiche per le “locazioni brevi” e, in presenza di più unità o intermediazione, può scattare una disciplina diversa. Se il rapporto supera i 30 giorni, si entra nel perimetro del transitorio o degli ordinari con registrazione obbligatoria e, se si vuole, cedolare nei modi visti.

Un transitorio ben confezionato con cedolare secca richiede alcune buone pratiche. La causa va scritta in modo concreto e, quando il Comune lo prevede, documentata; il conduttore deve confermarla all’ingresso. Se si sceglie il canone concordato, va ottenuta l’attestazione e va verificata la possibilità di agevolazioni IMU deliberate dal Comune. L’opzione per la cedolare va esercitata in RLI entro i termini e accompagnata da clausola di rinuncia agli aumenti; vanno pianificati acconti e saldo con F24. Se nel corso del rapporto cambiano le condizioni (una riduzione del canone, una proroga o una revoca dell’opzione), si interviene con un nuovo RLI nei termini previsti. Con il conduttore impresa/professionista o con uso non abitativo dell’immobile, la cedolare non si applica: in questi casi è inutile forzare lo schema transitorio, meglio adottare lo strumento civile e fiscale corretto.

Fac Simile Contratto di Locazione Transitorio con Cedolare Secca Word

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Contratto di Locazione Cedolare Secca

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che può essere applicato ai contratti di locazione abitativa stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa o di lavoro autonomo. In pratica sostituisce IRPEF e addizionali sul canone, oltre a imposta di registro e marca da bollo su stipula, proroghe e risoluzioni. Non cambia, invece, i tributi patrimoniali sull’immobile (per esempio l’IMU, se dovuta). È una scelta che conviene pianificare già quando si scrive il contratto, perché ha effetti civili (rinuncia agli aumenti) e fiscali (versamenti, acconti, codici tributo) che poi scandiscono l’intera vita del rapporto.

Il regime si applica ai contratti ad uso abitativo (4+4 “libero”, 3+2 a canone concordato, transitori, studenti universitari), con immobili censiti nelle categorie A/1–A/11 esclusa A/10 (uffici). È ammessa anche sulle pertinenze (C/2, C/6, C/7) se locate congiuntamente all’abitazione o, separatamente, allo stesso conduttore dell’abitazione. Il locatore deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione; sono quindi esclusi società, enti e imprenditori che concedono in locazione nell’ambito dell’attività. Altro limite importante riguarda l’uso dell’immobile da parte del conduttore: in via generale la cedolare non si applica quando il contratto è stipulato con un conduttore “impresa o professionista” che utilizza l’immobile nell’esercizio dell’attività; il regime è invece normalmente ammissibile quando il conduttore è una persona fisica che lo usa come abitazione.

L’effetto più visibile, sul piano civilistico, è la rinuncia agli aggiornamenti del canone per tutta la durata dell’opzione: niente adeguamento ISTAT, né altre forme di aumento pattizio, comprese le “scalette” legate al tempo. La rinuncia opera dalla data di decorrenza della cedolare e resta valida finché il locatore mantiene il regime; se l’anno successivo il locatore revoca l’opzione, tornerà la possibilità di aggiornare il canone solo dal periodo d’imposta in cui la revoca produce effetti e nei limiti consentiti dal contratto. È buona prassi inserire una clausola ad hoc nel testo del contratto (o comunque informare il conduttore per iscritto) che dia atto della scelta della cedolare e della contestuale rinuncia agli aumenti.

Le aliquote sono differenziate in base al tipo di contratto. È prevista un’aliquota ordinaria (storicamente applicata ai contratti “liberi” 4+4) e un’aliquota ridotta per i contratti a canone concordato (3+2), oltre che, in determinati casi , per i contratti transitori e per studenti stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa. Le percentuali hanno subìto interventi nel tempo; per non incorrere in errori, prima di esercitare l’opzione conviene verificare le aliquote vigenti nell’anno (ordinaria per i contratti liberi; ridotta per concordati e, ricorrendone i presupposti, per studenti/transitori). Il risparmio fiscale complessivo dipende dall’aliquota applicabile, dallo scaglione IRPEF personale che si sostituisce, dall’assenza di addizionali e dal mancato pagamento di registro e bollo.

