In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile contratto di affitto terreno agricolo Word e PDF editabile e spieghiamo come utilizzarlo in modo corretto.
Indice
Contratto di Affitto Terreno Agricolo
Il contratto di affitto di fondo rustico è un accordo tra il proprietario di un terreno agricolo e un affittuario, che consente a quest’ultimo di utilizzare il fondo in cambio del pagamento di un canone. La normativa che disciplina questo tipo di contratto è contenuta nella Legge 3 maggio 1982, n. 203, la quale regola tutti gli aspetti del rapporto, dalla durata alle modalità di recesso, fino ai casi di inadempimento.
La stipula del contratto comporta per l’affittuario l’obbligo di gestire il terreno nel rispetto della destinazione d’uso vigente al momento della sottoscrizione, con il diritto di produrre e raccogliere i frutti del fondo. La legge impone all’affittuario di agire in buona fede e di prendersi cura del fondo in modo adeguato alle sue caratteristiche, applicando metodi di lavoro agricolo ben organizzati e consoni alla tipologia di terreno.
Il contratto di affitto di fondo rustico prevede il pagamento di un canone specifico, concordato tra le parti, similmente a quanto avviene per gli immobili. Però, il pagamento può avvenire anche sotto forma di parte della produzione agricola. Qualunque sia la modalità di pagamento, essa deve essere stabilita di comune accordo al momento della stipula del contratto.
Per quanto concerne la forma del contratto, la legge non richiede necessariamente la forma scritta ad substantiam e consente anche la forma verbale. Questo significa che il contratto non deve essere necessariamente trascritto nei registri immobiliari, nonostante questo comporti che i terzi non possano venire a conoscenza dell’esistenza del contratto e dei dati del proprietario e dell’affittuario.
Come si vedrà nei paragrafi successivi, l’istituto del contratto di affitto di terreno agricolo è stato concepito in un’ottica di tutela della figura del coltivatore affittuario, considerato la parte contrattuale più debole rispetto al proprietario-locatore. Il legislatore ha intenzionalmente riconosciuto maggiore stabilità e protezione al lavoro svolto sul terreno rispetto al diritto di proprietà.
Per esempio, il diritto di recesso è riconosciuto esclusivamente all’affittuario in qualsiasi momento, mentre il proprietario può richiedere la risoluzione solo in caso di grave inadempimento, nelle ipotesi espressamente previste dalla legge. Inoltre, l’affittuario che si riconosce inadempiente può sempre rimediare alla propria condotta in modo tempestivo, evitando così le conseguenze peggiori.
Il contratto di affitto di fondo rustico, stipulato tra un coltivatore diretto e il proprietario del fondo, ha una durata minima legale di 15 anni. Alla scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per lo stesso periodo, a meno che una delle parti non decida di interrompere la continuità, comunicando la disdetta. La disdetta deve essere notificata con un preavviso minimo di 12 mesi mediante raccomandata.
Per fare in modo che la notifica sia efficace, è necessario che la disdetta venga ricevuta dall’altra parte almeno un anno prima della scadenza del contratto. In generale, se non sorgono criticità e le parti rispettano gli accordi, la durata del contratto non è mai inferiore a 15 anni. Una volta raggiunto il quattordicesimo anno senza alcuna comunicazione, l’affittuario può essere certo che il contratto verrà prorogato per altri 15 anni. È importante notare che anche l’agricoltore può esercitare il diritto di disdetta, rispettando le stesse formalità.
Inoltre, per garantire una maggiore tutela, l’agricoltore coltivatore ha il diritto di recedere dal contratto in qualsiasi momento e senza dover specificare le motivazioni. L’unica formalità da rispettare è la comunicazione al proprietario con un preavviso di almeno un anno prima della data in cui si intende cessare il rapporto. La comunicazione deve avvenire tramite raccomandata, anche se la giurisprudenza ritiene valida anche la comunicazione tramite PEC.
