In questa guida spieghiamo come funziona la cessione del contratto di locazione e mettiamo a disposizione un fac simile scrittura privata cessione contratto di locazione Word e PDF.
Le parti del contratto possono infatti stabilire al suo interno una specifica clausola che preveda la cessione del contratto stesso. In qualunque momento.
Indice
Come Funziona la Cessione del Contratto di Locazione
L’articolo 1406 del codice civile stabilisce che, nei contratti con prestazioni corrispettive, ogni parte può essere sostituita da un terzo, sempre che l’altra parte acconsenta. La cessione del contratto comporta una successione a titolo particolare nel rapporto giuridico contrattuale, operando con un unico atto, la sostituzione nella posizione giuridica attiva e passiva, di uno degli originari contraenti, detto cedente, con un nuovo soggetto, detto cessionario.
Per quanto riguarda il contratto di locazione, la legge dice che, salvo patto contrario, il conduttore può cedere il contratto a terzi, solo con il consenso del locatore. L’utilizzo dell’espressione salvo patto contrario implica che nel contratto di locazione è possibile inserire una clausola con la quale si pone un divieto assoluto di cessione.
Il conduttore, per effettuare la cessione, deve comunicare al locatore gli elementi essenziali del contratto stipulato con il terzo, unitamente alle informazioni su questo soggetto, in modo da consentire al proprietario dell’immobile di esprimere, eventualmente, il proprio dissenso motivato. Risulta essere importante ricordare che il dissenso deve essere espresso dal locatore entro un termine di trenta giorni decorrente dal momento della ricezione della comunicazione di cui sopra. In assenza di comunicazione formale, il locatore potrà formulare il proprio divieto alla cessione in qualsiasi momento.
Bisogna anche sottolineare che il dissenso non può essere libero, ma deve essere fondato su gravi motivi. Per esempio, il locatore si può opporre alla cessione se il cessionario è per la propria insolvenza.
Quali Contratti di Locazione si Possono Cedere
Per quanto riguarda i contratti di locazione ad uso abitativo, come anticipato, l’inquilino può cedere il contratto solo previo consenso del proprietario. È importante sottolineare che, sebbene la legge preveda l’obbligo di forma scritta solo per le cessioni di contratti di durata superiore a nove anni, è prassi comune utilizzare la forma scritta anche per cessioni di durata inferiore, al fine di garantire una maggiore tutela per entrambe le parti. La cessione si perfeziona nel momento in cui il locatore comunica il proprio consenso, che può essere comunicato sia prima della stipula del contratto di cessione che durante la stipula stessa, con un’assunzione esplicita di volontà. In caso di cessione da parte del locatore, l’unico obbligo è la notifica all’inquilino, che dovrà da quel momento versare il canone al nuovo proprietario.
Per quanto riguarda la cessione del contratto di locazione commerciale, l’articolo 36 della legge 392/1978 prevede una deroga importante. L’inquilino può cedere il contratto senza il consenso del proprietario, a patto che la cessione avvenga con il trasferimento dell’azienda stessa. Questa eccezione ha lo scopo di facilitare il passaggio di titolarità aziendale e garantire la continuità dell’attività commerciale. Tuttavia, l’inquilino è tenuto a informare il proprietario della cessione, ad esempio tramite raccomandata con avviso di ricevimento, in modo da consentire al locatore di opporsi entro trenta giorni, qualora vi siano gravi motivi per farlo.
Adempimenti Fiscali Cessione del Contratto di Locazione
Nella cessione, il conduttore viene sostituito nel contratto da un nuovo soggetto. L’operazione richiede alcuni adempimenti fiscali.
L’imposta di registro per le cessioni cambia a seconda del fatto che la cessione preveda o meno un corrispettivo.
-Se la cessione è senza corrispettivo, l’imposta di registro è pari alla misura fissa di 67 euro
-Se la cessione è con corrispettivo, l’imposta è pari al 2% del corrispettivo pattuito, con il minimo di 67 euro.
L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dall’evento
-Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia tramite richiesta di addebito su conto corrente
-Con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1502. In questo caso è necessario comunicare la cessione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.
Differenze tra Cessione e Sublocazione
Risulta essere importante ricordare che cessione del contratto di locazione e sublocazione non solo la stessa cosa.
Nella sublocazione il conduttore si trasforma in locatore, ma resta comunque sempre obbligato verso l’originario locatore. Nella cessione del contratto, invece, il precedente conduttore esce dal contratto e il suo posto viene preso dal nuovo conduttore, che è quindi direttamente obbligato nei confronti del locatore.
Differenza tra Cessione e Subentro nel Contratto di Locazione
Cessione e subentro, nonostante siano due termini che si riferiscono al trasferimento di diritti in un contratto di locazione, indicano dinamiche e motivazioni diverse. La cessione del contratto è una scelta volontaria, sia da parte del locatore che da parte del conduttore, che decidono consensualmente di modificare i soggetti coinvolti nel contratto. Il subentro, invece, avviene per cause esterne alla volontà delle parti, spesso in situazioni impreviste o obbligate, come il il trasferimento forzato di una delle parti.
Questa distinzione tra cessione e subentro comporta anche differenze negli obblighi e negli adempimenti da seguire. Nella cessione, è essenziale verificare se il contratto preveda esplicitamente la possibilità di trasferire i diritti e obblighi a un nuovo soggetto, cosa che potrebbe non essere consentita se non prevista dalle clausole contrattuali. Al contrario, il subentro è solitamente ammesso in situazioni di forza maggiore o necessità, indipendentemente dalla volontà del proprietario o dell’inquilino.
Indipendentemente dal fatto che si tratti di cessione o di subentro, i termini e le condizioni del contratto di locazione restano invariati e vincolanti, in linea con gli accordi stipulati originariamente.
Fac Simile Cessione Contratto di Locazione Word
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Fac Simile Cessione Contratto di Locazione PDF Editabile
Il modulo subentro contratto di locazione PDF editabile può essere compilato inserendo i dati mancanti.