Per scegliere si hanno più momenti utili. La via naturale è esercitare l’opzione al momento della registrazione del contratto, entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza, utilizzando il modello RLI (via Entratel/Fisconline o presso l’Agenzia). In alternativa si può optare alle annualità successive (entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente) oppure in sede di proroga. È possibile anche la revoca per gli anni successivi, sempre tramite RLI; la revoca riporta il contratto al regime IRPEF ordinario e ripristina imposta di registro e bollo dagli adempimenti successivi. Se ci si è dimenticati di esercitare l’opzione alla registrazione, in molti casi è praticabile la “remissione in bonis”: presentazione tardiva del RLI entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi dell’anno di riferimento, con versamento della sanzione minima, a condizione che siano rispettati gli altri requisiti sostanziali. La tassazione segue regole simili all’IRPEF per acconti e saldi, ma con codici e percentuali proprie. Si versa l’imposta sostitutiva con F24 (codici tributo dedicati), in acconto e saldo secondo il principio di cassa/competenza fiscale del periodo: acconto, di norma, tra giugno e novembre (in una o due rate) sulla base dell’imposta dell’anno precedente; saldo entro il termine ordinario per il versamento del saldo IRPEF. L’imposta si calcola sul canone annuo pattuito (nel caso dei concordati, si tiene conto del canone definito in accordo territoriale), al netto dei canoni non percepiti solo se sussistono i presupposti legali per non tassarli (per esempio, canoni non riscossi in presenza di convalida di sfratto per morosità o provvedimento giudiziale: in tal caso non concorrono al reddito, e, se già tassati, si può recuperare via dichiarazione). Con la cedolare non si possono dedurre spese (interessi passivi, manutenzioni, ecc.) né applicare l’abbattimento forfetario del 5%: il vantaggio è nell’aliquota piatta e nella sostituzione di imposte e imposte indirette.

Sul piano documentale il contratto resta un ordinario contratto abitativo: va redatto in forma scritta, registrato entro 30 giorni, corredato da APE (con clausola di avvenuta consegna e informativa), con indicazione dei dati catastali e delle eventuali pertinenze. Per i concordati 3+2 occorre rispettare l’accordo territoriale del Comune (fasce di oscillazione, caratteristiche dell’alloggio, eventuale attestazione/asseverazione da parte delle organizzazioni firmatarie); l’asseverazione è spesso richiesta per accedere all’aliquota ridotta e ad eventuali agevolazioni locali (IMU ridotta deliberata dal Comune). Nei contratti per studenti e transitori si utilizzano i modelli ministeriali specifici, con documentazione della temporaneità (per i transitori) o dello status di studente fuori sede (per gli studenti), e si verificano i requisiti del Comune per la riduzione dell’aliquota.

Ci sono alcune situazioni particolari ricorrenti. Nelle comproprietà, ciascun locatore può scegliere in autonomia se optare o meno: la cedolare può essere esercitata anche da uno solo, sulla propria quota del canone, lasciando agli altri l’IRPEF ordinaria. Se il locatore ha più contratti, l’opzione può essere esercitata per singolo contratto, senza vincolo di coerenza tra gli altri. La cedolare si applica anche ai contratti che riguardano l’affitto parziale dell’abitazione (una stanza) purché il titolo resti abitativo e siano rispettati i requisiti soggettivi e oggettivi; in tal caso si registra il contratto come locazione parziale e si versa la cedolare sul canone riferibile alla porzione locata. Se si locano solo pertinenze senza l’abitazione, il regime è in linea generale escluso, salvo il caso – già ricordato – di pertinenze locate allo stesso conduttore dell’alloggio principale e ricondotte nel medesimo contratto o in contratto separato ma collegato. La cedolare non si applica, di regola, ai locali commerciali. Una finestra sperimentale per alcune categorie (C/1 fino a 600 mq) è stata in passato introdotta e poi non stabilizzata: allo stato, la regola ordinaria è che la cedolare riguarda gli immobili abitativi, mentre i locali commerciali seguono i regimi IRPEF/IRES/IRAP ordinari e scontano imposta di registro e bollo secondo le regole comuni. Diversa è la disciplina delle locazioni brevi (fino a 30 giorni) ad uso turistico, che può prevedere una cedolare specifica: la normativa su questo segmento ha avuto modifiche recenti (in particolare sulle aliquote e sul numero di unità), quindi va verificata anno per anno se si intende operare in quell’ambito.

Gli effetti sul conduttore sono neutri dal punto di vista fiscale: paga il canone pattuito e beneficia del fatto che non ci saranno adeguamenti ISTAT finché il locatore è in cedolare. Per evitare discussioni, inserire nel contratto una clausola che informi la controparte dell’opzione e della rinuncia agli aggiornamenti chiude il tema a monte. Se nel tempo le parti concordano variazioni (per esempio, una riduzione del canone), va registrato l’accordo con RLI; la cedolare prosegue, purché permangano i requisiti oggettivi e soggettivi. Quanto alla convenienza, non esiste una risposta unica. In generale, la cedolare è appetibile per chi ha aliquote IRPEF marginali medio–alte, canoni “puliti” (pochi costi deducibili in ordinario) e contratti ammissibili. Va però considerato che con la cedolare non si deducono interessi su mutuo, né spese di manutenzione, e che si rinuncia ad adeguare i canoni. Nei Comuni che riconoscono IMU ridotta sugli alloggi concessi a canone concordato, la combinazione canone concordato + cedolare ridotta + agevolazione IMU è spesso la più efficiente.

