In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile contratto di locazione garage Word e PDF.
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Contratto di Locazione Garage
Il contratto di locazione di un garage o box auto è una locazione ad uso diverso dall’abitativo quando è stipulato come unità autonoma e non come pertinenza di un’abitazione. Questo dato orienta quasi tutte le scelte pratiche e fiscali. Se il box è locato insieme alla casa (nello stesso contratto o con contratto separato ma espressamente vincolato all’abitazione e allo stesso conduttore), segue il regime dell’abitativo: il rapporto può rientrare nella disciplina della legge 431/1998 per durata e tutele e il locatore, se è una persona fisica e non agisce in regime d’impresa, può applicare la cedolare secca anche alle pertinenze locate congiuntamente o, in un contratto separato, allo stesso inquilino dell’abitazione con richiamo del vincolo pertinenziale. Se invece il garage è affittato “da solo” o a un soggetto diverso dall’inquilino della casa, non si applica la 431/1998, la cedolare secca non è ammessa e durata, recesso e rinnovi si definiscono liberamente nel rispetto del codice civile.
Sul piano civilistico, per il garage “autonomo” non esiste un vincolo legale di 6+6 o 4+4: le parti possono fissare una durata a tempo determinato (per esempio dodici o ventiquattro mesi con tacito rinnovo) o a tempo indeterminato con preavviso pattuito. È prudente indicare un preavviso ragionevole per il recesso da parte del conduttore e del locatore e disciplinare con precisione ciò che accade alla scadenza, così da evitare fraintendimenti sulla rinnovazione tacita. Nel contratto conviene descrivere esattamente l’unità (indirizzo, piano, superficie, identificativi catastali, categoria normalmente C/6, pertinenze come cantina o posto auto), chiarire se esistono aree comuni o servitù di passaggio, specificare orari e modalità di accesso quando l’autorimessa è in condominio o con cancello automatizzato, indicare quanti dispositivi di apertura e quante chiavi vengono consegnati e come si gestisce la loro sostituzione in caso di smarrimento. La destinazione d’uso deve essere chiara: ricovero di veicoli e deposito ordinario di attrezzature con espresso divieto di lavorazioni, stoccaggio di sostanze infiammabili o pericolose, uso come laboratorio o come luogo di pernottamento. La clausola che esclude qualunque custodia del veicolo da parte del locatore riduce il contenzioso: il proprietario del box non è un parcheggiatore e non risponde del furto o del danneggiamento del veicolo salvo colpa propria o difetti strutturali che avrebbe dovuto eliminare; il conduttore risponde dei danni causati a terzi dall’uso del box e deve tenere in efficienza i propri dispositivi e l’impianto elettrico dedicato se presente.
Le autorimesse, specie se condominiali o di grandi dimensioni, ricadono nelle regole antincendio e di sicurezza: l’impianto elettrico deve essere conforme, la ventilazione deve rispettare la normativa tecnica e, oltre una certa superficie o in presenza di più posti auto, possono essere necessari adempimenti specifici del condominio o del proprietario. Per il singolo box non è richiesto l’Attestato di Prestazione Energetica; resta comunque utile richiamare nel contratto che l’unità è priva di impianto termico e non adatta a permanenze prolungate. Se il garage si trova in condominio, vale il regolamento condominiale per circolazione, velocità, uso della rampa, soste fuori dagli spazi, divieti di ricarica non autorizzata di veicoli elettrici e prescrizioni su rumorosità e fumi: riprodurne i passaggi rilevanti o allegarlo riduce i rischi di violazioni.
Il canone, le modalità di pagamento e gli adeguamenti vanno indicati con precisione. Per i box autonomi si tratta di un uso diverso dall’abitativo: non c’è alcun obbligo legale di indicizzazione, ma si può concordare un aggiornamento annuo in misura percentuale, oppure un prezzo fisso senza adeguamenti per tutta la durata. Se il garage è pertinenza di un contratto abitativo con cedolare secca, gli aggiornamenti sono sospesi per il periodo in cui l’opzione è attiva; se il garage è affittato separatamente a chi non è l’inquilino dell’abitazione principale, la cedolare non si applica e si torna all’imposizione ordinaria. Nella prassi, oltre al canone si prevede un deposito cauzionale pari a una o due mensilità, non imputabile ai canoni e fruttifero degli interessi legali, da restituire al rilascio al netto di eventuali danni o spese documentate; si può anche richiedere una garanzia accessoria, come una fideiussione personale, quando il rischio di morosità è percepito più elevato.
La ripartizione delle spese è fonte frequente di incomprensioni. Le spese condominiali ordinarie e i consumi elettrici del box sono normalmente a carico del conduttore; gli interventi straordinari sulle parti comuni, le riparazioni strutturali e gli adeguamenti di legge restano a carico del proprietario salvo che siano resi necessari da uso scorretto del bene. Una clausola che impone al conduttore di mantenere pulito lo spazio, non abbandonare rifiuti e smaltire correttamente gli oli esausti o altri materiali riduce i rischi ambientali e le contestazioni. È anche utile richiamare le regole comunali su occupazione del suolo pubblico in presenza di passi carrabili, ricordando chi sopporta il relativo canone.
Sul piano fiscale, se il garage è locato autonomamente si paga l’imposta di registro in misura proporzionale sul canone (in genere il 2% dell’annualità, con minimo d’imposta) e l’imposta di bollo sull’atto, oltre alla marca da bollo sulle ricevute che superano la soglia prevista; se la locazione è imponibile IVA per scelta del locatore soggetto passivo e ricorrono i presupposti (casistica rara nei rapporti tra privati), la registrazione segue le regole dei fabbricati strumentali. Se invece il garage è pertinenza di una locazione abitativa con vincolo espresso, la cedolare secca sostituisce imposta di registro e bollo su stipula, proroghe e risoluzioni del complesso locatizio; in questo caso è importante che nel testo si dichiari il vincolo pertinenziale e l’unità del rapporto. L’IMU resta dovuta dal proprietario salvo che il box sia pertinenza dell’abitazione principale nei limiti previsti dal Comune (di regola una sola C/6 agevolabile), mentre la TARI dipende dall’eventuale produzione di rifiuti e dalle scelte regolamentari locali, spesso con esenzioni o riduzioni per autorimesse chiuse e non operative.
La registrazione del contratto va eseguita entro trenta giorni dalla sottoscrizione o dalla decorrenza se anteriore; eventuali proroghe, risoluzioni o modifiche del canone richiedono lo stesso adempimento entro i termini. In caso di recesso, la disciplina è pattizia: occorre guardare alla clausola che prevede il preavviso e rispettarla, salvo accordi diversi scritti tra le parti; quando il box è pertinenza di un contratto abitativo, il recesso segue i termini del contratto principale, e una riconsegna disallineata può creare squilibri e costi non attesi.
La riconsegna è un momento delicato: andrebbe sempre formalizzata con un verbale di rilascio che fotografi lo stato, annoti la riconsegna di chiavi e telecomandi, riporti il funzionamento di serranda e punti luce e l’assenza di perdite o macchie; questo consente di chiudere senza strascichi, liberare la cauzione e, se necessario, quantificare puntualmente i ripristini. In un’epoca in cui molti usano i box per la ricarica dei veicoli elettrici, è saggio prevedere sin da subito se la ricarica è ammessa, a quali condizioni e con quali dispositivi certificati, oppure vietarla fino a successiva autorizzazione condominiale o del proprietario, per evitare rischi assicurativi e di sicurezza.
Fac Simile Contratto di Locazione Garage Word
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Modello Contratto di Locazione Garage PDF Editabile
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