In questa guida spieghiamo in cosa consiste la rettifica del contratto di locazione e mettiamo a disposizione un fac simile scrittura privata modifica contratto di locazione Word e PDF da scaricare.

Il contratto di locazione che regola i rapporti tra proprietario e inquilino è normalmente destinato a durare fino alla scadenza. Tuttavia, potrebbero sorgere diverse esigenze, tali da rendere necessaria una modifica del contratto medesimo. Si pensi al caso di un proprietario che ha come controparte più inquilini, come studenti universitari o lavoratori in trasferta. Il loro numero potrebbe variare nel tempo, magari perché una o più persone ha completato il percorso di studi o un lavoratore è tornato in sede o è stato trasferito presso un’altra città. In questi casi il canone di locazione complessivamente stabilito sarà verosimilmente abbassato, perché gli inquilini rimasti vincolati al contratto sono di meno.

Modifica del Contratto di Locazione

In teoria, non dovrebbe essere necessaria alcuna registrazione formale, trattandosi di una modifica accessoria. Però, se una delle parti lo richiede, servirà la rettifica del contratto. In genere, nel caso di riduzione del canone di locazione è il proprietario ad avere la convenienza di fare registrare la modifica, in modo da abbassare il canone di locazione imponibile su cui applicare le imposte da versare. Se, invece, la modifica del contratto va nel senso di un aumento del canone di locazione, questa va obbligatoriamente registrata entro 20 giorni. Facile capire il perché, va segnalato per fare in modo che il Fisco possa riscuotere le maggiori imposte dovute.

Un altro caso per cui risulta possibile dovere rettificare il contratto di locazione riguarda la sua durata. Le modifiche vanno registrate per la cessione, la risoluzione o la proroga originaria del contratto, anche se questo era stato stipulato verbalmente o con scrittura privata, anche non autenticata. La rettifica comporta il pagamento di un’imposta da 67 euro, la quale va versata entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento.

I contratti di locazione uso abitativo devono essere redatti in forma scritta a pena di nullità, in base a quanto stabilito dall’articolo 1, ultimo comma, della Legge n. 431/1988 e lo stesso dicasi per le integrazioni, ai sensi dell’Articolo 1325 del c.c. In forma libera, invece, possono essere i contratti di locazione diversi da quelli abitativi. Quando parliamo di rettifica, essa dovrà avvenire, se dovuta, all’Agenzia delle Entrate, contestualmente al pagamento dell’imposta di bollo, l’imposta di registro e le altre indirette.

Riepilogando, sono quattro le situazioni principali per le quali potrebbe risultare necessaria la modifica del contratto
-Aumento del canone di locazione.
-Abbassamento del canone di locazione.
-Modifica delle clausole relative al diritto di recesso dell’inquilino.
-Modifica delle clausole relative alla ripartizione delle spese.

Registrazione della Rettifica del Contratto di Locazione

Sono soggetti a registrazione tutti i contratti di locazione della durata superiore ai 30 giorni, anche non continuativi nell’anno solare, così come le cessioni del contratto di locazione, le risoluzione del medesimo e le proroghe.

In base a quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 60/E/2010, la rettifica del contratto di locazione non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, e nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta. La registrazione della rettifica non è quindi obbligatoria.

La registrazione della modifica di un contratto serve però per dare certezza alla data in cui è avvenuta la rettifica in oggetto.

Costo Registrazione Rettifica del Contratto di Locazione

Come detto, l’imposta di registro dovuta è di 67,00 euro, alla quale si somma l’imposta di bollo di 16,00 euro per ogni quattro facciate di contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Tuttavia, non sempre tali imposte vanno sostenute. Per le modifiche contrattuali che si registrino a seguito di una riduzione del canone di locazione, non sono obbligatorie. Come sappiamo, in questi casi non è nemmeno obbligatoria la registrazione stessa della modifica, visto che essa risulta favorevole all’inquilino e in sua assenza il Fisco incasserebbe un gettito maggiore dal proprietario, applicando le aliquote al vecchio canone.

La modifica, se obbligatoria, deve essere registrata entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Nel caso in cui vi fossero ritardi, oltre alle imposte bisognerà versare le relative sanzioni. Allo scopo, ci si può avvalere del ravvedimento operoso, un istituto che consente di regolarizzare la propria posizione fiscale, pagamento sanzioni e interessi di mora di inferiori a quelli che il Fisco applicherebbe di suo con l’accertamento dell’irregolarità.

Modello Scrittura Privata Modifica Contratto di Locazione Word

Il fac simile di rettifica contratto di locazione presente in questa pagina è relativo alla riduzione del canone di locazione. Il modulo può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.

