In questa guida spieghiamo in cosa consiste lo sfratto per finita locazione e mettiamo a disposizione un modello sfratto per fine locazione da scaricare.
Lo sfratto è il provvedimento con il quale il giudice intima all’inquilino di lasciare un immobile e di riconsegnarlo al proprietario. Con tale provvedimento il giudice fissa una data entro la quale l’inquilino dovrà lasciare l’immobile. Le due principali ipotesi di sfratto prese in considerazione dal nostro ordinamento sono quello per finita locazione e quello per morosità. In questa guida approfondiamo la prima casistica, che si verifica nel caso in cui, nonostante la scadenza del contratto di locazione, il conduttore non lasci libero l’immobile del locatore.
Indice
Procedimento Sfratto per Finita Locazione
Lo sfratto per finita locazione, in base a quanto previsto dall’articolo 657 del codice di procedura civile, è intimato dopo la scadenza del contratto.
Vediamo quindi cosa deve fare il proprietario dell’immobile alla scadenza del contratto, nel caso in cui il conduttore non mostri l’intenzione di andare via.
Il locatore deve notificare al conduttore un’intimazione dello sfratto, ossia un atto con il quale gli chiede di presentarsi davanti al giudice a una certa data, che deve necessariamente essere di almeno 20 giorni successivi a quella dell’intimazione.
Il Tribunale in cui le parti dovranno presentarsi è quello territorialmente competente, in relazione all’ubicazione dell’immobile.
Risulta essere importante sapere che non è una buona idea evitare di presentarsi in udienza, perché il giudice potrebbe decidere automaticamente l’esecuzione immediata dello sfratto.
Entrambe le parti dovrebbero avvalersi dell’assistenza di un legale, specialmente il conduttore, che generalmente deve spiegare almeno le ragioni per cui non intende lasciare l’immobile.
Se l’inquilino a cui è stato intimato lo sfratto non compare in udienza o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e dispone l’apposizione della formula esecutiva in calce alla citazione, con effetto trenta giorni dopo.
Nel caso in cui l’intimato proponga opposizione al momento dell’udienza, e se le eccezioni sono fondate su prova scritta o se esistono gravi motivi, si apre un ordinario procedimento di cognizione.
Nel caso, invece, in cui le eccezioni non siano fondate su prova scritta e non sussistano gravi motivi, il giudice pronuncia il rilascio con ordinanza non impugnabile, con riserva delle eccezioni del convenuto.
Risulta essere comunque importante sapere che l’intimato può fare opposizione anche nel caso in cui l’intimazione di sfratto sia stata convalidata in sua assenza.
In questo caso, però, deve dimostrare di non avere ricevuto tempestiva conoscenza dell’intimazione per irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore.
L’opposizione non sospende il processo esecutivo e, in ogni caso, non è ammessa se sono decorsi dieci giorni dall’esecuzione.
Sfratto per Finita Locazione Commerciale
Per i contratti di locazione commerciale è necessario prestare attenzione a un ulteriore elemento.
Nel caso in cui la locazione sia relativa a un’attività commerciale, che comporta un contatto diretto con il pubblico, la Legge 392/1978 prevede che, in caso di risoluzione del contratto che non dipenda da inadempimento dell’inquilino o da una sua disdetta o recesso, ma che sia conseguente, quindi, alla volontà del locatore, questo è tenuto a corrispondere al conduttore un’indennità pari a 18 mensilità di canone, che diventano 21 per le attività alberghiere, e che l’esecuzione del provvedimento di rilascio è condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità.
Cosa Fare se l’Inquilino non Lascia l’Immobile
Con la convalida dello sfratto, il Giudice assegna all’inquilino un termine per rilasciare l’alloggio. Nel caso in cui l’inquilino non rilasci l’immobile entro il termine stabilito, è necessario dare corso all’azione esecutiva per ottenere il rilascio forzoso dell’alloggio.
Per prima cosa, l’avvocato dovrà richiedere la notificazione di un atto di precetto, con il quale viene intimato all’inquilino il rilascio dell’alloggio entro 10 giorni dalla notifica, con l’avvertimento che, in caso contrario, si procederà all’azione esecutiva.
Una volta che sono passati questi 10 giorni, se l’immobile non è stato rilasciato, inizia l’azione esecutiva di rilascio vera e propria, per attivare la quale l’avvocato dovrà richiedere al competente Ufficiale Giudiziario la notificazione all’inquilino, ai sensi dell’art. 608 c.p.c., dell’avviso con il quale gli comunica il giorno e l’ora in cui procederà ad eseguire lo sfratto. Nel giorno stabilito, l’Ufficiale Giudiziario procede ad immettere il proprietario nel possesso l’immobile, se necessario, con l’ausilio della forza pubblica. In pratica, l’inquilino viene fatto uscire dall’immobile e la serratura di ingresso viene sostituita.
Licenza per Finita Locazione
Nel caso in cui si tema che, una volta scaduto il contratto a seguito di regolare disdetta, l’inquilino possa non rilasciare spontaneamente l’immobile, è possibile dare corso a un procedimento di licenza per finita locazione.
Con il procedimento di licenza per finita locazione, infatti, l’azione viene esercitata prima della scadenza. Si tratta quindi di un’ipotesi eccezionale di condanna in futuro.
Anche in questo caso l’intimazione deve essere fatta con contestuale citazione per la convalida, nel rispetto dei termini previsti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. Il procedimento è analogo a quello descritto in precedenza per lo sfratto per finita locazione.
Tempi Sfratto per Finita Locazione
I tempi dello sfratto per finita locazione dipendono da vari fattori, come l’eventuale opposizione del conduttore, cosa che comporta la pronuncia dell’ordinanza di mutamento del rito, con la conseguenza che il processo prosegue nel merito, allungando i tempi.
In assenza d’opposizione, si applica l’art. 56 della Lg. 392/1978, in base alla quale, con l’ordinanza di rilascio, il giudice stabilisce anche la data in cui l’immobile deve essere liberato, in considerazione delle argomentazioni delle parti contendenti oltre che delle ragioni per cui si è deliberato il rilascio medesimo entro sei mesi, o dodici mesi nel caso in cui ricorrano circostanze eccezionali.
Tuttavia, è prevista un’eccezione per i comuni ad alta intensità abitativa, infatti, l’art. 6 Lg. 431/1998 prevede che il conduttore possa chiedere al tribunale il differimento dell’esecuzione dell’ordinanza di rilascio per un’unica volta, in modo che sia rideterminato il giorno del rilascio entro il termine massimo di sei mesi.
Modello Intimazione di Sfratto per Finita Locazione Word
In questa sezione è disponibile un fac simile sfratto per finita locazione Word da scaricare e modificare in base alle proprie esigenze.
