In questa guida spieghiamo come funziona la cauzione per il contratto di affitto, o per meglio dire per il contratto di locazione.

Quando il proprietario di un immobile e l’inquilino stipulano un contratto di affitto, il primo è solito richiedere al secondo il deposito di una cauzione, anche detta deposito cauzionale. Si tratta di una somma di denaro che l’inquilino deve versare al proprietario, oltre al canone di locazione per il primo mese. L’art. 11 L. n. 392/1978 che regola le cauzione nel contratto di locazione pone un limite di tre mensilità, sia che si tratti di un immobile locato a scopo abitativo che commerciale e stabilisce che gli interessi legali da questo prodotti debbano essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Come Funziona la Cauzione

Come suggerisce la stessa espressione, la cauzione tutela il proprietario o locatore da eventuali danni provocati dall’inquilino e riscontrati alla riconsegna dell’immobile, così come da eventuali inadempimenti contrattuali.

In altre parole, è una somma di denaro, che il proprietario richiede all’inizio del contratto per tutelarsi da eventuali spese accusate per danni provocati dall’inquilino o per altri inadempimenti, come il mancato versamento di una o più mensilità di canone.

Come spiegato in precedenza, la somma da versare a titolo di deposito cauzionale può essere determinata dalle parti entro il limite dei tre canoni di locazione, con esclusione delle spese. Se viene concordato un importo che supera quello delle tre mensilità, la clausola resta valida soltanto fino alla concorrenza dell’importo legale

Restituzione Cauzione

La cauzione va restituita all’inquilino al termine del contratto, sempre che l’immobile risulti privo di danni causati da parte di questo e che siano stati versati tutti i canoni mensili, come da accordo.

In genere, accade che il proprietario di fatto esenta l’inquilino dal pagamento delle ultime mensilità di canone, in modo da scontare la restituzione della cauzione. Per esempio, supponiamo che Tizio abbia concesso un immobile in locazione a Caio per un canone mensile di 500 euro e che abbia preteso all’inizio del contratto il versamento di una cauzione di 1500 euro, pari a tre mensilità, l’importo massimo previsto dalle norme.

Entro sei mesi dal termine del contratto di quattro anni, l’inquilino invia una comunicazione al proprietario, con la quale lo avvisa di non volere rinnovare il contratto alla scadenza pattuita. Il proprietario prende atto della decisione e dopo un’eventuale ispezione presso l’immobile, accertatosi che non siano stati subiti danni e avendo l’inquilino sempre rispettato i termini contrattuali, compenserà gli ultimi tre mesi di canone con la cauzione versata.

Calcolo Interessi Cauzione Affitto

Attenzione, perché la cauzione matura gli interessi legali in favore dell’inquilino che ha effettuato il deposito. Questi gli vanno versati al termine di ogni anno, ma se così non fosse, il proprietario è tenuto a corrisponderli in un’unica soluzione al termine del contratto. Non è possibile sul piano contrattuale derogare a tale previsione normativa. Il legislatore ha inteso così tutelare la posizione dell’inquilino, che si suppone essere la parte contraente debole, il quale versando la cauzione, si è privato per un determinato arco di tempo di denaro, che avrebbe potuto fruttargli interessi.

Nell’esempio sopra riportato, se l’interesse legale è stato fissato per un certo anno dal Ministero di economia e finanze al 2%, il proprietario è tenuto a versare nell’anno specifico all’inquilino 0,02 x 1.500 = 30 euro. Al limite, potrà detrarre la somma dall’ultimo canone mensile di ogni anno, in modo da compensare le prestazioni.

Restituzione Cauzione

Al termine del rapporto contrattuale, il deposito cauzionale deve essere restituito dal locatore al conduttore che lo aveva versato.

Vediamo cosa accade, invece, se il proprietario ritiene di avere diritto a trattenere la cauzione, avendo subito danni per colpa o dolo dell’inquilino. Egli non può ugualmente agire personalmente, dovrà restituire lo stesso la somma alla controparte contrattuale, salvo rivolgersi al giudice, dimostrando di avere diritto alla mancata restituzione. Risulta essere evidente, che se il giudice accertasse che i danni subiti dal proprietario ammontano a un valore superiore a quello della cauzione, la differenza dovrà essere sborsata dall’inquilino. Al contrario, se il danno fosse inferiore alla cauzione versata, la differenza dovrà essere restituita dal proprietario all’inquilino.

