L’avviamento è la capacità dell’azienda di maturare un utile, ha implicazioni sul piano contabile e anche nel nostro ordinamento.

Per esempio relativamente ai contratti di locazione commerciale, per i quali, in caso di recesso, il proprietario dell’immobile locato a un’attività commerciale deve corrispondere al locatario 18 mensilità commisurate all’ultimo canone da questi versato, che salgono a 21 mensilità per le attività alberghiere. Questa indennità non è dovuta nei casi di inadempienza contrattuale da parte del locatario, di suo recesso, di procedure fallimentari e di qualsiasi altra ipotesi di risoluzione anticipata da parte di questi.

L’indennità è sempre dovuta nei casi di locazione di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali o artigianali che prevedono il contatto con utenti e consumatori. Il diritto a questa indennità non può essere derogato dal contratto, ma all’atto della cessazione del rapporto di locazione immobiliare commerciale il conduttore può rinunciarvi con un’apposita transazione. Al contrario, il conduttore ha diritto a una maggiorazione dell’indennità nei casi in cui l’immobile fosse in seguito adibito ad uso commerciale, e in favore di un’attività simile per caratteristiche merceologiche, entro un anno dalla cessazione del precedente contratto.

Il proprietario dell’immobile deve dare comunicazione scritta al conduttore dell’eventuale intenzione di cedere la proprietà a titolo oneroso, tramite atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione vanno indicati il prezzo e le altre principali condizioni praticate per la cessione. Il conduttore deve rispondere entro i successivi 60 giorni, facendo conoscere al proprietario se ha intenzione o meno di rilevare l’immobile a condizioni almeno uguali a quelle richieste. In pratica, egli ha un diritto di prelazione in caso di offerte pervenute al proprietario di simili condizioni. La disciplina riguarda, come segnalato, solo gli immobili adibiti ad attività a contatto con il pubblico, non a quelle professionali o autonome, transitorie o occasionali.

Se il proprietario non provvede a notificare l’intenzione di vendere l’immobile, il conduttore ha la possibilità di riscattarlo ugualmente entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto, facendo valere il suo diritto contro ogni avente causa.

La ragione di questa norma consiste nella volontà del legislatore di tutelare un determinato tipo di impresa, prendendo atto che parte del suo valore proviene proprio dal suo contatto con la clientela in un determinato luogo. Sicuramente è capitato di assistere a un’attività commerciale, in particolare, che otteneva risultati in un determinato luogo e magari trasferendosi anche a pochi metri di distanza, non è riuscita a trattenere tutta la clientela. Risulta essere la prova che quando un’attività è a contatto con clienti o utenti, parte del suo valore dipende dalla posizione. Se il proprietario dell’immobile decidesse da un momento all’altro di non rinnovare il contratto al conduttore, procurerebbe a questo un duro colpo sul piano degli affari, per cui la legge si premura in modo che la parte contrattuale debole venga tutelata, essendole garantita un’indennità non certamente secondaria per entità, visto che corrisponde a un anno e mezzo di locazione. Essa funziona da risarcimento per l’eventuale danno per il titolare dell’attività, ma anche da disincentivo per il proprietario a mutare con relativa facilità conduttore.

Il rafforzamento della tutela si ha con la previsione dell’inderogabilità dell’indennità nel contratto. Di conseguenza, nulla sarebbe una clausola con la quale il conduttore vi rinuncia. Per non parlare della maggiorazione dell’indennità prevista nei casi in cui il proprietario decida di locare l’immobile a un conduttore per l’esercizio di un’altra attività simile entro l’anno. In altri termini, il legislatore ha dato priorità all’interesse del conduttore e alla stabilità del rapporto contrattuale.

Come scritto, non si applicano tali disposizioni nei casi di
-Decisione di disdetta contratto di locazione commerciale da parte del conduttore.
-Mutuo consenso, per cui non appare prevalente la volontà dell’una o dell’altra parte contrattuale.
-Inadempimento del conduttore, per esempio nei casi di sfratto per morosità prima della scadenza del contratto.
-Mutamento di destinazione, per cui il conduttore muta la destinazione dell’immobile, mettendo il locatore in una condizione differente da quella pattuita.
-Fallimento dell’attività del conduttore.
-Distruzione dell’immobile, per cui il contratto di locazione si risolve automaticamente, essendo venuto meno l’oggetto del contratto.
-Acquisto dell’immobile da parte del conduttore. In questo caso, avendo il conduttore esercitato il diritto di prelazione, acquistando l’immobile finora locato, non ha più diritto all’indennità.

