Il contratto di affitto di terreno agricolo è regolato dalla Legge n. 203 del 1982. Nonostante la durata minima del contratto sia stabilita dalla normativa, possono sorgere situazioni che rendono necessaria la cessazione anticipata dell’accordo. Questa guida fornisce una panoramica dettagliata sulle modalità e le condizioni per recedere anticipatamente da un contratto di affitto di terreno agricolo, garantendo il rispetto delle leggi vigenti e la tutela di entrambe le parti coinvolte. Inoltre, mettiamo a disposizione un fac simile recesso anticipato contratto di affitto terreno agricolo Word e PDF da scaricare.

Recesso Anticipato Contratto di Affitto Terreno Agricolo

Il contratto di affitto di un fondo rustico ha una durata minima predeterminata dalla Legge n. 203 del 1982, che stabilisce un periodo di 15 anni. Questa durata, però, si riduce a 6 anni nel caso in cui l’affitto riguardi terreni montani destinati all’alpeggio o terreni agricoli ubicati nell’ambito delle comunità montane. È importante conoscere la durata specifica del proprio contratto, in quanto influisce sulle modalità di recesso e sulle tempistiche da rispettare.

In assenza di una disdetta da parte del proprietario o del coltivatore, il contratto di affitto si intende tacitamente rinnovato per il periodo minimo stabilito dalla legge, rispettivamente di 15 o 6 anni. Il rinnovo automatico assicura la continuità dell’accordo, evitando interruzioni nelle attività agricole.
Per interrompere il rinnovo automatico è necessario seguire le procedure previste per la disdetta, rispettando le tempistiche e le modalità di comunicazione stabilite dalla normativa. In particolare, la disdetta del contratto di affitto di terreno agricolo deve essere comunicata almeno un anno prima della scadenza del contratto stesso. La comunicazione deve avvenire tramite lettera raccomandata, in modo da avare così la prova dell’invio e della ricezione della disdetta da parte della controparte.

L’affittuario, ovvero il coltivatore diretto, ha la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto di affitto ai sensi dell’articolo 5, comma 1, della Legge n. 203/1982.
Il recesso può essere comunicato in qualsiasi momento, senza la necessità di specificare una motivazione particolare. La comunicazione deve essere inviata tramite raccomandata con un preavviso di almeno un anno dalla scadenza dell’annata agraria. Questa possibilità consente al coltivatore di adattarsi a cambiamenti nelle proprie esigenze produttive o personali senza vincoli eccessivi.

Il proprietario del fondo rustico può recedere anticipatamente dal contratto ai sensi dell’articolo 5, comma 2, della Legge n. 203/1982, ma solo in presenza di gravi inadempimenti contrattuali da parte dell’affittuario. Tali inadempimenti includono
-Mancato pagamento del canone per almeno un anno.
-Cattiva conduzione del terreno, che può compromettere la produttività o la sostenibilità ambientale.
-Instaurazione di rapporti di subaffitto o subconcessione non autorizzati.
Prima di procedere con la risoluzione del contratto, il proprietario è tenuto a notificare all’affittuario l’inadempimento tramite lettera raccomandata. La lettera deve contestare l’inadempimento e richiedere la sua sanatoria entro tre mesi dal ricevimento della comunicazione. Se l’affittuario riesce a sanare l’inadempimento entro questo termine, il contratto non verrà risolto. In caso contrario, il proprietario potrà procedere legalmente per ottenere la risoluzione del contratto.

Il mancato rispetto delle normative sulla disdetta e sul recesso anticipato può comportare gravi conseguenze legali. Per esempio, se un proprietario tenta di recedere dal contratto senza giustificati motivi, o senza seguire le procedure corrette, l’affittuario può intraprendere azioni legali per far valere i propri diritti.
Analogamente, se l’affittuario non rispetta le condizioni contrattuali e il proprietario non agisce nei termini previsti, entrambe le parti potrebbero incorrere in responsabilità civili e penali.

Vediamo ora come compilare la lettera di recesso del contratto di affitto di terreno agricolo
-Oggetto della Lettera
L’oggetto della lettera deve indicare chiaramente lo scopo della comunicazione. In questo caso, specifica che si tratta dell’esercizio del diritto di preavviso di recesso previsto dall’articolo 5, comma 1, della Legge n. 203 del 1982. Questo aiuta il destinatario a comprendere immediatamente il contenuto della lettera.
-Dati dell’Affittuario
Questa sezione identifica chi sta esercitando il diritto di recesso. È fondamentale inserire correttamente tutti i dati personali per garantire la validità della comunicazione.
-Descrizione del Contratto di Affitto
Questa parte della lettera specifica i dettagli del contratto di affitto da cui si intende recedere. È essenziale fornire informazioni accurate per evitare ambiguità.
-Comunicazione del Recesso
In questa sezione si dichiara formalmente l’intenzione di recedere dal contratto di affitto. È importante citare esplicitamente la legge che regola il diritto di recesso per conferire legittimità alla comunicazione.
-Chiusura della Lettera
Questa parte della lettera conclude la comunicazione in modo formale.
-Firma dell’Affittuario
Apponi la tua firma sotto la dichiarazione finale per confermare l’autenticità della comunicazione.

