In questa pagina proponiamo un modello di contratto di locazione 4+4 Word e PDF editabile da scaricare e una guida sulle caratteristiche principali di questo tipo di contratto di locazione.
Il contratto di locazione 4+4, conosciuto come contratto a canone libero, è la tipologia maggiormente utilizzata per affittare immobili a fini abitativi. Esso è caratterizzato principalmente dal fatto che le parti possono stabilire i contenuti essenziali del rapporto di locazione, a partire dall’importo del canone mensile.
Indice
Durata Contratto di Locazione 4+4
Risulta essere possibile stipulare un contratto d’affitto a canone libero se l’oggetto della locazione è un immobile
-Destinato a uso abitativo
-Non appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
-Non classificato come alloggio di edilizia residenziale pubblica
La durata del contratto di locazione 4+4 è già spiegata dal suo nome, questo tipo di contratto viene stipulato tra locatore e conduttore per 4 anni e viene prorogato alla scadenza per altri 4 anni. In verità, nulla vieta alle parti di concordare una durata maggiore.
A differenza di quanto avviene in altre tipologie contrattuali, nel contratto di locazione 4+4, alla scadenza del primo periodo di locazione, il rinnovo avviene in modo automatico.
Canone Contratto di Locazione 4+4 e Deposito Cauzionale
Tra le principali obbligazioni del conduttore, è previsto il pagamento del canone di locazione, come stabilito dall’art. 1587 n. 2 del Codice Civile. L’importo del canone può essere fissato in modo autonomo dalle parti (canone libero) oppure stabilito secondo i criteri previsti dalla legge (canone concordato). Le modalità di pagamento del canone, specificate nel contratto, generalmente includono il bonifico bancario, ma sono consentiti anche assegni o vaglia, inviabili al domicilio del locatore su base mensile o trimestrale in anticipo. È diritto del conduttore ricevere una quietanza del pagamento dal locatore; il costo del valore bollato per la quietanza è, tuttavia, a carico del conduttore (art. 1199 c.c.).
Durante la durata del contratto, il canone non può subire aumenti, salvo l’applicazione di una clausola specifica per l’adeguamento annuale del canone secondo l’indice ISTAT, su richiesta del locatore. In caso di locazioni commerciali, questo adeguamento non può superare il 75% dell’indice ISTAT, come stabilito per le locazioni a canone concordato. Vediamo cosa succedere se è presente questa clausola all’interno del contratto. Ipotizziamo di avere stipulato il contratto di locazione 4+4 nel mese di settembre di un dato anno. Nello stesso mese dell’anno seguente, il proprietario potrà aumentare l’importo del canone mensile. Per iniziare verificherà sul sito dell’Istat il livello dell’indice dei prezzi nel mese di stipula del contratto. Poniamo che esso risultasse pari a 105. Lo stesso farà con riferimento al medesimo mese dell’anno successivo. Per ipotesi, il livello dei prezzi risulterà pari a 107. La differenza è pari a 107 – 105 = 2. Il costo della vita risulta cresciuto del 2% e tale sarà l’incremento massimo consentito per il canone. Se il canone fosse di 400 euro mensili, la rivalutazione possibile è pari a 400 x 0,02 = 8 euro. Il canone sarà così innalzato fino a 408 euro al mese.
All’atto della stipula del contratto, è prassi che il conduttore versi un deposito cauzionale (art. 11 della Legge n. 392/1978), una somma a garanzia del rispetto delle obbligazioni contrattuali e di eventuali danni arrecati all’immobile. La cauzione, che non può superare le tre mensilità di canone, produce interessi che devono essere corrisposti al conduttore al termine del contratto. La restituzione della cauzione, comprensiva degli interessi maturati, è condizionata alla riconsegna dell’immobile nelle condizioni iniziali.
Registrazione Contratto di Locazione 4+4
Il contratto di locazione 4+4 deve essere registrato con una delle seguenti modalità
-Per via telematica, se si è abilitati all’utilizzo dei servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle entrate.
