In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile disdetta contratto di locazione da parte del locatore Word e PDF, cioè il proprietario dell’immobile, e spieghiamo come deve essere effettuata l’operazione.
Prima di affrontare il tema della disdetta del contratto di locazione da parte del locatore, dobbiamo capire meglio quali sono i vari tipi di contratto di locazione.
Indice
Tipi di Contratti di Locazione
Il contratto a uso abitativo più frequente è quello del tipo 4+4, ovvero della durata di 4 anni e rinnovabile tacitamente per altri 4 anni. Le parti possono anche concordare una durata massima di 30 anni del contratto. In questi casi, il canone concordato è libero, nel senso che è il locatore a fissare il prezzo e l’inquilino decide se accettare o meno.
C’è, poi, il contratto ad uso abitativo di tipo 3+2, ovvero della durata di 3 anni e rinnovabile per altri 2. In questi casi, il canone è determinato dagli accordi territoriali sottoscritti tra le categorie dei proprietari degli immobili e i rappresentanti degli inquilini.
Al contrario, il contratto di locazione transitorio ha una durata minima prevista dalla legge di 30 giorni e massima di 18 mesi, non rinnovabile. Si tratta dei contratti per gli studenti e lavoratori fuori sede. Il canone non è liberamente determinato dal locatore, ma deve soggiacere ai parametri legali. Risulta essere prevista la facoltà per il locatore di ricevere 2 o 3 mensilità a titolo di cauzione, che dovrà restituire all’inquilino nel caso di assenza di danni, alla fine del contratto.
Il contratto di locazione per finalità commerciali, invece, riguarda l’affitto di locali a scopo professionale, industriale e commerciale. Questi contratti hanno una durata di 6 anni e rinnovabili per altri 6 anni e il canone è liberamente determinato dalle parti.
Differenza tra Disdetta e Recesso
Nonostante spesso si utilizzi il termine disdetta in modo generico, dal punto di vista legale è fondamentale distinguere tra disdetta e recesso, poiché si tratta di due modalità diverse di interrompere un contratto di affitto.
La disdetta si riferisce alla comunicazione formale con cui una delle parti, sia l’inquilino che il proprietario, manifesta l’intenzione di non rinnovare il contratto alla sua scadenza naturale, evitando così il rinnovo automatico. La disdetta deve essere inviata tramite lettera formale entro i termini previsti, che analizzeremo nel dettaglio più avanti, e ha effetto solo alla naturale scadenza dello stesso.
Il recesso, invece, implica la risoluzione anticipata del contratto, ossia prima del termine concordato. Questa facoltà, riconosciuta principalmente all’inquilino, può essere esercitata in presenza di motivazioni specifiche, previste dal contratto o dalla legge. Il proprietario, al contrario, è soggetto a maggiori vincoli e può recedere anticipatamente solo in casi particolari e ben circoscritti, per tutelare il diritto dell’inquilino a una stabilità abitativa. Il locatore, infatti, non può invece recedere dal contratto di locazione prima della scadenza, a meno che non si sia riservato la facoltà di recedere dal contratto, secondo quanto stabilito dall’Art. 1612 c.c., per abitare egli stesso nella casa locata.
Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Locatore
Per i contratti di locazione ad uso abitativo e commerciale, la disdetta è disciplinata dall’art.30 della legge 27 luglio del 1978, n.392 e successive modificazioni, in base a cui la disdetta da parte del locatore, cioè il proprietario dell’immobile, può avvenire già alla fine della prima scadenza, quindi, dopo i 4 anni, nel caso del contratto 4+4 o dopo 6 anni per i contratti ad uso commerciale, in presenza di determinate circostanze.
La disdetta, pena la nullità, deve essere comunicata all’inquilino almeno sei mesi prima della scadenza e deve essere motivata. Le ragioni alla base della disdetta, che permettono di interrompere l’accordo alla prima scadenza, devono essere tra le seguenti
-Il locatore intende destinare l’immobile a scopo abitativo, commerciale, professionale proprio o di un coniuge, dei genitori, dei figli o di parenti entro il secondo grado
-Il locatore è una persona giuridica, una società, un ente pubblico o ha finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali e intende utilizzare l’immobile per le finalità previste dalla sua attività, offrendo all’inquilino un altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità.
