Guide Archivi - Contratti di Locazione

Proposta di Locazione – Fac Simile Word e PDF e Guida

Aggiornato il 25 Ottobre 2024 da Roberto Rossi

In questa guida spieghiamo in cosa consiste la proposta di locazione e mettiamo a disposizione un fac simile proposta di locazione Word e PDF da scaricare.

Come Funziona la Proposta di Locazione tra Privati

La proposta di locazione è la dichiarazione con la quale una parte, detta proponente, comunica all’altra di volere concludere un certo contratto a specifiche condizioni.

La proposta contrattuale può essere revocabile o irrevocabile
-Nel primo caso, il proponente può revocare la proposta prima che gli sia giunta la comunicazione dell’accettazione.
-Nel secondo caso, invece, la dichiarazione del proponente resta valida fino alla scadenza del termine. Se la controparte comunica al proponente l’accettazione nel predetto termine, il contratto si intenderà concluso e perfezionatosi.

Pertanto, bisogna passare per l’accettazione da parte del proprietario dell’immobile, che rappresenta il momento in cui questo accetta le condizioni proposte dalla parte interessata a prendere l’immobile in locazione.

Sappiamo dalla pratica quotidiana che un contratto di locazione generalmente avviene dietro deposito di una caparra confirmatoria. Si tratta di una somma di denaro che fa in modo che se una parte cambia idea rispetto agli impegni assunti, l’altra possa trattenere la somma. Se a ripensarci è il proprietario dell’immobile dopo l’accettazione, il proponente avrà diritto di riscuotere una somma pari al doppio della cifra consegnatagli.

Concetto più articolato si ha per il deposito cauzionale. Qualcuno lo confonde con le mensilità anticipate, generalmente pari a due. Non è così. Le norme spiegano che si tratta di una somma che il proprietario dell’immobile ha diritto a chiedere alla controparte all’atto della sottoscrizione del contratto di locazione in qualità di garanzia sulla riconsegna dell’immobile senza danni. Dunque, non equivale a un anticipo di due mensilità da scontare alla fine del contratto, anche se può accadere che il proprietario, in previsione della sua scadenza, non faccia più pagare all’inquilino le ultime mensilità corrispondenti alla cifra del deposito cauzionale. Tuttavia, esso andrebbe formalmente restituito alla fine del contratto, ovvero all’atto della riconsegna dell’immobile da parte dell’inquilino, una volta che il proprietario si è accertato dell’assenza di danni provocati da questi.

Andando avanti con la terminologia relativa alla proposta di locazione, troviamo la stipula, che è il momento di conclusione del contratto. Questo avrà un termine di decorrenza, ovvero una data a partire dalla quale il contratto ha inizio, che non necessariamente coincide con quella di conclusione del contratto. Le parti possono, per esempio, stipulare un contratto di locazione in data 10 maggio e prevedere che esso abbia efficacia a partire dal 20 ottobre, magari perché il proprietario vuole prima ristrutturare l’immobile o intende utilizzarlo per qualche altro mese.

Se la locazione di un immobile passa per un agente immobiliare, questi avrà diritto alla provvigione, un compenso che grava su entrambe le parti in misura eguale, a garanzia dell’imparzialità del lavoro svolto. La provvigione è fissata come percentuale rispetto al canone mensile concordato. Può accadere, però, che l’agente immobiliare e il proponente abbiano stipulato a loro volta una clausola che consiste nella possibilità concessa al secondo, dietro il pagamento di una data somma, di ritirarsi dalla trattativa, prima ancora che il proprietario dell’immobile ne sia venuto a conoscenza.

Dopo avere snocciolato un minimo di terminologia, passiamo alla sostanza. Se abbiamo visto un immobile e siamo seriamente intenzionati a prenderlo in locazione, al fine di bloccarlo, facciamo una proposta di locazione immobiliare al proprietario, consistente in un documento scritto con cui ci si impegna a prendere una casa in locazione alle condizioni indicate. Come detto, la proposta si perfeziona con l’accettazione da parte del proprietario dell’immobile.