Vediamo più nel dettaglio come si compila la scrittura privata
-Intestazione
Inizia con l’inserimento dei dati delle due parti coinvolte: il locatore e il conduttore. Qui dovrai riportare i loro nomi completi, la data e il luogo di nascita, il codice fiscale e l’indirizzo di residenza. Questo passaggio è importante per identificare chiaramente chi sono le persone che firmeranno l’accordo.
-Premessa
Questa parte introduce i dettagli del contratto originario di locazione. Dovrai specificare
La data in cui il contratto è stato firmato.
La durata del contratto, ossia per quanti anni è stato stipulato.
La data di inizio e di fine della locazione.
Il numero di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, utile per attestare che il contratto è regolarmente registrato.
Il canone di affitto annuo concordato, espresso sia in cifre che in lettere, e i dettagli dell’immobile come l’indirizzo e le informazioni catastali (necessarie per identificare correttamente l’immobile).
-Oggetto della Modifica
Qui si entra nel merito del cambiamento che si vuole apportare. Per esempio, se le parti desiderano modificare il canone di affitto, prorogare la durata del contratto o cambiare altre condizioni specifiche, sarà necessario descrivere in modo chiaro cosa cambia. Devi anche precisare da quando la modifica sarà effettiva, specificando la data di decorrenza.
Un esempio di modifica potrebbe essere: “Le parti concordano di ridurre il canone di locazione da € 800 a € 700 a partire dal 1° gennaio 2024.” Questa parte deve essere scritta in modo preciso per evitare ambiguità.
Inoltre, è importante precisare che tutte le altre clausole del contratto originale rimangono valide, a meno che non vengano esplicitamente modificate.
-Firme
Infine, per rendere il documento valido, sia il locatore che il conduttore devono firmare. Le firme confermano che entrambe le parti accettano le nuove condizioni e che il documento è legalmente vincolante. Solitamente, è consigliabile che ogni parte conservi una copia firmata.

Modello Scrittura Privata Modifica Contratto di Locazione Word

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Fac Simile Scrittura Privata Modifica Contratto di Locazione PDF Editabile

Il fac simile scrittura privata modifica contratto di locazione PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati richiesti.

Fac Simile Scrittura Privata Modifica Contratto di Locazione PDF Editabile

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In questa guida spieghiamo come funziona il contratto preliminare di locazione e mettiamo a disposizione un fac simile contratto preliminare di locazione Word e PDF editabile da scaricare.

Come Funziona il Contratto Preliminare di Locazione

Il contratto preliminare è un accordo in cui le parti si impegnano reciprocamente a stipulare, in un momento successivo, un contratto definitivo che sostituirà integralmente il preliminare. Questo contratto preliminare crea per entrambe le parti un obbligo di prestare il proprio consenso alla futura stipulazione del contratto definitivo. Quando quest’ultimo viene concluso, il preliminare cessa di avere effetti, poiché viene completamente assorbito dal contratto definitivo.

Il preliminare di locazione è quindi un accordo attraverso il quale le parti stabiliscono di sottoscrivere, a una data futura, un contratto definitivo di locazione. Da un lato vi è il promittente locatore, solitamente il proprietario dell’immobile, e dall’altro il promissario conduttore, ossia colui che desidera prendere in affitto l’immobile. Con il preliminare, le parti fissano una data entro la quale l’accordo di locazione verrà formalizzato e si impegnano a prestare il loro consenso alla scadenza del termine. Il preliminare di locazione può contenere tutte le condizioni chiave del futuro contratto, come la durata della locazione, l’importo del canone, eventuali obblighi di manutenzione, e altre clausole specifiche, delineando così chiaramente i termini che regoleranno il rapporto di affitto. Questo strumento è particolarmente utile per garantire entrambe le parti, fissando già in anticipo tutte le condizioni rilevanti che verranno applicate nel futuro contratto definitivo.

Preliminare di Locazione e Caparra

Analogamente ad altri preliminari, anche quello per la locazione prevede la corresponsione di due tipi di caparra, versata dal promettente o dal promissorio, di cui il danneggiato può godere nel caso che l’altra parte non voglia concludere l’accordo. Parliamo della caparra confirmatoria e di quella penitenziale. La prima è prevista dall’art.1385 del Codice Civile e consente alla parte che l’ha ricevuta di trattenerla nel caso in cui l’altra parte non voglia concludere il contratto, fermo restando che la parte non inadempiente può restituire la somma, chiedendo che l’altra rispetti il preliminare di locazione, adendo le vie giudiziarie.

Diversa è la caparra penitenziale, prevista dall’art.1386 c.c., in qualità di penale garantita nel caso in cui sia consentita la rinuncia alla risoluzione del contratto. La somma viene restituita alla firma del contratto.

Forma e Registrazione del Preliminare di Locazione

L’art.1351 c.c. recita che il preliminare è nullo, se non stipulato nella stessa forma del contratto definitivo. Visto che il contratto di locazione deve essere stipulato in forma scritta, le stesse caratteristiche deve avere anche il preliminare di locazione, che non può aversi verbalmente.

