In questa pagina mettiamo a disposizione un fac simile disdetta contratto di locazione commerciale Word e PDF e spieghiamo come utilizzarlo.
I contratti di locazione per immobili destinati ad uso non abitativo sono regolati in modo differente rispetto a quelli relativi alla locazione abitativa. Per locazione ad uso non abitativo, o locazione commerciale, si intende il godimento da parte del conduttore di un immobile del locatore per finalità diverse da quelle legate all’abitazione. Il contratto di locazione commerciale ha come oggetto l’affitto di un immobile a scopi diversi da quelli abitativi, cioè per l’esercizio di un’attività commerciale, artigianale, industriale, alberghiera o professionale.
Indice
Caratteristiche Contratto di Locazione Commerciale
La legge 392/1978 stabilisce la durata minima dei contratti di locazione non abitativa.
Se si tratta di attività commerciali, industriali, artigianali, di interesse turistico, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno, organismi di promozione turistica e ogni altra attività relativa al lavoro autonomo, il contratto non può avere una durata inferiore a 6 anni.
Se, invece, si tratta di attività alberghiere e imprese assimilate, come stabilimenti balneari, trattorie, stabilimenti per pubblici spettacoli, la durata minima non può essere inferiore a 9 anni.
Alla scadenza di questo periodo di tempo, la legge prevede il rinnovo automatico per un pari numero di anni.
Sono poi presenti alcune tipologie di contratto di locazione non abitativa che presentano carattere stagionale, come nel caso degli stabilimenti balneari. In questi casi, il locatore ha l’obbligo di concedere in locazione l’immobile nello stesso periodo dell’anno successivo allo stesso conduttore, se il conduttore ha fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto.
Questo tipo di obbligo ha una durata di sei anni consecutivi, che diventano nove se si tratta di locazione alberghiera.
Le normative prevedono molteplici tutele in favore del conduttore, data la peculiare finalità del contratto, il quale deve assicurare una certa stabilità all’attività intrapresa nell’immobile locato. Di conseguenza, per evitare che il locatore decida di non rinnovare il contratto con lo scopo di subentrare nell’attività del locatario, la legge prevede un indennizzo a favore del locatario chiamato indennità di avviamento pari a 18 mensilità, che diventano 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico alberghiero.
Differenza tra Disdetta e Recesso del Contratto di Locazione Commerciale
Nel mondo delle locazioni, termini come disdetta e recesso possono facilmente generare confusione, ma rappresentano due azioni distinte che una delle parti di un contratto d’affitto può intraprendere. Spesso vengono erroneamente usati come sinonimi, ma comprendere le differenze è fondamentale.
Con recesso si intende l’azione unilaterale di una delle parti (solitamente l’inquilino) di interrompere il contratto prima della sua scadenza naturale. Il recesso è un diritto previsto dalla legge e può essere esercitato secondo le condizioni stabilite nel contratto di locazione e rispettando un periodo di preavviso. Questo diritto è spesso utile per l’inquilino che, per necessità sopraggiunte, desideri lasciare l’immobile prima del termine concordato.
La disdetta riguarda invece la decisione di non rinnovare il contratto alla sua naturale scadenza. A meno che non sia stato concordato diversamente, i contratti di locazione si rinnovano automaticamente alla scadenza. Con la disdetta, la parte interessata interrompe questa opzione di rinnovo, rispettando le modalità e i tempi previsti dal contratto stesso.
Disdetta Contratto di Locazione Commerciale del Conduttore
Se il conduttore vuole evitare il rinnovo del contratto alla scadenza, deve inviare una disdetta tramite lettera raccomandata al locatore almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, a seconda che si tratti di di un contratto di 6 o 9 anni.
Dopo l’invio della disdetta, anche se accettata, il conduttore ha il dovere di continuare a pagare i canoni di locazione fino alla data effettiva di consegna dell’immobile. Non potrà nel frattempo pretendere di farsi detrarre dai pagamenti i versamenti effettuati a inizio contratto a titolo di cauzione, perché questi vanno tenuti dal locatore fino alla consegna dell’immobile e restituiti al locatore solo dopo avere verificato l’assenza di danni riconducibili a questo.
Disdetta Contratto di Locazione Commerciale del Locatore
Il locatore può inviare una comunicazione di disdetta al conduttore con almeno 12 mesi di preavviso (18 mesi per le locazioni alberghiere), un termine doppio rispetto a quello previsto per le locazioni abitative. La disdetta rappresenta un atto unilaterale che esercita il diritto del locatore, previsto per legge.
