In questa pagina proponiamo un fac simile di contratto di locazione commerciale.
La locazione è un contratto con cui un soggetto, il locatore, mette a disposizione un immobile in favore di un altro soggetto, il conduttore, dietro il pagamento di un canone mensile. La peculiarità della locazione commerciale consiste nel fatto che l’immobile oggetto del contratto è adibito all’esercizio delle attività commerciali, artigianali, professionali, alberghiere o turistiche.
Indice
Durata Contratto di Locazione Commerciale
La legge 392/1978 stabilisce che la durata minima del contratto di locazione a uso non abitativo deve essere di almeno sei anni, nel caso in cui l’attività che il locatario svolge ha carattere commerciale in senso stretto o si tratta di lavoro autonomo, o di almeno nove anni, nel caso in cui l’immobile sia adibito ad albergo o simili o ancora sia utilizzato per l’esercizio di attività teatrale.
La legge, tuttavia, prevede la possibilità di locare un immobile a fini commerciali per un periodo più breve, se l’attività ha un carattere stagionale. Tuttavia, se il conduttore ne fa richiesta, il locatore deve mettere a disposizione l’immobile per la stessa stagione anche nei cinque anni successivi al primo, o nei restanti 8 anni nel caso si tratti di un’attività alberghiera.
Rinnovo Contratto di Locazione Commerciale
Il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente alla fine dei 6 anni, o dei 9 anni nel caso si tratti di un’attività alberghiera.
Nel caso in cui si voglia evitare il rinnovo tacito, è dovere della parte non più interessata al rinnovo inviare alla controparte una lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza, o 18 mesi se si tratta di un’attività alberghiera.
Attenzione, però, se è il locatore a non essere più interessato al rinnovo, la legge stabilisce condizioni stringenti.
Per fare in modo che il mancato rinnovo sia valido, deve essere motivato dalla volontà di adibire l’immobile a fini abitativi per la propria persona, per il coniuge o per parenti fino al secondo grado in linea retta, dalla necessità di demolire o ristrutturare l’immobile o ancora dalla necessità di ristrutturare l’immobile, in modo tale da non renderlo più compatibile con l’esercizio di un’attività commerciale.
Il locatore ha il dovere di adibire l’immobile a scopi abitativi entro il termine di sei mesi dalla data della consegna o di provvedere alla ristrutturazione o alla demolizione entro il termine stabilito dai provvedimenti urbanistici, pena l’onere di riconsegnare la disponibilità dell’immobile al conduttore, risarcendolo delle spese per il trasloco e dei danni provocati dallo spostamento dell’attività. Il danno può essere quantificato nella misura massima di 48 mensilità del canone di locazione percepito durante il contratto.
Il contratto può prevedere l’adeguamento annuo del canone mensile, in relazione alla perdita del valore di acquisto della moneta, ovvero al tasso d’inflazione. Questo, tuttavia, non deve superare il 75% della variazione Istat registrata per l’anno di riferimento.
Recesso Contratto di Locazione Commerciale
Entrambe le parti possono recedere dal contratto dando all’altro soggetto un preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza, in modo da evitare il rinnovo automatico. Tale periodo è aumentato a 18 mesi nel caso si tratti di attività alberghiera. La disdetta va comunicata a mezzo raccomandata.
Nel caso in cui sussistano gravi motivi il locatario può recedere dal contratto in ogni momento a patto di darne preavviso almeno sei mesi prima con lettera raccomandata.
Il proprietario, invece, può disdire il contratto solo in determinate condizioni previste dalle norme, ovvero
-Se intende adibire l’immobile ad abitazione per la sua persona, il proprio coniuge o parenti entro il secondo grado in linea retta, come figli, genitori e nipoti.
-Se intende adibire l’immobile ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche, alberghiere ed assimilati, impianti sportivi, ricreativi, qualsiasi altra attività di lavoro autonomo, sempre che tale attività venga esercitata direttamente o dal coniuge o altro parente entro il secondo grado in linea retta;
-Se il locatore è un ente della Pubblica Amministrazione e intende adibire l’immobile per finalità istituzionali.
