In questa guida spieghiamo come fare la registrazione del contratto di locazione.
Vediamo cosa bisogna sapere.
Indice
Quali Contratti di Locazione Devono Essere Registrati
Tutti i contratti di locazione con una durata superiore a 30 giorni complessivi nell’anno solare devono essere registrati. Di conseguenza è necessario effettuare la registrazione per
–Contratti di locazione 4 + 4
–Contratti di locazione 3 + 2
–Contratti di locazione transitori
–Contratti di locazione ad uso foresteria
-Contratti di locazione con uso differente da quello abitativo
Chi e Quando Deve Registrare Contratto di Locazione
A partire dall’introduzione della legge di Stabilità 2016, il contratto di locazione deve essere registrato solamente dal proprietario dell’immobile.
Il contratto di locazione deve essere registrato, indipendentemente dall’importo del canone, entro 30 giorni dalla data di stipula, altrimenti scatta la mora.
Una volta effettuata la registrazione, il locatore deve comunicarlo all’inquilino entro i successivi 60 giorni, fornendo prova del pagamento dell’imposta.
La comunicazione documentata deve essere inviata anche all’amministratore di condominio, in modo che questi possa aggiornare il Registro di anagrafe condominiale.
La legge non specifica la modalità con cui effettuare la comunicazione, il consiglio è di utilizzare una raccomandata o la posta elettronica certificata.
Spese Registrazione Contratto di Locazione
Vediamo quali sono i costi da sostenere per la registrazione del contratto di locazione.
Nel momento della registrazione bisogna versare
-Imposta di registro. Questa viene calcolata in misura del 2% sul canone annuo. Il risultato è poi moltiplicato per il numero delle annualità del contratto di locazione.
-Imposta di bollo, pari a 16 euro per ogni 100 righe di contratto, o per 4 facciate.
L’imposta di bollo viene pagata dal proprietario mente l’imposta di registro va divisa al 50% tra il proprietario e inquilino.
Come e Quando Registrare il Contratto di Locazione
Come anticipato, il contratto di locazione deve essere registrato, indipendentemente dall’importo del canone, entro 30 giorni dalla data di stipula.
La registrazione del contratto di locazione può essere effettuata
-Per via telematica, se si è abilitati all’utilizzo dei servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle entrate.
-Direttamente presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
La registrazione presso gli uffici avviene tramite la compilazione del modello RLI, Richiesta di registrazione e adempimenti successivi Contratti di locazione e affitto di immobili.
La registrazione può essere effettuata
-Personalmente.
-Delegando un intermediario abilitato.
Per effettuare la registrazione del contratto servono i seguenti documenti
-Almeno due copie, firmate in originale, del contratto di locazione.
-Modello RLI compilato.
-Contrassegni telematici, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca, con data non successiva a quella di stipula. Il bollo, come stabilito dal d.p.r. n. 642/1972, è pari ad € 16,00 ogni quattro facciate, o comunque ogni 100 righe.
-Ricevuta di pagamento dell’imposta di registro, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca. L’imposta di registro si può pagare in un’unica soluzione o di anno in anno e per il pagamento si utilizza il modello F24 Elide.
Una volta che sono stati consegnati i documenti, l’addetto dell’Agenzia delle Entrate
-Se la registrazione è contestuale, fornisce copia timbrata e firmata del contratto.
-Se lo registrazione è successiva, fornisce ricevuta del deposito, indicando quando il contratto registrato sarà disponibile per il ritiro.
Come Registrare Contratto di Locazione con Cedolare Secca
La cedolare secca, introdotta dal d.lgs n. 23 del 2011, è un regime fiscale che riguarda i beni immobili ad uso abitativo e che prevede il pagamento di un’unica imposta sostitutiva dell’Irpef e delle varie addizionali.
Se si sceglie questo regime fiscale, non si ha l’obbligo di effettuare il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.
Il locatore può scegliere il regime di cedolare secca al momento della stipula del contratto o negli anni successivi.
Nel secondo caso, però, non è possibile avere il rimborso delle imposte di bollo e registro versate all’atto della registrazione ordinaria.
Le modalità di registrazione del contratto di locazione, se si è scelto il regime di cedolare secca, sono le stesse indicate in precedenza. Ovviamente in questo caso all’atto della registrazione non bisogna presentare i documenti che attestano i versamenti dell’imposta di registro e del bollo.
Mancata Registrazione Contratto di Locazione
Secondo la Legge di Stabilità 2005, art. 1, comma 346, I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.
Sono previste inoltre sanzioni amministrative per chi non registra il contratto di locazione nonostante sussista l’obbligo. L’omessa registrazione è sanzionata dal 120% al 140% dell’imposta dovuta, mentre il parziale occultamento del canone è sanzionato dal 240% al 480% della maggiore imposta dovuta.
La mancata registrazione del contratto di locazione può avere ulteriori conseguenze negative per il proprietario dell’immobile
-L’inquilino potrebbe smettere di pagare il canone di locazione restando nell’appartamento
-L’inquilino potrebbe rivolgersi a un giudice e ottenere una sentenza che trasforma il contratto nullo in un contratto 4 + 4 con rinnovo obbligatorio e con un canone mensile basso.
Registrazione Tardiva Contratto di Locazione
Il contratto di locazione a uso abitativo deve essere registrato entro e non oltre i 30 giorni successivi alla stipula. Il proprietario dell’immobile, inoltre, deve, nei 60 giorni successivi, dare comunicazione dell’avvenuta registrazione al conduttore e all’amministratore di condominio, ai fini dell’anagrafe condominiale.
La Legge non specifica la modalità di invio della comunicazione, ma è consigliabile utilizzare una raccomandata o la posta certificata
Il pagamento dell’imposta di registro, anche se avviene oltre il termine dei 30 giorni previsti dalla legge, evita la nullità del contratto.
Dal punto di vista fiscale, la registrazione tardiva del contratto di affitto permette di ridurre le conseguenze per l’evasione.
Il ravvedimento operoso permette infatti ai cittadini di regolarizzare la propria posizione con il Fisco versando una sanzione ridotta rispetto a quella ordinaria applicabile in caso di accertamento formale della violazione.
Vediamo quindi quali sono le sanzioni previste per la registrazione tardiva del contratto di locazione
-Entro 30 giorni di ritardo, sanzione pari al 6%, ovvero 1/10 del 60%
-Entro 90 giorni di ritardo, sanzione pari al 12%, ovvero 1/10 del 120%
-Entro 1 anno di ritardo, sanzione 15%, ovvero 1/8 del 120%
-Oltre 12 mesi ed entro 2 anni di ritardo, sanzione pari al 17,14%, ossia, ad 1/7 del 120%
-Oltre 2 anni di ritardo, sanzione pari al 20%, ossia, ad 1/6 del 120%
Se la regolarizzazione da parte del contribuente avviene dopo la constatazione della violazione la sanzione è invece pari al 24%.