-L’inquilino ha la disponibilità di un immobile libero presso lo stesso comune.
-L’immobile locato è gravemente danneggiato o fa parte di un edificio che necessita di essere ristrutturato e/o messo in sicurezza e la permanenza dell’inquilino rappresenta un ostacolo.
-L’immobile deve essere demolito per lasciare posto alla costruzione di nuovi edifici.
-Senza alcuna motivazione valida, l’inquilino non occupa più stabilmente l’immobile.
-Il locatore vuole vendere l’immobile a terzi e non ha altri immobili ad uso abitativo, al di fuori di quello in cui abita. In questo caso, l’inquilino ha il diritto di prelazione.
Nei casi di demolizione o di ristrutturazione, la disdetta è subordinata al rilascio della necessaria autorizzazione edilizia.
Se l’immobile è adibito ad uso diverso di quello abitativo, la disdetta deve essere inviata all’inquilino almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto. Il termine sale a 18 mesi prima della scadenza per le attività alberghiere.
Le ragioni alla base della disdetta, in questi casi, sono sostanzialmente uguali a quelle previste per legge per gli immobili ad uso abitativo.
Per i contratti di locazione relativi ad immobili adibiti ad albergo, la disdetta alla prima scadenza può avvenire unicamente quando il locatore
-Desidera adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge. Ovvero dei parenti entro il secondo grado in via retta, della medesima attività alberghiera esercitata dal conduttore.
-Si propone di ricostruire l’immobile, ferma restando la destinazione alberghiera, o di apportarvi notevoli migliorie.
Il mancato rispetto delle condizioni poste dalle legge per il mancato rinnovo del contratto è causa di sanzioni. Per esempio, nel caso di cambio di destinazione d’uso, l’immobile deve essere adibito all’uso dichiarato entro 6 mesi. Se i tempi non sono rispettati, l’inquilino può richiedere il ripristino del contratto per il periodo residuale, oltre al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri. Il risarcimento non può, comunque, essere inferiore alle 48 mensilità del canone di locazione. Il locatore può evitare la sanzione, solo se riesce a dimostrare che il ritardo è stato giustificato o se è avvenuto per causa di forza maggiore.
Alle successive scadenze, cioè dopo il primo rinnovo obbligatorio, il locatore può disdire il contratto senza fornire motivazioni specifiche. Egli però deve dare sempre la disdetta sei mesi prima e rispettare quindi la naturale scadenza del contratto.
Costi della Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Locatore
La risoluzione anticipata del contratto di locazione prevede il pagamento dell’imposta di registro.
L’imposta di registro da corrispondere all’Agenzia delle Entrate pari a 67 euro e deve essere versata entro 30 giorni dalla disdetta con una delle seguenti modalità
-Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate
-Tramite modello F24 Elementi identificativi, indicando il codice tributo 1503.
In caso di versamento con F24, bisogna presentare entro 20 giorni dal versamento il modello RLI.
L’imposta di registro per la disdetta contratto locazione non è dovuta se il locatore ha scelto il regime della cedolare secca.
In questi casi, comunque, bisogna comunicare la risoluzione anticipata presentando il modello RLI debitamente compilato all’ufficio dove è stato registrato il contratto.
Fac Simile Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Locatore Word
Secondo la sentenza della corte di cassazione n. 13199 del 26 luglio 2012, non è necessario utilizzare una particolare formula nella lettera di disdetta, basta che sia chiaro l’intento rescissorio. Infatti solo in presenza di una disdetta chiara, in caso di controversia è possibile verificarne la serietà e realizzabilità dell’intento del locatore.
Il fac simile disdetta contratto di locazione Word presente in questa pagina può essere utilizzato come esempio per scrivere la lettera.
Il modello disdetta contratto di locazione da parte del locatore può essere scaricato e modificato inserendo i dati del locatore, i dati del conduttore, i dati dell’immobile e i motivi della disdetta.
Modello Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Locatore PDF Editabile
Il fac simile disdetta contratto di locazione da parte del locatore PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati mancanti.