Infine, oltre alle ipotesi sopra elencate, il diritto di prelazione si esclude anche nei seguenti casi
-Immobile complementare o interno a stazioni ferroviarie, porti, zone servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
-Attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche, sedi di partiti e sindacati.
-Se l’immobile è adibito a qualsiasi uso da parte dello stato o altro ente pubblico.

Il diritto di prelazione è quindi un elemento importante del contratto di locazione commerciale.

In questa guida spieghiamo come funziona la cedolare secca e quando è conveniente.

La cedolare secca sugli affitti è un sistema di tassazione sulle locazione in base al quale le persone fisiche possono assoggettare i redditi derivanti dalle locazioni per uso abitativo ad un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e relative addizionali e delle imposte indirette cui sono soggetti i canoni di locazione, cioè imposta di registro ed imposta di bollo.

Come Funziona la Cedolare Secca

Quando si loca un immobile a scopo abitativo, il reddito che il proprietario ottiene dal pagamento dei canoni di locazione da parte del locatario o inquilino deve essere soggetto a tassazione. Fino al 2011, era solo una la tassazione possibile, ossia la dichiarazione delle somme riscosse con la denuncia dei redditi, quindi, sottoponendo il reddito da locazione alle aliquote Irpef. Con il D.Lgs. 14 marzo 2011, n.23, al fine di fare emergere il mercato nero delle locazioni, è stato consentito ai proprietari di immobili affittati al solo scopo abitativo di assoggettare i canoni riscossi nell’anno solare a una tassazione alternativa, la cedolare secca, così chiamata perché il proprietario conosce immediatamente l’aliquota che dovrà versare sul reddito percepito, ovvero il 21% per i contratti di locazione ordinari, il 10% per quelli a canone concordato o convenzionato. Allo stesso tempo, il legislatore, forse al fine di spingere più proprietari verso la scelta dell’opzione della cedolare secca, ha ridotto dal 15% al 5% l’abbattimento del reddito da locazione da dichiarare per quanti vogliano sottoporsi alla tassazione Irpef.

Per potere applicare la cedolare secca, gli immobili in affitto devono necessariamente rientrare nelle categorie A1 e A11 e devono essere ad uso abitativo. L’agevolazione si applica anche alle pertinenze di questi immobili.

Il Decreto Legge n 50/2017 ha introdotto la cedolare secca al 21% anche per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche o da intermediari. La nuova normativa si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.

Convenienza della Cedolare Secca

Quando si parla di cedolare secca, la prima domanda che generalmente ci si pone è quando conviene. Partiamo subito con il dire che non esiste una risposta valida per tutti, ma bisogna verificare caso per caso.

Possiamo affermare, in linea generale, che i proprietari di immobili con redditi medio alti trovano solitamente preferibile il ricorso alla cedolare secca, in quanto ottengono un risparmio d’imposta potenzialmente anche notevole. Facciamo un esempio, Tizio percepisce un reddito annuo lordo di 80.000 euro e riscuote 4.800 euro dalla locazione di un immobile con contratto a canone libero. Se sottoponesse il reddito da locazione alla tassazione Irpef, rientrando il suo reddito complessivo nello scaglione di reddito più elevato, l’aliquota sarebbe pari al 43% e considerando un abbattimento ammesso nell’ordine del 5%, Tizio dovrebbe pagare la seguente cifra 0,43 x 0,95 x 4.800 = 1.960,80 euro. Se, al contrario, si avvalesse della cedolare secca, egli verserebbe al fisco solamente il 21% di 4.800 euro, cioè 1.008 euro, quasi la metà della tassazione alternativa. Il vantaggio sarebbe ancora più palese, se il contratto fosse a canone concordato, perché la cedolare secca prevedrebbe in questo caso l’applicazione di un’aliquota del 10%, per cui il proprietario verserebbe allo stato solo 480 euro.

Ovviamene con il diminuire del reddito dichiarato dal proprietario, la convenienza della cedolare secca si riduce, fermo restando che per i casi di contratti a canone concordato, resta intatta. Inoltre bisogna considerare che sottoponendo i canoni percepiti alla tassazione Irpef, questi sarebbero assoggettati anche alle addizionali comunali e regionali, per cui la convenienza della cedolare secca, specie con la riduzione dell’abbattimento ai fini Irpef dal 15% al 5%, sembra quasi generalizzata.