Se l’inquilino non ha versato tutti i canoni di locazione, però, la cauzione può essere trattenuta in tutto o in parte a titolo di compensazione.

Se il proprietario non restituisce il deposito cauzionale, l’inquilino può agire sul piano legale, chiedendo al giudice di emettere un decreto ingiuntivo, con cui obbligare la controparte contrattuale per adempiere all’obbligazione. Il termine di prescrizione previsto per la richiesta della restituzione è quello ordinario di dieci anni.

Vediamo cosa accade, poi, se il proprietario, a contratto di locazione in corso, ha rivenduto l’immobile a terzi. L’acquirente, ovvero il nuovo proprietario, dovrà ugualmente restituire la cauzione all’inquilino, nonostante questa sia stata riscossa dal proprietario cedente. Dunque, l’inquilino non perderà il diritto a riappropriarsi della somma di denaro sborsata all’atto di stipulazione del contratto. Certo, il nuovo proprietario potrebbe lamentare di dovere restituire un importo mai riscosso, ma ciò rientra nei suoi rapporti con il precedente proprietario. All’atto della vendita dell’immobile, infatti, la somma corrispondente alla cauzione versata, rappresentando di fatto un debito addossato all’immobile, dovrebbe essere detratta dal prezzo della compravendita. Se il vecchio proprietario ha nascosto il versamento della cauzione da parte dell’inquilino, l’acquirente ha titolo per rivalersi sul venditore, anche se va precisato che il versamento della cauzione risulta dal contratto di locazione, tra i documenti a cui ha accesso chi acquista un immobile.

In questa guida spieghiamo in cosa consiste la rivalutazione del canone di locazione e come si calcola.

Quando si parla di canone di locazione, su è soliti fare riferimento all’aggiornamento del canone secondo gli indici Istat. Questo succede perché i contratti di locazione prevedono il pagamento di un canone e la somma concordata nel momento in cui è stato stipulato il contratto di locazione ha un valore che tende a diminuire nel corso degli anni a causa dell’inflazione. Di conseguenza, ogni anno il canone di locazione deve essere aggiornato in base al tasso di inflazione indicato dall’Istat, Istituto Nazionale di Statistica. L’Istat, infatti, pubblica mensilmente l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati aggiornato. Questo indice viene utilizzato per la rivalutazione dei canoni d’affitto. Le modalità di rivalutazione cambiano, però, a seconda del tipo di contratto di locazione.

Rivalutazione Istat nei Contratti a Canone Libero

Per i contratti di locazione ad uso abitativo a canone libero, conosciuti anche come contratti di locazione 4+4, non è presente una legge che stabilisca l’applicazione della rivalutazione Istat.
La conseguenza è che le parti sono libere di stabilire le modalità dell’aggiornamento Istat all’interno del contratto che stipulano.

Nel caso in cui il contratto di locazione preveda un aggiornamento del canone a richiesta, il locatore ha l’obbligo comunicare al conduttore la rivalutazione della locazione. Se il locatore non chiede al conduttore i canoni rivalutati, non può chiedere il pagamento gli arretrati. Può solo calcolare il nuovo canone tenendo conto degli aggiornamenti intervenuti a partire dalla data di stipula del contratto.
Se il contratto di locazione prevede l’aggiornamento automatico del canone, il locatore ha diritto alla rivalutazione anche se non comunica la richiesta.

Rivalutazione Istat nei Contratti a Canone Concordato

Nei contratti a canone concordato, conosciuti anche come contratti di locazione 3+2, il canone è determinato dagli accordi tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.
La rivalutazione, per questo tipo di contratti, deve essere prevista dall’accordo tra le associazioni e non può superare il 75% dell’indice Istat.

