Rinnovo del Contratto di Locazione – Come Funziona

I contratti di locazione sono di tipo diverso, a seconda della finalità e del modello seguito. Quando si affitta un immobile a scopo abitativo, le possibili forme di locazione sono del tipo 4+4 o 3+2. Esiste anche la possibilità di stipulare un contratto di locazione transitorio, ma non è rinnovabile alla scadenza, per cui ci concentriamo sui due modelli sopra indicato.

Il contratto di locazione 4+4 consiste nell’affitto di un immobile per 4 anni e rinnovabile alla scadenza per altri 4 anni. Il canone è liberamente concordato tra le parti. Al termine della prima scadenza, il locatore ha la possibilità di disdire il contratto, inviando una comunicazione motivata al conduttore dell’immobile o inquilino, almeno 6 mesi prima della data di scadenza. In realtà, la legge pone seri limiti a questa pratica, perché solo nei casi in cui l’immobile servisse a scopo abitativo per le esigenze del locatore o di un componente stretto della sua famiglia, se dovesse essere demolito o ristrutturato, se s’intende cambiare la destinazione d’uso, sarebbe possibile il mancato rinnovo; altrimenti, no. E le norme prevedono sanzioni anche abbastanza onerose a capo del locatore, nel caso in cui le motivazioni della disdetta non trovassero riscontro oggettivo, ad esempio, se si motiva la disdetta con la necessità di ristrutturare l’immobile e dopo sei mesi dalla consegna non siano iniziati ancora i lavori senza alcuna giustificazione oggettiva. Pertanto, il rinnovo a cui facciamo riferimento è quello al termine della seconda scadenza, ovvero alla fine degli 8 anni.

La parte che intende procedere al rinnovo deve inviare almeno 6 mesi prima della scadenza una raccomandata con ricevuta di ritorno al domicilio della controparte, la quale ha tempo altri 60 giorni per inviare una risposta. In assenza di quest’ultima, il contratto si presume non rinnovato. Nel caso contrario, invece, si ritiene rinnovato per altri 4 anni.

Diverso è il caso del contratto 3+2. Qui, il canone non è concordato tra le parti, ma seguono i limiti imposti dagli accordi territoriali tra i rappresentanti degli inquilini e quelli dei proprietari di case. Al termine dei 5 anni, ciascuna delle parti può comunicare alla controparte l’intenzione di rinnovare il contratto con una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, fissando anche le condizioni. In assenza di comunicazione, il contratto s’intende rinnovato per altri 3 anni più 2.

Diverso è il caso della richiesta di proroga, che può essere presentata entro un mese dalla scadenza del contratto. A tale fine si dovrà versare l’imposta di registro con il modello F23 e si dovrà esibire una ricevuta del pagamento allo stesso ufficio in cui è avvenuta la prima registrazione. L’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione un metodo di pagamento online a zero spese, tramite il suo sito. In questo caso bisogna iscriversi prima e dopo essere entrato con le proprie credenziali si dovrà selezionare l’opzione corretta e, infine, verificare il buon fine dell’operazione nella sezione ricezione.

L’imposta da versare è pari al 2% del canone annuo, sia nel caso di prima stipula che di rinnovo del contratto. In ogni caso, l’importo non potrà essere inferiore a 52 euro. Il codice di tributo da utilizzare è il 112T e la causale da inserire è RC annualità successive, dove RC sta per rinnovo contratto. Nel modello F23 bisogna anche inserire la durata del rinnovo in anni. Il pagamento deve essere effettuato entro 30 giorni dalla scadenza annuale.

Il modello può essere reperito presso qualsiasi ufficio postale o bancario e il pagamento può avvenire presso qualsiasi ufficio postale, bancari o un’agenzia di riscossione. La spesa è da ripartirsi in parti uguali tra locatore e inquilino.

Diverso è, poi, il caso dei contratti di locazione per finalità diverse da quelle abitative. Parliamo dei contratti di locazione commerciale, che hanno ad oggetto l’affitto di un immobile per l’esercizio di un’attività professionale, commerciale, industriale, artigianale o alberghiera. In questi casi, il contratto è del tipo 6+6, ovvero di durata pari a 6 anni e rinnovabile per altri 6 anni. Per quelli in cui l’attività svolta nell’immobile è di tipo alberghiera, la durata sarà 9+9.

Il rinnovo è tacito alla fine della scadenza e secondo la dottrina prevalente si avrebbe un contratto dalle medesime condizioni di quelle previste dal contratto rinnovato.

La disdetta in questi casi è possibile, ma con un preavviso di almeno 12 mesi dalla data della scadenza (18 mesi per i casi di attività alberghiera) e solamente per alcune specifiche ragioni ed eventualmente dietro il pagamento di un’indennità risarcitoria al conduttore. Le maggiori limitazioni in questi casi trovano giustificazione nel fatto che lo spostamento della sede di un’attività potrebbe comportare un danno, specie se si tratti di attività commerciali o a contatto con il pubblico.

Riassumendo, quale che sia la finalità della locazione, scopo abitativo o diverso, il rinnovo del contratto è sempre possibile. Esso si ha tacitamente alla scadenza dello stesso o attraverso una comunicazione scritta nei tempi previsti dalle norme.