Qualora non venisse rispettato il preavviso, il recesso non produrrebbe effetti nei termini desiderati dall’affittuario, ma soltanto per l’anno successivo, purché la comunicazione sia stata inviata tramite raccomandata.
Il favore del legislatore verso il lavoratore dei fondi rustici si manifesta anche nel fatto che il locatore non può recedere dal contratto di propria iniziativa. Può soltanto evitare il rinnovo alla scadenza comunicando la disdetta, o richiedere la risoluzione del contratto in caso di grave inadempimento da parte dell’affittuario, ai sensi del comma 2 dell’articolo 5 della Legge n. 203/1982, e nei casi espressamente previsti dalla norma.
Si evidenzia una tutela particolare verso il coltivatore diretto rispetto alla disciplina generale della risoluzione dei contratti, in cui è sufficiente un inadempimento significativo, tenuto conto dell’interesse dell’altra parte ai sensi dell’articolo 1455 del Codice Civile. Nel contratto di affitto di terreno agricolo, invece, la tutela del proprietario in caso di inadempimento dell’affittuario è limitata, poiché quest’ultimo è considerato la parte debole del contratto. L’ordinamento ha quindi tipizzato i casi di grave inadempimento dell’affittuario che legittimano la risoluzione per giustificato motivo da parte del locatore, tra cui
-Mancato pagamento del canone per almeno un anno
-Subconcessione o subaffitto del fondo senza autorizzazione
-Cattiva conduzione del fondo, ossia inadempimento degli obblighi di razionale e normale coltivazione, oltre che inadeguata manutenzione e conservazione del terreno e delle attrezzature necessarie all’uso.
Bisogna sottolineare che il mancato pagamento dei canoni per 12 mesi e la subconcessione o subaffitto del terreno a terzi da parte dell’affittuario costituiscono gravi inadempimenti che legittimano la risoluzione del contratto. In particolare, la subconcessione e il subaffitto rivestono una gravità speciale poiché contrastano con la ratio dell’istituto, che mira a evitare intermediazioni e ad affidare il fondo a una persona di fiducia che se ne prenda cura direttamente.
Per tale motivo, la violazione di questo obbligo da parte dell’affittuario può essere eccepita esclusivamente dal locatore, sia per far valere la nullità del contratto sia per richiederne la risoluzione e la restituzione del fondo. Il termine per agire è di quattro mesi dalla data in cui il proprietario ne è venuto a conoscenza. Se il locatore non esercita questa facoltà entro i termini di legge, il subconcessionario o il subaffittuario ha diritto a subentrare nella posizione giuridica dell’affittuario.
Un discorso a parte riguarda i casi di cattiva conduzione del fondo. In queste ipotesi, la gravità della condotta dell’affittuario non è predeterminata dalla legge, ma deve essere valutata caso per caso, tenendo conto degli orientamenti giurisprudenziali e degli usi locali.
Quando l’affittuario commette un grave inadempimento, il locatore deve preliminarmente contestare tale inadempimento all’affittuario e successivamente, se necessario, adire il tribunale, previo tentativo obbligatorio di conciliazione presso l’Ispettorato agrario competente. La risoluzione del contratto può essere richiesta solo dopo aver contestato formalmente le presunte inadempienze all’affittuario mediante lettera raccomandata.
La raccomandata deve indicare tutti i motivi per cui si intende risolvere il contratto, dettagliando la condotta contestata. Se questa formalità non viene rispettata e il proprietario decide di procedere giudizialmente senza seguire l’iter previsto dalla legge, l’azione sarà dichiarata improponibile. L’importanza della contestazione preliminare non è solo formale, ma consente all’affittuario di rimediare alla propria situazione entro tre mesi dal ricevimento della raccomandata, evitando così la risoluzione del contratto. Se l’affittuario sana le inadempienze entro tale termine, la risoluzione non ha luogo.
La possibilità concessa all’agricoltore di sanare la propria posizione è un ulteriore segno del favore del legislatore verso questa parte contrattuale, considerata economicamente più debole, predisponendo strumenti per garantire continuità e stabilità al rapporto contrattuale.
