In questa guida spieghiamo come funziona la cedolare secca e quando è conveniente.
La cedolare secca sugli affitti è un sistema di tassazione sulle locazione in base al quale le persone fisiche possono assoggettare i redditi derivanti dalle locazioni per uso abitativo ad un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e relative addizionali e delle imposte indirette cui sono soggetti i canoni di locazione, cioè imposta di registro ed imposta di bollo.
Indice
Come Funziona la Cedolare Secca
Quando si loca un immobile a scopo abitativo, il reddito che il proprietario ottiene dal pagamento dei canoni di locazione da parte del locatario o inquilino deve essere soggetto a tassazione. Fino al 2011, era solo una la tassazione possibile, ossia la dichiarazione delle somme riscosse con la denuncia dei redditi, quindi, sottoponendo il reddito da locazione alle aliquote Irpef. Con il D.Lgs. 14 marzo 2011, n.23, al fine di fare emergere il mercato nero delle locazioni, è stato consentito ai proprietari di immobili affittati al solo scopo abitativo di assoggettare i canoni riscossi nell’anno solare a una tassazione alternativa, la cedolare secca, così chiamata perché il proprietario conosce immediatamente l’aliquota che dovrà versare sul reddito percepito, ovvero il 21% per i contratti di locazione ordinari, il 10% per quelli a canone concordato o convenzionato. Allo stesso tempo, il legislatore, forse al fine di spingere più proprietari verso la scelta dell’opzione della cedolare secca, ha ridotto dal 15% al 5% l’abbattimento del reddito da locazione da dichiarare per quanti vogliano sottoporsi alla tassazione Irpef.
Per potere applicare la cedolare secca, gli immobili in affitto devono necessariamente rientrare nelle categorie A1 e A11 e devono essere ad uso abitativo. L’agevolazione si applica anche alle pertinenze di questi immobili.
Il Decreto Legge n 50/2017 ha introdotto la cedolare secca al 21% anche per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche o da intermediari. La nuova normativa si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.
Convenienza della Cedolare Secca
Quando si parla di cedolare secca, la prima domanda che generalmente ci si pone è quando conviene. Partiamo subito con il dire che non esiste una risposta valida per tutti, ma bisogna verificare caso per caso.
Possiamo affermare, in linea generale, che i proprietari di immobili con redditi medio alti trovano solitamente preferibile il ricorso alla cedolare secca, in quanto ottengono un risparmio d’imposta potenzialmente anche notevole. Facciamo un esempio, Tizio percepisce un reddito annuo lordo di 80.000 euro e riscuote 4.800 euro dalla locazione di un immobile con contratto a canone libero. Se sottoponesse il reddito da locazione alla tassazione Irpef, rientrando il suo reddito complessivo nello scaglione di reddito più elevato, l’aliquota sarebbe pari al 43% e considerando un abbattimento ammesso nell’ordine del 5%, Tizio dovrebbe pagare la seguente cifra 0,43 x 0,95 x 4.800 = 1.960,80 euro. Se, al contrario, si avvalesse della cedolare secca, egli verserebbe al fisco solamente il 21% di 4.800 euro, cioè 1.008 euro, quasi la metà della tassazione alternativa. Il vantaggio sarebbe ancora più palese, se il contratto fosse a canone concordato, perché la cedolare secca prevedrebbe in questo caso l’applicazione di un’aliquota del 10%, per cui il proprietario verserebbe allo stato solo 480 euro.
Ovviamene con il diminuire del reddito dichiarato dal proprietario, la convenienza della cedolare secca si riduce, fermo restando che per i casi di contratti a canone concordato, resta intatta. Inoltre bisogna considerare che sottoponendo i canoni percepiti alla tassazione Irpef, questi sarebbero assoggettati anche alle addizionali comunali e regionali, per cui la convenienza della cedolare secca, specie con la riduzione dell’abbattimento ai fini Irpef dal 15% al 5%, sembra quasi generalizzata.
Il discorso si fa più complesso, però, se allarghiamo lo sguardo non solo al raffronto tra cedolare secca e tassazione Irpef, ma anche all’alternativa tra canone libero o canone concordato. Risulta essere vero che avvalendosi della cedolare secca, l’aliquota scenderebbe dal 21% nel primo caso al 10% nel secondo, ma bisogna anche considerare quanto il proprietario perderebbe con il minore canone percepito rispetto ai livelli di mercato. Infatti, il contratto a canone concordato prevede un limite fissato dagli accordi territoriali tra le associazioni di rappresentanza degli inquilini e quelle dei proprietari immobiliari. Ovviamente, perché abbia un senso, il contratto dovrà prevedere un canone massimo per metro quadrato inferiore a quello che sarebbe stipulato in condizioni di libero mercato, anche se la prassi insegna che tale limite non è molto inferiore, altrimenti non si troverebbero proprietari disponibili a contrattare per un canone convenzionato.
Pagamento della Cedolare Secca
Chi si avvale della cedolare secca è tenuto a versare l’acconto per l’anno di imposta successivo entro il 30 novembre di ciascun esercizio, salvo che la data cada di domenica, slittando al giorno successivo. Esso è dovuto se l’importa dell’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente supera i 51,65 euro. Il calcolo può essere effettuato con il metodo previsionale o storico.
Con il metodo storico, l’importo si determina sulla base della cedolare secca dichiarata nell’anno di imposta precedente. Con il metodo previsionale, invece, esso si calcola in base all’imposta che si prevede di pagare per l’anno in corso. Se l’acconto supera i 257,52 euro, il contribuente dovrà versare il 100% in due rate da pagare alle stesse scadenze previste per l’acconto Irpef. In questo caso, però, se il versamento risulterà insufficiente, il proprietario potrebbe essere chiamato a pagare una sanzione del 30%, un disincentivo a sottostimare gli acconti da corrispondere al fisco.
Per il pagamento della cedolare secca con l’F24 devono essere utilizzati i seguenti codici tributo
1840 – Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
1841 – Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
1842 – Cedolare secca locazioni – Saldo.
Durata della Cedolare Secca
La cedolare secca viene applicata per l’intero periodo di durata del contratto o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
In caso di proroga del contratto, bisogna confermare l’opzione della cedolare secca nel momento in cui si effettua la comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.