Per fare in modo che essa sia validamente scritta, deve contenere l’impegno alla stipula del contratto di locazione definitivo entro una data fissata, deve includere una descrizione dell’immobile e con la dichiarazione di averlo visto e che esso è piaciuto nella condizioni in cui si trova, deve indicare il canone mensile, oneri inclusi, e definire la tipologia, la durata e la data di decorrenza del contratto, oltre che indicare la cauzione depositata e l’eventuale rilascio della caparra o del deposito fiduciario.

Dunque, quando vi accingete ad avanzare una proposta di locazione, accertatevi per prima cosa di avere chiari tutti gli elementi che la rendono valida e, in particolare, che il suo oggetto sia suscettibile di valutazione economica, altrimenti sarebbe una proposta vaga, non definita e, quindi, nemmeno valida. Per le conseguenze sopra indicate nei casi di inadempienza, bisogna firmare solo dopo attenta valutazione e con la certezza di avere modo di dare seguito al contratto alla data indicata, altrimenti si rischia di perdere la caparra confirmatoria. Siate, infine, consapevoli anche dei vostri diritti, specie in relazione all’eventuale mancata consegna dell’immobile alla data indicata, che comporta l’obbligo in capo al proprietario di restituire il doppio della somma da voi consegnata precedentemente.

proposta di locazione tra privati

Fac Simile Proposta di Locazione tra Privati Word

Nella proposta di locazione devono essere presenti i seguenti elementi
-Dati della proprietà e dati del proponente
-Dati riguardanti l’immobile necessari alla sua certa individuazione
-Condizioni dell’immobile
-Conformità e stato dell’immobile e degli impianti
-Data di decorrenza del contratto e data entro la quale il contratto dovrà essere stipulato
-Durata del contratto di locazione e tempistiche per un’eventuale disdetta anticipata
-Canone di locazione e spese condominiali con conseguente modalità e tempi di pagamento
-Importo inerente il deposito cauzionale
-Data di consegna dell’immobile
-Importo ed estremi della caparra allegata alla proposta.

Il fac simile di proposta di locazione tra privati Word presente in questa pagina può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.

Fac Simile Proposta di Affitto PDF Editabile

Il fac simile proposta di locazione PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati che sono stati indicati in precedenza.

Riduzione Canone di Locazione – Fac Simile Word e PDF e Guida

Aggiornato il 24 Ottobre 2024 da Roberto Rossi

In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile di riduzione canone di locazione Word e PDF e spieghiamo come funziona.

Se c’è un settore dell’economia italiana, ma lo stesso dicasi per gli altri Paesi europei e il Nord America, che ha risentito pesantemente della crisi economica, questo è quello immobiliare. Molte famiglie, avendo perso il lavoro o subito una riduzione dell’orario di lavoro, si sono viste costrette a risparmiare, comprimendo i consumi non essenziali e spesso dovendo rinunciare a pagare puntualmente il canone di locazione dell’immobile in cui abitano. Una situazione drammatica, i cui effetti si sono riversati anche sui proprietari delle seconde abitazioni, che spesso grazie all’affitto sbarcano il lunario o arrotondano lo stipendio. Da un lato vi è l’interesse dell’inquilino a godere di una certa elasticità nei pagamenti, dall’altro il proprietario non può permettersi di non ricevere il pagamento del canone per diversi mesi, essendo l’immobile, peraltro, gravato da una tassazione abbastanza elevata e aumentata negli ultimi anni. Ecco, allora, che la soluzione ideale potrebbe essere per entrambi di concordare una riduzione del canone di locazione. Per quanto potrebbe sembrare una perdita dal punto di vista del proprietario, spesso, invece, potrebbe tramutarsi in un vantaggio concreto, perché l’alternativa sarebbe insistere per il pagamento del canone pattuito al 100%, ma con il risultato di vedersi saltare puntualmente le scadenza, non riscuotendo nulla.

