In questa guida spieghiamo in cosa consiste la rivalutazione del canone di locazione e come si calcola.
Quando si parla di canone di locazione, su è soliti fare riferimento all’aggiornamento del canone secondo gli indici Istat. Questo succede perché i contratti di locazione prevedono il pagamento di un canone e la somma concordata nel momento in cui è stato stipulato il contratto di locazione ha un valore che tende a diminuire nel corso degli anni a causa dell’inflazione. Di conseguenza, ogni anno il canone di locazione deve essere aggiornato in base al tasso di inflazione indicato dall’Istat, Istituto Nazionale di Statistica. L’Istat, infatti, pubblica mensilmente l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati aggiornato. Questo indice viene utilizzato per la rivalutazione dei canoni d’affitto. Le modalità di rivalutazione cambiano, però, a seconda del tipo di contratto di locazione.
Indice
Rivalutazione Istat nei Contratti a Canone Libero
Per i contratti di locazione ad uso abitativo a canone libero, conosciuti anche come contratti di locazione 4+4, non è presente una legge che stabilisca l’applicazione della rivalutazione Istat.
La conseguenza è che le parti sono libere di stabilire le modalità dell’aggiornamento Istat all’interno del contratto che stipulano.
Nel caso in cui il contratto di locazione preveda un aggiornamento del canone a richiesta, il locatore ha l’obbligo comunicare al conduttore la rivalutazione della locazione. Se il locatore non chiede al conduttore i canoni rivalutati, non può chiedere il pagamento gli arretrati. Può solo calcolare il nuovo canone tenendo conto degli aggiornamenti intervenuti a partire dalla data di stipula del contratto.
Se il contratto di locazione prevede l’aggiornamento automatico del canone, il locatore ha diritto alla rivalutazione anche se non comunica la richiesta.
Rivalutazione Istat nei Contratti a Canone Concordato
Nei contratti a canone concordato, conosciuti anche come contratti di locazione 3+2, il canone è determinato dagli accordi tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.
La rivalutazione, per questo tipo di contratti, deve essere prevista dall’accordo tra le associazioni e non può superare il 75% dell’indice Istat.
Ricordiamo, inoltre, che i locatori che scelgono il regime della cedolare secca rinunciano agli aggiornamenti dei canoni di locazione, compresa la rivalutazione in base agli indici Istat.
Rivalutazione Istat nei Contratti di Locazione Commerciale
Per quanto riguarda i contratti di locazione commerciale, la rivalutazione del canone di locazione deve essere prevista nel contratto di locazione e non può superare il 75% dell’indice Istat, come previsto dall’articolo 32 della L. 392/1978, aggiornato dall’art. 1 della L. 118/1985.
Inoltre, è sempre necessaria la richiesta di aggiornamento da parte del locatore. Questo significa che il locatore può pretendere il canone aggiornato solo nel momento in cui invia la richiesta. Se in passato non ha inviato tale richiesta, il locatore non ha diritto al pagamento degli arretrati.
Calcolo della Rivalutazione Istat
Per calcolare l’adeguamento ISTAT del canone di affitto, si utilizza l’Indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, FOI, al netto dei tabacchi, riferendosi al mese precedente alla scadenza annuale del contratto.
L’adeguamento, come anticipato, varia in base alla tipologia di locazione, come indicato dalla legge 392/78 (articolo 32)
-Per i contratti di locazione a uso abitativo (ad esempio 4+4), l’adeguamento può essere applicato fino al 100% dell’incremento dell’indice FOI.
-Per le locazioni commerciali (ad esempio 6+6), l’adeguamento può arrivare fino al 75% dell’incremento dell’indice FOI.
La formula per calcolare l’adeguamento ISTAT è
Canone d’affitto × Indice FOI × Percentuale di rivalutazione
Il risultato fornisce il nuovo canone annuo rivalutato, che può essere diviso per 12 per ottenere la rata mensile aggiornata. La rivalutazione può comportare sia un aumento che una diminuzione del canone, anche se le oscillazioni sono generalmente moderate. Però, eventi economici rilevanti, come crisi economiche o alta inflazione, possono causare variazioni più significative.
Immaginiamo, per esempio, che il nostro contratto abbia avuto inizio nel mese di ottobre del 2018 e di essere nel mese di ottobre del 2019. La rivalutazione si ottiene dalla differenza rispetto agli indici. Nel caso specifico, ipotizziamo che l’indice fosse pari a 106,6 nell’ottobre del 2018 e che sia pari a 107,3 nell’ottobre del 2019. La differenza è, quindi, di 107,3 – 106,6, cioè 0,7%.
Bisogna vedere adesso a quale percentuale di rivalutazione si ha diritto. Verifichiamo caso per caso.
Un proprietario affitta un immobile a scopo abitativo per un canone mensile di 400 euro con il contratto del tipo 4+4. Tenendo presenti i dati di cui sopra, egli avrebbe diritto dopo un anno a una rivalutazione integrale dello 0,7%. Per cui, il canone rivalutato sarà pari ogni mese a 400 x 1,007 = 402,80 euro.
Ipotizziamo, invece, che il contratto sia del tipo 3+2, per cui il proprietario ha diritto a una rivalutazione del 75% dello 0,7%. Alla fine, il canone potrà essere aumentato dello 0,07 x 0,75 = 0,525%, per cui sarà pari a 400 x 1,00525 = 402,10 euro.
La rivalutazione Istat del canone di locazione è quindi un elemento importante da considerare quando si stipula un contratto.
