In questa guida spieghiamo come effettuare il subentro nel contratto di locazione.

Se hai la necessità di trasferirti e di prendere in affitto un immobile per un certo periodo di tempo, tra le varie ipotesi puoi anche valutare di subentrare in un contratto di locazione, ovvero di sostituire il conduttore nel contratto precedentemente da questi stipulato con il locatore.

Vantaggi del Subentro nel Contratto di Locazione

Il subentro può presentare alcuni vantaggi per le parti coinvolte nell’operazione.

Chi ha bisogno di trasferirsi e di prendere in affitto un appartamento per un periodo breve, tra le varie soluzioni può prendere in considerazione quella del subentro, in quanto si assicura le garanzie offerte da un regolare contratto di locazione.

Anche per chi ha bisogno di lasciare in anticipo un immobile in affitto il subentro nel contratto di locazione può costituire una scelta vantaggiosa. Infatti, con una spesa ridotta può lasciare l’appartamento, senza dovere rispettare le condizioni e i tempi necessari per la disdetta.

Come Avviene il Subentro

Prima di compiere un’operazione del genere, dovrai accertarti che tale facoltà sia contemplata nel contratto medesimo, perché il locatore potrebbe limitare all’atto di stipula tale eventualità o renderla impossibile. Per colui che deve riscuotere mensilmente il canone per l’affitto dell’immobile, non è indifferente che a pagare sia Tizio o Caio, che possono avere un’affidabilità diversa. Inoltre parliamo di mettere a disposizione altrui un immobile, con tutte le conseguenze del caso.

Ovviamente, prima ancora di iniziare la trafila delle formalità burocratiche è necessario verificare che nel contratto in cui intendiamo subentrare non siano inserite clausole potenzialmente dannose. Oltre all’inesistenza di un impedimento al subentro, dovrai porre attenzione a tutte le clausole del contratto, in modo da evitare che il vecchio inquilino non voglia semplicemente sbarazzarsi di un contratto non conveniente per diversi aspetti. Chi subentra, infatti, è tenuto a rispettare esattamente le stesse condizioni firmate dal locatario uscente.

Quanto alle tipologie dei contratti di locazione in cui subentrare, ricordiamo che il classico contratto consiste nel 4+4, ovvero in un contratto dalla durata di 4 anni e rinnovabile per altri 4 anni. Il canone è liberamente concordato tra le parti, per cui si dovrà accettare ovviamente quello sottoscritto tra il vecchio inquilino e il locatore. In alternativa esiste il 3+2, ossia un contratto sempre ad uso abitativo, ma il cui canone è concordato a livello territoriale tra le associazioni degli inquilini e quelli dei proprietari di case. La sua durata è prevista in 3 anni e rinnovabile in altri 2 anni.

Risulta essere chiaro che nel momento in cui decidi di subentrare in un contratto di locazione, lo farai per la durata residua, perché il contratto non scatta nuovamente dalla data del subentro, ma semplicemente ti sostituisci al vecchio inquilino. Ciò significa, per esempio, che se il precedente inquilino ha stipulato con il locatore a suo tempo un contratto 4+4 e dalla data della stipula sono trascorsi 3 anni, la durata residua del contratto è di 1 anno, rinnovabile per altri 4 anni.

Per il momento abbiamo fatto riferimento al subentro da parte del conduttore. In realtà, in alcuni casi il subentro avviene per quanto riguarda la parte del locatore. Questo può verificarsi, per esempio, se l’unità immobiliare viene venduta a un soggetto terzo, che ha l’obbligo di rispettare il contratto di affitto in essere, come indicato dall’art. 1599 del codice civile. In questo caso, quindi, il nuovo proprietario subentra a partire dal giorno dell’acquisto, e automaticamente diviene titolare dei diritti e doveri che derivano dall’accordo stipulato originariamente dalle parti.

Come Subentrare in un Contratto di Locazione

Per iniziare, vediamo cosa serve per il subentro in un contratto di locazione
-Contratto di locazione stipulato tra locatore e inquilino attuale.
-Carta di identità e codice fiscale dell’attuale inquilino e dell’inquilino che vuole subentrare.
-Modello F24 Elide
-Scrittura privata tra vecchio e nuovo inquilino.
-Tre marche da bollo da 2 euro

Ora è possibile spiegare più nel dettaglio la procedura da seguire.
Come prima cosa, è necessario compilare il modello F24 Elide, che può essere scaricato dal sito dell’Agenzia delle Entrate o ritirato presso un ufficio dell’Agenzia.