Come Funziona la Riduzione Canone di Locazione

A questo punto, vi spieghiamo come fare e vi daremo qualche informazione sul piano legale. Molti proprietari, infatti, temono che la riduzione del canone dia origine formalmente a un nuovo contratto di locazione, con tutti gli oneri fiscali e non annessi. State tranquilli, perché non è così. La Cassazione ha stabilito dal 2003, sentenza n. 5576, Sezione III, del 9 aprile 2003, che la riduzione del canone non origina un nuovo contratto, che non si è in presenza di una novazione, ma semplicemente si tratta di modificare una delle diverse condizioni contrattuali stipulate dalle parti.

Nel concreto, il proprietario non deve temere che dopo avere ridotto l’importo del canone mensile all’inquilino, il contratto inizi a decorrere da quella data e che, quindi, i famosi 4 + 4 anni si rinnovino automaticamente. Il contratto vigente resta valido in tutte le condizioni, tranne che per quella che le parti intendono modificare, ovvero l’importo del canone. Dunque, se il contratto sta per scadere tra 10 mesi, esso scadrà proprio in quel termine.

Detto questo, visto che il contratto di locazione deve godere sempre della forma scritta, anche tutti i successivi accordi modificativi devono possedere questa forma. Non è necessaria una formula particolare, sempre che si richiamino gli estremi del contratto a cui fa riferimento. Dobbiamo precisare che un simile accordo vale non solo per un immobile a scopo abitativo, ma anche per uno a uso commerciale. Sappiamo quanti imprenditori, artigiani e commercianti, a causa della crisi, non siano stati più, negli ultimi anni, in grado di pagare il canone di locazione e siano stati costretti a chiudere.

La riduzione del canone, poi, può essere limitata a un solo periodo, prevedendo l’impegno dell’inquilino di tornare a pagare il precedente importo pattuito, una volta trascorsa la fase, durante la quale beneficerà del taglio. Ciò, per esempio, può avvenire, perché il proprietario prende atto di una difficoltà temporanea dell’inquilino, legata a alcune spese impreviste o alla perdita del posto di lavoro, consentendogli di pagare di meno per alcuni mesi o per qualche anno.

La variazione del canone comporta qualche conseguenza per i contratti a uso diverso di quello abitativo, con riferimento all’eventuale indennità per la perdita di avviamento commerciale, che chiaramente muterà in proporzione e sarà dovuta al conduttore al termine della locazione.

Registrazione Riduzione Canone di Locazione

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 60/E/2010, ha chiarito che la riduzione del canone di locazione non deve necessariamente essere comunicata visto che non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, e nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta.

Tuttavia, la riduzione implica un abbassamento della base imponibile ai fini dell’imposta di registro e delle imposte dirette, Irpef o cedolare secca. Sarà, quindi, convenienza proprio del proprietario dell’immobile comunicarlo al Fisco, ma a tale fine va presentato l’atto di modifica del contratto originario.

La registrazione dell’accordo di riduzione del canone di locazione deve essere effettuata presentando agli uffici dell’Agenzia delle Entrate
-Il modello 69 compilato
-Due originali, o un originale e una copia, dell’accordo da registrare
Come stabilito dalla legge di stabilità 2014, per la registrazione dell’accordo di riduzione canone locazione non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Risulta essere importante aggiungere che il nuovo atto, contenente la variazione del canone di locazione, deve possedere data certa per essere opponibile a terzi, cosa che è possibile ottenere con la registrazione. Infine, si tenga conto che nel caso di riduzione del canone di locazione, il proprietario beneficerà di un parziale sollievo sul fronte fiscale, mentre l’inquilino, se gode delle detrazioni Irpef, subirà un taglio.

Fac Simile Riduzione Canone di Locazione Word

Il fac simile di riduzione canone di locazione Word presente in questa pagina può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.

Il modulo può essere utilizzato per il contratto di locazione uso abitativo, il contratto di locazione commerciale e il contratto di locazione con opzione per cedolare secca.