La registrazione del preliminare di locazione non è invece obbligatoria, anche se il D.P.R. n. 131 del 1986 prevede la registrazione di tutti tipi di contratto preliminare. La Corte di Cassazione ha dato infatti un’interpretazione diversa dell’articolo 1 della Legge n. 311 del 2004, ritenendo la registrazione necessaria solo per il contratto definitivo.

In particolare, il 27 gennaio 2017, con la Sentenza n. 2037, la Corte di Cassazione Civile ha stabilito che la registrazione è obbligatoria solo per il contratto di locazione definitivo e non per il contratto preliminare di locazione.

Inadempimento Contratto Preliminare di Locazione

In caso di inadempimento del preliminare di locazione, il promittente locatore (colui che si è impegnato a concedere l’immobile in locazione) ha due soluzioni tra cui scegliere
-Richiedere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, ottenendo contestualmente un risarcimento per i danni subiti
-Richiedere al giudice l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, ottenendo una sentenza che produce gli effetti del contratto di locazione definitivo non concluso.

Con la risoluzione, il promittente locatore si libera dall’obbligo di stipulare il contratto definitivo e può ottenere un risarcimento per l’inadempimento della controparte. In questo caso, il locatore può ritenersi svincolato dall’accordo preliminare e richiedere il rimborso per eventuali danni, come mancati guadagni o spese sostenute.
In alternativa, il locatore può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza costitutiva degli effetti del contratto definitivo, sostituendo così il consenso del conduttore inadempiente con la decisione giudiziale. Questo rimedio, noto come esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre, consente al locatore di far valere il contratto di locazione con tutti gli effetti pattuiti, come se fosse stato formalmente sottoscritto.
La Corte di Cassazione ha affermato che l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto è applicabile anche al contratto preliminare di locazione, purché sia chiaramente richiesta dal locatore come mezzo per ottenere la costituzione del contratto non concluso.

Se il locatore sceglie di richiedere la risoluzione del preliminare, può anche richiedere un risarcimento per l’utilità economica persa a causa della mancata stipulazione del contratto definitivo. Secondo la Corte di Cassazione, il risarcimento va a compensare il locatore per il danno derivato dal mancato affitto dell’immobile.
Questo risarcimento è comunemente stabilito in misura pari a sei mensilità del canone concordato, considerato il tempo necessario per trovare un nuovo inquilino, e comprende anche la provvigione eventualmente pagata al mediatore per la locazione.
È irrilevante, inoltre, che il locatore riesca a riaffittare l’immobile a un prezzo inferiore, poiché tale circostanza è ritenuta una conseguenza del mercato e non incide sul diritto al risarcimento.

Fac Simile Contratto Preliminare di Locazione Word

Il fac simile di contratto preliminare di locazione Word presente in questa pagina può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.

Il modello preliminare di locazione può quindi essere utilizzato come esempio, inserendo i dati delle parti coinvolte, quelli dell’immobile e aggiungendo eventuali clausole.

Fac Simile Contratto Preliminare di Locazione Word

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Modello Contratto Preliminare di Locazione PDF Editabile

Il fac simile contratto preliminare di locazione PDF editabile può essere scaricato e compilato con i dati mancanti.

Contratto Preliminare di Locazione

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In questa guida spieghiamo in cosa consiste la proposta di locazione e mettiamo a disposizione un fac simile proposta di locazione Word e PDF da scaricare.

Come Funziona la Proposta di Locazione tra Privati

La proposta di locazione è la dichiarazione con la quale una parte, detta proponente, comunica all’altra di volere concludere un certo contratto a specifiche condizioni.

La proposta contrattuale può essere revocabile o irrevocabile
-Nel primo caso, il proponente può revocare la proposta prima che gli sia giunta la comunicazione dell’accettazione.
-Nel secondo caso, invece, la dichiarazione del proponente resta valida fino alla scadenza del termine. Se la controparte comunica al proponente l’accettazione nel predetto termine, il contratto si intenderà concluso e perfezionatosi.

Pertanto, bisogna passare per l’accettazione da parte del proprietario dell’immobile, che rappresenta il momento in cui questo accetta le condizioni proposte dalla parte interessata a prendere l’immobile in locazione.

Sappiamo dalla pratica quotidiana che un contratto di locazione generalmente avviene dietro deposito di una caparra confirmatoria. Si tratta di una somma di denaro che fa in modo che se una parte cambia idea rispetto agli impegni assunti, l’altra possa trattenere la somma. Se a ripensarci è il proprietario dell’immobile dopo l’accettazione, il proponente avrà diritto di riscuotere una somma pari al doppio della cifra consegnatagli.

