In questa guida spieghiamo come funziona la cauzione per il contratto di affitto, o per meglio dire per il contratto di locazione.
Quando il proprietario di un immobile e l’inquilino stipulano un contratto di affitto, il primo è solito richiedere al secondo il deposito di una cauzione, anche detta deposito cauzionale. Si tratta di una somma di denaro che l’inquilino deve versare al proprietario, oltre al canone di locazione per il primo mese. L’art. 11 L. n. 392/1978 che regola le cauzione nel contratto di locazione pone un limite di tre mensilità, sia che si tratti di un immobile locato a scopo abitativo che commerciale e stabilisce che gli interessi legali da questo prodotti debbano essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Indice
Come Funziona la Cauzione
Come suggerisce la stessa espressione, la cauzione tutela il proprietario o locatore da eventuali danni provocati dall’inquilino e riscontrati alla riconsegna dell’immobile, così come da eventuali inadempimenti contrattuali.
In altre parole, è una somma di denaro, che il proprietario richiede all’inizio del contratto per tutelarsi da eventuali spese accusate per danni provocati dall’inquilino o per altri inadempimenti, come il mancato versamento di una o più mensilità di canone.
Come spiegato in precedenza, la somma da versare a titolo di deposito cauzionale può essere determinata dalle parti entro il limite dei tre canoni di locazione, con esclusione delle spese. Se viene concordato un importo che supera quello delle tre mensilità, la clausola resta valida soltanto fino alla concorrenza dell’importo legale
Restituzione Cauzione
La cauzione va restituita all’inquilino al termine del contratto, sempre che l’immobile risulti privo di danni causati da parte di questo e che siano stati versati tutti i canoni mensili, come da accordo.
In genere, accade che il proprietario di fatto esenta l’inquilino dal pagamento delle ultime mensilità di canone, in modo da scontare la restituzione della cauzione. Per esempio, supponiamo che Tizio abbia concesso un immobile in locazione a Caio per un canone mensile di 500 euro e che abbia preteso all’inizio del contratto il versamento di una cauzione di 1500 euro, pari a tre mensilità, l’importo massimo previsto dalle norme.
Entro sei mesi dal termine del contratto di quattro anni, l’inquilino invia una comunicazione al proprietario, con la quale lo avvisa di non volere rinnovare il contratto alla scadenza pattuita. Il proprietario prende atto della decisione e dopo un’eventuale ispezione presso l’immobile, accertatosi che non siano stati subiti danni e avendo l’inquilino sempre rispettato i termini contrattuali, compenserà gli ultimi tre mesi di canone con la cauzione versata.
Calcolo Interessi Cauzione Affitto
Attenzione, perché la cauzione matura gli interessi legali in favore dell’inquilino che ha effettuato il deposito. Questi gli vanno versati al termine di ogni anno, ma se così non fosse, il proprietario è tenuto a corrisponderli in un’unica soluzione al termine del contratto. Non è possibile sul piano contrattuale derogare a tale previsione normativa. Il legislatore ha inteso così tutelare la posizione dell’inquilino, che si suppone essere la parte contraente debole, il quale versando la cauzione, si è privato per un determinato arco di tempo di denaro, che avrebbe potuto fruttargli interessi.
Nell’esempio sopra riportato, se l’interesse legale è stato fissato per un certo anno dal Ministero di economia e finanze al 2%, il proprietario è tenuto a versare nell’anno specifico all’inquilino 0,02 x 1.500 = 30 euro. Al limite, potrà detrarre la somma dall’ultimo canone mensile di ogni anno, in modo da compensare le prestazioni.
Restituzione Cauzione
Al termine del rapporto contrattuale, il deposito cauzionale deve essere restituito dal locatore al conduttore che lo aveva versato.
Vediamo cosa accade, invece, se il proprietario ritiene di avere diritto a trattenere la cauzione, avendo subito danni per colpa o dolo dell’inquilino. Egli non può ugualmente agire personalmente, dovrà restituire lo stesso la somma alla controparte contrattuale, salvo rivolgersi al giudice, dimostrando di avere diritto alla mancata restituzione. Risulta essere evidente, che se il giudice accertasse che i danni subiti dal proprietario ammontano a un valore superiore a quello della cauzione, la differenza dovrà essere sborsata dall’inquilino. Al contrario, se il danno fosse inferiore alla cauzione versata, la differenza dovrà essere restituita dal proprietario all’inquilino.
Se l’inquilino non ha versato tutti i canoni di locazione, però, la cauzione può essere trattenuta in tutto o in parte a titolo di compensazione.
Se il proprietario non restituisce il deposito cauzionale, l’inquilino può agire sul piano legale, chiedendo al giudice di emettere un decreto ingiuntivo, con cui obbligare la controparte contrattuale per adempiere all’obbligazione. Il termine di prescrizione previsto per la richiesta della restituzione è quello ordinario di dieci anni.
Vediamo cosa accade, poi, se il proprietario, a contratto di locazione in corso, ha rivenduto l’immobile a terzi. L’acquirente, ovvero il nuovo proprietario, dovrà ugualmente restituire la cauzione all’inquilino, nonostante questa sia stata riscossa dal proprietario cedente. Dunque, l’inquilino non perderà il diritto a riappropriarsi della somma di denaro sborsata all’atto di stipulazione del contratto. Certo, il nuovo proprietario potrebbe lamentare di dovere restituire un importo mai riscosso, ma ciò rientra nei suoi rapporti con il precedente proprietario. All’atto della vendita dell’immobile, infatti, la somma corrispondente alla cauzione versata, rappresentando di fatto un debito addossato all’immobile, dovrebbe essere detratta dal prezzo della compravendita. Se il vecchio proprietario ha nascosto il versamento della cauzione da parte dell’inquilino, l’acquirente ha titolo per rivalersi sul venditore, anche se va precisato che il versamento della cauzione risulta dal contratto di locazione, tra i documenti a cui ha accesso chi acquista un immobile.