Fac Simile Recesso Anticipato Contratto di Affitto Terreno Agricolo Word

Il modello recesso anticipato contratto di affitto terreno agricolo Word può essere scaricato e compilato inserendo i dati indicati in precedenza.

Fac Simile Recesso Anticipato Contratto di Affitto Terreno Agricolo Word

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Modulo Recesso Anticipato Contratto di Affitto Terreno Agricolo PDF Editabile

In questa sezione è disponibile un modulo recesso anticipato contratto di affitto terreno agricolo PDF editabile da scaricare e compilare.

Modulo Recesso Anticipato Contratto di Affitto Terreno Agricolo PDF Editabile

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In questa pagina mettiamo a disposizione un fac simile disdetta contratto di locazione commerciale Word e PDF e spieghiamo come utilizzarlo.

I contratti di locazione per immobili destinati ad uso non abitativo sono regolati in modo differente rispetto a quelli relativi alla locazione abitativa. Per locazione ad uso non abitativo, o locazione commerciale, si intende il godimento da parte del conduttore di un immobile del locatore per finalità diverse da quelle legate all’abitazione. Il contratto di locazione commerciale ha come oggetto l’affitto di un immobile a scopi diversi da quelli abitativi, cioè per l’esercizio di un’attività commerciale, artigianale, industriale, alberghiera o professionale.

Caratteristiche Contratto di Locazione Commerciale

La legge 392/1978 stabilisce la durata minima dei contratti di locazione non abitativa.
Se si tratta di attività commerciali, industriali, artigianali, di interesse turistico, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno, organismi di promozione turistica e ogni altra attività relativa al lavoro autonomo, il contratto non può avere una durata inferiore a 6 anni.
Se, invece, si tratta di attività alberghiere e imprese assimilate, come stabilimenti balneari, trattorie, stabilimenti per pubblici spettacoli, la durata minima non può essere inferiore a 9 anni.
Alla scadenza di questo periodo di tempo, la legge prevede il rinnovo automatico per un pari numero di anni.

Sono poi presenti alcune tipologie di contratto di locazione non abitativa che presentano carattere stagionale, come nel caso degli stabilimenti balneari. In questi casi, il locatore ha l’obbligo di concedere in locazione l’immobile nello stesso periodo dell’anno successivo allo stesso conduttore, se il conduttore ha fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto.
Questo tipo di obbligo ha una durata di sei anni consecutivi, che diventano nove se si tratta di locazione alberghiera.

Le normative prevedono molteplici tutele in favore del conduttore, data la peculiare finalità del contratto, il quale deve assicurare una certa stabilità all’attività intrapresa nell’immobile locato. Di conseguenza, per evitare che il locatore decida di non rinnovare il contratto con lo scopo di subentrare nell’attività del locatario, la legge prevede un indennizzo a favore del locatario chiamato indennità di avviamento pari a 18 mensilità, che diventano 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico alberghiero.

Differenza tra Disdetta e Recesso del Contratto di Locazione Commerciale

Nel mondo delle locazioni, termini come disdetta e recesso possono facilmente generare confusione, ma rappresentano due azioni distinte che una delle parti di un contratto d’affitto può intraprendere. Spesso vengono erroneamente usati come sinonimi, ma comprendere le differenze è fondamentale.

Con recesso si intende l’azione unilaterale di una delle parti (solitamente l’inquilino) di interrompere il contratto prima della sua scadenza naturale. Il recesso è un diritto previsto dalla legge e può essere esercitato secondo le condizioni stabilite nel contratto di locazione e rispettando un periodo di preavviso. Questo diritto è spesso utile per l’inquilino che, per necessità sopraggiunte, desideri lasciare l’immobile prima del termine concordato.

La disdetta riguarda invece la decisione di non rinnovare il contratto alla sua naturale scadenza. A meno che non sia stato concordato diversamente, i contratti di locazione si rinnovano automaticamente alla scadenza. Con la disdetta, la parte interessata interrompe questa opzione di rinnovo, rispettando le modalità e i tempi previsti dal contratto stesso.

Disdetta Contratto di Locazione Commerciale del Conduttore

Se il conduttore vuole evitare il rinnovo del contratto alla scadenza, deve inviare una disdetta tramite lettera raccomandata al locatore almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, a seconda che si tratti di di un contratto di 6 o 9 anni.