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In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile contratto di locazione associazione senza scopo di lucro Word e PDF.

Contratto di Locazione Associazione Senza Scopo di Lucro

Un contratto di locazione tra un proprietario e un’associazione senza scopo di lucro non è speciale solo perché la conduttrice è un ente non commerciale: sul piano civilistico resta una locazione ad uso diverso dall’abitativo, con la disciplina ordinaria di durata 6+6 anni (9+9 per le attività alberghiere) e con i consueti diritti e doveri di locatore e conduttore. La particolarità sta nelle cautele da inserire sul contenuto dell’uso istituzionale, nelle responsabilità amministrative legate alle attività che si svolgeranno nei locali e, soprattutto, nel corretto inquadramento fiscale di canone, imposte indirette (IVA/registro/bollo) e tributi locali (IMU/TARI) quando l’immobile sia impiegato per attività non commerciali dell’ente.

Sul versante fiscale, la regola generale per la locazione di immobili urbani non abitativi è l’esenzione IVA ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8, del DPR 633/1972, con facoltà per il locatore soggetto passivo di “optare” per l’imponibilità in contratto per tutta la durata (locazioni di fabbricati strumentali). La scelta non dipende dal fatto che il conduttore sia un’associazione, ma dall’interesse del locatore: se resta l’esenzione, l’imposta di registro è dovuta in misura proporzionale (in pratica il 2% del canone, con versamento per l’intero periodo o anno per anno); se si opta per l’IVA, allora l’imposta di registro è fissa e l’IVA si applica sui canoni con le regole ordinarie, incidendo sul pro-rata del locatore e sulla detraibilità del conduttore se a sua volta è soggetto IVA per le attività che vi svolge. Per molte associazioni del Terzo settore, ASD e APS che impiegano il bene per attività istituzionali non commerciali, l’esenzione IVA sulla locazione di immobile strumentale è la prassi più economica; quando invece l’associazione svolge attività commerciali accessorie soggette a IVA, si ragiona sull’opzione in contratto anche per non contaminare il pro-rata del locatore e presidiare la detraibilità del conduttore per gli usi commerciali effettivi. A valle della scelta IVA, ricordati l’adempimento energetico: l’APE è obbligatorio nei contratti di locazione e deve essere messo a disposizione con la clausola di ricezione; la mancata menzione/alle­ga­zione è sanzionata con importi differenziati a seconda della durata del contratto.

Per i tributi locali, l’IMU non riguarda il conduttore ma il proprietario, però, se l’immobile è posseduto da un ente non commerciale e usato esclusivamente per attività non commerciali (didattiche, assistenziali, ricreative, ecc.), opera la nota esenzione IMU prevista dall’articolo 7, comma 1, lettera i), del D.Lgs. 504/1992 e dall’articolo 9, comma 8, del D.Lgs. 23/2011. Quando l’utilizzazione è “mista”, l’esenzione si applica solo alla frazione di unità effettivamente destinata ad attività non commerciale; è una regola di grande impatto nella pratica di associazioni ed ETS che condividono spazi o affiancano iniziative commerciali marginali a quelle istituzionali. Quanto alla TARI, la soggettività passiva ricade su chi “detiene” i locali: di solito l’associazione conduttrice, con eventuali agevolazioni comunali per ETS o per locali a finalità sociali stabilite da regolamenti locali. Su questi profili conviene sempre verificare i regolamenti del Comune in cui si trova l’immobile.

Prima di firmare, è fondamentale che il contratto fotografi l’uso effettivo. L’associazione deve dichiarare lo scopo istituzionale e descrivere le attività che intende svolgere nei locali, impegnandosi a non mutare la destinazione senza consenso e senza i titoli abilitativi. Se l’ente è un ETS iscritto nel RUNTS, conviene riportare gli estremi di iscrizione e richiamare l’articolo statutario da cui discende la coerenza dell’uso. Il Ministero del Lavoro, nelle note di prassi sul Terzo settore, ha chiarito che la disponibilità di sedi e locali deve essere coerente con le attività di interesse generale e che, laddove si tratti di beni pubblici, si può arrivare a concessioni o comodati non onerosi; nei rapporti tra privati resta la locazione, ma l’uso con finalità civiche e solidaristiche va scritto in modo trasparente per evitare riqualificazioni o incertezze sui controlli amministrativi.