Ricordiamo, inoltre, che i locatori che scelgono il regime della cedolare secca rinunciano agli aggiornamenti dei canoni di locazione, compresa la rivalutazione in base agli indici Istat.

Rivalutazione Istat nei Contratti di Locazione Commerciale

Per quanto riguarda i contratti di locazione commerciale, la rivalutazione del canone di locazione deve essere prevista nel contratto di locazione e non può superare il 75% dell’indice Istat, come previsto dall’articolo 32 della L. 392/1978, aggiornato dall’art. 1 della L. 118/1985.

Inoltre, è sempre necessaria la richiesta di aggiornamento da parte del locatore. Questo significa che il locatore può pretendere il canone aggiornato solo nel momento in cui invia la richiesta. Se in passato non ha inviato tale richiesta, il locatore non ha diritto al pagamento degli arretrati.

Calcolo della Rivalutazione Istat

Per calcolare l’adeguamento ISTAT del canone di affitto, si utilizza l’Indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, FOI, al netto dei tabacchi, riferendosi al mese precedente alla scadenza annuale del contratto.
L’adeguamento, come anticipato, varia in base alla tipologia di locazione, come indicato dalla legge 392/78 (articolo 32)
-Per i contratti di locazione a uso abitativo (ad esempio 4+4), l’adeguamento può essere applicato fino al 100% dell’incremento dell’indice FOI.
-Per le locazioni commerciali (ad esempio 6+6), l’adeguamento può arrivare fino al 75% dell’incremento dell’indice FOI.

La formula per calcolare l’adeguamento ISTAT è
Canone d’affitto × Indice FOI × Percentuale di rivalutazione
Il risultato fornisce il nuovo canone annuo rivalutato, che può essere diviso per 12 per ottenere la rata mensile aggiornata. La rivalutazione può comportare sia un aumento che una diminuzione del canone, anche se le oscillazioni sono generalmente moderate. Però, eventi economici rilevanti, come crisi economiche o alta inflazione, possono causare variazioni più significative.

Immaginiamo, per esempio, che il nostro contratto abbia avuto inizio nel mese di ottobre del 2018 e di essere nel mese di ottobre del 2019. La rivalutazione si ottiene dalla differenza rispetto agli indici. Nel caso specifico, ipotizziamo che l’indice fosse pari a 106,6 nell’ottobre del 2018 e che sia pari a 107,3 nell’ottobre del 2019. La differenza è, quindi, di 107,3 – 106,6, cioè 0,7%.
Bisogna vedere adesso a quale percentuale di rivalutazione si ha diritto. Verifichiamo caso per caso.
Un proprietario affitta un immobile a scopo abitativo per un canone mensile di 400 euro con il contratto del tipo 4+4. Tenendo presenti i dati di cui sopra, egli avrebbe diritto dopo un anno a una rivalutazione integrale dello 0,7%. Per cui, il canone rivalutato sarà pari ogni mese a 400 x 1,007 = 402,80 euro.
Ipotizziamo, invece, che il contratto sia del tipo 3+2, per cui il proprietario ha diritto a una rivalutazione del 75% dello 0,7%. Alla fine, il canone potrà essere aumentato dello 0,07 x 0,75 = 0,525%, per cui sarà pari a 400 x 1,00525 = 402,10 euro.

La rivalutazione Istat del canone di locazione è quindi un elemento importante da considerare quando si stipula un contratto.

In questa guida spieghiamo come effettuare il subentro nel contratto di locazione.

Differenze tra Cessione e Subentro

Per iniziare, è necessario capire la differenza tra cessione e subentro in un contratto di locazione, due termini che si riferiscono al cambiamento di una delle parti contrattuali ma con motivazioni e conseguenze giuridiche differenti.

