In questa pagina spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto di locazione a uso non abitativo e mettiamo a disposizione un fac simile contratto di locazione a uno non abitativo Word e PDF da scaricare.
I contratti di locazione per immobili destinati ad uso non abitativo rientrano in una disciplina distinta da quella che regola i rapporti tra proprietari di case e inquilini. Per locazione ad uso non abitativo si intende il godimento da parte del conduttore di un immobile del locatore per finalità diverse da quelle legate all’abitazione.
Indice
Caratteristiche della Locazione a Uso non Abitativo
Ai sensi dell’art. 1571 del Codice Civile, la locazione è un contratto con il quale una parte (il locatore) si obbliga a concedere a un’altra parte (il conduttore) l’uso di un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo, in cambio di un corrispettivo prestabilito.
La disciplina generale della locazione si applica sia ai beni mobili che immobili (artt. 1571-1614 c.c.), ma per i beni immobili urbani si inserisce la normativa specifica dei fondi urbani (artt. 1607-1614 c.c.). Questa normativa varia a seconda dell’uso previsto per l’immobile: per gli immobili a uso abitativo, la locazione è regolata dalla L. n. 431/98 (che ha parzialmente abrogato la L. n. 392/78); per gli immobili destinati a usi diversi (commerciale, professionale, ecc.), valgono le disposizioni degli artt. 27 e seguenti della L. n. 392/78. Altre locazioni, come quelle di immobili non abitativi (ad esempio autorimesse), sono soggette alle norme generali del Codice Civile, salvo eccezioni previste da leggi specifiche.
Secondo quanto previsto dall’art. 1571 c.c., la locazione è un contratto consensuale che si perfeziona con l’accordo delle parti. Il locatore è tenuto a consegnare il bene in buono stato, a mantenerlo in condizioni tali da permetterne l’uso convenuto e a garantire il pacifico godimento del bene senza interferenze di terzi. Se il bene presenta vizi, il locatore è responsabile dei danni, salvo che dimostri di non averli conosciuti o di non averli potuti conoscere al momento della consegna (art. 1578 c.c.). Inoltre, non può apportare modifiche che riducano il godimento dell’immobile da parte del conduttore (art. 1582 c.c.).
Il conduttore, da parte sua, ha l’obbligo di utilizzare il bene con diligenza e secondo quanto pattuito, corrispondendo il canone alle scadenze concordate. Anche in caso di vizi occulti dell’immobile, non può sospendere il pagamento del canone, ma ha facoltà di richiedere una riduzione del canone o la risoluzione del contratto, se i difetti riducono sensibilmente l’uso del bene (art. 1578 c.c.).
Alla fine del contratto, il conduttore deve restituire l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso (art. 1590 c.c.).
In caso di violazioni contrattuali o impossibilità sopravvenuta della prestazione, il rapporto di locazione può essere interrotto tramite risoluzione contrattuale. Inoltre, il contratto può prevedere clausole di recesso che consentano a una delle parti di recedere unilateralmente, secondo modalità specifiche.
La locazione a uso non abitativo riguarda immobili destinati a ospitare attività industriali, commerciali, artigianali, turistiche o professionali (art. 27 c.c.), così come attività ricreative, assistenziali, culturali o scolastiche, e sedi di partiti o sindacati. Anche i contratti stipulati dallo Stato o da enti pubblici territoriali, quando questi ultimi sono conduttori, rientrano in questa categoria.
Per la forma contrattuale, il principio generale è la libertà di forma, sempre che il contratto venga regolarmente registrato. Il mancato adempimento di quest’obbligo comporta la nullità del contratto, sanabile mediante registrazione tardiva.
Durata Contratto di Locazione a Uso non Abitativo
In base a quanto stabilito dalla legge 392/1978, la durata minima prevista per il contratto dipende dall’uso che il conduttore specifica di volere fare dell’immobile. Se trattasi di svolgere attività commerciali, industriali, artigianali, di interesse turistico, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno, organismi di promozione turistica e ogni altra attività relativa al lavoro autonomo, il contratto non può durare meno di 6 anni. Se, invece, parliamo di attività alberghiere e imprese assimilate, come stabilimenti balneari, trattorie, stabilimenti per pubblici spettacoli, la durata minima non può essere inferiore a 9 anni. Trascorso tale periodo, le norme prevedono il rinnovo automatico per un pari numero di anni.
Troviamo poi alcuni tipi di contratto di locazione non abitativa che hanno carattere stagionale, come nel caso degli stabilimenti balneari. In queste situazioni, il locatore ha l’obbligo di concedere in locazione l’immobile nello stesso periodo dell’anno successivo allo stesso conduttore, se il conduttore ha fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto.
L’obbligo del locatore ha una durata di sei anni consecutivi, che diventano nove se si tratta di locazione alberghiera.
Come per i contratti di locazione ad uso abitativo, esiste l’obbligo di registrazione e di pagamento delle relative imposte, le quali dovranno essere suddivise tra le parti, tranne che non sia concordato altrimenti.
Disdetta Contratto di Locazione a Uso non Abitativo
Non è detto che le parti vogliano rinnovare il contratto in essere alla scadenza. Se il conduttore vuole evitarlo, dovrà inviare una disdetta tramite lettera raccomandata al locatore almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, a seconda che si tratti di di un contratto di 6 o 9 anni.