Nel modello bisogna inserire le seguenti informazioni
-Dati di locatore e conduttore, come nome, cognome, data di nascita, codice fiscale, residenza
-Riferimenti del contratto, come data di stipula, ufficio e data di registrazione, estremi della registrazione
-Dati dell’immobile cui si riferisce il contratto, come indirizzo e estremi catastali dell’immobile
-Vecchio e nuovo importo del canone di locazione
-Data a partire dalla quale sarà adottato il canone ridotto e decorrenza.

Il modello riduzione canone di locazione può quindi essere utilizzato come esempio, inserendo i dati delle parti coinvolte, quelli dell’immobile e specificando il nuovo canone.

Fac Simile Scrittura Privata per Riduzione Canone di Locazione PDF

Il modello scrittura privata per riduzione del canone di locazione PDF editabile può essere compilato inserendo i dati mancanti.

Scrittura Privata Modifica Contratto di Locazione – Fac Simile e Guida

Aggiornato il 22 Ottobre 2024 da Roberto Rossi

In questa guida spieghiamo in cosa consiste la rettifica del contratto di locazione e mettiamo a disposizione un fac simile scrittura privata modifica contratto di locazione Word e PDF da scaricare.

Il contratto di locazione che regola i rapporti tra proprietario e inquilino è normalmente destinato a durare fino alla scadenza. Tuttavia, potrebbero sorgere diverse esigenze, tali da rendere necessaria una modifica del contratto medesimo. Si pensi al caso di un proprietario che ha come controparte più inquilini, come studenti universitari o lavoratori in trasferta. Il loro numero potrebbe variare nel tempo, magari perché una o più persone ha completato il percorso di studi o un lavoratore è tornato in sede o è stato trasferito presso un’altra città. In questi casi il canone di locazione complessivamente stabilito sarà verosimilmente abbassato, perché gli inquilini rimasti vincolati al contratto sono di meno.

Modifica del Contratto di Locazione

In teoria, non dovrebbe essere necessaria alcuna registrazione formale, trattandosi di una modifica accessoria. Però, se una delle parti lo richiede, servirà la rettifica del contratto. In genere, nel caso di riduzione del canone di locazione è il proprietario ad avere la convenienza di fare registrare la modifica, in modo da abbassare il canone di locazione imponibile su cui applicare le imposte da versare. Se, invece, la modifica del contratto va nel senso di un aumento del canone di locazione, questa va obbligatoriamente registrata entro 20 giorni. Facile capire il perché, va segnalato per fare in modo che il Fisco possa riscuotere le maggiori imposte dovute.

Un altro caso per cui risulta possibile dovere rettificare il contratto di locazione riguarda la sua durata. Le modifiche vanno registrate per la cessione, la risoluzione o la proroga originaria del contratto, anche se questo era stato stipulato verbalmente o con scrittura privata, anche non autenticata. La rettifica comporta il pagamento di un’imposta da 67 euro, la quale va versata entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento.

I contratti di locazione uso abitativo devono essere redatti in forma scritta a pena di nullità, in base a quanto stabilito dall’articolo 1, ultimo comma, della Legge n. 431/1988 e lo stesso dicasi per le integrazioni, ai sensi dell’Articolo 1325 del c.c. In forma libera, invece, possono essere i contratti di locazione diversi da quelli abitativi. Quando parliamo di rettifica, essa dovrà avvenire, se dovuta, all’Agenzia delle Entrate, contestualmente al pagamento dell’imposta di bollo, l’imposta di registro e le altre indirette.

Riepilogando, sono quattro le situazioni principali per le quali potrebbe risultare necessaria la modifica del contratto
-Aumento del canone di locazione.
-Abbassamento del canone di locazione.
-Modifica delle clausole relative al diritto di recesso dell’inquilino.
-Modifica delle clausole relative alla ripartizione delle spese.

Registrazione della Rettifica del Contratto di Locazione

Sono soggetti a registrazione tutti i contratti di locazione della durata superiore ai 30 giorni, anche non continuativi nell’anno solare, così come le cessioni del contratto di locazione, le risoluzione del medesimo e le proroghe.