La cessione del contratto di locazione è una decisione volontaria, ossia un trasferimento concordato tra le parti, che richiede il consenso del proprietario e del conduttore. Al contrario, il subentro si verifica per ragioni indipendenti dalla volontà dei contraenti, come nel caso di separazione o trasferimento dell’immobile a un nuovo proprietario. Questa distinzione implica che, mentre la cessione può avvenire solo se prevista dal contratto, il subentro è spesso consentito per ragioni di necessità e può avvenire anche senza una volontà esplicita delle parti originarie. Sia nella cessione che nel subentro, però, i termini e le condizioni del contratto di locazione rimangono invariati e rispettano gli accordi già in essere. In entrambi i casi è importante verificare le clausole contrattuali e adempiere agli obblighi formali, come notifiche ufficiali e aggiornamenti presso le autorità competenti, per garantire che la modifica venga eseguita correttamente.

Di seguito approfondiamo in che modo queste differenze influiscono sulle procedure da seguire e sulle azioni necessarie per gestire correttamente il contratto di locazione.

Come Avviene la Cessione del Contratto di Locazione

La cessione del contratto di locazione può presentare alcuni vantaggi per le parti coinvolte nell’operazione. Chi ha bisogno di trasferirsi e di prendere in affitto un appartamento per un periodo breve, tra le varie soluzioni può prendere in considerazione quella della cessione, in quanto si assicura le garanzie offerte da un regolare contratto di locazione. Anche per chi ha bisogno di lasciare in anticipo un immobile in affitto la cessione nel contratto di locazione può costituire una scelta vantaggiosa. Infatti, con una spesa ridotta può lasciare l’appartamento, senza dovere rispettare le condizioni e i tempi necessari per la disdetta.

Prima di compiere un’operazione del genere, dovrai accertarti che tale facoltà sia contemplata nel contratto medesimo, perché il locatore potrebbe limitare all’atto di stipula tale eventualità o renderla impossibile. Per colui che deve riscuotere mensilmente il canone per l’affitto dell’immobile, non è indifferente che a pagare sia Tizio o Caio, che possono avere un’affidabilità diversa. Inoltre parliamo di mettere a disposizione altrui un immobile, con tutte le conseguenze del caso. Ovviamente, prima ancora di iniziare la trafila delle formalità burocratiche è necessario verificare che nel contratto in cui intendiamo subentrare non siano inserite clausole potenzialmente dannose. Oltre all’inesistenza di un impedimento alla cessione, dovrai porre attenzione a tutte le clausole del contratto, in modo da evitare che il vecchio inquilino non voglia semplicemente sbarazzarsi di un contratto non conveniente per diversi aspetti. Chi subentra, infatti, è tenuto a rispettare esattamente le stesse condizioni firmate dal locatario uscente. Quanto alle tipologie dei contratti di locazione in cui subentrare, ricordiamo che il classico contratto consiste nel 4+4, ovvero in un contratto dalla durata di 4 anni e rinnovabile per altri 4 anni. Il canone è liberamente concordato tra le parti, per cui si dovrà accettare ovviamente quello sottoscritto tra il vecchio inquilino e il locatore. In alternativa esiste il 3+2, ossia un contratto sempre ad uso abitativo, ma il cui canone è concordato a livello territoriale tra le associazioni degli inquilini e quelli dei proprietari di case. La sua durata è prevista in 3 anni e rinnovabile in altri 2 anni.

Risulta essere chiaro che nel momento in cui decidi di subentrare in un contratto di locazione, lo farai per la durata residua, perché il contratto non scatta nuovamente dalla data della cessione, ma semplicemente ti sostituisci al vecchio inquilino. Ciò significa, per esempio, che se il precedente inquilino ha stipulato con il locatore a suo tempo un contratto 4+4 e dalla data della stipula sono trascorsi 3 anni, la durata residua del contratto è di 1 anno, rinnovabile per altri 4 anni.

Vediamo cosa serve per la cessione di un contratto di locazione
-Contratto di locazione stipulato tra locatore e inquilino attuale.
-Carta di identità e codice fiscale dell’attuale inquilino e dell’inquilino che vuole subentrare.
-Modello F24 Elide
-Scrittura privata tra vecchio e nuovo inquilino.
-Tre marche da bollo da 2 euro

Ora è possibile spiegare più nel dettaglio la procedura da seguire.
Come prima cosa, è necessario compilare il modello F24 Elide, che può essere scaricato dal sito dell’Agenzia delle Entrate o ritirato presso un ufficio dell’Agenzia.