Il discorso si fa più complesso, però, se allarghiamo lo sguardo non solo al raffronto tra cedolare secca e tassazione Irpef, ma anche all’alternativa tra canone libero o canone concordato. Risulta essere vero che avvalendosi della cedolare secca, l’aliquota scenderebbe dal 21% nel primo caso al 10% nel secondo, ma bisogna anche considerare quanto il proprietario perderebbe con il minore canone percepito rispetto ai livelli di mercato. Infatti, il contratto a canone concordato prevede un limite fissato dagli accordi territoriali tra le associazioni di rappresentanza degli inquilini e quelle dei proprietari immobiliari. Ovviamente, perché abbia un senso, il contratto dovrà prevedere un canone massimo per metro quadrato inferiore a quello che sarebbe stipulato in condizioni di libero mercato, anche se la prassi insegna che tale limite non è molto inferiore, altrimenti non si troverebbero proprietari disponibili a contrattare per un canone convenzionato.

Pagamento della Cedolare Secca

Chi si avvale della cedolare secca è tenuto a versare l’acconto per l’anno di imposta successivo entro il 30 novembre di ciascun esercizio, salvo che la data cada di domenica, slittando al giorno successivo. Esso è dovuto se l’importa dell’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente supera i 51,65 euro. Il calcolo può essere effettuato con il metodo previsionale o storico.

Con il metodo storico, l’importo si determina sulla base della cedolare secca dichiarata nell’anno di imposta precedente. Con il metodo previsionale, invece, esso si calcola in base all’imposta che si prevede di pagare per l’anno in corso. Se l’acconto supera i 257,52 euro, il contribuente dovrà versare il 100% in due rate da pagare alle stesse scadenze previste per l’acconto Irpef. In questo caso, però, se il versamento risulterà insufficiente, il proprietario potrebbe essere chiamato a pagare una sanzione del 30%, un disincentivo a sottostimare gli acconti da corrispondere al fisco.

Per il pagamento della cedolare secca con l’F24 devono essere utilizzati i seguenti codici tributo
1840 – Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
1841 – Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
1842 – Cedolare secca locazioni – Saldo.

Durata della Cedolare Secca

La cedolare secca viene applicata per l’intero periodo di durata del contratto o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, bisogna confermare l’opzione della cedolare secca nel momento in cui si effettua la comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

In questa guida spieghiamo come avviene il rinnovo del contratto di locazione.

Prima di iniziare, è importante spiegare quale risultano essere le differenze tra rinnovo e proroga, due termini che nel linguaggio comune vengono utilizzati come sinonimi, ma che in realtà indicano cose diverse.
Il rinnovo consiste infatti nella stipula di un nuovo contratto, che può quindi contenere clausole diverse da quello vecchio.
La proroga, invece, consiste nello spostamento in avanti nel tempo del contratto in essere.

Rinnovo Contratto di Locazione Transitorio

Il contratto di locazione transitorio è un contratto utilizzato per affittare case a persone che necessitano di un sistemazione per un periodo di tempo limitato, come studenti e lavoratori in trasferta.
Questi contratti hanno una durata minima di 30 giorni e una durata massima di 18 mesi.

La proroga del contratto di locazione transitorio avviene automaticamente fino ad un periodo massimo di 18 mesi.
il rinnovo del contratto transitorio deve avvenire al termine dei 18 mesi e risulta essere possibile solo se l’esigenza transitoria per cui era stato stipulato inizialmente persiste.
Questo significa che per rinnovare il contratto è necessario inviare una raccomandata al proprietario entro la scadenza documentando che l’esigenza transitoria persiste.

Rinnovo Contratto di Locazione 4+4

I contratti di locazione 4+4, conosciuti anche come contratti a canone libero, prevedono una durata minima di 4 anni.
La proroga del contratto avviene automaticamente dopo i primi 4 anni, senza modifica delle condizioni contrattuali.
Il rinnovo del contratto, invece, avviene alla scadenza del secondo quadriennio, momento in cui diventa possibile concordare nuove condizioni contrattuali. La parte che desidera il rinnovo dell locazione deve inviare una raccomandata con almeno 6 mesi prima della scadenza del secondo quadriennio.
La parte che riceve la comunicazione deve comunicare la propria decisione di rinnovare o meno il contratto entro 60 giorni. Nel caso in cui la comunicazione non venga inviata entro questo termine, il contratto non viene rinnovato.

