Contratto di Locazione a Canone Concordato – Modello e Guida Online

In questa pagina proponiamo un modello di contratto di locazione a canone concordato e una guida sulle caratteristiche principali di questo tipo di contratto di locazione.

Il contratto di locazione a canone concordato è una delle tipologie previste dalla legge per l’affitto di immobili a scopo abitativo. L’intento del legislatore è di incentivare il ricorso a forme contrattuali potenzalmente vantaggiose per entrambe le parti, con la finalità generale di rendere maggiormente accessibile a una maggiore platea delle famiglie il mercato della locazione di immobili.

Questo tipo di contratto è del tipo 3+2, ovvero viene stipulato dal locatore e dal conduttore o inquilino per 3 anni e si rinnova alla scadenza per altri 2 anni. Il canone mensile non è liberamente determinato dalle parti, per questo si differenzia dal contratto-tipo 4+4. Infatti, il suo importo massimo non può superare quello previsto dagli accordi territoriali.

Iniziamo col dire che le città interessate da questa tipologia di contratto sono quelle, in cui si riscontra una forte domanda di abitazioni, quindi, in cui si verificano le maggiori carenze di immobili, rispetto al fabbisogno, nonché dove i canoni sono spesso ai livelli tra i più elevati in Italia. Trattasi dei seguenti capiluogo di provincia: Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania e relative aree confinanti.

In questi comuni, le associazioni dei rappresentanti dei proprietari di case (Confedilizia, UPPI, ASPPI, etc.) e quelle degli inquilini (Sunia, Sicet, Uniat, ecc.), alla presenza di solito dell’Assessore comunale competente per materia o del Sindaco, stipulano accordi relativamente alla durata, ai criteri di rinnovo, agli importi del canone, all’aggiornamento Istat, alle clausole di rescissione, agli oneri accessori, all’uso e alla consegna dell’immobile, alla ripartizione delle spese, alle modifiche e migliorie e ad altre esigenze del conduttore e/o del locatore. Il territorio comunale viene suddiviso in aree urbane omogenee, ossia con le medesime caratteristiche per il mercato immobiliare, in modo da non fissare criteri avulsi dalla realtà quotidiana, perché, ad esempio, un immobile al centro di Roma non potrà offrire le medesime condizioni di uno in piena periferia della Capitale. Una volta determinate le aree, per ciascuna si fissa, tra gli altri, l’importo minimo e massimo del canone per metro quadrato al mese o anno, cosicché il canone di un immobile si determina semplicemente moltiplicando tale importo per il numero dei metri quadrati.

Esempio: dagli accordi tra proprietari di case e rappresentanti degli inquilini risulta che un metro quadrato di un appartamento in una determinata area semi-periferica di uno dei suddetti comuni potrà essere locato all’importo massimo di 1,50 euro al mese. Di conseguenza, un appartamento di 100 metri quadrati, se il contratto viene stipulato secondo il canone concordato, non potrà prevedere una locazione mensile superiore a 100 x 1,50 euro = 150 euro. Ovviamente, gli accordi fissano canoni mensili inferiori a quelli medi di mercato, altrimenti non avrebbe nemmeno senso farli; al contempo, però, devono tenere conto del fatto che canoni eccessivamente bassi rischiano di disincentivare i proprietari al ricorso al canone concordato.

Ora, qualcuno si potrebbe chiedere quale convenienza possa avere un proprietario di un immobile ad affittarlo a un canone concordato, anziché secondo uno liberamente determinato con l’inquilino. Le norme, come abbiamo sopra detto, prevedono incentivi fiscali per il locatore. Infatti, il reddito annualmente percepito dalla locazione di un immobile potrà essere abbattuto ai fini Irpef del 30%, contro un abbattimento del 5% (era del 15% fino alla fine del 2012) per i canoni riscossi da contratti di tipo diverso.

Ipotizziamo che un locatore percepisca in un anno canoni per complessivi 1.800 euro e che questi rientrino nello scaglione di reddito con aliquota del 38% (28.000 – 51.000 euro all’anno). Ebbene, i 1.800 euro ai fini Irpef diventano 1.260 euro (abbattimento del 30%), per cui il risparmio fiscale è stato pari a (1.800 – 1.260) x 0,38 = 205,20 euro. Non molto, ma pur sempre qualcosa. E’ evidente che il vantaggio cresce all’aumentare del reddito del locatore dichiarante, perché il 30% di abbattimento sottrarrà base imponibile ad aliquote più alte.

Per chi si avvale della cedolare secca, dal 2014 fino al 2017, l’aliquota applicata sarà del 10% e non più del 15%, meno della metà del 21% applicata ai contratti ordinari.

Prendendo sempre a riferimento l’esempio precedente, anziché pagare sui 1.800 euro percepiti nell’anno solare 378 euro di Irpef (21% di 1.800), pagherà solamente 180 euro, 198 euro in meno. Teniamo presente che per i redditi medio-alti, la cedolare secca in sé diventa conveniente rispetto alla tassazione ordinaria, quale che sia il tipo di contratto stipulato.

Un altro vantaggio del proprietario consiste nella possibilità di locare l’immobile per un numero complessivo di anni inferiore, pari a 3+2 = 5, anziché 8 (4+4).

Il vantaggio dell’inquilino è evidente. A parte le altre condizioni migliorative che le associazioni in sua rappresentanza possono riuscire a strappare in sede di accordi, il canone che dovrà pagare per un immobile sarà certamente inferiore a quello che altrimenti avrebbe pagato con un contratto di diverso tipo, che preveda la libera determinazione del prezzo tra le parti.

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