Dopo l’invio della disdetta, anche se accettata, il conduttore ha il dovere di continuare a pagare i canoni di locazione fino alla data effettiva di consegna dell’immobile. Non potrà nel frattempo pretendere di farsi detrarre dai pagamenti i versamenti effettuati a inizio contratto a titolo di cauzione, perché questi vanno tenuti dal locatore fino alla consegna dell’immobile e restituiti al locatore solo dopo avere verificato l’assenza di danni riconducibili a questo.

Disdetta Contratto di Locazione Commerciale del Locatore

Il locatore può inviare una comunicazione di disdetta al conduttore con almeno 12 mesi di preavviso (18 mesi per le locazioni alberghiere), un termine doppio rispetto a quello previsto per le locazioni abitative. La disdetta rappresenta un atto unilaterale che esercita il diritto del locatore, previsto per legge.

Alla prima scadenza contrattuale, il locatore può decidere di non rinnovare il contratto per altri 6 anni (9 anni nel caso di locazioni alberghiere), ma solo nei casi specifici indicati dalla legge (art. 29 legge 392/1978). In particolare, il locatore può chiedere il rilascio dell’immobile se intende:
-Adibire l’immobile a uso abitativo per sé, il coniuge o parenti di secondo grado in linea retta;
-Destinare l’immobile a una propria attività o a un’attività del coniuge o di parenti entro il secondo grado in linea retta, o, nel caso di pubbliche amministrazioni, utilizzarlo per finalità istituzionali;
-Demolire e ricostruire l’immobile, o sottoporlo a ristrutturazione totale o restauro completo, o eseguire un intervento previsto da un programma comunale pluriennale. In questi casi, è necessario il possesso della licenza o concessione, pena la nullità della richiesta di rilascio;
-Ristrutturare per adeguare i locali commerciali alle dimensioni previste dall’art. 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e dai piani comunali, qualora tali lavori rendano incompatibile la permanenza del conduttore.

Per le locazioni alberghiere, il locatore può negare il rinnovo
-Nei casi previsti dall’art. 7 della legge 191/1963, qualora l’immobile sia soggetto a interventi di programmazione comunale;
Se intende esercitare la stessa attività del conduttore, o farlo esercitare dal coniuge o parenti entro il secondo grado, come previsto dall’art. 5 della legge 191/1963.

Il locatore deve comunicare l’intenzione di ottenere l’immobile alla scadenza contrattuale tramite raccomandata, rispettando il termine di preavviso di 12 o 18 mesi. La comunicazione deve specificare, a pena di nullità, il motivo esatto della disdetta. In assenza di questa dichiarazione, il contratto si rinnova automaticamente.

Alla seconda scadenza, il locatore può decidere di non rinnovare il contratto senza dovere fornire una motivazione oppure può proporre un rinnovo alle stesse o a nuove condizioni contrattuali

Recesso Contratto di Locazione Commerciale

Il conduttore può scegliere di interrompere il contratto di locazione in qualsiasi momento, ma deve dare un preavviso di sei mesi, se ci sono gravi motivi che impediscono la prosecuzione del contratto (art. 27, commi 7 e 8, legge 392/1978).
Per comunicare il recesso, la legge richiede l’invio di una raccomandata.
Se non viene rispettato il preavviso, il conduttore dovrà risarcire il locatore per l’interruzione anticipata del contratto, a meno che non dimostri che la restituzione anticipata non ha causato alcun danno economico al locatore.

Possiamo individuare tue tipi di recesso
-Recesso Legale
Può avvenire in qualsiasi momento, purché il conduttore dia un preavviso di 6 mesi, durante i quali dovrà continuare a versare il canone, anche se ha già lasciato l’immobile.
Per poter recedere, devono sussistere gravi motivi, cioè eventi imprevisti e indipendenti dalla volontà del conduttore che rendano difficile continuare il contratto. Per esempio, se il conduttore si trova in difficoltà economiche a causa di una crisi finanziaria (Cass. 5803/2019). Questi motivi devono essere concreti e non derivare da semplici valutazioni di convenienza personale, come voler risparmiare su un canone più basso altrove, che non rappresenta un grave motivo.
-Recesso Convenzionale
Le parti possono inserire nel contratto una clausola che permetta al conduttore di recedere anche senza gravi motivi, oppure stabilire motivi specifici per il recesso. Questo tipo di recesso, quindi, è più flessibile rispetto al recesso legale.
Anche in questo caso, il conduttore può recedere in qualsiasi momento, con l’obbligo di dare sempre un preavviso di 6 mesi e di pagare il canone per l’intero semestre, anche se lascia anticipatamente l’immobile.
Se il conduttore vuole evitare il rinnovo del contratto alla scadenza, deve inviare una disdetta tramite lettera raccomandata al locatore almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, a seconda che si tratti di di un contratto di 6 o 9 anni.
Dopo l’invio della disdetta, anche se accettata, il conduttore ha il dovere di continuare a pagare i canoni di locazione fino alla data effettiva di consegna dell’immobile. Non potrà nel frattempo pretendere di farsi detrarre dai pagamenti i versamenti effettuati a inizio contratto a titolo di cauzione, perché questi vanno tenuti dal locatore fino alla consegna dell’immobile e restituiti al locatore solo dopo avere verificato l’assenza di danni riconducibili a questo.