Rinnovo Contratto di Locazione 3+2

I contratti di locazione 3+2, conosciuti anche come contratti a canone concordato, prevedono una durata minima di 3 anni.
La proroga del contratto avviene automaticamente dopo i primi 3 anni, senza modifica delle condizioni contrattuali.

Il rinnovo del contratto, invece, avviene al termine dei cinque anni.
La parte che desidera il rinnovo dell locazione deve inviare una raccomandata con almeno 6 mesi prima della scadenza del secondo quadriennio.
Se al termine dei 5 anni nessuna delle parti invia una comunicazione all’altra, il contratto è tacitamente prorogato per un successivo periodo di 3 + 2 anni alle stesse condizioni.
Se si desidera prorogare un contratto 3 + 2 con cedolare secca, è necessario ricordare che l’opzione per la cedolare secca deve essere espressa anche nel caso in cui il contratto di locazione venga prorogato tacitamente. Questo significa che ad ogni proroga del contratto è necessario esprimere l’opzione presentando il modello RLI entro 30 giorni dalla proroga.

Rinnovo Contratto di Locazione Commerciale

Il contratto di locazione commerciale ha delle modalità di rinnovo particolari.
Questo tipo di contratto viene infatti rinnovato in forma tacita ogni sei anni, a meno che non venga effettuata la disdetta tramite raccomandata, da inviare alla controparte con almeno 12 mesi di preavviso.

Il preavviso diventa di 18 mesi nel caso in cui la legge preveda una durata minima del contratto di 9 anni, come avviene per le attività teatrali e per i servizi di tipo alberghiero.

Proposta di Rinnovo di Locazione

Abbiamo visto in precedenza che, per le locazioni di tipo abitativo, se una delle parti desidera rinnovare il contratto di locazione, deve comunicare la propria intenzione all’altra parte con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza.

La comunicazione avviene tramite una proposta di rinnovo locazione.
In questo documento devono essere specificate le nuove condizioni contrattuali, come durata e canone.
Se nella proposta non vengono indicate nuove condizioni, si ritengono valide le precedenti.

Una volta ricevuta la proposta, il destinatario deve rispondere tramite raccomandata entro 60 giorni dalla data di ricezione del documento.
Nella risposta è possibile
-Accettare la proposta, e quindi la locazione prosegue alle nuove condizioni.
-Proporre di rinnovare il contratto ma a condizioni diverse da quelle offerte, questo significa inviare una nuova proposta che necessita di un’accettazione della controparte.
-Rifiutare il rinnovo del contratto, e quindi il contratto cessa alla scadenza stabilita.

Nel caso in cui non venga inviata una risposta, il contratto si intende cessato alla data di cessazione della locazione e il conduttore deve riconsegnare l’immobile al locatore.

Adempimenti Fiscali per Rinnovo Locazione

La proroga del contratto di locazione comporta alcuni obblighi fiscali.

Nel caso in cui la locazione avvenga con il regime fiscale ordinario è necessario
-Presentare il Modello RLI entro 30 giorni dal giorno in cui ha avuto luogo la proroga o il rinnovo. Il modello deve essere presentato all’ufficio in cui è stato registrato il contratto di locazione.
-Presentare il modello F24, pagando l’imposta di registro. L’importo dell’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, con una soglia minima di 52 euro.

Del pagamento dell’imposta di registro rispondono in solido locatore e conduttore. Questo significa che entrambi sono obbligati al pagamento dell’imposta e, in caso di mancato versamento, sono tenuti al pagamento di una sanzione amministrativa pari al 30% dell’imposta dovuta. Si ricorda, infine, che in caso di mancato pagamento è possibile a determinate condizioni ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso per pagare la sanzione in misura ridotta.

Nel caso in cui la locazione avvenga con il regime fiscale della cedolare secca, è necessario solamente presentare il modello RLI.

Il rinnovo del contratto di locazione, invece, non ha rapporti con il contratto firmato in precedenza.
La procedura da seguire è quindi la stessa della prima registrazione di un contratto di locazione.

