In questa pagina proponiamo un fac simile contratto di locazione 3+2 Word e PDF da scaricare e una guida sulle caratteristiche principali di questo tipo di contratto di locazione.
Il contratto di locazione 3+2, conosciuto anche come contratto di locazione a canone concordato, risulta essere una delle forme di locazione previste dalla legge. In particolare, è stato introdotto dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, all’articolo 2 comma 3 con l’obiettivo di incentivare il ricorso a forme contrattuali che possano rendere più facilmente accessibile il mercato della locazione di immobili.
Indice
Durata Contratto di Locazione 3+2
La durata del contratto di locazione 3+2 è già spiegata dal suo nome, questo tipo di contratto viene stipulato tra locatore e conduttore per 3 anni e viene prorogato alla scadenza per altri 2 anni.
Chi Può Stipulare il Contratto di Locazione 3+2
In passato il contratto di locazione 3+2 era possibile solo in determinate zone. Le città interessate da questa tipologia di contratto erano infatti quelle in cui si ha una maggiore domanda di abitazioni e in cui, di conseguenza, si verificano le maggiori carenze di immobili, rispetto al fabbisogno.
Il contratto a canone concordato della durata di 3+2 è stato esteso a tutti i Comuni d’Italia con il Decreto del 16 gennaio 2017 del Ministero delle Infrastrutture, rendendo questa tipologia di locazione accessibile a un numero maggiore di soggetti.
Calcolo del Canone Contratto di Locazione 3+2
Nei contratti di locazione 3+2 il canoe mensile non viene determinato in modo libero dalle parti, a differenza di quanto succede nel contratto di locazione 4+4. Infatti, l’importo massimo del canone non può superare quello che è stabilito dagli accordi territoriali.
Vediamo più nel dettaglio come viene calcolato il canone del contratto.
Per iniziare, bisogna controllare se il Comune in cui è presente l’immobile ha stipulato un accordo territoriale. La verifica può essere effettuata attraverso il sito del Comune.
L’accordo territoriale viene stipulato tra le associazioni dei rappresentanti dei proprietari di case, come Confedilizia, UPPI, ASPPI, e quelle degli inquilini, come Sunia, Sicet, Uniat, alla presenza di solito dell’Assessore comunale competente per materia o del Sindaco. Questo accordo stabilisce le fasce minime e massime del canone concordato in base all’ubicazione dell’appartamento in zone che presentano caratteristiche funzionali simili. Il territorio comunale viene suddiviso in zone urbane con le medesime caratteristiche per il mercato immobiliare.
Per calcolare il canone, è quindi necessario individuare la zona in cui si trova l’immobile che viene dato in locazione. All’interno di ogni zona di pertinenza, di norma sono presenti tre fasce di canone. Per capire in che sottofascia si colloca l’immobile, è necessario valutare le caratteristiche abitative e funzionali di questo.
Nell’accordo territoriale è infatti presente anche una lista delle dotazioni funzionali usate per determinare la fascia di canone.
Per esempio, la sottofascia può variare in base all’esposizione delle finestre, agli accessori esclusivi come la soffitta e il posto auto e
ai servizi tecnici come l’impianto di condizionamento e la presenza o meno di giardino.
Fatto tutto ciò, è possibile stabilire il valore minimo e massimo da utilizzare per la stipula del contratto di locazione.
Esempio. Dagli accordi tra proprietari di case e rappresentanti degli inquilini risulta che un metro quadrato di un appartamento in una determinata area semi periferica del comune può essere locato all’importo massimo di 1,50 euro al mese. Di conseguenza, un appartamento di 100 metri quadrati, se il contratto viene stipulato secondo il canone concordato, non potrà prevedere una locazione mensile superiore a 100 x 1,50 euro = 150 euro. Ovviamente, gli accordi fissano canoni mensili inferiori a quelli medi di mercato, altrimenti non avrebbe nemmeno senso farli; al contempo, però, devono tenere conto del fatto che canoni eccessivamente bassi rischiano di disincentivare i proprietari al ricorso al canone concordato.
Per i contratti di affitto non assistiti da associazioni di categoria, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, per beneficiare delle agevolazioni fiscali, è necessario ottenere un’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali. Tale attestazione certifica che il contratto è conforme alle condizioni stabilite nell’accordo territoriale e risponde ai requisiti richiesti per accedere alle agevolazioni fiscali. Con il Decreto Semplificazioni n. 73/2022, è stata introdotta una novità importante: l’attestazione per i contratti di locazione a canone concordato non assistiti rimane valida anche per i contratti successivi, a patto che questi mantengano lo stesso contenuto e riguardino lo stesso immobile con caratteristiche invariate. Questa attestazione continuerà a essere utilizzabile per ottenere le agevolazioni fiscali, salvo eventuali modifiche alle caratteristiche dell’immobile o all’accordo territoriale di riferimento.