-Se intende ristrutturare l’immobile, adeguando al piano comunale, e la presenza del conduttore renderebbe l’operazione non possibile.
Indennità per Perdita dell’Avviamento
Per evitare che il locatore decida di non rinnovare il contratto con lo scopo di subentrare nell’attività posta in essere dal locatario, riprendendo a tutti gli effetti una gestione commerciale già avviata e consolidata, la legge prevede un indennizzo a favore del locatario chiamato indennità di avviamento pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico alberghiero.
Non è finita qui. Qualora il locatore abbia messo a disposizione l’immobile a un altro conduttore per l’esercizio di un’attività del tutto simile a quella del vecchio conduttore entro un anno dalla cessazione del precedente esercizio, visto che il nuovo conduttore si gioverà dell’avviamento del primo, il precedente conduttore avrà diritto a un indennizzo di importo doppio.
Va chiarito, però, che l’indennità per la perdita dell’avviamento potrà essere richiesta solamente dai conduttori che abbiano svolto presso l’immobile un’attività a contatto con il pubblico, quindi, non riguarda il libero professionista o il lavoratore autonomo. L’indennità non è dovuta nemmeno nei casi in cui il contratto non sia stato rinnovato o sia stato interrotto per inadempienza del conduttore.
Sublocazione e Cessione del Contratto di Locazione Commerciale
Il contratto di locazione commerciale può essere ceduto o sublocato, senza la necessità del consenso del locatore. Risulta essere previsto, tuttavia, che in sede di cessione o di sublocazione del contratto, si dia formale comunicazione tramite raccomandata al locatore, il quale avrà diritto di opposizione entro 30 giorni.
Inoltre, bisogna procedere alla contestuale cessione o sublocazione dei beni destinati all’esercizio dell’impresa. Le norme prevedono che in questo caso, qualora esistano i presupposti per la richiesta dell’indennità di perdita dell’avviamento, questa vada riconosciuta a colui che alla data di cessazione della locazione risulta essere l’effettivo conduttore.
Prelazione Contratto di Locazione Commerciale
Nel caso in cui il locatore voglia trasferire l’immobile a titolo oneroso, è tenuto a comunicarlo con una notifica al conduttore, il quale avrà il diritto di esercitare la prelazione entro i successivi 60 giorni. Ciò significa che a parità di condizioni offerte, è il conduttore ad avere diritto ad acquistare l’immobile. Se risultasse che il trasferimento dell’immobile sia avvenuto verso terzi, senza la previa comunicazione al conduttore, oppure a un prezzo inferiore a quello che era stato offerto da questi, egli avrà diritto di riscattare l’immobile sia verso il terzo acquirente, sia verso qualunque successivo avente causa.
Lo stesso diritto si ha nei casi in cui il locatore voglia affittare l’immobile a terzi. Il conduttore ha il diritto di prelazione entro i successivi 60 giorni dalla comunicazione, la quale non è dovuta nel caso in cui questi abbia espresso l’intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza.
Fac Simile di Contratto di Locazione Commerciale
Il fac simile contratto di locazione commerciale presente in questa pagina può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.
Andando più nel dettaglio, nel modello è necessario inserire le seguenti informazioni
-Oggetto, cioè la descrizione dell’immobile con i relativi identificativi catastali
-Destinazione dell’immobile, cioè la descrizione di come sarà utilizzato il locale
-Canone, l’importo da corrispondere per il godimento dell’immobile
-Durata
-Recesso, cioè la possibilità per il locatore di concedere o meno al conduttore il diritto di sciogliere il contratto prima della sua naturale scadenza
-Cauzione. Il locatore può chiedere al conduttore una cauzione per la locazione.
-Sublocazione, cioè la possibilità di sublocare il locale commerciale in tutto in parte ad altri soggetti.
Il modello contratto di locazione commerciale può quindi essere utilizzato come esempio, inserendo i dati delle parti coinvolte, quelli dell’immobile e aggiungendo eventuali clausole.