-Direttamente presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
La registrazione presso gli uffici avviene tramite la compilazione del modello RLI, Richiesta di registrazione e adempimenti successivi Contratti di locazione e affitto di immobili.
Per effettuare la registrazione del contratto servono i seguenti documenti
-Almeno due copie, firmate in originale, del contratto di locazione.
-Modello RLI compilato.
-Contrassegni telematici, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca, con data non successiva a quella di stipula. Il bollo, come stabilito dal d.p.r. n. 642/1972, è pari ad € 16,00 ogni quattro facciate, o comunque ogni 100 righe.
-Ricevuta di pagamento dell’imposta di registro, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca.
Una volta che sono stati consegnati i documenti, l’addetto dell’Agenzia delle Entrate
-Se la registrazione è contestuale, fornisce copia timbrata e firmata del contratto.
-Se lo registrazione è successiva, fornisce ricevuta del deposito, indicando quando il contratto registrato sarà disponibile per il ritiro.
Disdetta Contratto di Locazione 4+4
Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento avvalendosi dell’apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi, ex art. 3, l. n. 431/1998, che devono essere indicati nella lettera di preavviso da inviare al locatore. Il conduttore ha infatti l’obbligo di comunicare per scritto la volontà di recedere al locatore, attraverso una lettera raccomandata, con un anticipo di almeno 6 mesi rispetto alla data in cui intende lasciare l’immobile.
La disdetta da parte del locatore, cioè il proprietario dell’immobile, può avvenire alla fine della prima scadenza, quindi, dopo i 4 anni, in presenza di determinate circostanze.
La disdetta, pena la nullità, deve essere comunicata all’inquilino almeno sei mesi prima della scadenza e deve essere motivata. Le ragioni alla base della disdetta, che permettono di interrompere l’accordo alla prima scadenza, devono essere tra le seguenti
-Il locatore intende destinare l’immobile a scopo abitativo, commerciale, professionale proprio o di un coniuge, dei genitori, dei figli o di parenti entro il secondo grado
-Il locatore è una persona giuridica, una società, un ente pubblico o ha finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali e intende utilizzare l’immobile per le finalità previste dalla sua attività, offrendo all’inquilino un altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità.
-L’immobile locato è gravemente danneggiato o fa parte di un edificio che necessita di essere ristrutturato e/o messo in sicurezza e la permanenza dell’inquilino rappresenta un ostacolo.
-L’immobile deve essere demolito per lasciare posto alla costruzione di nuovi edifici.
-Senza alcuna motivazione valida, l’inquilino non occupa più stabilmente l’immobile.
-Il locatore vuole vendere l’immobile a terzi e non ha altri immobili ad uso abitativo, al di fuori di quello in cui abita. In questo caso, l’inquilino ha il diritto di prelazione.
Fac Simile Contratto di Locazione 4+4 Word
Il fac simile contratto di locazione 4+4 Word presente in questa pagina può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.
Il modello di contratto di locazione 4+4 deve essere compilato inserendo le seguenti informazioni
-Indicazione delle parti. Il contratto di locazione deve necessariamente contenere l’indicazione delle generalità delle parti
-Oggetto, cioè la descrizione dell’immobile con i dati catastali
-Durata, che non può essere inferiore a quattro anni
-Canone, l’importo da corrispondere per il godimento dell’immobile
-Cauzione, cioè la somma che il locatore può chiedere al conduttore una somma di denaro a garanzia delle obbligazioni previste nel contratto
-Sublocazione, cioè la possibilità del conduttore di sublocare in tutto in parte ad altri soggetti l’immobile locato
-Recesso, cioè la possibilità di dare al conduttore il diritto di sciogliere il contratto prima della scadenza.
-Clausole aggiuntive, con cui definire questioni come modalità di pagamento del canone e la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Il modello contratto di locazione 4+4 può quindi essere utilizzato come esempio, inserendo i dati delle parti coinvolte, quelli dell’immobile e aggiungendo eventuali clausole.
Modello Contratto di Locazione 4+4 PDF Editabile
Il fac simile contratto di locazione 4+4 PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo le informazioni indicate in precedenza.