Registrazione Contratto di Locazione 3+2
Il contratto di locazione 3+2 deve essere registrato con una delle modalità possibili
-In modo telematico, se si è abilitati all’utilizzo dei servizi telematici offerti dall’Agenzia delle entrate.
-In modo diretto, andando in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
La registrazione negli uffici dell’Agenzia delle Entrate richiede la compilazione del modello RLI.
Per eseguire la registrazione del contratto bisogna presentare i seguenti documenti
-Due copie, firmate in originale, del contratto di locazione.
-Modello RLI compilato.
-Contrassegni telematici, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca, con data non successiva a quella di stipula. Il bollo, come previsto dal d.p.r. n. 642/1972, è pari ad € 16,00 ogni quattro facciate, o comunque ogni 100 righe.
-Ricevuta di pagamento dell’imposta di registro, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca.
Disdetta Contratto di Locazione 3+2
L’inquilino può disdire contratto di affitto 3+2 qualora ricorrano gravi motivi, come previsto dall’art.3, comma 6, Legge n.431/98, comunicandolo con sei mesi di anticipo al proprietario tramite lettera raccomandata. Risulta essere anche possibile inserire nel contratto una clausola che preveda il recesso convenzionale, che consenta al conduttore di dare la disdetta in qualsiasi momento con un preavviso di sei mesi per altri motivi. Inoltre, il conduttore può disdire il contratto alla prima scadenza comunicando la propria intenzione con sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza.
Il proprietario, invece, può effettuare la disdetta del contratto solo alla scadenza dei primi 3 anni, e solo per i motivi previsti dall’art.3, comma 1 della Legge n.431/1998, tra cui
-Il locatore intende destinare l’immobile a scopo abitativo, commerciale, professionale proprio o di un coniuge, dei genitori, dei figli o di parenti entro il secondo grado
-Il locatore è una persona giuridica, una società, un ente pubblico o ha finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali e intende utilizzare l’immobile per le finalità previste dalla sua attività, offrendo all’inquilino un altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità.
-L’immobile locato è gravemente danneggiato o fa parte di un edificio che necessita di essere ristrutturato e/o messo in sicurezza e la permanenza dell’inquilino rappresenta un ostacolo.
-L’immobile deve essere demolito per lasciare posto alla costruzione di nuovi edifici.
-Senza alcuna motivazione valida, l’inquilino non occupa più stabilmente l’immobile.
-Il locatore vuole vendere l’immobile a terzi e non ha altri immobili ad uso abitativo, al di fuori di quello in cui abita. In questo caso, l’inquilino ha il diritto di prelazione.
Agevolazioni Fiscali Contratto di Locazione 3+2
Le norme prevedono incentivi fiscali per il locatore che usufruisce del contratto di locazione a canone concordato. Il reddito percepito dalla locazione di un immobile può essere abbattuto ai fini Irpef del 30%, contro un abbattimento del 5% per i canoni riscossi da contratti di tipo diverso.
Ipotizziamo che un locatore percepisca in un anno canoni per complessivi 1.800 euro e che questi rientrino nello scaglione di reddito con aliquota del 38%. In questo caso, i 1.800 euro ai fini Irpef diventano 1.260 euro, abbattimento del 30%, per cui il risparmio fiscale è stato pari a (1.800 – 1.260) x 0,38 = 205,20 euro. Non molto, ma sempre qualcosa. Risulta essere evidente che il vantaggio cresce all’aumentare del reddito del locatore dichiarante, perché il 30% di abbattimento sottrarrà base imponibile ad aliquote più alte.
Per chi si avvale della cedolare secca, l’aliquota è del 15%, meno della metà del 21% applicata ai contratti ordinari, se l’appartamento si trova in un Comune ad alta tensione abitativa, o in un Comune limitrofo. Se si sceglie la cedolare secca, si ha anche diritto all’esenzione dall’imposta di registro del 2%, dalle addizionali regionali e comunali, e dall’imposta di bollo.
Fac Simile Contratto di Locazione 3+2 Word
Il modello di contratto di locazione 4+4 Word deve essere compilato inserendo le seguenti informazioni
-Indicazione delle parti. Il contratto di locazione deve necessariamente contenere l’indicazione delle generalità delle parti
-Oggetto, cioè la descrizione dell’immobile con i dati catastali
-Cauzione, cioè la somma che il locatore può chiedere al conduttore una somma di denaro a garanzia delle obbligazioni previste nel contratto
-Sublocazione, cioè la possibilità del conduttore di sublocare in tutto in parte ad altri soggetti l’immobile locato
-Recesso, cioè la possibilità di dare al conduttore il diritto di sciogliere il contratto prima della scadenza.
-Clausole aggiuntive, con cui definire questioni come modalità di pagamento del canone e la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Il fac simile contratto di locazione 3+2 presente in questa pagina può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.
Fac Simile Contratto di Locazione 3+2 PDF
Il modello contratto di locazione 3+2 PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo le informazioni indicate in precedenza.