Concetto più articolato si ha per il deposito cauzionale. Qualcuno lo confonde con le mensilità anticipate, generalmente pari a due. Non è così. Le norme spiegano che si tratta di una somma che il proprietario dell’immobile ha diritto a chiedere alla controparte all’atto della sottoscrizione del contratto di locazione in qualità di garanzia sulla riconsegna dell’immobile senza danni. Dunque, non equivale a un anticipo di due mensilità da scontare alla fine del contratto, anche se può accadere che il proprietario, in previsione della sua scadenza, non faccia più pagare all’inquilino le ultime mensilità corrispondenti alla cifra del deposito cauzionale. Tuttavia, esso andrebbe formalmente restituito alla fine del contratto, ovvero all’atto della riconsegna dell’immobile da parte dell’inquilino, una volta che il proprietario si è accertato dell’assenza di danni provocati da questi.

Andando avanti con la terminologia relativa alla proposta di locazione, troviamo la stipula, che è il momento di conclusione del contratto. Questo avrà un termine di decorrenza, ovvero una data a partire dalla quale il contratto ha inizio, che non necessariamente coincide con quella di conclusione del contratto. Le parti possono, per esempio, stipulare un contratto di locazione in data 10 maggio e prevedere che esso abbia efficacia a partire dal 20 ottobre, magari perché il proprietario vuole prima ristrutturare l’immobile o intende utilizzarlo per qualche altro mese.

Se la locazione di un immobile passa per un agente immobiliare, questi avrà diritto alla provvigione, un compenso che grava su entrambe le parti in misura eguale, a garanzia dell’imparzialità del lavoro svolto. La provvigione è fissata come percentuale rispetto al canone mensile concordato. Può accadere, però, che l’agente immobiliare e il proponente abbiano stipulato a loro volta una clausola che consiste nella possibilità concessa al secondo, dietro il pagamento di una data somma, di ritirarsi dalla trattativa, prima ancora che il proprietario dell’immobile ne sia venuto a conoscenza.

Dopo avere snocciolato un minimo di terminologia, passiamo alla sostanza. Se abbiamo visto un immobile e siamo seriamente intenzionati a prenderlo in locazione, al fine di bloccarlo, facciamo una proposta di locazione immobiliare al proprietario, consistente in un documento scritto con cui ci si impegna a prendere una casa in locazione alle condizioni indicate. Come detto, la proposta si perfeziona con l’accettazione da parte del proprietario dell’immobile.

Per fare in modo che essa sia validamente scritta, deve contenere l’impegno alla stipula del contratto di locazione definitivo entro una data fissata, deve includere una descrizione dell’immobile e con la dichiarazione di averlo visto e che esso è piaciuto nella condizioni in cui si trova, deve indicare il canone mensile, oneri inclusi, e definire la tipologia, la durata e la data di decorrenza del contratto, oltre che indicare la cauzione depositata e l’eventuale rilascio della caparra o del deposito fiduciario.

Dunque, quando vi accingete ad avanzare una proposta di locazione, accertatevi per prima cosa di avere chiari tutti gli elementi che la rendono valida e, in particolare, che il suo oggetto sia suscettibile di valutazione economica, altrimenti sarebbe una proposta vaga, non definita e, quindi, nemmeno valida. Per le conseguenze sopra indicate nei casi di inadempienza, bisogna firmare solo dopo attenta valutazione e con la certezza di avere modo di dare seguito al contratto alla data indicata, altrimenti si rischia di perdere la caparra confirmatoria. Siate, infine, consapevoli anche dei vostri diritti, specie in relazione all’eventuale mancata consegna dell’immobile alla data indicata, che comporta l’obbligo in capo al proprietario di restituire il doppio della somma da voi consegnata precedentemente.

Fac Simile Proposta di Locazione tra Privati Word

Nella proposta di locazione devono essere presenti i seguenti elementi
-Dati della proprietà e dati del proponente
-Dati riguardanti l’immobile necessari alla sua certa individuazione
-Condizioni dell’immobile
-Conformità e stato dell’immobile e degli impianti
-Data di decorrenza del contratto e data entro la quale il contratto dovrà essere stipulato
-Durata del contratto di locazione e tempistiche per un’eventuale disdetta anticipata
-Canone di locazione e spese condominiali con conseguente modalità e tempi di pagamento
-Importo inerente il deposito cauzionale
-Data di consegna dell’immobile
-Importo ed estremi della caparra allegata alla proposta.

Il fac simile di proposta di locazione tra privati Word presente in questa pagina può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.

Fac Simile Proposta di Locazione tra Privati Word

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Fac Simile Proposta di Affitto PDF Editabile

Il fac simile proposta di locazione PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati che sono stati indicati in precedenza.

Fac Simile Proposta di Affitto PDF Editabile

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