Alla prima scadenza contrattuale, il locatore può decidere di non rinnovare il contratto per altri 6 anni (9 anni nel caso di locazioni alberghiere), ma solo nei casi specifici indicati dalla legge (art. 29 legge 392/1978). In particolare, il locatore può chiedere il rilascio dell’immobile se intende:
-Adibire l’immobile a uso abitativo per sé, il coniuge o parenti di secondo grado in linea retta;
-Destinare l’immobile a una propria attività o a un’attività del coniuge o di parenti entro il secondo grado in linea retta, o, nel caso di pubbliche amministrazioni, utilizzarlo per finalità istituzionali;
-Demolire e ricostruire l’immobile, o sottoporlo a ristrutturazione totale o restauro completo, o eseguire un intervento previsto da un programma comunale pluriennale. In questi casi, è necessario il possesso della licenza o concessione, pena la nullità della richiesta di rilascio;
-Ristrutturare per adeguare i locali commerciali alle dimensioni previste dall’art. 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e dai piani comunali, qualora tali lavori rendano incompatibile la permanenza del conduttore.
Per le locazioni alberghiere, il locatore può negare il rinnovo
-Nei casi previsti dall’art. 7 della legge 191/1963, qualora l’immobile sia soggetto a interventi di programmazione comunale;
Se intende esercitare la stessa attività del conduttore, o farlo esercitare dal coniuge o parenti entro il secondo grado, come previsto dall’art. 5 della legge 191/1963.
Il locatore deve comunicare l’intenzione di ottenere l’immobile alla scadenza contrattuale tramite raccomandata, rispettando il termine di preavviso di 12 o 18 mesi. La comunicazione deve specificare, a pena di nullità, il motivo esatto della disdetta. In assenza di questa dichiarazione, il contratto si rinnova automaticamente.
Alla seconda scadenza, il locatore può decidere di non rinnovare il contratto senza dovere fornire una motivazione oppure può proporre un rinnovo alle stesse o a nuove condizioni contrattuali
Recesso Contratto di Locazione Commerciale
Il conduttore può scegliere di interrompere il contratto di locazione in qualsiasi momento, ma deve dare un preavviso di sei mesi, se ci sono gravi motivi che impediscono la prosecuzione del contratto (art. 27, commi 7 e 8, legge 392/1978).
Per comunicare il recesso, la legge richiede l’invio di una raccomandata.
Se non viene rispettato il preavviso, il conduttore dovrà risarcire il locatore per l’interruzione anticipata del contratto, a meno che non dimostri che la restituzione anticipata non ha causato alcun danno economico al locatore.
Possiamo individuare tue tipi di recesso
-Recesso Legale
Può avvenire in qualsiasi momento, purché il conduttore dia un preavviso di 6 mesi, durante i quali dovrà continuare a versare il canone, anche se ha già lasciato l’immobile.
Per poter recedere, devono sussistere gravi motivi, cioè eventi imprevisti e indipendenti dalla volontà del conduttore che rendano difficile continuare il contratto. Per esempio, se il conduttore si trova in difficoltà economiche a causa di una crisi finanziaria (Cass. 5803/2019). Questi motivi devono essere concreti e non derivare da semplici valutazioni di convenienza personale, come voler risparmiare su un canone più basso altrove, che non rappresenta un grave motivo.
-Recesso Convenzionale
Le parti possono inserire nel contratto una clausola che permetta al conduttore di recedere anche senza gravi motivi, oppure stabilire motivi specifici per il recesso. Questo tipo di recesso, quindi, è più flessibile rispetto al recesso legale.
Anche in questo caso, il conduttore può recedere in qualsiasi momento, con l’obbligo di dare sempre un preavviso di 6 mesi e di pagare il canone per l’intero semestre, anche se lascia anticipatamente l’immobile.
Se il conduttore vuole evitare il rinnovo del contratto alla scadenza, deve inviare una disdetta tramite lettera raccomandata al locatore almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, a seconda che si tratti di di un contratto di 6 o 9 anni.
Dopo l’invio della disdetta, anche se accettata, il conduttore ha il dovere di continuare a pagare i canoni di locazione fino alla data effettiva di consegna dell’immobile. Non potrà nel frattempo pretendere di farsi detrarre dai pagamenti i versamenti effettuati a inizio contratto a titolo di cauzione, perché questi vanno tenuti dal locatore fino alla consegna dell’immobile e restituiti al locatore solo dopo avere verificato l’assenza di danni riconducibili a questo.
Fac Simile Disdetta Contratto di Locazione Commerciale Word
Il fac simile di disdetta contratto di locazione commerciale Word messo a disposizione è molto semplice da utilizzare, basta infatti scaricare il documento e modificarlo inserendo i dati richiesti, cioè
-Il nome e le generalità del recedente
-Gli estremi identificativi dell’immobile locato
-La data di stipula del contratto
-La data di rilascio prevista
-I gravi motivi per cui si chiede di essere liberati dal vincolo contrattuale, in caso di recesso anticipato del locatario
-Una delle ragioni di cui all’art. 29 l. 392/1978, in caso di diniego di rinnovo da parte del locatore.
Si tratta di un modello che può essere utilizzato come esempio per scrivere una disdetta del contratto di locazione commerciale.
Modello Disdetta Contratto di Locazione Commerciale PDF
Il fac simile disdetta contratto di locazione commerciale PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati indicati in precedenza.