Per compilarlo ci si può avvalere dell’aiuto di un professionista, ma si tratta comunque di un’operazione semplice.
Nel documento troviamo infatti
-I dati identificativi del nuovo e del vecchio inquilino.
-I dati della registrazione del vecchio contratto, che possono essere ricavati dal timbro apposto sull’ultima pagina del contratto.
-L’indicazione del codice tributo 1502, che è quello relativo al subentro nei contratti di locazione.
-Il pagamento dell’imposta di registro, pari a 67 euro, da effettuare entro 30 giorni dalla data di subentro. Se l’accordo di cessione prevede un corrispettivo, bisognerà pagare il 2% del corrispettivo pattuito, con un minimo di 67 euro.

Il versamento dell’imposta di registro dovrà essere effettuato entro 30 giorni dal subentro. Una volta effettuato il pagamento, il modello deve essere protocollato da uno sportello dell’Agenzia delle Entrate. Per fare questo è necessario recarsi in un’ufficio dell’Agenzia delle Entrate portare portando una copia del contratto di locazione, una documento di identità e il codice fiscale.
Il funzionario consegnerà allo sportello una ricevuta, di cui l’originale deve essere allegata al contratto, mentre una copia va tenuta e conservata.

Se si vuole procedere telematicamente, in alternativa all’F24 è possibile compilare sul sito dell’Agenzia delle Entrate il modello di richiesta di registrazione online, RLI, scegliendo opzione Codice 3 e inserendo i dati richiesti.
-Pagina 1. Nella sezione II Adempimenti Successivi bisogna inserire il codice 3 e indicare le informazioni relative al contratto richieste.
-Pagina 2. Nel quadro B, nella sezione I bisogna indicare i dati del locatore mentre nella sezione II bisogna indicare i dati di chi cede il contratto e di chi subentra;
-Pagina 3. Nel quadro C bisogna inserire i dati catastali dell’immobile mentre nel quadro D indicare le scelte dei locatori circa l’applicazione della tassazione con cedolare secca.
L’RLI può essere inviato telematicamente o, in alternativa, stampato e consegnato per posta o a mano presso lo sportello dell’Ufficio territoriale preposto, insieme alla ricevuta di versamento dell’imposta e alla marca da bollo.

Con questa operazione il nuovo inquilino è subentrato al vecchio affittuario, ma le formalità burocratiche non sono finite. Adesso, bisogna redigere una scrittura privata in carta semplice tra il nuovo inquilino e il locatario, in cui si dovrà evincere il subentro nel contratto di locazione. Vanno redatte due copie, ciascuna delle quali va sottoscritta da entrambe le parti, datata e dovrà vedere apposta una marca da bollo di 2 euro.

Per scrivere la scrittura privata è possibile utilizzare il fac simile presente in fondo a questa pagina.

In questa guida spieghiamo come funziona l’affitto con riscatto.

Sono molti gli italiani vorrebbero comprare casa, ma non hanno la possibilità di anticipare alla banca la quota di liquidità richiesta per l’accensione di un mutuo. In tutti questi casi, fino a oggi non era possibile comprare un immobile, a meno di non essere già in possesso della somma necessaria per concludere l’affare. Negli ultimi tempi, però, anche in Italia sta prendendo piede la formula dell’affitto con riscatto, traduzione non letterale dell’inglese rent to buy, che alcune catene immobiliari stanno da mesi offrendo come soluzione, per consentire ai clienti di acquistare casa, anche se non dispongono nell’immediato della cifra.

Come Funziona l’Affitto con Riscatto

Adesso, però, vediamo di preciso come funziona. L’affitto con riscatto è una formula che consiste nel concordare con il venditore di un immobile, solitamente un costruttore, un contratto di locazione il cui canone mensile risulta maggiorato rispetto a quello usualmente versato dall’inquilino per un immobile dalle medesime caratteristiche. In genere, si tratta di un importo di circa il 30% superiore. Si stabilisce poi che dopo un certo numero di anni le parti possano prevedere la compravendita dell’immobile a un determinato prezzo. In quel caso, il venditore scomputerà dal prezzo di acquisto il valore, parziale o totale, delle rate mensili già pagate dall’inquilino in qualità di canone.

Pertanto il primo si sarà assicurato con un certo anticipo la vendita dell’immobile o, in ogni caso, lo avrà verosimilmente affittato a un canone superiore a quello di mercato, mentre l’inquilino avrà avuto la possibilità di guadagnare tempo, magari al fine di accumulare la liquidità necessaria per saldare il versamento o per contrarre il mutuo possibilmente a condizioni migliori di quelle che avrebbe ottenuto all’atto di stipulazione del contratto.