Fac Simile Disdetta Contratto di Locazione Commerciale Word

Il fac simile di disdetta contratto di locazione commerciale Word messo a disposizione è molto semplice da utilizzare, basta infatti scaricare il documento e modificarlo inserendo i dati richiesti, cioè
-Il nome e le generalità del recedente
-Gli estremi identificativi dell’immobile locato
-La data di stipula del contratto
-La data di rilascio prevista
-I gravi motivi per cui si chiede di essere liberati dal vincolo contrattuale, in caso di recesso anticipato del locatario
-Una delle ragioni di cui all’art. 29 l. 392/1978, in caso di diniego di rinnovo da parte del locatore.

Si tratta di un modello che può essere utilizzato come esempio per scrivere una disdetta del contratto di locazione commerciale.

Fac Simile Disdetta Contratto di Locazione Commerciale Word

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Modello Disdetta Contratto di Locazione Commerciale PDF

Il fac simile disdetta contratto di locazione commerciale PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati indicati in precedenza.

Modello Disdetta Contratto di Locazione Commerciale PDF

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In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile disdetta contratto di locazione da parte del locatore Word e PDF, cioè il proprietario dell’immobile, e spieghiamo come deve essere effettuata l’operazione.

Prima di affrontare il tema della disdetta del contratto di locazione da parte del locatore, dobbiamo capire meglio quali sono i vari tipi di contratto di locazione.

Tipi di Contratti di Locazione

Il contratto a uso abitativo più frequente è quello del tipo 4+4, ovvero della durata di 4 anni e rinnovabile tacitamente per altri 4 anni. Le parti possono anche concordare una durata massima di 30 anni del contratto. In questi casi, il canone concordato è libero, nel senso che è il locatore a fissare il prezzo e l’inquilino decide se accettare o meno.

C’è, poi, il contratto ad uso abitativo di tipo 3+2, ovvero della durata di 3 anni e rinnovabile per altri 2. In questi casi, il canone è determinato dagli accordi territoriali sottoscritti tra le categorie dei proprietari degli immobili e i rappresentanti degli inquilini.

Al contrario, il contratto di locazione transitorio ha una durata minima prevista dalla legge di 30 giorni e massima di 18 mesi, non rinnovabile. Si tratta dei contratti per gli studenti e lavoratori fuori sede. Il canone non è liberamente determinato dal locatore, ma deve soggiacere ai parametri legali. Risulta essere prevista la facoltà per il locatore di ricevere 2 o 3 mensilità a titolo di cauzione, che dovrà restituire all’inquilino nel caso di assenza di danni, alla fine del contratto.

Il contratto di locazione per finalità commerciali, invece, riguarda l’affitto di locali a scopo professionale, industriale e commerciale. Questi contratti hanno una durata di 6 anni e rinnovabili per altri 6 anni e il canone è liberamente determinato dalle parti.

Differenza tra Disdetta e Recesso

Nonostante spesso si utilizzi il termine disdetta in modo generico, dal punto di vista legale è fondamentale distinguere tra disdetta e recesso, poiché si tratta di due modalità diverse di interrompere un contratto di affitto.

La disdetta si riferisce alla comunicazione formale con cui una delle parti, sia l’inquilino che il proprietario, manifesta l’intenzione di non rinnovare il contratto alla sua scadenza naturale, evitando così il rinnovo automatico. La disdetta deve essere inviata tramite lettera formale entro i termini previsti, che analizzeremo nel dettaglio più avanti, e ha effetto solo alla naturale scadenza dello stesso.

Il recesso, invece, implica la risoluzione anticipata del contratto, ossia prima del termine concordato. Questa facoltà, riconosciuta principalmente all’inquilino, può essere esercitata in presenza di motivazioni specifiche, previste dal contratto o dalla legge. Il proprietario, al contrario, è soggetto a maggiori vincoli e può recedere anticipatamente solo in casi particolari e ben circoscritti, per tutelare il diritto dell’inquilino a una stabilità abitativa. Il locatore, infatti, non può invece recedere dal contratto di locazione prima della scadenza, a meno che non si sia riservato la facoltà di recedere dal contratto, secondo quanto stabilito dall’Art. 1612 c.c., per abitare egli stesso nella casa locata.

Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Locatore

Per i contratti di locazione ad uso abitativo e commerciale, la disdetta è disciplinata dall’art.30 della legge 27 luglio del 1978, n.392 e successive modificazioni, in base a cui la disdetta da parte del locatore, cioè il proprietario dell’immobile, può avvenire già alla fine della prima scadenza, quindi, dopo i 4 anni, nel caso del contratto 4+4 o dopo 6 anni per i contratti ad uso commerciale, in presenza di determinate circostanze.

La disdetta, pena la nullità, deve essere comunicata all’inquilino almeno sei mesi prima della scadenza e deve essere motivata. Le ragioni alla base della disdetta, che permettono di interrompere l’accordo alla prima scadenza, devono essere tra le seguenti
-Il locatore intende destinare l’immobile a scopo abitativo, commerciale, professionale proprio o di un coniuge, dei genitori, dei figli o di parenti entro il secondo grado
-Il locatore è una persona giuridica, una società, un ente pubblico o ha finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali e intende utilizzare l’immobile per le finalità previste dalla sua attività, offrendo all’inquilino un altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità.
-L’inquilino ha la disponibilità di un immobile libero presso lo stesso comune.
-L’immobile locato è gravemente danneggiato o fa parte di un edificio che necessita di essere ristrutturato e/o messo in sicurezza e la permanenza dell’inquilino rappresenta un ostacolo.
-L’immobile deve essere demolito per lasciare posto alla costruzione di nuovi edifici.
-Senza alcuna motivazione valida, l’inquilino non occupa più stabilmente l’immobile.
-Il locatore vuole vendere l’immobile a terzi e non ha altri immobili ad uso abitativo, al di fuori di quello in cui abita. In questo caso, l’inquilino ha il diritto di prelazione.

Nei casi di demolizione o di ristrutturazione, la disdetta è subordinata al rilascio della necessaria autorizzazione edilizia.

Se l’immobile è adibito ad uso diverso di quello abitativo, la disdetta deve essere inviata all’inquilino almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto. Il termine sale a 18 mesi prima della scadenza per le attività alberghiere.
Le ragioni alla base della disdetta, in questi casi, sono sostanzialmente uguali a quelle previste per legge per gli immobili ad uso abitativo.

Per i contratti di locazione relativi ad immobili adibiti ad albergo, la disdetta alla prima scadenza può avvenire unicamente quando il locatore
-Desidera adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge. Ovvero dei parenti entro il secondo grado in via retta, della medesima attività alberghiera esercitata dal conduttore.
-Si propone di ricostruire l’immobile, ferma restando la destinazione alberghiera, o di apportarvi notevoli migliorie.

Il mancato rispetto delle condizioni poste dalle legge per il mancato rinnovo del contratto è causa di sanzioni. Per esempio, nel caso di cambio di destinazione d’uso, l’immobile deve essere adibito all’uso dichiarato entro 6 mesi. Se i tempi non sono rispettati, l’inquilino può richiedere il ripristino del contratto per il periodo residuale, oltre al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri. Il risarcimento non può, comunque, essere inferiore alle 48 mensilità del canone di locazione. Il locatore può evitare la sanzione, solo se riesce a dimostrare che il ritardo è stato giustificato o se è avvenuto per causa di forza maggiore.

Alle successive scadenze, cioè dopo il primo rinnovo obbligatorio, il locatore può disdire il contratto senza fornire motivazioni specifiche. Egli però deve dare sempre la disdetta sei mesi prima e rispettare quindi la naturale scadenza del contratto.

Costi della Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Locatore

La risoluzione anticipata del contratto di locazione prevede il pagamento dell’imposta di registro.

L’imposta di registro da corrispondere all’Agenzia delle Entrate pari a 67 euro e deve essere versata entro 30 giorni dalla disdetta con una delle seguenti modalità
-Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate
-Tramite modello F24 Elementi identificativi, indicando il codice tributo 1503.

In caso di versamento con F24, bisogna presentare entro 20 giorni dal versamento il modello RLI.

L’imposta di registro per la disdetta contratto locazione non è dovuta se il locatore ha scelto il regime della cedolare secca.
In questi casi, comunque, bisogna comunicare la risoluzione anticipata presentando il modello RLI debitamente compilato all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Fac Simile Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Locatore Word

Secondo la sentenza della corte di cassazione n. 13199 del 26 luglio 2012, non è necessario utilizzare una particolare formula nella lettera di disdetta, basta che sia chiaro l’intento rescissorio. Infatti solo in presenza di una disdetta chiara, in caso di controversia è possibile verificarne la serietà e realizzabilità dell’intento del locatore.