In base a quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 60/E/2010, la rettifica del contratto di locazione non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, e nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta. La registrazione della rettifica non è quindi obbligatoria.

La registrazione della modifica di un contratto serve però per dare certezza alla data in cui è avvenuta la rettifica in oggetto.

Costo Registrazione Rettifica del Contratto di Locazione

Come detto, l’imposta di registro dovuta è di 67,00 euro, alla quale si somma l’imposta di bollo di 16,00 euro per ogni quattro facciate di contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Tuttavia, non sempre tali imposte vanno sostenute. Per le modifiche contrattuali che si registrino a seguito di una riduzione del canone di locazione, non sono obbligatorie. Come sappiamo, in questi casi non è nemmeno obbligatoria la registrazione stessa della modifica, visto che essa risulta favorevole all’inquilino e in sua assenza il Fisco incasserebbe un gettito maggiore dal proprietario, applicando le aliquote al vecchio canone.

La modifica, se obbligatoria, deve essere registrata entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Nel caso in cui vi fossero ritardi, oltre alle imposte bisognerà versare le relative sanzioni. Allo scopo, ci si può avvalere del ravvedimento operoso, un istituto che consente di regolarizzare la propria posizione fiscale, pagamento sanzioni e interessi di mora di inferiori a quelli che il Fisco applicherebbe di suo con l’accertamento dell’irregolarità.

Modello Scrittura Privata Modifica Contratto di Locazione Word

Il fac simile di rettifica contratto di locazione presente in questa pagina è relativo alla riduzione del canone di locazione. Il modulo può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.

Vediamo più nel dettaglio come si compila la scrittura privata
-Intestazione
Inizia con l’inserimento dei dati delle due parti coinvolte: il locatore e il conduttore. Qui dovrai riportare i loro nomi completi, la data e il luogo di nascita, il codice fiscale e l’indirizzo di residenza. Questo passaggio è importante per identificare chiaramente chi sono le persone che firmeranno l’accordo.
-Premessa
Questa parte introduce i dettagli del contratto originario di locazione. Dovrai specificare
La data in cui il contratto è stato firmato.
La durata del contratto, ossia per quanti anni è stato stipulato.
La data di inizio e di fine della locazione.
Il numero di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, utile per attestare che il contratto è regolarmente registrato.
Il canone di affitto annuo concordato, espresso sia in cifre che in lettere, e i dettagli dell’immobile come l’indirizzo e le informazioni catastali (necessarie per identificare correttamente l’immobile).
-Oggetto della Modifica
Qui si entra nel merito del cambiamento che si vuole apportare. Per esempio, se le parti desiderano modificare il canone di affitto, prorogare la durata del contratto o cambiare altre condizioni specifiche, sarà necessario descrivere in modo chiaro cosa cambia. Devi anche precisare da quando la modifica sarà effettiva, specificando la data di decorrenza.
Un esempio di modifica potrebbe essere: “Le parti concordano di ridurre il canone di locazione da € 800 a € 700 a partire dal 1° gennaio 2024.” Questa parte deve essere scritta in modo preciso per evitare ambiguità.
Inoltre, è importante precisare che tutte le altre clausole del contratto originale rimangono valide, a meno che non vengano esplicitamente modificate.
-Firme
Infine, per rendere il documento valido, sia il locatore che il conduttore devono firmare. Le firme confermano che entrambe le parti accettano le nuove condizioni e che il documento è legalmente vincolante. Solitamente, è consigliabile che ogni parte conservi una copia firmata.

Fac Simile Scrittura Privata Modifica Contratto di Locazione PDF Editabile

Il fac simile scrittura privata modifica contratto di locazione PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati richiesti.

Registrazione Contratto di Locazione

Aggiornato il 21 Ottobre 2024 da Roberto Rossi

In questa guida spieghiamo come fare la registrazione del contratto di locazione.

Vediamo cosa bisogna sapere.

