In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile contratto di sublocazione commerciale Word e PDF.
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Contratto di Sublocazione Commerciale
Il contratto di sublocazione commerciale è un secondo contratto di locazione che sorge“sotto a quello principale: il locatore continua a essere proprietario e parte del contratto originario, il conduttore diventa a sua volta locatore nei confronti di un terzo, il subconduttore, al quale concede in godimento l’immobile o una sua parte verso un proprio canone. Giuridicamente si innestano due rapporti distinti: quello principale tra proprietario e conduttore e quello di sublocazione tra conduttore e subconduttore. La sorte del secondo dipende dal primo: se il contratto principale viene meno, la sublocazione si spegne automaticamente, perché nessuno può concedere più diritti di quanti ne abbia. Questo impianto deriva dalla regola generale dell’articolo 1594 del codice civile, secondo cui il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, e dalla disciplina speciale delle locazioni ad uso diverso contenuta nella legge 392/1978.
Nelle locazioni commerciali occorre coordinare tre norme: l’articolo 1594 del codice civile, l’articolo 2 e l’articolo 36 della legge 392/1978. Per gli immobili urbani ad uso diverso dall’abitativo, la legge speciale stabilisce che il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile né cedere il contratto senza il consenso del locatore, mentre, salvo patto contrario, può sublocare parzialmente previa comunicazione al locatore con raccomandata, indicando la persona del subconduttore, la durata e i vani sublocati.
La regola cambia se si subloca insieme all’azienda: l’articolo 36 consente al conduttore di sublocare l’immobile o cedere il contratto anche in presenza di un divieto pattizio e senza consenso preventivo del locatore, a condizione che venga contestualmente locata o ceduta l’azienda esercitata nei locali e che il locatore ne sia informato con raccomandata. Il proprietario può opporsi solo per gravi motivi entro trenta giorni dalla comunicazione.
Ne deriva che la liceità della sublocazione commerciale va verificata in concreto. Se il contratto principale vieta ogni sublocazione e non è in gioco alcuna azienda, la sublocazione, specie se totale, espone il conduttore al rischio di risoluzione per inadempimento. Se il contratto tace e non c’è azienda, trova spazio il combinato disposto tra regola generale del codice e articolo 2 della legge 392/1978: il conduttore può sublocare parzialmente l’immobile con semplice comunicazione; per la sublocazione totale occorre il consenso del locatore. Se invece si trasferisce anche l’azienda o un ramo autonomo, opera la deroga dell’articolo 36: sublocazione o cessione sono efficaci anche in presenza di divieto contrattuale, purché vi sia comunicazione e non intervenga un’opposizione motivata del proprietario. La giurisprudenza ha chiarito che, in queste ipotesi, l’onere di provare per iscritto la cessione o locazione dell’azienda grava sulle parti e che la mancata comunicazione può rendere inopponibile al locatore l’operazione, pur non rendendola nulla.
Sul piano dei rapporti interni, il conduttore che subloca assume il ruolo di locatore nei confronti del subconduttore: riscuote il canone, garantisce il pacifico godimento del bene nei limiti della propria posizione e risponde verso il proprietario di eventuali danni causati dal subconduttore. Il proprietario, invece, non ha un rapporto diretto contrattuale con il subconduttore: non può agire contro di lui per i canoni del contratto principale, ma mantiene i suoi rimedi contro il conduttore, salvo potersi rivalere sulle somme che il subconduttore gli corrispondesse direttamente se informato dell’esistenza del contratto di sublocazione. L’eventuale avviamento maturato dall’attività del subconduttore, in linea di principio, rileva nel rapporto tra subconduttore e sublocatore, non nei confronti del proprietario che non è parte del contratto di sublocazione; le tutele degli articoli 34 e seguenti della legge 392/1978 operano in favore di chi è conduttore nel contratto principale e solo nei suoi confronti.
