Rivalutazione Canone di Locazione – Calcolo e Guida

In questa guida spieghiamo in cosa consiste la rivalutazione del canone di locazione e come si calcola.

L’Istat, l’istituto nazionale di statistica, periodicamente effettua le rivalutazioni dei vari indici, che necessitano di questa operazione. La ragione di ciò è semplice. Poniamo di volere sapere che nell’anno 2014 un certo bene abbia un prezzo medio di tot euro e che vorremmo verificare quanto fosse il suo costo nel 1990. Per questo, esistono i dati Istat, che registrano l’andamento dei prezzi di un paniere di beni nel tempo. Questo serve a determinare la variazione del costo della vita per ciascun mese e per quanto a noi interessa maggiormente, l’indice elaborato si chiama Foi, acronimo che sta per famiglie di operai e impiegati. Questo, perché l’inflazione che interessa la generalità delle persone è quella che si riferisce a un paniere di beni di acquisto ordinari, comprati dalle famiglie.

L’indice Foi ci è utile anche nel caso in cui dobbiamo calcolare la rivalutazione del canone di locazione. Teniamo, anzitutto, presente che ciò avviene in percentuali diverse, a seconda del tipo di contratto. La legge consente una rivalutazione integrale del canone per i casi di contratti stipulati a scopo abitativo del tipo 4 +4, mentre la rivalutazione si ha al 75% per i contratti a canone concordato del tipo 3+2. Per i contratti diversi dallo scopo abitativo, ovvero quelli commerciali, la rivalutazione è consentita al 75%, salvo i contratti di durata superiore ai 6 anni, per i quali la rivalutazione è possibile integralmente.

Per evitare possibili discussioni sul punto sarebbe opportuno chiarire nel contratto la percentuale di rivalutazione effettuata di anno in anno, fermo restando che è la legge a fissare i limiti.

Come conoscere la rivalutazione possibile per il proprio contratto di locazione. Esistono diversi siti, che effettuano il calcolo automaticamente, ma per maggiore sicurezza è consigliabile la consultazione del sito web dell’Istat, www.istat.it. Nella prima pagina a destra si deve cliccare Indice per aggiornare affitti e assegni familiari.

A questo punto, bisogna fare attenzione al mese di riferimento per il calcolo, che si trova alla voce Periodo di riferimento. Questo periodo è importante, perché si confronta con il mese di inizio del nostro contratto di locazione. per esempio, se avessimo stipulato un contratto di affitto nel mese di dicembre del 2012, dopo un anno l’indice da utilizzare per adeguare l’importo è quello che si trova indicato sul sito, ossia dello 0,6%.

Vediamo cosa succede se il contratto fosse stato stipulato in un mese diverso, dato che il periodo di riferimento del nostro esempio è quello di dicembre 2013. Immaginiamo, ad esempio, che il nostro contratto abbia avuto inizio nel mese di ottobre del 2012 e che siamo nel mese di ottobre del 2013. La rivalutazione si ottiene dalla differenza rispetto agli indici. Nel caso specifico, l’indice era pari a 106,6 nell’ottobre del 2012 e a 107,3 nell’ottobre del 2013. La differenza è, quindi, di 107,3 – 106,6, cioè 0,7%.

Bisogna vedere adesso a quale percentuale di rivalutazione si ha diritto. Verifichiamo caso per caso.

Un proprietario affitta un immobile a scopo abitativo per un canone mensile di 400 euro con il contratto del tipo 4+4. Tenendo presenti i dati di cui sopra, egli avrebbe diritto dopo un anno a una rivalutazione integrale dello 0,7%. Per cui, il canone rivalutato sarà pari ogni mese a 400 x 1,007 = 402,80 euro.

Ipotizziamo, invece, che il contratto sia del tipo 3+2, per cui il proprietario ha diritto a una rivalutazione del 75% dello 0,7%. Alla fine, il canone potrà essere aumentato dello 0,07 x 0,75 = 0,525%, per cui sarà pari a: 400 x 1,00525 = 402,10 euro.

Altro caso, un proprietario di un immobile locato per uso magazzino lo affitta a un canone mensile di 500 euro. La rivalutazione a cui avrebbe diritto sarebbe dello 0,75% dello 0,7%, per cui sarebbe pari allo 0,525% di 500 euro, ossia di 2,6250 euro. Tuttavia, se lo stesso contratto fosse stato stipulato per una durata superiore ai 6 anni, il proprietario avrebbe diritto a una rivalutazione integrale, quindi, dello 0,7% di 500 euro, cioè di 3,50 euro.

Ricordiamo, infine, la distinzione tra i contratti di locazione del tipo 4+4 e quelli 3+2. I primi hanno durata di 4 anni e sono rinnovabili per altri 4 anni. Il canone è liberamente determinato dalle parti. I secondi, invece, hanno una durata triennale e si possono rinnovare per altri 2 anni, ma il canone è limitato dagli accordi territoriali sottoscritti tra i rappresentanti dei proprietari di case e quelli degli inquilini.

La rivalutazione parziale a cui il proprietario ha diritto in questa seconda ipotesi è legata al fatto che il legislatore intende tutelare maggiormente l’inquilino, visto che si tratta di contratti nati per offrire a quest’ultimo abitazioni a costi calmierati e dalle migliori altre condizioni, specie nei comuni caratterizzati da un’alta densità abitativa e che, quindi, presentano spesso una carenza di immobili, rispetto alla quale si registra, invece, una domanda elevata.