In questa guida spieghiamo in cosa consiste lo sfratto per finita locazione e mettiamo a disposizione un modello sfratto per fine locazione da scaricare.

Lo sfratto è il provvedimento con il quale il giudice intima all’inquilino di lasciare un immobile e di riconsegnarlo al proprietario. Con tale provvedimento il giudice fissa una data entro la quale l’inquilino dovrà lasciare l’immobile. Le due principali ipotesi di sfratto prese in considerazione dal nostro ordinamento sono quello per finita locazione e quello per morosità. In questa guida approfondiamo la prima casistica, che si verifica nel caso in cui, nonostante la scadenza del contratto di locazione, il conduttore non lasci libero l’immobile del locatore.

Procedimento Sfratto per Finita Locazione

Lo sfratto per finita locazione, in base a quanto previsto dall’articolo 657 del codice di procedura civile, è intimato dopo la scadenza del contratto.

Vediamo quindi cosa deve fare il proprietario dell’immobile alla scadenza del contratto, nel caso in cui il conduttore non mostri l’intenzione di andare via.
Il locatore deve notificare al conduttore un’intimazione dello sfratto, ossia un atto con il quale gli chiede di presentarsi davanti al giudice a una certa data, che deve necessariamente essere di almeno 20 giorni successivi a quella dell’intimazione.
Il Tribunale in cui le parti dovranno presentarsi è quello territorialmente competente, in relazione all’ubicazione dell’immobile.
Risulta essere importante sapere che non è una buona idea evitare di presentarsi in udienza, perché il giudice potrebbe decidere automaticamente l’esecuzione immediata dello sfratto.
Entrambe le parti dovrebbero avvalersi dell’assistenza di un legale, specialmente il conduttore, che generalmente deve spiegare almeno le ragioni per cui non intende lasciare l’immobile.

Se l’inquilino a cui è stato intimato lo sfratto non compare in udienza o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e dispone l’apposizione della formula esecutiva in calce alla citazione, con effetto trenta giorni dopo.
Nel caso in cui l’intimato proponga opposizione al momento dell’udienza, e se le eccezioni sono fondate su prova scritta o se esistono gravi motivi, si apre un ordinario procedimento di cognizione.
Nel caso, invece, in cui le eccezioni non siano fondate su prova scritta e non sussistano gravi motivi, il giudice pronuncia il rilascio con ordinanza non impugnabile, con riserva delle eccezioni del convenuto.

Risulta essere comunque importante sapere che l’intimato può fare opposizione anche nel caso in cui l’intimazione di sfratto sia stata convalidata in sua assenza.
In questo caso, però, deve dimostrare di non avere ricevuto tempestiva conoscenza dell’intimazione per irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore.
L’opposizione non sospende il processo esecutivo e, in ogni caso, non è ammessa se sono decorsi dieci giorni dall’esecuzione.

Sfratto per Finita Locazione Commerciale

Per i contratti di locazione commerciale è necessario prestare attenzione a un ulteriore elemento.

Nel caso in cui la locazione sia relativa a un’attività commerciale, che comporta un contatto diretto con il pubblico, la Legge 392/1978 prevede che, in caso di risoluzione del contratto che non dipenda da inadempimento dell’inquilino o da una sua disdetta o recesso, ma che sia conseguente, quindi, alla volontà del locatore, questo è tenuto a corrispondere al conduttore un’indennità pari a 18 mensilità di canone, che diventano 21 per le attività alberghiere, e che l’esecuzione del provvedimento di rilascio è condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità.

Cosa Fare se l’Inquilino non Lascia l’Immobile

Con la convalida dello sfratto, il Giudice assegna all’inquilino un termine per rilasciare l’alloggio. Nel caso in cui l’inquilino non rilasci l’immobile entro il termine stabilito, è necessario dare corso all’azione esecutiva per ottenere il rilascio forzoso dell’alloggio.

Per prima cosa, l’avvocato dovrà richiedere la notificazione di un atto di precetto, con il quale viene intimato all’inquilino il rilascio dell’alloggio entro 10 giorni dalla notifica, con l’avvertimento che, in caso contrario, si procederà all’azione esecutiva.