L’articolo 1592 del Codice Civile stabilisce che l’affittuario del fondo rustico può eseguire opere di miglioramento, trasformazioni dell’ordine di produzione, addizioni o costruzione di fabbricati rurali, purché tali opere non modifichino la destinazione d’uso del terreno, che deve rimanere agricola affinché il contratto resti valido.
Inoltre, le opere non devono essere in contrasto con i programmi regionali di sviluppo e con le vocazioni colturali locali. Questo divieto si applica anche se l’affittuario ha agito con il consenso del proprietario, poiché in tali casi verrebbe leso un interesse superiore, ossia l’interesse della collettività.
Ai sensi dell’articolo 1592, il conduttore non ha diritto ad alcuna indennità per i miglioramenti apportati al fondo, salvo diverse disposizioni di legge o usi locali. Tuttavia, se vi è il consenso del locatore, quest’ultimo deve corrispondere un’indennità pari alla minor somma tra il valore del risultato ottenuto, calcolato al momento della riconsegna, e l’importo della spesa sostenuta.
Nonostante non sussista il diritto all’indennità, il valore derivante dai miglioramenti può compensare eventuali deterioramenti avvenuti senza colpa grave dell’agricoltore. Nella prassi, è comune che locatore e locatario eseguano opere per migliorare il fondo, come trasformazioni degli ordinamenti produttivi o addizioni per renderlo più produttivo. È fondamentale, tuttavia, che tali opere non alterino la destinazione agricola del terreno e non violino i programmi regionali di sviluppo o la vocazione colturale dell’area.
La normativa è molto chiara nel citare situazioni che potrebbero ledere l’interesse pubblico, pertanto va considerata come norma imperativa da rispettare per l’intera durata del contratto di affitto del terreno agricolo.
Quando una delle parti decide di eseguire opere di trasformazione o miglioramento del fondo, nel rispetto delle indicazioni sopra menzionate, deve innanzitutto accordarsi con l’altra parte, stabilendo la tipologia delle opere, i costi da sostenere e la procedura da seguire.
In caso di accordo preventivo, la parte interessata deve comunicare, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, all’altra parte e all’Ispettorato Provinciale dell’Agricoltura, che si pronuncerà entro 60 giorni esprimendo un parere favorevole, negativo o tacito (silenzio-assenso).
Se l’affittuario ha inviato la comunicazione al proprietario e questi ha espresso parere negativo, l’affittuario può comunque eseguire le opere, iniziandole e completandole entro il termine indicato dall’Ispettorato. Se la richiesta è stata presentata dal proprietario e questi non avvia le opere nei termini fissati dall’Ispettorato, l’affittuario può eseguirle a proprie spese. In questo caso, la norma privilegia l’interesse alla buona gestione e conservazione del terreno agricolo, promuovendo l’esecuzione delle opere necessarie per un adeguato mantenimento.
È importante sottolineare che quando il locatore esegue le opere, può richiedere un aumento del canone all’affittuario, in considerazione della nuova classificazione del fondo. Analogamente, l’affittuario che ha sostenuto autonomamente le spese per i lavori può richiedere al proprietario un’indennità, che deve corrispondere all’aumento del valore di mercato del bene conseguente alle opere di miglioramento.
L’affittuario ha il diritto di trattenere il fondo fino al completo versamento dell’indennità da parte del locatore. L’importo dell’indennità deve essere determinato dall’Ispettorato; in mancanza, viene fissato dall’autorità giudiziaria mediante sentenza.
Per interventi minori che non modificano l’ordinamento produttivo, l’affittuario deve semplicemente notificare l’intenzione al proprietario con un preavviso di 20 giorni. Questi lavori devono essere eseguiti direttamente dall’affittuario o dalla sua famiglia e mirano a rendere più efficaci le pratiche agricole esistenti.
Fac Simile Contratto di Affitto di Terreno Agricolo Word
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Modello Contratto di Affitto di Terreno Agricolo PDF Editabile
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