Il fac simile disdetta contratto di locazione Word presente in questa pagina può essere utilizzato come esempio per scrivere la lettera.

Il modello disdetta contratto di locazione da parte del locatore può essere scaricato e modificato inserendo i dati del locatore, i dati del conduttore, i dati dell’immobile e i motivi della disdetta.

Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Locatore

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Modello Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Locatore PDF Editabile

Il fac simile disdetta contratto di locazione da parte del locatore PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati mancanti.

Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Locatore

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In questa pagina mettiamo a disposizione un fac simile disdetta contratto di locazione transitorio Word e PDF e spieghiamo la procedura da seguire per disdire il contratto.

Tra i vari tipi di contratto di locazione, quello a uso transitorio si ha relativamente a esigenze diverse da quelle turistiche e per finalità di godimento individuate in modo preciso. L’esempio tipico è quello di uno studente universitario, che non prende in affitto un immobile per risiederci molto tempo, ma generalmente per pochi mesi, essendo residente in una località distante e dovendo frequente un corso universitario. Lo stesso dicasi per un lavoratore in trasferta, inviato dalla propria azienda in una sede distante dalla propria abitazione per un periodo limitato. Nemmeno in questo caso l’inquilino desidera prendere in affitto l’immobile per un periodo esteso.

Caratteristiche Contratto di Locazione Transitorio

Dunque, le norme, e in particolare la Legge n. 431/1998, il Decreto Ministeriale del 5 marzo 1999 e il Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002, hanno regolamentato una tipologia contrattuale prima esistente nei fatti, ma non per il legislatore, e che spesso portava a difficoltà nell’applicare le giuste regole alla fattispecie. La legge stabilisce una durata minima di 1 mese e una massima di 18 mesi. Se il contratto di locazione transitorio prevede una durata inferiore al mese, la clausola è nulla e la durata viene automaticamente elevata a un mese. Se, al contrario, il contratto prevede una durata superiore ai 18 mesi, la clausola è sempre nulla e la durata della locazione transitoria viene abbassata nella misura massima di 18 mesi.

Attenzione alla stipula del contratto. Già all’atto della fissazione della durata, le parti devono tenere bene in mente quale sarà il periodo necessario per la locazione dell’immobile, anche se il contratto è rinnovabile alla scadenza, ma a patto che l’inquilino specifichi le ragioni per le quali richiede il rinnovo. Questo si ha per impedire che le parti mascherino altre tipologie contrattuali con il più flessibile contratto di locazione a uso transitorio.

Tra gli elementi che il contratto deve necessariamente contenere ci sono le generalità delle parti, la descrizione dell’immobile, l’indicazione dell’importo del canone, le modalità di versamento, la durata della locazione, l’espresso riferimento all’esigenze transitoria dell’immobile, che deve essere provata da idonea documentazione da allegare al contratto, la dichiarazione del conduttore con la quale si fa presente di avere ricevuto le informazioni attestanti la prestazione energetica, in mancanza della quale le parti sono tenute al pagamento di una sanzione amministrativa. Attenzione, nel caso in cui dal contratto non risultasse l’attestazione dell’esigenza temporanea dell’immobile, esso sarebbe automaticamente convertito in un contratto di locazione ordinario dalla durata di 4 anni e rinnovabile per altri 4 anni.

Come Disdire il Contratto di Locazione Transitorio

I contratti di locazione transitori, come anticipato, prevedono una durata limitata, compresa tra 1 e 18 mesi, e rispondono a esigenze specifiche e temporanee sia del locatore che dell’inquilino. Per questi contratti non sono richieste formalità di disdetta, poiché terminano automaticamente al raggiungimento della scadenza concordata.
Alla naturale scadenza del contratto, le parti possono stipularne uno nuovo solo se persistono le stesse esigenze transitorie che hanno motivato il contratto iniziale. In tal caso, è fondamentale fornire documentazione che giustifichi la necessità di mantenere la locazione transitoria, garantendo che il contratto rispetti le finalità temporanee previste.