Per compilarlo ci si può avvalere dell’aiuto di un professionista, ma si tratta comunque di un’operazione semplice.
Nel documento troviamo infatti
-I dati identificativi del nuovo e del vecchio inquilino.
-I dati della registrazione del vecchio contratto, che possono essere ricavati dal timbro apposto sull’ultima pagina del contratto.
-L’indicazione del codice tributo 1502, che è quello relativo al subentro nei contratti di locazione.
-Il pagamento dell’imposta di registro, pari a 67 euro, da effettuare entro 30 giorni dalla data della cessione. Se l’accordo di cessione prevede un corrispettivo, bisognerà pagare il 2% del corrispettivo pattuito, con un minimo di 67 euro.

Il versamento dell’imposta di registro dovrà essere effettuato entro 30 giorni. Una volta effettuato il pagamento, il modello deve essere protocollato da uno sportello dell’Agenzia delle Entrate. Per fare questo è necessario recarsi in un’ufficio dell’Agenzia delle Entrate portare portando una copia del contratto di locazione, una documento di identità e il codice fiscale.
Il funzionario consegnerà allo sportello una ricevuta, di cui l’originale deve essere allegata al contratto, mentre una copia va tenuta e conservata.

Se si vuole procedere telematicamente, in alternativa all’F24 è possibile compilare sul sito dell’Agenzia delle Entrate il modello di richiesta di registrazione online, RLI, scegliendo opzione Codice 3 e inserendo i dati richiesti.
-Pagina 1. Nella sezione II Adempimenti Successivi bisogna inserire il codice 3 e indicare le informazioni relative al contratto richieste.
-Pagina 2. Nel quadro B, nella sezione I bisogna indicare i dati del locatore mentre nella sezione II bisogna indicare i dati di chi cede il contratto e di chi subentra;
-Pagina 3. Nel quadro C bisogna inserire i dati catastali dell’immobile mentre nel quadro D indicare le scelte dei locatori circa l’applicazione della tassazione con cedolare secca.
L’RLI può essere inviato telematicamente o, in alternativa, stampato e consegnato per posta o a mano presso lo sportello dell’Ufficio territoriale preposto, insieme alla ricevuta di versamento dell’imposta e alla marca da bollo.

Con questa operazione il nuovo inquilino è subentrato al vecchio affittuario, ma le formalità burocratiche non sono finite. Adesso, bisogna redigere una scrittura privata in carta semplice tra il nuovo inquilino e il locatario, in cui si dovrà evincere la cessione del contratto di locazione. Vanno redatte due copie, ciascuna delle quali va sottoscritta da entrambe le parti, datata e dovrà vedere apposta una marca da bollo di 2 euro.

Come Avviene il Subentro del Contratto di Locazione

Il subentro in un contratto di locazione, come anticipato, è una forma di cessione del contratto che avviene per cause non volontarie da parte delle parti, obbligando a modificare i soggetti contrattuali. Quando non sono presenti clausole contrarie, il subentro si attiva automaticamente in caso di eventi di forza maggiore come la separazione o il divorzio tra inquilini. Il subentro, al contrario, è spesso gestito come una procedura automatica proprio per le ragioni che lo determinano, spesso imprevedibili e non controllabili dalle parti. Però, in alcuni casi, il proprietario potrebbe avere la possibilità, tramite accordi o clausole contrattuali preesistenti, di decidere di non accettare il subentro e di recedere dal contratto.

Ogni variazione di un contratto di locazione richiede generalmente una procedura specifica e l’assunzione di eventuali costi. Per effettuare il subentro nel contratto d’affitto, qualunque sia la motivazione che ne giustifica il cambio di soggetto, è innanzitutto necessario notificare la variazione al proprietario o all’inquilino dell’immobile, per fare in m odo che ne prenda atto. Questa comunicazione può essere effettuata tramite raccomandata o posta elettronica certificata. In seguito, sarà necessario informare anche l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla modifica. Se la variazione riguarda un subentro, non è obbligatorio versare l’intera imposta di registro, si paga solo il corrispettivo del subentro, che ammonta al minimo stabilito dalla legge, ossia 67,00 euro.