Quali Contratti di Locazione Devono Essere Registrati

Tutti i contratti di locazione con una durata superiore a 30 giorni complessivi nell’anno solare devono essere registrati. Di conseguenza è necessario effettuare la registrazione per
–Contratti di locazione 4 + 4
–Contratti di locazione 3 + 2
–Contratti di locazione transitori
–Contratti di locazione ad uso foresteria
-Contratti di locazione con uso differente da quello abitativo

Chi e Quando Deve Registrare Contratto di Locazione

A partire dall’introduzione della legge di Stabilità 2016, il contratto di locazione deve essere registrato solamente dal proprietario dell’immobile.
Il contratto di locazione deve essere registrato, indipendentemente dall’importo del canone, entro 30 giorni dalla data di stipula, altrimenti scatta la mora.

Una volta effettuata la registrazione, il locatore deve comunicarlo all’inquilino entro i successivi 60 giorni, fornendo prova del pagamento dell’imposta.
La comunicazione documentata deve essere inviata anche all’amministratore di condominio, in modo che questi possa aggiornare il Registro di anagrafe condominiale.
La legge non specifica la modalità con cui effettuare la comunicazione, il consiglio è di utilizzare una raccomandata o la posta elettronica certificata.

Spese Registrazione Contratto di Locazione

Vediamo quali sono i costi da sostenere per la registrazione del contratto di locazione.

Nel momento della registrazione bisogna versare
-Imposta di registro. Questa viene calcolata in misura del 2% sul canone annuo. Il risultato è poi moltiplicato per il numero delle annualità del contratto di locazione.
-Imposta di bollo, pari a 16 euro per ogni 100 righe di contratto, o per 4 facciate.

L’imposta di bollo viene pagata dal proprietario mente l’imposta di registro va divisa al 50% tra il proprietario e inquilino.

Come e Quando Registrare il Contratto di Locazione

Come anticipato, il contratto di locazione deve essere registrato, indipendentemente dall’importo del canone, entro 30 giorni dalla data di stipula.

La registrazione del contratto di locazione può essere effettuata
-Per via telematica, se si è abilitati all’utilizzo dei servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle entrate.
-Direttamente presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

La registrazione presso gli uffici avviene tramite la compilazione del modello RLI, Richiesta di registrazione e adempimenti successivi Contratti di locazione e affitto di immobili.

La registrazione può essere effettuata
-Personalmente.
-Delegando un intermediario abilitato.

Per effettuare la registrazione del contratto servono i seguenti documenti
-Almeno due copie, firmate in originale, del contratto di locazione.
-Modello RLI compilato.
-Contrassegni telematici, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca, con data non successiva a quella di stipula. Il bollo, come stabilito dal d.p.r. n. 642/1972, è pari ad € 16,00 ogni quattro facciate, o comunque ogni 100 righe.
-Ricevuta di pagamento dell’imposta di registro, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca. L’imposta di registro si può pagare in un’unica soluzione o di anno in anno e per il pagamento si utilizza il modello F24 Elide.

Una volta che sono stati consegnati i documenti, l’addetto dell’Agenzia delle Entrate
-Se la registrazione è contestuale, fornisce copia timbrata e firmata del contratto.
-Se lo registrazione è successiva, fornisce ricevuta del deposito, indicando quando il contratto registrato sarà disponibile per il ritiro.

Come Registrare Contratto di Locazione con Cedolare Secca

La cedolare secca, introdotta dal d.lgs n. 23 del 2011, è un regime fiscale che riguarda i beni immobili ad uso abitativo e che prevede il pagamento di un’unica imposta sostitutiva dell’Irpef e delle varie addizionali.
Se si sceglie questo regime fiscale, non si ha l’obbligo di effettuare il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.
Il locatore può scegliere il regime di cedolare secca al momento della stipula del contratto o negli anni successivi.
Nel secondo caso, però, non è possibile avere il rimborso delle imposte di bollo e registro versate all’atto della registrazione ordinaria.

