In questa pagina proponiamo un fac simile contratto di locazione a canone concordato Word e PDF da scaricare e una guida sulle caratteristiche principali di questo tipo di contratto di locazione.
Il contratto di locazione a canone concordato è una delle tipologie di locazioni previste dalla legge, introdotto dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, all’articolo 2 comma 3. L’intento del legislatore, con l’introduzione di questo tipo di contratto, è quello di incentivare il ricorso a forme contrattuali potenzialmente vantaggiose per entrambe le parti con la finalità generale di rendere maggiormente accessibile a una maggiore numero di persone il mercato della locazione di immobili.
Indice
Durata del Contratto di Locazione a Canone Concordato
La durata tipica di questo contratto è 3+2, ovvero viene stipulato dal locatore e dal conduttore per 3 anni e viene prorogato alla scadenza per altri 2 anni.
Risulta però essere possibile anche stipulare contratti di locazione a canone concordato con una durata da 1 a 18 mesi, per le locazioni transitorie, e con durata fino a 3 anni, per i contratti transitori per studenti universitari
Chi Può Stipulare il Contratto di Locazione a Canone Concordato
Inizialmente le città interessate da questa tipologia di contratto erano quelle in cui si riscontra una forte domanda di abitazioni e in cui, quindi, si verificano le maggiori carenze di immobili, rispetto al fabbisogno. Trattasi di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania e relative zone confinanti.
Il contratto a canone concordato della durata di 3+2 è stato poi esteso a tutti i Comuni d’Italia. Il Decreto del 16 gennaio 2017 del Ministero delle Infrastrutture ha infatti esteso la possibilità di utilizzo di questa tipologia di contratto di locazione.
Calcolo Canone Contratto di Locazione a Canone Concordato
Uno dei principali dubbi relativi a questa tipologia di contratto riguarda la definizione di canone concordato. In questo contesto, il proprietario dell’immobile non può fissare liberamente l’importo dell’affitto, ma deve attenersi a un intervallo specifico stabilito dall’accordo territoriale del proprio Comune. Tale importo si basa sul calcolo della superficie calpestabile dell’immobile e su elementi accessori, come la presenza di balconi, ascensore, o altre caratteristiche. Nei contratti di locazione a canone concordato il canone mensile non è quindi liberamente determinato dalle parti, a differenza di quanto avviene nel tipico contratto 4+4. Infatti, il suo importo massimo non può superare quello previsto dagli accordi territoriali.
Vediamo quindi come calcolare il canone del contratto.
Come prima cosa, è necessario verificare se il Comune in cui si trova l’immobile ha stipulato un accordo territoriale, solitamente è possibile effettuare questo controllo tramite il sito del proprio Comune. L’accordo territoriale, che viene stipulato tra le associazioni dei rappresentanti dei proprietari di case, come Confedilizia, UPPI, ASPPI, e quelle degli inquilini, come Sunia, Sicet, Uniat, alla presenza di solito dell’Assessore comunale competente per materia o del Sindaco, determina le fasce minime e massime del canone concordato in base all’ubicazione dell’appartamento in zone che presentano caratteristiche funzionali simili. Il territorio comunale viene suddiviso in zone urbane con le medesime caratteristiche per il mercato immobiliare, in modo da non fissare criteri avulsi dalla realtà quotidiana, questo perché, per esempio, un immobile al centro di Roma non offre certo le medesime condizioni di uno in piena periferia della Capitale.
Bisogna quindi individuare la zona di pertinenza dell’immobile che viene dato in locazione. All’interno di ogni zona di pertinenza, di norma sono presenti tre fasce di canone. Per capire in che sottofascia si colloca l’immobile, è necessario valutare le caratteristiche abitative e funzionali di questo.
Nell’accordo territoriale è infatti presente anche una lista delle dotazioni funzionali usate per determinare la fascia di canone.
Fatto tutto ciò, è possibile stabilire il valore minimo e massimo da utilizzare per la stipula del contratto di locazione.
Esempio. Dagli accordi tra proprietari di case e rappresentanti degli inquilini risulta che un metro quadrato di un appartamento in una determinata area semi periferica del comune può essere locato all’importo massimo di 1,50 euro al mese. Di conseguenza, un appartamento di 100 metri quadrati, se il contratto viene stipulato secondo il canone concordato, non potrà prevedere una locazione mensile superiore a 100 x 1,50 euro = 150 euro. Ovviamente, gli accordi fissano canoni mensili inferiori a quelli medi di mercato, altrimenti non avrebbe nemmeno senso farli; al contempo, però, devono tenere conto del fatto che canoni eccessivamente bassi rischiano di disincentivare i proprietari al ricorso al canone concordato.
