In questa guida mettiamo a disposizione un modello di disdetta contratto di locazione da parte del conduttore, cioè l’inquilino, e spieghiamo come deve essere effettuata l’operazione.
Tutti i contratti di locazione devono essere registrati, tranne nel caso in cui l’affitto previsto sia della durata massima di 30 giorni. Prima di affrontare i casi in cui è possibile per l’inquilino esercitare la disdetta del contratto di locazione e le relative modalità, è opportuno capire quali sono le tipologie contrattuali.
Indice
Tipi di Contratti di Locazione
I contratti del tipo 4+4 sono quelli ad uso abitativo della durata di 4 anni e rinnovabili per altri 4 anni. Il canone è liberamente concordato tra le parti, che possono stabilire anche una durata massima di 30 anni.
I contratti 3+2 sono ad uso abitativo, ma il canone non è liberamente concordato tra le parti, ma si basa sugli accordi territoriali stretti tra le associazioni dei proprietari di case e quelle degli inquilini.
I contratti transitori sono quelli che la legge prevede in favore di studenti e lavoratori fuori sede. Hanno una durata limitata, compresa tra un minimo di 30 giorni e un massimo di 18 mesi, e non sono rinnovabili. Il canone è determinato dai parametri di legge. Il locatore ha il diritto di chiedere 2 o 3 mensilità come cauzione all’inquilino e le somme dovranno essere restituite alla fine del contratto, in assenza di danni all’immobile.
Infine, abbiamo i contratti ad uso diverso di quello abitativo, ovvero per l’affitto di locali commerciali, ad uso professionale e industriale. Essi hanno una durata di 6 anni e sono rinnovabili per altri sei anni. Il canone è liberamente determinato tra le parti.
Differenza tra Disdetta e Recesso
Anche se in genere si parla semplicemente di disdetta, dal punto di vista legale è importante fare una distinzione tra disdetta e recesso.
La disdetta del contratto di affitto è l’operazione con cui si comunica formalmente l’intenzione di non rinnovare il contratto alla sua scadenza naturale, evitando così il rinnovo automatico. Per procedere con la disdetta, sia l’inquilino che il proprietario devono inviare una lettera formale all’altra parte, specificando chiaramente la volontà di concludere il contratto alla sua scadenza.
Nei contratti di locazione abitativa di tipo 4+4 e 3+2 , contratti con rinnovo automatico, rispettivamente, ogni quattro anni e ogni biennio dopo i primi tre anni, è essenziale inviare la lettera di disdetta almeno sei mesi prima della scadenza. In alcuni casi, il contratto potrebbe richiedere un preavviso più lungo, da verificare nel testo contrattuale. L’inquilino ha la facoltà di disdire anche alla prima scadenza, senza giustificazioni, mentre il proprietario può disdire il contratto solo per motivi specifici, come la necessità di usare l’immobile per sé o la volontà di venderlo. A partire dalle scadenze successive, entrambe le parti sono libere di non rinnovare. Per evitare eventuali contestazioni e garantire la prova dell’invio e della ricezione, la disdetta deve essere comunicata tramite raccomandata con avviso di ricevimento o posta elettronica certificata (PEC), a condizione che entrambe le parti siano abilitate a usare la PEC.
Il recesso dal contratto di affitto si differenzia dalla disdetta perché riguarda la risoluzione anticipata, ossia prima della scadenza prevista dal contratto. Il recesso è possibile solo in determinate circostanze, specialmente per il proprietario, che è vincolato da requisiti più stringenti per tutelare l’inquilino e garantirgli stabilità abitativa.
Recesso Contratto di Locazione da Parte del Conduttore
Il conduttore ha la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento avvalendosi dell’apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi, ex art. 3, l. n. 431/1998, che devono essere indicati nella lettera di preavviso da inviare al locatore.
Il conduttore ha infatti l’obbligo di comunicare per scritto la volontà di recedere al locatore, tramite una lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della data in cui intende lasciare l’immobile. La legge non entra nel merito dei gravi motivi e quindi non esiste una definizione precisa. La determinazione concreta dei gravi motivi per il recesso anticipato del conduttore da un contratto di locazione è oggetto di approfondimento sia dottrinale sia giurisprudenziale. La giurisprudenza stabilisce che tali motivi devono avere una gravità tale da rendere insostenibile la prosecuzione del rapporto locatizio. Inoltre, devono essere sorti in un momento successivo alla conclusione del contratto e caratterizzarsi per imprevedibilità ed eccezionalità. Tra le circostanze comunemente riconosciute come gravi motivi vi sono
-Il trasferimento o il licenziamento del conduttore, qualora non si tratti di dimissioni volontarie
-L’inadempimento da parte del locatore rispetto all’obbligo di mantenere l’immobile in buono stato di manutenzione, secondo quanto disposto dagli articoli 1575 e 1576 del Codice Civile
-Il fallimento del conduttore, che gli impedisce di adempiere ai propri obblighi contrattuali
-La presenza di problematiche strutturali all’interno del condominio che pregiudicano il quieto vivere e il godimento sereno dell’immobile locato
-La scoperta di vizi occulti dell’immobile che ne compromettano l’idoneità abitativa e il normale godimento.
In tutti questi casi, la normativa prevede la possibilità di un recesso anticipato in quanto si tratta di situazioni in cui la prosecuzione del rapporto contrattuale risulterebbe eccessivamente onerosa o insostenibile per il conduttore, a tutela dei principi di equità e buona fede nel rapporto locativo.
In assenza di gravi motivi, il conduttore ha la possibilità di disdire il contratto dopo la prima scadenza. Quindi se ha stipulato un contratto 4+4, può inviare la lettera dopo i primi 4 anni. Se invece si tratta di un contratto con cedolare secca, può inviare la lettera di disdetta dopo i primi 3 anni. In ogni caso, la disdetta deve essere inviata sempre con sei mesi di anticipo.
Mancato Rispetto del Preavviso
Il mancato rispetto del preavviso comporta, per il conduttore, l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile, Cass. n. 18167/2012. Questo significa che se, per esempio, si invia la lettera di disdetta cinque mesi prima di lasciare l’appartamento, non si è rispettato il termine del preavviso di un mese, e quindi bisogna versare un canone di locazione al proprietario
Un’ulteriore conseguenza a carico del conduttore che recede per gravi motivi senza dare il preavviso previsto al locatore, consiste risarcimento dei danni subiti dal locatore a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile.
Costi della Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Conduttore
La risoluzione anticipata del contratto di locazione prevede il pagamento dell’imposta di registro.
L’imposta di registro da corrispondere all’Agenzia delle Entrate pari a 67 euro e deve essere versata entro 30 giorni dalla disdetta con una delle seguenti modalità
-Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate
-Tramite modello F24 Elementi identificativi, indicando il codice tributo 1503.
In caso di versamento con F24, bisogna presentare entro 20 giorni dal versamento il modello RLI.
Fac Simile Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Conduttore Word
Il modello di disdetta del contratto di affitto messo a disposizione in questa sezione risulta essere piuttosto semplice da utilizzare. Si tratta di un documento in formato DOC che può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.
Nel fac simile di disdetta del contratto di locazione è necessario specificare i seguenti dati
-Dati di conduttore e locatore
-Indirizzo completo dell’appartamento
-Estremi del contratto di locazione
-Motivo della rescissione del contratto
Il modulo deve poi essere firmato e spedito.
Fac Simile Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Conduttore PDF
Il modulo disdetta contratto di locazione da parte del conduttore PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati che sono stati indicati in precedenza.