Una volta che sono passati questi 10 giorni, se l’immobile non è stato rilasciato, inizia l’azione esecutiva di rilascio vera e propria, per attivare la quale l’avvocato dovrà richiedere al competente Ufficiale Giudiziario la notificazione all’inquilino, ai sensi dell’art. 608 c.p.c., dell’avviso con il quale gli comunica il giorno e l’ora in cui procederà ad eseguire lo sfratto. Nel giorno stabilito, l’Ufficiale Giudiziario procede ad immettere il proprietario nel possesso l’immobile, se necessario, con l’ausilio della forza pubblica. In pratica, l’inquilino viene fatto uscire dall’immobile e la serratura di ingresso viene sostituita.

Licenza per Finita Locazione

Nel caso in cui si tema che, una volta scaduto il contratto a seguito di regolare disdetta, l’inquilino possa non rilasciare spontaneamente l’immobile, è possibile dare corso a un procedimento di licenza per finita locazione.

Con il procedimento di licenza per finita locazione, infatti, l’azione viene esercitata prima della scadenza. Si tratta quindi di un’ipotesi eccezionale di condanna in futuro.

Anche in questo caso l’intimazione deve essere fatta con contestuale citazione per la convalida, nel rispetto dei termini previsti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. Il procedimento è analogo a quello descritto in precedenza per lo sfratto per finita locazione.

Tempi Sfratto per Finita Locazione

I tempi dello sfratto per finita locazione dipendono da vari fattori, come l’eventuale opposizione del conduttore, cosa che comporta la pronuncia dell’ordinanza di mutamento del rito, con la conseguenza che il processo prosegue nel merito, allungando i tempi.

In assenza d’opposizione, si applica l’art. 56 della Lg. 392/1978, in base alla quale, con l’ordinanza di rilascio, il giudice stabilisce anche la data in cui l’immobile deve essere liberato, in considerazione delle argomentazioni delle parti contendenti oltre che delle ragioni per cui si è deliberato il rilascio medesimo entro sei mesi, o dodici mesi nel caso in cui ricorrano circostanze eccezionali.

Tuttavia, è prevista un’eccezione per i comuni ad alta intensità abitativa, infatti, l’art. 6 Lg. 431/1998 prevede che il conduttore possa chiedere al tribunale il differimento dell’esecuzione dell’ordinanza di rilascio per un’unica volta, in modo che sia rideterminato il giorno del rilascio entro il termine massimo di sei mesi.

Modello Intimazione di Sfratto per Finita Locazione Word

In questa sezione è disponibile un fac simile sfratto per finita locazione Word da scaricare e modificare in base alle proprie esigenze.

Sfratto per Finita Locazione

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In questa guida spieghiamo come funziona la cessione del contratto di locazione e mettiamo a disposizione un fac simile scrittura privata cessione contratto di locazione Word e PDF.

Le parti del contratto possono infatti stabilire al suo interno una specifica clausola che preveda la cessione del contratto stesso. In qualunque momento.

Come Funziona la Cessione del Contratto di Locazione

L’articolo 1406 del codice civile stabilisce che, nei contratti con prestazioni corrispettive, ogni parte può essere sostituita da un terzo, sempre che l’altra parte acconsenta. La cessione del contratto comporta una successione a titolo particolare nel rapporto giuridico contrattuale, operando con un unico atto, la sostituzione nella posizione giuridica attiva e passiva, di uno degli originari contraenti, detto cedente, con un nuovo soggetto, detto cessionario.

Per quanto riguarda il contratto di locazione, la legge dice che, salvo patto contrario, il conduttore può cedere il contratto a terzi, solo con il consenso del locatore. L’utilizzo dell’espressione salvo patto contrario implica che nel contratto di locazione è possibile inserire una clausola con la quale si pone un divieto assoluto di cessione.

Il conduttore, per effettuare la cessione, deve comunicare al locatore gli elementi essenziali del contratto stipulato con il terzo, unitamente alle informazioni su questo soggetto, in modo da consentire al proprietario dell’immobile di esprimere, eventualmente, il proprio dissenso motivato. Risulta essere importante ricordare che il dissenso deve essere espresso dal locatore entro un termine di trenta giorni decorrente dal momento della ricezione della comunicazione di cui sopra. In assenza di comunicazione formale, il locatore potrà formulare il proprio divieto alla cessione in qualsiasi momento.

Bisogna anche sottolineare che il dissenso non può essere libero, ma deve essere fondato su gravi motivi. Per esempio, il locatore si può opporre alla cessione se il cessionario è per la propria insolvenza.