Diverso è il caso della disdetta anticipata, quello che più correttamente dovrebbe essere chiamato recesso.
Il conduttore ha il diritto di recedere da un contratto di locazione transitorio per gravi motivi con un preavviso adeguato, generalmente comunicato tramite raccomandata. La normativa stabilisce solitamente un termine di sei mesi per il preavviso, salvo diversi accordi contrattuali. Però, nei contratti transitori, il recesso è limitato a situazioni in cui i gravi motivi sono comprovati e sopravvenuti.
A questo punto diventa importante capire cosa si intende per gravi motivi. La giurisprudenza, in particolare con le sentenze della Cassazione Civile n. 11772/2013 e n. 10624/2012, ha chiarito che tali motivi devono essere
-Insorti successivamente alla stipula del contratto di locazione
-Indipendenti dalla volontà del conduttore
-Imprevedibili e tali da rendere insostenibile la continuazione del contratto.
Non costituiscono gravi motivi, come specificato nell’articolo 27 comma 8 della legge 392/1978, le ragioni legate alla mera convenienza personale del conduttore, per esempio, la scelta di trasferirsi altrove senza giustificato motivo. In caso di recesso senza una valida giustificazione, il proprietario può opporsi.
Un esempio chiaro di grave motivo è la perdita del lavoro, che comporta l’impossibilità di proseguire il rapporto di locazione. Se, ad esempio, il conduttore è costretto a lasciare la città per il venir meno della sua occupazione, si tratta di un evento sopravvenuto, imprevedibile e indipendente dalla sua volontà, idoneo a giustificare il recesso anticipato.

Fac Simile Disdetta Contratto di Locazione Transitorio Word

Il fac simile di disdetta messo a disposizione è molto semplice da utilizzare, basta infatti scaricare il documento e modificarlo inserendo i dati richiesti. I dati da inserire sono quelli relativi al contratto, all’immobile e alla data da cui la disdetta è valida.

Fac Simile Disdetta Contratto di Locazione Transitorio Word

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Modulo Disdetta Contratto di Locazione Transitorio PDF Editabile

Il modello disdetta contratto di locazione transitorio PDF editabile può essere scaricato e compilato.

Modulo Disdetta Contratto di Locazione Transitorio PDF

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In questa guida mettiamo a disposizione un modello di disdetta contratto di locazione da parte del conduttore, cioè l’inquilino, e spieghiamo come deve essere effettuata l’operazione.

Tutti i contratti di locazione devono essere registrati, tranne nel caso in cui l’affitto previsto sia della durata massima di 30 giorni. Prima di affrontare i casi in cui è possibile per l’inquilino esercitare la disdetta del contratto di locazione e le relative modalità, è opportuno capire quali sono le tipologie contrattuali.

Tipi di Contratti di Locazione

I contratti del tipo 4+4 sono quelli ad uso abitativo della durata di 4 anni e rinnovabili per altri 4 anni. Il canone è liberamente concordato tra le parti, che possono stabilire anche una durata massima di 30 anni.

I contratti 3+2 sono ad uso abitativo, ma il canone non è liberamente concordato tra le parti, ma si basa sugli accordi territoriali stretti tra le associazioni dei proprietari di case e quelle degli inquilini.

I contratti transitori sono quelli che la legge prevede in favore di studenti e lavoratori fuori sede. Hanno una durata limitata, compresa tra un minimo di 30 giorni e un massimo di 18 mesi, e non sono rinnovabili. Il canone è determinato dai parametri di legge. Il locatore ha il diritto di chiedere 2 o 3 mensilità come cauzione all’inquilino e le somme dovranno essere restituite alla fine del contratto, in assenza di danni all’immobile.

Infine, abbiamo i contratti ad uso diverso di quello abitativo, ovvero per l’affitto di locali commerciali, ad uso professionale e industriale. Essi hanno una durata di 6 anni e sono rinnovabili per altri sei anni. Il canone è liberamente determinato tra le parti.

Differenza tra Disdetta e Recesso

Anche se in genere si parla semplicemente di disdetta, dal punto di vista legale è importante fare una distinzione tra disdetta e recesso.

La disdetta del contratto di affitto è l’operazione con cui si comunica formalmente l’intenzione di non rinnovare il contratto alla sua scadenza naturale, evitando così il rinnovo automatico. Per procedere con la disdetta, sia l’inquilino che il proprietario devono inviare una lettera formale all’altra parte, specificando chiaramente la volontà di concludere il contratto alla sua scadenza.

Nei contratti di locazione abitativa di tipo 4+4 e 3+2 , contratti con rinnovo automatico, rispettivamente, ogni quattro anni e ogni biennio dopo i primi tre anni, è essenziale inviare la lettera di disdetta almeno sei mesi prima della scadenza. In alcuni casi, il contratto potrebbe richiedere un preavviso più lungo, da verificare nel testo contrattuale. L’inquilino ha la facoltà di disdire anche alla prima scadenza, senza giustificazioni, mentre il proprietario può disdire il contratto solo per motivi specifici, come la necessità di usare l’immobile per sé o la volontà di venderlo. A partire dalle scadenze successive, entrambe le parti sono libere di non rinnovare. Per evitare eventuali contestazioni e garantire la prova dell’invio e della ricezione, la disdetta deve essere comunicata tramite raccomandata con avviso di ricevimento o posta elettronica certificata (PEC), a condizione che entrambe le parti siano abilitate a usare la PEC.