Nelle clausole “tecniche” vanno presidiati tre ambiti. Il primo è la sicurezza e l’agibilità: la messa a norma degli impianti e la sussistenza dell’agibilità (o l’esecuzione di opere per ottenerla) sono di regola responsabilità del proprietario per quanto attiene all’idoneità strutturale e alla conformità iniziale; l’associazione risponde degli allestimenti e degli impianti “di attività” e, se organizza eventi aperti al pubblico, delle pratiche di SCIA, prevenzione incendi e capienza. Inserire un paragrafo che distingua i due livelli, indichi chi ottiene quali titoli e metta a carico dell’associazione l’osservanza delle regole su sicurezza, privacy e pubblico spettacolo quando rilevanti, evita fraintendimenti. Il secondo è la disponibilità degli spazi comuni e dei terzi: molte associazioni concedono a partner o volontari l’uso saltuario dei locali; il contratto deve vietare la sublocazione non autorizzata e disciplinare, se si intende consentire l’uso a terzi, in quali limiti e con quali responsabilità, perché la concessione a terzi può incidere sia sul profilo amministrativo sia sull’eventuale esenzione IMU dell’ente proprietario. Il terzo è la “responsabilità civile”: una polizza RC verso terzi, estesa a volontari e partecipanti, è buona prassi contrattuale e spesso condizioni di concessione di spazi da parte di proprietari prudenti.

Quando si discute il canone, due questioni pratiche ricorrono. La prima è la possibilità di un canone agevolato o “simbolico”: è lecito pattuire un canone inferiore ai valori di mercato, ma resta un canone e segue le regole fiscali ordinarie per il locatore (imponibile fondiario o reddito d’impresa, a seconda del soggetto). Se il proprietario è un ente non commerciale e intende usufruire dell’esenzione IMU sullo stesso immobile, l’eventuale utilizzo a fini “misti” o la concessione a corrispettivo rilevante a un terzo possono interferire con l’esenzione; la giurisprudenza sul punto valorizza la gratuità o la simbolicità del corrispettivo per qualificare l’uso come non commerciale ai fini IMU, ma la valutazione è concreta caso per caso. La seconda è la cedolare secca, lo strumento, per sua natura, riguarda le locazioni abitative. Un privato che loca un immobile abitativo a un’associazione che lo usa come sede può, in linea generale, applicare la cedolare secca se il contratto resta “abitativo” e l’associazione non lo impiega per attività d’impresa, arte o professione; ma quando si parla di sede e attività associative, spesso l’unità è accatastata o destinata a uso diverso e la cedolare non è ammessa. È un tema che va verificato attentamente con il consulente, perché la regola è che la cedolare non si applica alle locazioni di immobili strumentali; se l’unità resta abitativa e l’associazione non svolge attività commerciali nel bene, alcune prassi ammettono l’opzione, ma è un terreno insidioso da valutare alla luce del caso concreto e delle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate.

La redazione del testo dovrebbe prevedere un inventario iniziale, la clausola APE, la disciplina precisa di canone, spese condominiali e utenze. Per le spese, è preferibile evitare forfait indistinti: meglio distinguere oneri condominiali, TARI e utenze, stabilendo criteri di riparto misurabili se l’associazione condivide gli spazi con altri soggetti (metri quadri, n. di accessi, sotto-contatori). In caso di lavori di adeguamento strutturale a carico dell’associazione, si può prevedere una “scaletta” temporanea del canone, ma solo se la riduzione iniziale è chiaramente collegata al valore dei lavori e se si gestisce correttamente la circolarità IVA–registro (la riduzione come corrispettivo in natura per i lavori eseguiti) per non incorrere in riqualificazioni: è lo stesso schema utilizzato nelle locazioni commerciali con ristrutturazioni del conduttore, per le quali la prassi fiscale richiede la fatturazione piena del canone e la fattura “a fronte” dei lavori con compensazione, perché si tratta di permuta di servizi.

Infine, se l’associazione è o intende diventare ETS, ricordati che la gestione delle sedi è osservata anche dal punto di vista della coerenza statutaria e dell’uso non lucrativo. Le recenti indicazioni ministeriali su “sedi e locali” hanno riportato ordine su concessioni e comodati pubblici agli ETS e ribadito che l’utilizzo deve rimanere coerente con le attività di interesse generale dichiarate; nel rapporto privatistico di locazione il principio non cambia: l’uso dichiarato in contratto deve coincidere con ciò che accade nei locali, perché il disallineamento può generare problemi sia amministrativi che tributari.

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