Quali Contratti di Locazione si Possono Cedere

Per quanto riguarda i contratti di locazione ad uso abitativo, come anticipato, l’inquilino può cedere il contratto solo previo consenso del proprietario. È importante sottolineare che, sebbene la legge preveda l’obbligo di forma scritta solo per le cessioni di contratti di durata superiore a nove anni, è prassi comune utilizzare la forma scritta anche per cessioni di durata inferiore, al fine di garantire una maggiore tutela per entrambe le parti. La cessione si perfeziona nel momento in cui il locatore comunica il proprio consenso, che può essere comunicato sia prima della stipula del contratto di cessione che durante la stipula stessa, con un’assunzione esplicita di volontà. In caso di cessione da parte del locatore, l’unico obbligo è la notifica all’inquilino, che dovrà da quel momento versare il canone al nuovo proprietario.

Per quanto riguarda la cessione del contratto di locazione commerciale, l’articolo 36 della legge 392/1978 prevede una deroga importante. L’inquilino può cedere il contratto senza il consenso del proprietario, a patto che la cessione avvenga con il trasferimento dell’azienda stessa. Questa eccezione ha lo scopo di facilitare il passaggio di titolarità aziendale e garantire la continuità dell’attività commerciale. Tuttavia, l’inquilino è tenuto a informare il proprietario della cessione, ad esempio tramite raccomandata con avviso di ricevimento, in modo da consentire al locatore di opporsi entro trenta giorni, qualora vi siano gravi motivi per farlo.

Adempimenti Fiscali Cessione del Contratto di Locazione

Nella cessione, il conduttore viene sostituito nel contratto da un nuovo soggetto. L’operazione richiede alcuni adempimenti fiscali.

L’imposta di registro per le cessioni cambia a seconda del fatto che la cessione preveda o meno un corrispettivo.
-Se la cessione è senza corrispettivo, l’imposta di registro è pari alla misura fissa di 67 euro
-Se la cessione è con corrispettivo, l’imposta è pari al 2% del corrispettivo pattuito, con il minimo di 67 euro.

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dall’evento
-Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia tramite richiesta di addebito su conto corrente
-Con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1502. In questo caso è necessario comunicare la cessione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Differenze tra Cessione e Sublocazione

Risulta essere importante ricordare che cessione del contratto di locazione e sublocazione non solo la stessa cosa.

Nella sublocazione il conduttore si trasforma in locatore, ma resta comunque sempre obbligato verso l’originario locatore. Nella cessione del contratto, invece, il precedente conduttore esce dal contratto e il suo posto viene preso dal nuovo conduttore, che è quindi direttamente obbligato nei confronti del locatore.

Differenza tra Cessione e Subentro nel Contratto di Locazione

Cessione e subentro, nonostante siano due termini che si riferiscono al trasferimento di diritti in un contratto di locazione, indicano dinamiche e motivazioni diverse. La cessione del contratto è una scelta volontaria, sia da parte del locatore che da parte del conduttore, che decidono consensualmente di modificare i soggetti coinvolti nel contratto. Il subentro, invece, avviene per cause esterne alla volontà delle parti, spesso in situazioni impreviste o obbligate, come il il trasferimento forzato di una delle parti.

Questa distinzione tra cessione e subentro comporta anche differenze negli obblighi e negli adempimenti da seguire. Nella cessione, è essenziale verificare se il contratto preveda esplicitamente la possibilità di trasferire i diritti e obblighi a un nuovo soggetto, cosa che potrebbe non essere consentita se non prevista dalle clausole contrattuali. Al contrario, il subentro è solitamente ammesso in situazioni di forza maggiore o necessità, indipendentemente dalla volontà del proprietario o dell’inquilino.

Indipendentemente dal fatto che si tratti di cessione o di subentro, i termini e le condizioni del contratto di locazione restano invariati e vincolanti, in linea con gli accordi stipulati originariamente.

Fac Simile Cessione Contratto di Locazione Word

Il modello subentro contratto di locazione Word può essere scaricato e modificato in modo da essere adattato alle proprie esigenze.

Subentro Contratto di Locazione Word

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Fac Simile Cessione Contratto di Locazione PDF Editabile

Il modulo subentro contratto di locazione PDF editabile può essere compilato inserendo i dati mancanti.

subentro contratto di locazione PDF

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