In questa guida spieghiamo come funziona la cessione del contratto di locazione.
Le parti del contratto possono infatti stabilire al suo interno una specifica clausola che preveda la cessione del contratto stesso. In qualunque momento.
Indice
Come Funziona la Cessione del Contratto di Locazione
L’articolo 1406 del codice civile prevede che, nei contratti con prestazioni corrispettive, ogni parte può essere sostituita da un terzo, sempre che l’altra parte acconsenta. La cessione del contratto comporta una successione a titolo particolare nel rapporto giuridico contrattuale, operando con un unico atto, la sostituzione nella posizione giuridica attiva e passiva, di uno degli originari contraenti, detto cedente, con un nuovo soggetto, detto cessionario.
Per quanto riguarda il contratto di locazione, la legge dice che, salvo patto contrario, il conduttore può cedere il contratto a terzi, solo con il consenso del locatore. L’utilizzo dell’espressione salvo patto contrario implica che nel contratto di locazione è possibile inserire una clausola con la quale si pone un divieto assoluto di cessione.
Il conduttore, per effettuare la cessione, deve comunicare al locatore gli elementi essenziali del contratto stipulato con il terzo, unitamente alle informazioni su questo soggetto, in modo da consentire al proprietario dell’immobile di esprimere, eventualmente, il proprio dissenso motivato. Risulta essere importante ricordare che il dissenso deve essere espresso dal locatore entro un termine di trenta giorni decorrente dal momento della ricezione della comunicazione di cui sopra. In assenza di comunicazione formale, il locatore potrà formulare il proprio divieto alla cessione in qualsiasi momento.
Bisogna anche sottolineare che il dissenso non può essere libero, ma deve essere fondato su gravi motivi. Per esempio, il locatore si può opporre alla cessione se il cessionario è per la propria insolvenza.
Adempimenti Fiscali Cessione del Contratto di Locazione
Nella cessione, il conduttore viene sostituito nel contratto da un nuovo soggetto. L’operazione richiede alcuni adempimenti fiscali.
L’imposta di registro per le cessioni cambia a seconda del fatto che la cessione preveda o meno un corrispettivo.
-Se la cessione è senza corrispettivo, l’imposta di registro è pari alla misura fissa di 67 euro
-Se la cessione è con corrispettivo, l’imposta è pari al 2% del corrispettivo pattuito, con il minimo di 67 euro.
L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dall’evento
-Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia tramite richiesta di addebito su conto corrente
-Con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1502. In questo caso è necessario comunicare la cessione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.
Differenze tra Cessione e Sublocazione
Risulta essere importante ricordare che cessione del contratto di locazione e sublocazione non solo la stessa cosa.
Nella sublocazione il conduttore si trasforma in locatore, ma resta comunque sempre obbligato verso l’originario locatore. Nella cessione del contratto, invece, il precedente conduttore esce dal contratto e il suo posto viene preso dal nuovo conduttore, che è quindi direttamente obbligato nei confronti del locatore.