Dal punto di vista contenutistico il contratto di sublocazione commerciale ricalca, con gli adattamenti del caso, la struttura di una normale locazione d’uso diverso. Deve descrivere con precisione l’immobile o la porzione sublocata, richiamando il contratto principale, la categoria catastale, le pertinenze e le parti comuni, indicare l’attività ammessa, che deve essere compatibile con la destinazione d’uso e con quanto previsto nella locazione originaria, fissare durata e canone, precisando che la durata non può eccedere quella residua del contratto principale, e disciplinare le spese, gli oneri condominiali e le manutenzioni. È buona prassi inserire una clausola in cui il subconduttore dichiara di conoscere il contratto principale e il regolamento condominiale, impegnandosi a rispettarli, e un’altra in cui si prende atto che la cessazione della locazione principale per qualsiasi causa comporta la cessazione automatica della sublocazione, senza che il proprietario assuma obblighi diretti verso il subconduttore.
Sul fronte formale e fiscale la sublocazione segue le stesse regole delle locazioni commerciali. L’obbligo di registrazione entro trenta giorni dalla stipula o dall’inizio dell’utilizzo si applica anche ai subcontratti, il che implica la necessità della forma scritta almeno per le sublocazioni che superano i trenta giorni complessivi nell’anno tra le stesse parti.
L’imposta di registro è dovuta con le aliquote proprie delle locazioni di immobili a uso diverso (oggi il 2% del canone annuo, con minimo di legge, versabile anno per anno o in unica soluzione per l’intero periodo), salvo i casi in cui la sublocazione sia soggetta a IVA perché posta in essere da soggetto passivo che opta per l’imponibilità: in quel caso, come per le locazioni strumentali, opera il principio di alternatività IVA/registro e l’imposta di registro si riduce a un importo fisso. I canoni incassati dal sublocatore sono reddito tassabile per lui, mentre per il subconduttore assumono natura di costo deducibile secondo le regole del reddito d’impresa o di lavoro autonomo. Non è ammessa la cedolare secca, trattandosi di uso diverso dall’abitativo.
Un aspetto delicato è la coordinazione dei poteri e dei rimedi. Il subconduttore, danneggiato da vizi gravi dell’immobile, potrà rivolgersi al sublocatore per chiedere riduzione del canone o risoluzione, e quest’ultimo potrà a sua volta agire verso il proprietario secondo le regole del contratto principale. Se il locatore intende promuovere sfratto per morosità o per finita locazione contro il conduttore, il provvedimento di rilascio si estenderà al subconduttore che detiene in forza del subcontratto, perché la sublocazione non può sopravvivere alla caduta del rapporto principale. Per questo, dal lato del subconduttore è importante non affidarsi a sublocazioni “in nero” non registrate e verificare sempre, per quanto possibile, la regolarità del contratto principale e le clausole in tema di sublocazione, altrimenti il rischio è di trovarsi costretto al rilascio senza le tutele tipiche del conduttore.
Infine, va ricordato che la sublocazione commerciale, specie quando sia collegata all’affitto o alla cessione d’azienda, è spesso utilizzata come strumento di passaggio di testimone imprenditoriale. In questi casi la disciplina dell’articolo 36 consente una notevole flessibilità, ma impone anche rigore formale: occorre mettere per iscritto sia la locazione d’azienda sia la sublocazione, rispettare gli obblighi di comunicazione al locatore per rendere l’operazione pienamente opponibile e gestire con attenzione le responsabilità del cedente e del cessionario verso il proprietario e i terzi. Se questi passaggi vengono curati, il contratto di sublocazione commerciale diventa un tassello legittimo e utile nella gestione dinamica degli spazi e delle attività; se vengono trascurati, rischia di trasformarsi in un inadempimento grave che espone a risoluzioni, sfratti e contestazioni fiscali.
Fac Simile Contratto di Sublocazione Commerciale Word
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Modello Contratto di Sublocazione Commerciale PDF Editabile
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