Risulta essere, inoltre, possibile la rescissione del contratto da parte del conduttore per gravi motivi e previo preavviso di almeno 6 mesi tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Anche il proprietario può disdire il contratto, ma solo in determinate condizioni previste dalle norme, ovvero
-Se intende adibire l’immobile ad abitazione per la sua persona, il proprio coniuge o parenti entro il secondo grado in linea retta, come figli, genitori e nipoti.
-Se intende adibire l’immobile ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche, alberghiere ed assimilati, impianti sportivi, ricreativi, qualsiasi altra attività di lavoro autonomo, sempre che tale attività venga esercitata direttamente o dal coniuge o altro parente entro il secondo grado in linea retta;
-Se il locatore è un ente della Pubblica Amministrazione e intende adibire l’immobile per finalità istituzionali.
-Se intende ristrutturare l’immobile, adeguando al piano comunale, e la presenza del conduttore renderebbe l’operazione non possibile.
Nel caso in cui il proprietario dell’immobile abbia disdetto il contratto, ma entro 6 mesi dal rilascio da parte del conduttore non abbia attuato la finalità per cui aveva ottenuto la disdetta, esso sarà sottoposto a sanzioni e il conduttore potrà ottenere il ripristino del contratto, il rimborso delle spese di trasloco e di altri oneri, oltre che il risarcimento del danno entro 48 mensilità di affitto, oltre alla perdita dell’avviamento.
Come si capisce, le norme tutelano in maniera importante il conduttore, tenendo in considerazione il suo interesse a un contratto di locazione quanto più stabile possibile, dato che non è neutrale per un’attività avere sede in un luogo piuttosto che in un altro. Pertanto, a meno che il proprietario dell’immobile non abbia seri motivi per chiedere la disdetta del contratto, come indicato sopra, il conduttore avrà diritto alla conclusione del contratto nei termini concordati e ad eventuali risarcimenti del danno per i casi in cui fossero avvenute violazioni da parte del locatore.
Chiaramente, il proprietario ha diritto a vendere l’immobile a terzi, anche se locato. Tuttavia, dovrà darne comunicazione al conduttore, il quale conserverà tutti i diritti relativi al suo contratto di locazione. La notifica dovrà avvenire per mezzo di un ufficiale giudiziario e, tra l’altro, dovrà essere chiesto al conduttore se intende avvalersi del diritto di prelazione. Dunque, a parità di offerta ricevuta, il conduttore avrà il diritto di acquistare l’immobile dal proprietario rispetto a terzi, avendo un interesse specifico.
Indennità per Perdita dell’Avviamento
Per evitare che il locatore prenda la decisione di non rinnovare il contratto con lo scopo di subentrare nell’attività del locatario, riprendendo qui una gestione commerciale che risulta essere già avviata e consolidata, la legge prevede un indennizzo a favore del locatario chiamato indennità di avviamento pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico alberghiero.
Non è finita qui. Qualora il locatore abbia messo a disposizione l’immobile a un altro conduttore per l’esercizio di un’attività del tutto simile a quella del vecchio conduttore entro un anno dalla cessazione del precedente esercizio, visto che il nuovo conduttore si gioverà dell’avviamento del primo, il precedente conduttore avrà diritto a un indennizzo di importo doppio.
Va chiarito, però, che l’indennità per la perdita dell’avviamento potrà essere richiesta solamente dai conduttori che abbiano svolto presso l’immobile un’attività a contatto con il pubblico, quindi, non riguarda il libero professionista o il lavoratore autonomo. L’indennità non è dovuta nemmeno nei casi in cui il contratto non sia stato rinnovato o sia stato interrotto per inadempienza del conduttore.
Sublocazione e Cessione del Contratto
Possibile anche la sublocazione del contratto da parte del conduttore, anche senza il consenso del proprietario, sempre che insieme al contratto di locazione venga ceduta anche l’attività d’impresa. Bisogna darne comunicazione al proprietario con lettera raccomandata. Questo può opporsi entro 30 giorni nel caso sussistessero gravi motivi.
Fac Simile Contratto di Locazione a Uso non Abitativo Word
Il fac simile di contratto di locazione a uso non abitativo presente in questa pagina può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.
Andando più nel dettaglio, nel modello è necessario inserire le seguenti informazioni
-Oggetto, cioè la descrizione dell’immobile con i relativi identificativi catastali
-Destinazione dell’immobile, cioè la descrizione di come sarà utilizzato il locale
-Canone, l’importo da corrispondere per il godimento dell’immobile
-Durata
-Recesso, cioè la possibilità per il locatore di concedere o meno al conduttore il diritto di sciogliere il contratto prima della sua naturale scadenza
-Cauzione. Il locatore può chiedere al conduttore una cauzione per la locazione.
-Sublocazione, cioè la possibilità di sublocare il locale commerciale in tutto in parte ad altri soggetti.
Il modello contratto di locazione a uso non abitativo può quindi essere utilizzato come esempio, inserendo i dati delle parti coinvolte, quelli dell’immobile e aggiungendo eventuali clausole.
Modello Contratto di Locazione a Uso non Abitativo PDF Editabile
Il fac simile contratto di locazione a uso non abitativo PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati indicati in precedenza.
