In questa guida spieghiamo come funziona l’affitto con riscatto.
Sono molti gli italiani vorrebbero comprare casa, ma non hanno la possibilità di anticipare alla banca la quota di liquidità richiesta per l’accensione di un mutuo. In tutti questi casi, fino a oggi non era possibile comprare un immobile, a meno di non essere già in possesso della somma necessaria per concludere l’affare. Negli ultimi tempi, però, anche in Italia sta prendendo piede la formula dell’affitto con riscatto, traduzione non letterale dell’inglese rent to buy, che alcune catene immobiliari stanno da mesi offrendo come soluzione, per consentire ai clienti di acquistare casa, anche se non dispongono nell’immediato della cifra.
Indice
Come Funziona l’Affitto con Riscatto
L’affitto con riscatto è una formula che consiste nel concordare con il venditore di un immobile, solitamente un costruttore, un contratto di locazione il cui canone mensile risulta maggiorato rispetto a quello usualmente versato dall’inquilino per un immobile dalle medesime caratteristiche. In genere, si tratta di un importo di circa il 30% superiore. Si stabilisce poi che dopo un certo numero di anni le parti possano prevedere la compravendita dell’immobile a un determinato prezzo. In quel caso, il venditore scomputerà dal prezzo di acquisto il valore, parziale o totale, delle rate mensili già pagate dall’inquilino in qualità di canone.
Pertanto il primo si sarà assicurato con un certo anticipo la vendita dell’immobile o, in ogni caso, lo avrà verosimilmente affittato a un canone superiore a quello di mercato, mentre l’inquilino avrà avuto la possibilità di guadagnare tempo, magari al fine di accumulare la liquidità necessaria per saldare il versamento o per contrarre il mutuo possibilmente a condizioni migliori di quelle che avrebbe ottenuto all’atto di stipulazione del contratto.
Facciamo un esempio, Tizio stipula con Caio un contratto di affitto con riscatto che prevede la facoltà o l’obbligo dopo 5 anni, per il primo, di acquistare l’immobile a 150.000 euro. Nel frattempo, Tizio verserà a Caio un canone mensile di 600 euro. Calcolando che nei 5 anni saranno versati complessivamente 36000 euro, 600 x 60 mesi, il saldo sarà pari, nel caso di riscatto dell’immobile, a 150.000 – 36.000 = 114.000 euro.
Poniamo che nei cinque anni i tassi applicati dalle banche ai mutui casa siano diminuiti. Tizio avrà l’opportunità di contrarne uno a condizioni più favorevoli di quelle che sarebbero state 5 anni prima. Inoltre, alla banca potrebbe non essere necessario più anticipare niente, dato che il mutuo dovrebbe essere finanziato per un valore più basso del prezzo di compravendita. Nell’esempio sopra citato, avremmo bisogno solamente del 76% del prezzo dell’immobile, il cui valore di mercato potrebbe essere persino lievitato nei 5 anni, per cui la banca si troverebbe a finanziare a condizioni potenzialmente molto meno rischiose, avendo un margine di garanzia abbastanza ampio.
Mancato Riscatto
Vediamo cosa succede se l’inquilino non intende riscattare l’immobile alla scadenza pattuita. A tale proposito vanno distinti due casi. Il primo riguarda la tipologia dell’affitto con opzione di vendita futura. In questo caso, l’inquilino non ha obbligo di acquisto, ma il venditore potrà decidere di trattenere i canoni nel frattempo versatigli, in continuazione del contratto di locazione.
Diverso è il caso del contratto di affitto con riserva di proprietà. Qui sussiste un obbligo di acquisto alla scadenza pattuita, ma se l’inquilino non riscatta l’immobile, il proprietario potrà decidere di tornare in possesso dello stesso, anche se dovrà rimborsare al primo i canoni incassati, conservando il diritto al risarcimento del danno.
Pertanto, si consiglia di scegliere con oculatezza, magari assistiti da un professionista del settore, la tipologia di contratto da stipulare, al fine di evitare di imbattersi in sgradite sorprese alla scadenza del periodo previsto.
Regolamentazione dell’Affitto con Riscatto
L’affitto con riscatto è disciplinato dall’articolo 23 del Decreto Legge n.133/2014.
La norma prevede che i contratti con preliminare d’acquisto siano trascritti nei registri immobiliari. La durata della trascrizione dei contratti di affitto con riscatto coincide con la durata del contratto e può essere al massimo di 10 anni. La stessa legge stabilisce che il contratto di affitto con riscatto viene risolto se l’affittuario non paga regolarmente i canoni di locazione stabiliti. Il contratto deve prevedere il numero massimo di mancati pagamenti o di ritardi nei pagamenti, anche non consecutivi, che fanno scattare la risoluzione del contratto.
Convenienza Affitto con Riscatto
Non è detto che l’affitto con riscatto sia sempre conveniente. Pensiamo ai tassi dei mutui. Se crescessero dal momento in cui stipuliamo il contratto a quello in cui effettuiamo il riscatto dell’immobile, ci troveremmo a dovere contrarre un mutuo a condizioni peggiori di quelle precedenti. Lo stesso dicasi, per esempio, se il valore di mercato dell’immobile dovesse scendere nel frattempo, vuoi per una crisi del mercato o per qualsivoglia dinamica relativa all’area in cui la casa è ubicata. Anche in questo caso dovremmo acquistare a condizioni sfavorevoli di quelle che si presentavano all’atto della contrazione dell’affitto, perché pagheremmo l’immobile a un prezzo più elevato del suo valore attuale.
Se la prima ipotesi è un rischio reale e diffuso, meno probabile appare nel nostro paese quello di un calo dei valori immobiliari negli anni, fatta eccezione per gli anni successivi allo scoppio della crisi finanziaria del 2008, in cui effettivamente si riscontra un forte calo per la crisi attraversata dal settore.