Le modalità di registrazione del contratto di locazione, se si è scelto il regime di cedolare secca, sono le stesse indicate in precedenza. Ovviamente in questo caso all’atto della registrazione non bisogna presentare i documenti che attestano i versamenti dell’imposta di registro e del bollo.

Mancata Registrazione Contratto di Locazione

Secondo la Legge di Stabilità 2005, art. 1, comma 346, I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

Sono previste inoltre sanzioni amministrative per chi non registra il contratto di locazione nonostante sussista l’obbligo. L’omessa registrazione è sanzionata dal 120% al 140% dell’imposta dovuta, mentre il parziale occultamento del canone è sanzionato dal 240% al 480% della maggiore imposta dovuta.

La mancata registrazione del contratto di locazione può avere ulteriori conseguenze negative per il proprietario dell’immobile
-L’inquilino potrebbe smettere di pagare il canone di locazione restando nell’appartamento
-L’inquilino potrebbe rivolgersi a un giudice e ottenere una sentenza che trasforma il contratto nullo in un contratto 4 + 4 con rinnovo obbligatorio e con un canone mensile basso.

Registrazione Tardiva Contratto di Locazione

Il contratto di locazione a uso abitativo deve essere registrato entro e non oltre i 30 giorni successivi alla stipula. Il proprietario dell’immobile, inoltre, deve, nei 60 giorni successivi, dare comunicazione dell’avvenuta registrazione al conduttore e all’amministratore di condominio, ai fini dell’anagrafe condominiale.
La Legge non specifica la modalità di invio della comunicazione, ma è consigliabile utilizzare una raccomandata o la posta certificata

Il pagamento dell’imposta di registro, anche se avviene oltre il termine dei 30 giorni previsti dalla legge, evita la nullità del contratto.

Dal punto di vista fiscale, la registrazione tardiva del contratto di affitto permette di ridurre le conseguenze per l’evasione.
Il ravvedimento operoso permette infatti ai cittadini di regolarizzare la propria posizione con il Fisco versando una sanzione ridotta rispetto a quella ordinaria applicabile in caso di accertamento formale della violazione.

Vediamo quindi quali sono le sanzioni previste per la registrazione tardiva del contratto di locazione
-Entro 30 giorni di ritardo, sanzione pari al 6%, ovvero 1/10 del 60%
-Entro 90 giorni di ritardo, sanzione pari al 12%, ovvero 1/10 del 120%
-Entro 1 anno di ritardo, sanzione 15%, ovvero 1/8 del 120%
-Oltre 12 mesi ed entro 2 anni di ritardo, sanzione pari al 17,14%, ossia, ad 1/7 del 120%
-Oltre 2 anni di ritardo, sanzione pari al 20%, ossia, ad 1/6 del 120%

Se la regolarizzazione da parte del contribuente avviene dopo la constatazione della violazione la sanzione è invece pari al 24%.

Indennità di Avviamento e Diritto di Prelazione nella Locazione Commerciale

Aggiornato il 21 Ottobre 2024 da Roberto Rossi

L’avviamento è la capacità dell’azienda di maturare un utile, ha implicazioni sul piano contabile e anche nel nostro ordinamento.

Per esempio relativamente ai contratti di locazione commerciale, per i quali, in caso di recesso, il proprietario dell’immobile locato a un’attività commerciale deve corrispondere al locatario 18 mensilità commisurate all’ultimo canone da questi versato, che salgono a 21 mensilità per le attività alberghiere. Questa indennità non è dovuta nei casi di inadempienza contrattuale da parte del locatario, di suo recesso, di procedure fallimentari e di qualsiasi altra ipotesi di risoluzione anticipata da parte di questi.

L’indennità è sempre dovuta nei casi di locazione di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali o artigianali che prevedono il contatto con utenti e consumatori. Il diritto a questa indennità non può essere derogato dal contratto, ma all’atto della cessazione del rapporto di locazione immobiliare commerciale il conduttore può rinunciarvi con un’apposita transazione. Al contrario, il conduttore ha diritto a una maggiorazione dell’indennità nei casi in cui l’immobile fosse in seguito adibito ad uso commerciale, e in favore di un’attività simile per caratteristiche merceologiche, entro un anno dalla cessazione del precedente contratto.

