In questa pagina mettiamo a disposizione un modello di disdetta contratto di locazione commerciale e spieghiamo come utilizzarlo.
I contratti di locazione per immobili destinati ad uso non abitativo sono regolati in modo differente rispetto a quelli relativi alla locazione abitativa. Per locazione ad uso non abitativo, o locazione commerciale, si intende il godimento da parte del conduttore di un immobile del locatore per finalità diverse da quelle legate all’abitazione. Il contratto di locazione commerciale ha come oggetto l’affitto di un immobile a scopi diversi da quelli abitativi, cioè per l’esercizio di un’attività commerciale, artigianale, industriale, alberghiera o professionale.
Indice
Caratteristiche Contratto di Locazione Commerciale
La legge 392/1978 stabilisce la durata minima dei contratti di locazione non abitativa.
Se si tratta di attività commerciali, industriali, artigianali, di interesse turistico, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno, organismi di promozione turistica e ogni altra attività relativa al lavoro autonomo, il contratto non può avere una durata inferiore a 6 anni.
Se, invece, si tratta di attività alberghiere e imprese assimilate, come stabilimenti balneari, trattorie, stabilimenti per pubblici spettacoli, la durata minima non può essere inferiore a 9 anni.
Alla scadenza di questo periodo di tempo, la legge prevede il rinnovo automatico per un pari numero di anni.
Sono poi presenti alcune tipologie di contratto di locazione non abitativa che presentano carattere stagionale, come nel caso degli stabilimenti balneari. In questi casi, il locatore ha l’obbligo di concedere in locazione l’immobile nello stesso periodo dell’anno successivo allo stesso conduttore, se il conduttore ha fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto.
Questo tipo di obbligo ha una durata di sei anni consecutivi, che diventano nove se si tratta di locazione alberghiera.
Le normative prevedono molteplici tutele in favore del conduttore, data la peculiare finalità del contratto, il quale deve assicurare una certa stabilità all’attività intrapresa nell’immobile locato. Di conseguenza, per evitare che il locatore decida di non rinnovare il contratto con lo scopo di subentrare nell’attività del locatario, la legge prevede un indennizzo a favore del locatario chiamato indennità di avviamento pari a 18 mensilità, che diventano 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico alberghiero.
Disdetta Contratto di Locazione Commerciale
Se il conduttore vuole evitare il rinnovo del contratto alla scadenza, deve inviare una disdetta tramite lettera raccomandata al locatore almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, a seconda che si tratti di di un contratto di 6 o 9 anni.
Risulta essere, inoltre, possibile la rescissione del contratto per gravi motivi e previo preavviso di almeno 6 mesi tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Facciamo un esempio. Un commerciante decide di disdire il contratto di locazione e di riconsegnare l’immobile, non prima dei 6 mesi dall’invio della comunicazione al locatore, perché il Comune non ha portato avanti il piano di sviluppo urbanistico che aveva promesso o lo ha modificato, nei fatti rendendo la zona in cui è ubicato l’immobile non più commercialmente valida e appetibile come si era ipotizzato all’atto di stipula del contratto. La giurisprudenza è concorde nel ritenere che le motivazioni addotte per la disdetta anticipata debbano essere collegate a fattori oggettivi e non soggettivi. Dunque, non è possibile motivare la disdetta con la decisione di trasferire altrove la propria famiglia o con la volontà di cambiare attività. Nella richiesta di recesso dal contratto, il conduttore dovrà quindi specificare i suoi estremi anagrafici, la richiesta del recesso dal contratto di locazione, la specifica enunciazione dei gravi motivi per i quali si chiede la disdetta anticipata, i tempi di rilascio dell’immobile.
Dopo l’invio della disdetta, anche se accettata, il conduttore ha il dovere di continuare a pagare i canoni di locazione fino alla data effettiva di consegna dell’immobile. Non potrà nel frattempo pretendere di farsi detrarre dai pagamenti i versamenti effettuati a inizio contratto a titolo di cauzione, perché questi vanno tenuti dal locatore fino alla consegna dell’immobile e restituiti al locatore solo dopo avere verificato l’assenza di danni riconducibili a questo.
Anche il proprietario può disdire il contratto, ma solo in determinate condizioni previste dalle norme, ovvero
-Se intende adibire l’immobile ad abitazione per la sua persona, il proprio coniuge o parenti entro il secondo grado in linea retta, come figli, genitori e nipoti.
-Se intende adibire l’immobile ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche, alberghiere ed assimilati, impianti sportivi, ricreativi, qualsiasi altra attività di lavoro autonomo, sempre che tale attività venga esercitata direttamente o dal coniuge o altro parente entro il secondo grado in linea retta;
-Se il locatore è un ente della Pubblica Amministrazione e intende adibire l’immobile per finalità istituzionali.
-Se intende ristrutturare l’immobile, adeguando al piano comunale, e la presenza del conduttore renderebbe l’operazione non possibile.
Se il proprietario dell’immobile effettua la disdetta del contratto, ma entro 6 mesi dal rilascio da parte del conduttore non attua la finalità per cui aveva ottenuto la disdetta, sarà sottoposto a sanzioni e il conduttore potrà ottenere il ripristino del contratto, il rimborso delle spese di trasloco e di altri oneri, oltre che il risarcimento del danno entro 48 mensilità di affitto, oltre alla perdita dell’avviamento.
Fac Simile Disdetta Contratto di Locazione Commerciale
Il fac simile di disdetta contratto di locazione commerciale messo a disposizione è molto semplice da utilizzare, basta infatti scaricare il documento e modificarlo inserendo i dati richiesti, cioè
-Il nome e le generalità del recedente
-Gli estremi identificativi dell’immobile locato
-La data di stipula del contratto
-La data di rilascio prevista
-I gravi motivi per cui si chiede di essere liberati dal vincolo contrattuale, in caso di recesso anticipato del locatario
-Una delle ragioni di cui all’art. 29 l. 392/1978, in caso di diniego di rinnovo da parte del locatore.
Si tratta di un modello che può essere utilizzato come esempio per scrivere una disdetta del contratto di locazione commerciale.