Per i contratti d’affitto non assistiti da queste associazioni, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, per accedere alle agevolazioni fiscali previste, è necessario ottenere un’apposita attestazione da parte delle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali. Questa attestazione certifica che il contratto è conforme alle condizioni dell’accordo territoriale e soddisfa i requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni fiscali. Con il Decreto Semplificazioni n. 73/2022 è stata introdotta una novità rilevante riguardo all’attestazione per i contratti di locazione a canone concordato non assistiti. L’attestazione, una volta rilasciata, è valida per tutti i contratti successivi, a condizione che mantengano lo stesso contenuto e siano riferiti allo stesso immobile, con caratteristiche invariate (come superficie, balconi, terrazze, ascensore, ecc.). Questa attestazione resterà utilizzabile per ottenere le agevolazioni fiscali finché non intervengano modifiche nelle caratteristiche dell’immobile o nell’accordo territoriale di riferimento.
Registrazione del Contratto Locazione a Canone Concordato
Il contratto di locazione a canone concordato deve essere registrato, e l’operazione può essere effettuata
-In modo telematico, nel caso in cui si sia abilitati all’utilizzo dei servizi telematici che vengono messi a disposizione dall’Agenzia delle entrate.
-In modo diretto, recandosi in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
La registrazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate richiede la compilazione del modello RLI.
Per registrare il contratto è necessario avere a disposizione i seguenti documenti
-Almeno due copie, firmate in originale, del contratto di locazione.
-Modello RLI compilato.
-Contrassegni telematici, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca, con data non successiva a quella di stipula. Il bollo, come stabilito dal d.p.r. n. 642/1972, è pari ad € 16,00 ogni quattro facciate, o comunque ogni 100 righe.
-Ricevuta di pagamento dell’imposta di registro, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca.
Agevolazioni Fiscali Contratto di Locazione a Canone Concordato
Qualcuno si potrebbe chiedere quale convenienza possa avere un proprietario di un immobile ad affittarlo a un canone concordato, invece che secondo uno liberamente determinato con l’inquilino. Le norme prevedono incentivi fiscali per il locatore. Infatti, il reddito annualmente percepito dalla locazione di un immobile può essere abbattuto ai fini Irpef del 30%, contro un abbattimento del 5% per i canoni riscossi da contratti di tipo diverso.
Ipotizziamo che un locatore percepisca in un anno canoni per complessivi 1.800 euro e che questi rientrino nello scaglione di reddito con aliquota del 38%. In questo caso, i 1.800 euro ai fini Irpef diventano 1.260 euro, abbattimento del 30%, per cui il risparmio fiscale è stato pari a (1.800 – 1.260) x 0,38 = 205,20 euro. Non molto, ma sempre qualcosa. Risulta essere evidente che il vantaggio cresce all’aumentare del reddito del locatore dichiarante, perché il 30% di abbattimento sottrarrà base imponibile ad aliquote più alte.
Per chi si avvale della cedolare secca, l’aliquota è del 10%, se l’appartamento si trova in un Comune ad alta tensione abitativa, o in un Comune limitrofo. Se si sceglie la cedolare secca, si ha anche diritto all’esenzione dall’imposta di registro del 2%, dalle addizionali regionali e comunali, e dall’imposta di bollo. Bisogna ricordare, inoltre, che la cedolare secca si inizia a pagare dall’anno successivo al primo di affitto dell’abitazione, visto che il pagamento tiene conto delle entrate dell’anno precedente. Le scadenze per il versamento dell’imposta sono le stesse dell’Irpef.
La cedolare secca si paga in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro, se invece l’importo è inferiore a tale cifra si paga in un’unica soluzione entro il 30 novembre. Nel caso di pagamento rateizzato con la prima rata, da pagare entro il 30 giugno, si salda il 40% del 95% dovuto. Mentre il restante 60% deve essere pagato con la seconda rata entro il 30 novembre.
Modello Contratto di Locazione a Canone Concordato Word
Il fac simile contratto di locazione a canone concordato Word presente in questa pagina può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.
Fac Simile Contratto di Locazione a Canone Concordato PDF Editabile
Il modello contratto di locazione a canone concordato PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati richiesti.
