Sfratto per Finita Locazione – Tempi e Informazioni Utili

In questa guida spieghiamo in cosa consiste lo sfratto per finita locazione e quali sono i tempi.

Lo sfratto è il provvedimento con il quale il giudice intima all’inquilino di lasciare un immobile e di riconsegnarlo al proprietario. Con tale provvedimento, il giudice fissa una data, entro la quale l’inquilino dovrà lasciare l’immobile. Il termine non è prorogabile nei casi di morosità o di inadempienza contrattuale, mentre può essere chiesta una proroga nei casi di finita locazione, qualora l’immobile risulti ubicato nelle città capoluogo di provincia e nei comuni a alta intensità abitativa. In questi casi, al giudice potrà essere chiesta una proroga, generalmente di durata non superiore ai 6 mesi, ma che in certe situazioni può arrivare fino a un massimo di 18 mesi.

L’inquilino allega all’istanza tutta la documentazione inerente alla propria condizione familiare e reddituale, in modo che il giudice abbia una panoramica dettagliata dello stato di bisogno effettivo della persona.

Una volta scaduto il termine assegnato dal giudice, l’inquilino ha l’obbligo di lasciare l’immobile. Se non lo facesse, il proprietario ha il diritto di eseguire lo sfratto in modo forzato, avvalendosi dell’ausilio della forza pubblica o di un pubblico ufficiale.

Lo sfratto per finita locazione è quella situazione che viene a determinarsi alla scadenza del contratto, quando il proprietario dell’immobile non ha provveduto entro i sei mesi precedenti all’invio di una missiva raccomandata all’inquilino, con la quale segnalava la volontà di disdire il contratto di locazione. In assenza di un accordo, quindi, il primo non avrà il diritto di eseguire forzatamente lo sfratto, ma dovrà rivolgersi al giudice, come sopra indicato.

Il problema è che i tempi di esecuzione sono abbastanza lunghi, vanno ben oltre i sei mesi di proroga sopra citati. Nei fatti, si crea una condizione penalizzante per il proprietario, il quale non può rientrare in possesso dell’immobile. Allo stesso tempo, però, l’inquilino è tenuto al pagamento del canone mensile, maggiorato del 20%, dalla data di scadenza del contratto.

Si raccomanda a quest’ultimo di adempiere ai pagamenti, perché generalmente i tempi dell’esecuzione dello sfratto diventano più veloci, se l’inquilino è moroso.

Vediamo quindi cosa deve fare il proprietario alla scadenza del contratto, se il conduttore dell’immobile non mostra l’intenzione di andare via. Deve notificargli un’intimazione dello sfratto, ossia un atto con il quale gli chiede di presentarsi davanti al giudice a una certa data, che deve necessariamente essere di almeno 20 giorni successivi a quella dell’intimazione. Il Tribunale in cui le parti dovranno presentarsi è quello territorialmente competente, in relazione all’ubicazione dell’immobile. Risulta essere bene sapere che non è furbo evitarsi di presentarsi in udienza, perché il giudice potrebbe decidere automaticamente l’esecuzione immediata dello sfratto.

Entrambe le parti dovrebbero avvalersi dell’assistenza di un legale, specie il conduttore, che generalmente avrebbe da spiegare almeno le ragioni per cui non intende lasciare l’immobile.

Il giudice darà vita al rito sommario, un procedimento veloce, con il quale deciderà se fissare immediatamente la data dello sfratto o se concedere all’inquilino una proroga. Nel caso in cui sussista la necessità di esaminare le prove, il giudice potrebbe optare per il procedimento ordinario, ossia per un vero e proprio processo, aggiornando l’udienza a una data successiva e con la conseguenza che i tempi dell’esecuzione si dilungheranno di molto, data la lentezza della giustizia italiana.

Lo sfratto per morosità si distingue da quello per finita locazione, perché qui diventa rilevante il fatto che il conduttore dell’immobile non abbia pagato i canoni di locazione. Il contratto, pertanto, non è ancora giunto a termine. Il locatore deve ugualmente inviare all’inquilino un atto di intimazione, chiedendo il pagamento dei canoni arretrati e quelli che scadranno fino alla data del rilascio dell’immobile. Il giudice emetterà un decreto ingiuntivo, ma se l’inquilino nega la morosità, contestando la somma pretesa dal locatore, il giudice può disporre il pagamento con un’ordinanza, concedendo a quest’ultimo un termine di 20 giorni per provvedere al pagamento.

Se ancora l’inquilino non ottempera alla decisione del giudice, questi potrà emettere un decreto ingiuntivo di sfratto, contro il quale è ammessa l’opposizione della parte soccombente. L’opposizione, però, non sospende l’efficacia dell’avvenuta risoluzione del contratto.

Come abbiamo potuto notare, la procedura di sfratto è complessa e affatto veloce. Per questo, il proprietario dovrebbe porre maggiore attenzione ai termini fissati dalla legge per porre fine al contratto alla scadenza. Si ricorda che il mancato rinnovo è possibile, purché sia inviata al domicilio della controparte una disdetta con lettera raccomandata, prima dei 6 mesi precedenti la scadenza del contratto.

Stiamo parlando, ovviamente, di immobili adibiti ad uso abitativo. I tempi sono molto più stringenti, così come le altre condizioni contrattuali, nei casi di locazione commerciale, ovvero quando l’immobile è adibito all’esercizio di attività commerciali, artigianali, industriali, professionali o alberghiere, perché in questi casi, la disdetta dovrà essere inviata, sempre che ne sussistano le condizioni, al locatario entro 9 mesi dalla scadenza del contratto.