Chiarite le modalità per il subentro in un contratto d’affitto, è utile conoscere il funzionamento del portale RLI web e del modello F24 Elide, strumenti che consentono di comunicare direttamente le variazioni all’Agenzia delle Entrate e di versare eventuali imposte. Non è più necessario recarsi fisicamente negli uffici dell’Agenzia, tramite il portale RLI web, è possibile compilare online il modulo per la comunicazione del subentro, inviarlo in via telematica e registrare così il cambiamento. Con lo stesso modulo è anche possibile registrare nuovi contratti e aggiornare tutti i dati relativi, come nel caso del subentro nel contratto di locazione. La comunicazione del subentro, insieme al pagamento dell’imposta di registro, va eseguita entro 30 giorni dall’avvenuto cambio. L’imposta richiesta, pari a 67,00 euro, rappresenta il minimo stabilito dalla normativa. Il pagamento può essere effettuato tramite addebito in conto corrente direttamente dal portale RLI.

Però, l’F24 Elide è spesso utilizzato per il versamento delle imposte sui contratti di locazione. Questo modello richiede una compilazione precisa, con l’inserimento del codice tributo appropriato, che nel caso del subentro è il 1502. Se il pagamento dell’imposta di registro viene effettuato in ritardo, si applicano sanzioni proporzionali al periodo trascorso (dallo 0,1% fino al 5%), secondo il cosiddetto ravvedimento operoso, che richiede anch’esso l’indicazione di uno specifico codice tributo sul modello F24 Elide.

Fac Simile Cessione e Subentro nel Contratto di Locazione Word

Il modello subentro contratto di locazione Word può essere scaricato e modificato in modo da essere adattato alle proprie esigenze.

Subentro Contratto di Locazione Word

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Fac Simile Cessione e Subentro Contratto di Locazione PDF Editabile

Il modulo subentro contratto di locazione PDF editabile può essere compilato inserendo i dati mancanti.

subentro contratto di locazione PDF

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In questa guida spieghiamo come avviene il rinnovo del contratto di locazione.

Prima di iniziare, è importante spiegare quale risultano essere le differenze tra rinnovo e proroga, due termini che nel linguaggio comune vengono utilizzati come sinonimi, ma che in realtà indicano cose diverse.
Il rinnovo consiste infatti nella stipula di un nuovo contratto, che può quindi contenere clausole diverse da quello vecchio.
La proroga, invece, consiste nello spostamento in avanti nel tempo del contratto in essere.

Rinnovo Contratto di Locazione Transitorio

Il contratto di locazione transitorio è un contratto utilizzato per affittare case a persone che necessitano di un sistemazione per un periodo di tempo limitato, come studenti e lavoratori in trasferta.
Questi contratti hanno una durata minima di 30 giorni e una durata massima di 18 mesi.

La proroga del contratto di locazione transitorio avviene automaticamente fino ad un periodo massimo di 18 mesi.
il rinnovo del contratto transitorio deve avvenire al termine dei 18 mesi e risulta essere possibile solo se l’esigenza transitoria per cui era stato stipulato inizialmente persiste.
Questo significa che per rinnovare il contratto è necessario inviare una raccomandata al proprietario entro la scadenza documentando che l’esigenza transitoria persiste.

Rinnovo Contratto di Locazione 4+4

I contratti di locazione 4+4, conosciuti anche come contratti a canone libero, prevedono una durata minima di 4 anni.
La proroga del contratto avviene automaticamente dopo i primi 4 anni, senza modifica delle condizioni contrattuali.
Il rinnovo del contratto, invece, avviene alla scadenza del secondo quadriennio, momento in cui diventa possibile concordare nuove condizioni contrattuali. La parte che desidera il rinnovo dell locazione deve inviare una raccomandata con almeno 6 mesi prima della scadenza del secondo quadriennio.
La parte che riceve la comunicazione deve comunicare la propria decisione di rinnovare o meno il contratto entro 60 giorni. Nel caso in cui la comunicazione non venga inviata entro questo termine, il contratto non viene rinnovato.