Il recesso dal contratto di affitto si differenzia dalla disdetta perché riguarda la risoluzione anticipata, ossia prima della scadenza prevista dal contratto. Il recesso è possibile solo in determinate circostanze, specialmente per il proprietario, che è vincolato da requisiti più stringenti per tutelare l’inquilino e garantirgli stabilità abitativa.

Recesso Contratto di Locazione da Parte del Conduttore

Il conduttore ha la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento avvalendosi dell’apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi, ex art. 3, l. n. 431/1998, che devono essere indicati nella lettera di preavviso da inviare al locatore.

Il conduttore ha infatti l’obbligo di comunicare per scritto la volontà di recedere al locatore, tramite una lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della data in cui intende lasciare l’immobile. La legge non entra nel merito dei gravi motivi e quindi non esiste una definizione precisa. La determinazione concreta dei gravi motivi per il recesso anticipato del conduttore da un contratto di locazione è oggetto di approfondimento sia dottrinale sia giurisprudenziale. La giurisprudenza stabilisce che tali motivi devono avere una gravità tale da rendere insostenibile la prosecuzione del rapporto locatizio. Inoltre, devono essere sorti in un momento successivo alla conclusione del contratto e caratterizzarsi per imprevedibilità ed eccezionalità. Tra le circostanze comunemente riconosciute come gravi motivi vi sono
-Il trasferimento o il licenziamento del conduttore, qualora non si tratti di dimissioni volontarie
-L’inadempimento da parte del locatore rispetto all’obbligo di mantenere l’immobile in buono stato di manutenzione, secondo quanto disposto dagli articoli 1575 e 1576 del Codice Civile
-Il fallimento del conduttore, che gli impedisce di adempiere ai propri obblighi contrattuali
-La presenza di problematiche strutturali all’interno del condominio che pregiudicano il quieto vivere e il godimento sereno dell’immobile locato
-La scoperta di vizi occulti dell’immobile che ne compromettano l’idoneità abitativa e il normale godimento.
In tutti questi casi, la normativa prevede la possibilità di un recesso anticipato in quanto si tratta di situazioni in cui la prosecuzione del rapporto contrattuale risulterebbe eccessivamente onerosa o insostenibile per il conduttore, a tutela dei principi di equità e buona fede nel rapporto locativo.

In assenza di gravi motivi, il conduttore ha la possibilità di disdire il contratto dopo la prima scadenza. Quindi se ha stipulato un contratto 4+4, può inviare la lettera dopo i primi 4 anni. Se invece si tratta di un contratto con cedolare secca, può inviare la lettera di disdetta dopo i primi 3 anni. In ogni caso, la disdetta deve essere inviata sempre con sei mesi di anticipo.

Mancato Rispetto del Preavviso

Il mancato rispetto del preavviso comporta, per il conduttore, l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile, Cass. n. 18167/2012. Questo significa che se, per esempio, si invia la lettera di disdetta cinque mesi prima di lasciare l’appartamento, non si è rispettato il termine del preavviso di un mese, e quindi bisogna versare un canone di locazione al proprietario

Un’ulteriore conseguenza a carico del conduttore che recede per gravi motivi senza dare il preavviso previsto al locatore, consiste risarcimento dei danni subiti dal locatore a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile.

Costi della Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Conduttore

La risoluzione anticipata del contratto di locazione prevede il pagamento dell’imposta di registro.

L’imposta di registro da corrispondere all’Agenzia delle Entrate pari a 67 euro e deve essere versata entro 30 giorni dalla disdetta con una delle seguenti modalità
-Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate
-Tramite modello F24 Elementi identificativi, indicando il codice tributo 1503.

In caso di versamento con F24, bisogna presentare entro 20 giorni dal versamento il modello RLI.

Fac Simile Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Conduttore Word

Il modello di disdetta del contratto di affitto messo a disposizione in questa sezione risulta essere piuttosto semplice da utilizzare. Si tratta di un documento in formato DOC che può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.

Nel fac simile di disdetta del contratto di locazione è necessario specificare i seguenti dati
-Dati di conduttore e locatore
-Indirizzo completo dell’appartamento
-Estremi del contratto di locazione
-Motivo della rescissione del contratto
Il modulo deve poi essere firmato e spedito.

Fac Simile Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Conduttore Word

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Fac Simile Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Conduttore PDF

Il modulo disdetta contratto di locazione da parte del conduttore PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati che sono stati indicati in precedenza.

Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Conduttore

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