Il proprietario dell’immobile deve dare comunicazione scritta al conduttore dell’eventuale intenzione di cedere la proprietà a titolo oneroso, tramite atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione vanno indicati il prezzo e le altre principali condizioni praticate per la cessione. Il conduttore deve rispondere entro i successivi 60 giorni, facendo conoscere al proprietario se ha intenzione o meno di rilevare l’immobile a condizioni almeno uguali a quelle richieste. In pratica, egli ha un diritto di prelazione in caso di offerte pervenute al proprietario di simili condizioni. La disciplina riguarda, come segnalato, solo gli immobili adibiti ad attività a contatto con il pubblico, non a quelle professionali o autonome, transitorie o occasionali.

Se il proprietario non provvede a notificare l’intenzione di vendere l’immobile, il conduttore ha la possibilità di riscattarlo ugualmente entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto, facendo valere il suo diritto contro ogni avente causa.

La ragione di questa norma consiste nella volontà del legislatore di tutelare un determinato tipo di impresa, prendendo atto che parte del suo valore proviene proprio dal suo contatto con la clientela in un determinato luogo. Sicuramente è capitato di assistere a un’attività commerciale, in particolare, che otteneva risultati in un determinato luogo e magari trasferendosi anche a pochi metri di distanza, non è riuscita a trattenere tutta la clientela. Risulta essere la prova che quando un’attività è a contatto con clienti o utenti, parte del suo valore dipende dalla posizione. Se il proprietario dell’immobile decidesse da un momento all’altro di non rinnovare il contratto al conduttore, procurerebbe a questo un duro colpo sul piano degli affari, per cui la legge si premura in modo che la parte contrattuale debole venga tutelata, essendole garantita un’indennità non certamente secondaria per entità, visto che corrisponde a un anno e mezzo di locazione. Essa funziona da risarcimento per l’eventuale danno per il titolare dell’attività, ma anche da disincentivo per il proprietario a mutare con relativa facilità conduttore.

Il rafforzamento della tutela si ha con la previsione dell’inderogabilità dell’indennità nel contratto. Di conseguenza, nulla sarebbe una clausola con la quale il conduttore vi rinuncia. Per non parlare della maggiorazione dell’indennità prevista nei casi in cui il proprietario decida di locare l’immobile a un conduttore per l’esercizio di un’altra attività simile entro l’anno. In altri termini, il legislatore ha dato priorità all’interesse del conduttore e alla stabilità del rapporto contrattuale.

Come scritto, non si applicano tali disposizioni nei casi di
-Decisione di disdetta contratto di locazione commerciale da parte del conduttore.
-Mutuo consenso, per cui non appare prevalente la volontà dell’una o dell’altra parte contrattuale.
-Inadempimento del conduttore, per esempio nei casi di sfratto per morosità prima della scadenza del contratto.
-Mutamento di destinazione, per cui il conduttore muta la destinazione dell’immobile, mettendo il locatore in una condizione differente da quella pattuita.
-Fallimento dell’attività del conduttore.
-Distruzione dell’immobile, per cui il contratto di locazione si risolve automaticamente, essendo venuto meno l’oggetto del contratto.
-Acquisto dell’immobile da parte del conduttore. In questo caso, avendo il conduttore esercitato il diritto di prelazione, acquistando l’immobile finora locato, non ha più diritto all’indennità.

Infine, oltre alle ipotesi sopra elencate, il diritto di prelazione si esclude anche nei seguenti casi
-Immobile complementare o interno a stazioni ferroviarie, porti, zone servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
-Attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche, sedi di partiti e sindacati.
-Se l’immobile è adibito a qualsiasi uso da parte dello stato o altro ente pubblico.

Il diritto di prelazione è quindi un elemento importante del contratto di locazione commerciale.