Contratto di Locazione Uso Foresteria – Modello e Guida

Il contratto di locazione uso foresteria è un istituto peculiare presente nel nostro ordinamento, che si distingue da un ordinario contratto di locazione in quanto qui si tratta di un accordo tra il proprietario di un immobile e una persona giuridica, generalmente un’azienda, che prende in affitto un appartamento o altro tipo di abitazione da fornire ai propri dipendenti. Di solito parliamo di aziende con più filiali e che, quindi, spesso hanno l’esigenza di spostare i propri dipendenti tra una sede all’altra. Sappiamo quanto oneroso e spesso anche difficile sia per un lavoratore trovare in tempi rapidi un immobile e come, anzi, questa difficoltà potrebbe spingere alcuni a rinunciare ad accettare simili offerte di lavoro. Per questo, molte aziende offrono un servizio in più ai dipendenti, che si rivela importante come se si trattasse di un componente della retribuzione.

In termini concreti ci troviamo davanti a un normale contratto di locazione, ma con la differenza non di poco conto che la parte contraente, l’azienda, con il proprietario non sarà quella che occuperà l’immobile, il quale verrà goduto da un terzo, ovvero il lavoratore alle dipendenze della prima. L’accordo va regolarizzato con scrittura privata. La disciplina della locazione per uso foresteria viene normata dal Codice Civile agli articoli 15171 e seguenti. Essa è di tipo leggero, ovvero senza grosse limitazioni alla libera determinazione tra le parti.

Il proprietario di un immobile concesso in locazione per uso foresteria ha il vantaggio di trovarsi una controparte affidabile. Difficile, infatti, che una persona giuridica non paghi puntualmente il canone, anche se sul piano fiscale non potrà godere di tutti i benefici garantiti nel caso in cui il conduttore sia una persona fisica. Per intenderci, la cedolare secca non può applicarsi ai canoni riscossi nell’anno, i quali vanno sottoposti a tassazione Irpef ordinaria. Dunque, se il proprietario dichiara un reddito medio o medio alto, sarebbe più conveniente sul piano fiscale la locazione dell’immobile a una persona fisica. Esempio, se il proprietario dell’immobile dichiara un reddito annuo di 100.000 euro, i canoni riscossi da una locazione per uso foresteria sarebbero tassati al 43%, mentre con la cedola secca lo sarebbero solamente per il 21%. Questo significa un aggravio 22%, pari a 220 euro per ogni 1.000 euro, non certo pochi.

Con la legge finanziaria del 2000 si è legittimato questo tipo di contratto, che la legge n.431/1998 aveva reso non più possibile. La peculiarità sta nel fatto che la disciplina qui interviene in maniera piuttosto morbida, quando i contratti di locazione sono altrimenti sottoposti a una normazione piuttosto pesante, con tutele importanti in favore degli affittuari, come i massimali imposti ai canoni per metro quadrato in numerose città italiane ad alta intensità abitativa.

Quanto all’ammissibilità di questo tipo di contratti, di recente la Cassazione è intervenuta sui mutamenti delle destinazioni d’uso, arrivando a conclusione che gli alberghi, ai quali non è consentito trasformarsi in abitazioni, non possono essere oggetto di contratti di locazione uso foresteria. Infatti, le norme in materia prevedono che per realizzare questi cambi di destinazione d’uso siano necessari interventi edilizi o almeno la Denuncia di Inizio Attività.

Dunque, il contratto di locazione uso foresteria può riguardare solo immobili adibiti ad uso abitativo e non a scopi commerciali, per depositi, alberghi. Dati i vantaggi in termini di flessibilità contrattuale non previsti per altre forme di contratto in relazione alle locazioni, il legislatore tende, quindi, a restringerne il campo di applicazione, cercando di legarlo il più possibile a quelle realtà aziendali con più filiali sul territorio nazionale e che, pertanto, hanno la necessità di spostare spesso i propri dipendenti da una sede all’altra. Del resto si dibatte sulla possibilità di rendere questi contratti più restrittivi, riformando il Codice Civile. Per il momento, però, ciò non è avvenuto e, dunque, la flessibilità resta intatta. Chiaramente vi è il rischio che le parti stipulino contratti del genere per aggirare le rigidità di un contratto di locazione ordinario. In questi casi, se scoperto, oltre alle sanzioni si perviene al passaggio verso una delle tipologie contrattuali a cui la fattispecie viene ricondotta.

Come sopra abbiamo spiegato, non è possibile per il proprietario dell’immobile usufruire della cedolare secca, il più delle volte risultante preferibile al regime fiscale ordinario, certamente per i titolari di redditi medio alti. Tuttavia, la base imponibile, rappresentata dai canoni di locazione riscossi nell’anno, è oggetto di deduzione del 5% ai fini Irpef. Quanto al conduttore, azienda, sono possibili le deduzioni fiscali per i primi tre anni dal reddito aziendale, sempre in relazione sia ai canoni che alle spese di manutenzione del fabbricato.

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