Facciamo un esempio, Tizio stipula con Caio un contratto di affitto con riscatto che prevede la facoltà o l’obbligo dopo 5 anni, per il primo, di acquistare l’immobile a 150.000 euro. Nel frattempo, Tizio verserà a Caio un canone mensile di 600 euro. Calcolando che nei 5 anni saranno versati complessivamente 36000 euro, 600 x 60 mesi, il saldo sarà pari, nel caso di riscatto dell’immobile, a 150.000 – 36.000 = 114.000 euro.

Poniamo che nei cinque anni i tassi applicati dalle banche ai mutui casa siano diminuiti. Tizio avrà l’opportunità di contrarne uno a condizioni più favorevoli di quelle che sarebbero state 5 anni prima. Inoltre, alla banca potrebbe non essere necessario più anticipare niente, dato che il mutuo dovrebbe essere finanziato per un valore più basso del prezzo di compravendita. Nell’esempio sopra citato, avremmo bisogno solamente del 76% del prezzo dell’immobile, il cui valore di mercato potrebbe essere persino lievitato nei 5 anni, per cui la banca si troverebbe a finanziare a condizioni potenzialmente molto meno rischiose, avendo un margine di garanzia abbastanza ampio.

Mancato Riscatto

Vediamo cosa succede se l’inquilino non intende riscattare l’immobile alla scadenza pattuita. A tale proposito vanno distinti due casi. Il primo riguarda la tipologia dell’affitto con opzione di vendita futura. In questo caso, l’inquilino non ha obbligo di acquisto, ma il venditore potrà decidere di trattenere i canoni nel frattempo versatigli, in continuazione del contratto di locazione.

Diverso è il caso del contratto di affitto con riserva di proprietà. Qui sussiste un obbligo di acquisto alla scadenza pattuita, ma se l’inquilino non riscatta l’immobile, il proprietario potrà decidere di tornare in possesso dello stesso, anche se dovrà rimborsare al primo i canoni incassati, conservando il diritto al risarcimento del danno.

Pertanto, si consiglia di scegliere con oculatezza, magari assistiti da un professionista del settore, la tipologia di contratto da stipulare, al fine di evitare di imbattersi in sgradite sorprese alla scadenza del periodo previsto.

Regolamentazione dell’Affitto con Riscatto

L’affitto con riscatto è disciplinato dall’articolo 23 del Decreto Legge n.133/2014.

La norma prevede che i contratti con preliminare d’acquisto siano trascritti nei registri immobiliari. La durata della trascrizione dei contratti di affitto con riscatto coincide con la durata del contratto e può essere al massimo di 10 anni. La stessa legge stabilisce che il contratto di affitto con riscatto viene risolto se l’affittuario non paga regolarmente i canoni di locazione stabiliti. Il contratto deve prevedere il numero massimo di mancati pagamenti o di ritardi nei pagamenti, anche non consecutivi, che fanno scattare la risoluzione del contratto.

Convenienza Affitto con Riscatto

Non è detto che l’affitto con riscatto sia sempre conveniente. Pensiamo ai tassi dei mutui. Se crescessero dal momento in cui stipuliamo il contratto a quello in cui effettuiamo il riscatto dell’immobile, ci troveremmo a dovere contrarre un mutuo a condizioni peggiori di quelle precedenti. Lo stesso dicasi, per esempio, se il valore di mercato dell’immobile dovesse scendere nel frattempo, vuoi per una crisi del mercato o per qualsivoglia dinamica relativa all’area in cui la casa è ubicata. Anche in questo caso dovremmo acquistare a condizioni sfavorevoli di quelle che si presentavano all’atto della contrazione dell’affitto, perché pagheremmo l’immobile a un prezzo più elevato del suo valore attuale.

Se la prima ipotesi è un rischio reale e diffuso, meno probabile appare nel nostro paese quello di un calo dei valori immobiliari negli anni, fatta eccezione per gli anni successivi allo scoppio della crisi finanziaria del 2008, in cui effettivamente si riscontra un forte calo per la crisi attraversata dal settore.

In questa guida spieghiamo quali sono le conseguenze della mancata registrazione del contratto di locazione.

Molti proprietari di seconde case si chiedono spesso se sia per loro conveniente o meno registrare il contratto di locazione, confidando magari nel fatto che l’inquilino sia un conoscente o una persona apparentemente affidabile, che mai lo denuncerebbe. L’introduzione della cedolare secca quale sistema di tassazione dei redditi provenienti dalla locazione degli immobili è avvenuta proprio per eliminare o almeno contenere in modo apprezzabile il numero dei locatori che non registrano il contratto di locazione. Per quanto si siano avvertiti miglioramenti, la situazione non è mutata nel senso radicale sperato dal legislatore, tanto che sono state anche potenziate le sanzioni a cui il proprietario va incontro nel caso in cui si scopra che ha locato un immobiliare in nero.