Rinnovo Contratto di Locazione 3+2

I contratti di locazione 3+2, conosciuti anche come contratti a canone concordato, prevedono una durata minima di 3 anni.
La proroga del contratto avviene automaticamente dopo i primi 3 anni, senza modifica delle condizioni contrattuali.

Il rinnovo del contratto, invece, avviene al termine dei cinque anni.
La parte che desidera il rinnovo dell locazione deve inviare una raccomandata con almeno 6 mesi prima della scadenza del secondo quadriennio.
Se al termine dei 5 anni nessuna delle parti invia una comunicazione all’altra, il contratto è tacitamente prorogato per un successivo periodo di 3 + 2 anni alle stesse condizioni.
Se si desidera prorogare un contratto 3 + 2 con cedolare secca, è necessario ricordare che l’opzione per la cedolare secca deve essere espressa anche nel caso in cui il contratto di locazione venga prorogato tacitamente. Questo significa che ad ogni proroga del contratto è necessario esprimere l’opzione presentando il modello RLI entro 30 giorni dalla proroga.

Rinnovo Contratto di Locazione Commerciale

Il contratto di locazione commerciale ha delle modalità di rinnovo particolari.
Questo tipo di contratto viene infatti rinnovato in forma tacita ogni sei anni, a meno che non venga effettuata la disdetta tramite raccomandata, da inviare alla controparte con almeno 12 mesi di preavviso.

Il preavviso diventa di 18 mesi nel caso in cui la legge preveda una durata minima del contratto di 9 anni, come avviene per le attività teatrali e per i servizi di tipo alberghiero.

Proposta di Rinnovo di Locazione

Abbiamo visto in precedenza che, per le locazioni di tipo abitativo, se una delle parti desidera rinnovare il contratto di locazione, deve comunicare la propria intenzione all’altra parte con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza.

La comunicazione avviene tramite una proposta di rinnovo locazione.
In questo documento devono essere specificate le nuove condizioni contrattuali, come durata e canone.
Se nella proposta non vengono indicate nuove condizioni, si ritengono valide le precedenti.

Una volta ricevuta la proposta, il destinatario deve rispondere tramite raccomandata entro 60 giorni dalla data di ricezione del documento.
Nella risposta è possibile
-Accettare la proposta, e quindi la locazione prosegue alle nuove condizioni.
-Proporre di rinnovare il contratto ma a condizioni diverse da quelle offerte, questo significa inviare una nuova proposta che necessita di un’accettazione della controparte.
-Rifiutare il rinnovo del contratto, e quindi il contratto cessa alla scadenza stabilita.

Nel caso in cui non venga inviata una risposta, il contratto si intende cessato alla data di cessazione della locazione e il conduttore deve riconsegnare l’immobile al locatore.

Adempimenti Fiscali per Rinnovo Locazione

La proroga del contratto di locazione comporta alcuni obblighi fiscali.

Nel caso in cui la locazione avvenga con il regime fiscale ordinario è necessario
-Presentare il Modello RLI entro 30 giorni dal giorno in cui ha avuto luogo la proroga o il rinnovo. Il modello deve essere presentato all’ufficio in cui è stato registrato il contratto di locazione.
-Presentare il modello F24, pagando l’imposta di registro. L’importo dell’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, con una soglia minima di 52 euro.

Del pagamento dell’imposta di registro rispondono in solido locatore e conduttore. Questo significa che entrambi sono obbligati al pagamento dell’imposta e, in caso di mancato versamento, sono tenuti al pagamento di una sanzione amministrativa pari al 30% dell’imposta dovuta. Si ricorda, infine, che in caso di mancato pagamento è possibile a determinate condizioni ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso per pagare la sanzione in misura ridotta.

Nel caso in cui la locazione avvenga con il regime fiscale della cedolare secca, è necessario solamente presentare il modello RLI.

Il rinnovo del contratto di locazione, invece, non ha rapporti con il contratto firmato in precedenza.
La procedura da seguire è quindi la stessa della prima registrazione di un contratto di locazione.