In questa guida spieghiamo come avviene il rinnovo del contratto di locazione.
Prima di iniziare, è importante spiegare quale risultano essere le differenze tra rinnovo e proroga, due termini che nel linguaggio comune vengono utilizzati come sinonimi, ma che in realtà indicano cose diverse.
Il rinnovo consiste infatti nella stipula di un nuovo contratto, che può quindi contenere clausole diverse da quello vecchio.
La proroga, invece, consiste nello spostamento in avanti nel tempo del contratto in essere.
Indice
Rinnovo Contratto di Locazione Transitorio
Il contratto di locazione transitorio è un contratto utilizzato per affittare case a persone che necessitano di un sistemazione per un periodo di tempo limitato, come studenti e lavoratori in trasferta.
Questi contratti hanno una durata minima di 30 giorni e una durata massima di 18 mesi.
La proroga del contratto di locazione transitorio avviene automaticamente fino ad un periodo massimo di 18 mesi.
il rinnovo del contratto transitorio deve avvenire al termine dei 18 mesi e risulta essere possibile solo se l’esigenza transitoria per cui era stato stipulato inizialmente persiste.
Questo significa che per rinnovare il contratto è necessario inviare una raccomandata al proprietario entro la scadenza documentando che l’esigenza transitoria persiste.
Rinnovo Contratto di Locazione 4+4
I contratti di locazione 4+4, conosciuti anche come contratti a canone libero, prevedono una durata minima di 4 anni.
La proroga del contratto avviene automaticamente dopo i primi 4 anni, senza modifica delle condizioni contrattuali.
Il rinnovo del contratto, invece, avviene alla scadenza del secondo quadriennio, momento in cui diventa possibile concordare nuove condizioni contrattuali. La parte che desidera il rinnovo dell locazione deve inviare una raccomandata con almeno 6 mesi prima della scadenza del secondo quadriennio.
La parte che riceve la comunicazione deve comunicare la propria decisione di rinnovare o meno il contratto entro 60 giorni. Nel caso in cui la comunicazione non venga inviata entro questo termine, il contratto non viene rinnovato.
Rinnovo Contratto di Locazione 3+2
I contratti di locazione 3+2, conosciuti anche come contratti a canone concordato, prevedono una durata minima di 3 anni.
La proroga del contratto avviene automaticamente dopo i primi 3 anni, senza modifica delle condizioni contrattuali.
Il rinnovo del contratto, invece, avviene al termine dei cinque anni.
La parte che desidera il rinnovo dell locazione deve inviare una raccomandata con almeno 6 mesi prima della scadenza del secondo quadriennio.
Se al termine dei 5 anni nessuna delle parti invia una comunicazione all’altra, il contratto è tacitamente prorogato per un successivo periodo di 3 + 2 anni alle stesse condizioni.
Se si desidera prorogare un contratto 3 + 2 con cedolare secca, è necessario ricordare che l’opzione per la cedolare secca deve essere espressa anche nel caso in cui il contratto di locazione venga prorogato tacitamente. Questo significa che ad ogni proroga del contratto è necessario esprimere l’opzione presentando il modello RLI entro 30 giorni dalla proroga.
Rinnovo Contratto di Locazione Commerciale
Il contratto di locazione commerciale ha delle modalità di rinnovo particolari.
Questo tipo di contratto viene infatti rinnovato in forma tacita ogni sei anni, a meno che non venga effettuata la disdetta tramite raccomandata, da inviare alla controparte con almeno 12 mesi di preavviso.
Il preavviso diventa di 18 mesi nel caso in cui la legge preveda una durata minima del contratto di 9 anni, come avviene per le attività teatrali e per i servizi di tipo alberghiero.
Proposta di Rinnovo di Locazione
Abbiamo visto in precedenza che, per le locazioni di tipo abitativo, se una delle parti desidera rinnovare il contratto di locazione, deve comunicare la propria intenzione all’altra parte con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza.
La comunicazione avviene tramite una proposta di rinnovo locazione.
In questo documento devono essere specificate le nuove condizioni contrattuali, come durata e canone.
Se nella proposta non vengono indicate nuove condizioni, si ritengono valide le precedenti.
Una volta ricevuta la proposta, il destinatario deve rispondere tramite raccomandata entro 60 giorni dalla data di ricezione del documento.
Nella risposta è possibile
-Accettare la proposta, e quindi la locazione prosegue alle nuove condizioni.
-Proporre di rinnovare il contratto ma a condizioni diverse da quelle offerte, questo significa inviare una nuova proposta che necessita di un’accettazione della controparte.
-Rifiutare il rinnovo del contratto, e quindi il contratto cessa alla scadenza stabilita.
Nel caso in cui non venga inviata una risposta, il contratto si intende cessato alla data di cessazione della locazione e il conduttore deve riconsegnare l’immobile al locatore.
Adempimenti Fiscali per Rinnovo Locazione
La proroga del contratto di locazione comporta alcuni obblighi fiscali.
Nel caso in cui la locazione avvenga con il regime fiscale ordinario è necessario
-Presentare il Modello RLI entro 30 giorni dal giorno in cui ha avuto luogo la proroga o il rinnovo. Il modello deve essere presentato all’ufficio in cui è stato registrato il contratto di locazione.
-Presentare il modello F24, pagando l’imposta di registro. L’importo dell’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, con una soglia minima di 52 euro.
Del pagamento dell’imposta di registro rispondono in solido locatore e conduttore. Questo significa che entrambi sono obbligati al pagamento dell’imposta e, in caso di mancato versamento, sono tenuti al pagamento di una sanzione amministrativa pari al 30% dell’imposta dovuta. Si ricorda, infine, che in caso di mancato pagamento è possibile a determinate condizioni ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso per pagare la sanzione in misura ridotta.
Nel caso in cui la locazione avvenga con il regime fiscale della cedolare secca, è necessario solamente presentare il modello RLI.
Il rinnovo del contratto di locazione, invece, non ha rapporti con il contratto firmato in precedenza.
La procedura da seguire è quindi la stessa della prima registrazione di un contratto di locazione.