Conseguenze della Mancata Registrazione del Contratto di Locazione

La prima conseguenza della mancata registrazione del contratto di locazione è la sua nullità, proprio perché l’atto serve a fare valere i diritti e i doveri delle parti.

Questo è indicato chiaramente nell’articolo 1 comma 346 della Legge 30 dicembre 2004, n. 311, in cui si afferma che I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

La nullità derivante dalla mancata registrazione viene corretta con la successiva registrazione del contratto da parte del locatore o del conduttore. Questo significa che la tardiva registrazione del contratto di locazione da parte di uno dei due contraenti ha l’effetto di eliminare il vizio di invalidità di cui il contratto era affetto rendendolo valido.

C’è un altro aspetto particolarmente punitivo per i proprietari che affittano un immobile a scopo abitativo in nero, senza dichiararlo. L’art.3, comma 8 del D.Lgs. 23 del 2011 dispone, infatti, che l’inquilino che denuncia l’omessa registrazione del contratto avrà diritto per tutto il periodo residuo del contratto medesimo a un canone pari a sole tre volte la rendita catastale dell’immobile, rivalutato annualmente del 75% rispetto all’indice di variazione dei prezzi al consumo.

Pensate, quindi, a un proprietario che non ha registrato dopo 2 mesi il contratto di locazione di un immobile con rendita catastale pari a 400 euro, che affitta a un inquilino per 350 euro mensili. Egli sarà costretto per tutta la durata del contratto, ossia per i 4 anni seguenti, più per i successivi 4 anni dopo il rinnovo, a locare l’immobile per soli 1.200 euro all’anno, vale a dire per 100 euro al mese per i primi 12 mesi, rivalutando l’importo del 75% del tasso d’inflazione secondo l’Istat. In sostanza, la sua furbizia gli sarà costata qualche decina di migliaia di euro negli anni di minori canoni riscossi, oltre alle sanzioni comminate dal Fisco.

Vero è che l’inquilino dovrà anche dimostrare l’esistenza del rapporto tra le parti, ma bastano prove semplici da esibire, come il versamento di uno o più canoni tramite assegno o bonifico bancario o altro pagamento tracciabile, una qualche testimonianza o un documento scritto per incastrare il proprietario.

C’è poi un’altra conseguenza da considerare in caso di contratto di locazione verbale e, quindi, non registrato. In questo caso, visto che la legge impone la forma scritta per la validità del contratto di locazione, la mancanza di questa impedisce al proprietario di ricorrere alla speciale procedura di sfratto per morosità dell’immobile da parte dell’inquilino moroso. Questo significa che il proprietario potrà ottenere la liberazione dell’immobile locato solo con un ordinario procedimento diretto ad accertare la occupazione abusiva dell’immobile.

Sanzioni per Mancata Registrazione del Contratto di Locazione

Sono previste inoltre sanzioni amministrative per chi non registra il contratto di locazione nonostante sussista l’obbligo. L’omessa registrazione è sanzionata dal 120% al 140% dell’imposta dovuta, mentre il parziale occultamento del canone è sanzionato dal 240% al 480% della maggiore imposta dovuta.

Per evitare la nullità del contratto, è necessario provvedere al pagamento dell’imposta di registro, anche se avviene oltre il termine dei 30 giorni previsti dalla legge.

Dal punto di vista fiscale, la registrazione tardiva del contratto di affitto permette di ridurre le conseguenze per l’evasione.
Il ravvedimento operoso offre infatti ai contribuenti la possibilità di regolarizzare la propria posizione con il Fisco versando una sanzione ridotta rispetto a quella ordinaria che viene applicata in caso di accertamento formale della violazione.

Vediamo più nel dettaglio quali sono le sanzioni previste per la registrazione tardiva del contratto di locazione
-Entro 30 giorni di ritardo, sanzione pari al 6%, ovvero 1/10 del 60%
-Entro 90 giorni di ritardo, sanzione pari al 12%, ovvero 1/10 del 120%
-Entro 1 anno di ritardo, sanzione 15%, ovvero 1/8 del 120%
-Oltre 12 mesi ed entro 2 anni di ritardo, sanzione pari al 17,14%, ossia, ad 1/7 del 120%
-Oltre 2 anni di ritardo, sanzione pari al 20%, ossia, ad 1/6 del 120%

Se la regolarizzazione da parte del contribuente avviene dopo la constatazione della violazione la sanzione è invece pari al 24%.

Le conseguenze della mancata registrazione del contratto di locazione possono essere quindi importanti.