Subentro Contratto di Locazione

Se hai la necessità di trasferirti e di prendere in affitto un immobile per un certo periodo di tempo, tra le varie ipotesi puoi anche valutare di subentrare in un contratto di locazione, ovvero di sostituire un locatario nel contratto precedentemente da questi stipulato con il corrispettivo locatore.

Prima di compiere un’operazione del genere, dovrai accertarti, anzitutto, che tale facoltà sia contemplata nel contratto medesimo, perché il locatore potrebbe limitare all’atto di stipula tale eventualità, rendendola impossibile. Per colui che deve riscuotere mensilmente il canone per l’affitto dell’immobile non è indifferente che a pagare sia Tizio o Caio. In più, parliamo di mettere a disposizione altrui un immobile, con tutte le conseguenze connesse al caso.

Una volta avuta certezza che il subentro nella locazione sia possibile, bisogna scaricare online il modello F23 o ritirarlo presso l’ufficio dell’Agenzie delle Entrate o ancora in banca. Ci si può avvalere dell’aiuto di un professionista per la compilazione, come un ragioniere, ma non si tratta di un’operazione difficile. I primi 3 punti devono essere compilati dal funzionario della banca, i punti 4 e 5 riguardano i tuoi dati personali e quelli identificativi del locatario uscente, mentre al punto 6 si trovano i dati della registrazione del contratto vecchio, rinvenibili dal timbro apposto sull’ultima pagina dello stesso; i punti 7, 8 e 9 vanno riconsegnati in bianco, mentre il punto 10 riguarda il numero della pratica e l’anno; nel punto 11 dovrai indicare il codice di tributo 110T, riguardante i subentri nei contratti; al punto 12 dovrai specificare in stampatello la dicitura SUBENTRO IN AFFITTO, nel punto 13, sia nella prima che all’ultima riga, dovrai specificare il totale di 67 euro. Infine, il punto 14 resta in bianco.

A questo punto, dovrai pagare la suddetta cifra, ossia intorno ai 67 euro, presso qualsiasi sportello bancario. La cifra deve essere suddivisa in parti uguali con il locatore. Una volta fatto ciò, il modello compilato deve essere protocollato presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, avendo cura di portare con sé una copia del contratto di locazione, una documento di identità valido e il codice fiscale. Il funzionario ti consegnerà allo sportello una ricevuta, di cui l’originale deve essere allegata al contratto, mentre una copia va tenuta e conservata.

Con quest’ultima operazione sei subentrato al vecchio affittuario, ma le formalità burocratiche non sono finite. Adesso, dovrai avere cura di redigere una scrittura privata in carta semplice tra te e il locatore, in cui si dovrà evincere il subentro nel contratto di locazione. Vanno redatte due copie, ciascuna delle quali va sottoscritta da entrambe le parti, datata e dovrà vedere apposta una marca da bollo di 1,81 euro.

Ora, non dovrai che allegare e conservare la ricevuta di pagamento del modello F23, la ricevuta rilasciata dall’Agenzia delle Entrate, il vecchio contratto di locazione, la copia dei documenti del locatore e dell’affittuario, nonché una copia della scrittura privata. Così sarai ufficialmente subentrato nel contratto di locazione a tutti gli effetti.

Attenzione ai vizi di forma, perché potrebbero rendere nullo il subentro nel contratto. Dovrai anche fare attenzione alle ragioni che stanno alla base della sostituzione. Se esse consistono in cause come il divorzio, la separazione, il decesso del vecchio locatario, dovrai rivolgerti a un esperto, perché in queste situazioni non è previsto il semplice subentro come sopra descritto.

Ovviamente, prima ancora di iniziare la trafila delle formalità burocratiche è necessario verificare che nel contratto in cui intendiamo subentrare non siano inserite clausole potenzialmente dannose. Oltre all’inesistenza di un impedimento al subentro, dovrai porre attenzione a tutte le clausole del contratto, onde evitare che il vecchio inquilino non voglia semplicemente sbarazzarsi di un contratto non conveniente per diversi aspetti. Chi subentra, infatti, è tenuto a rispettare esattamente le stesse condizioni firmate dal locatario uscente.

Quanto alle tipologie dei contratti di locazione in cui subentrare, ricordiamo che il classico consiste nel cosiddetto 4+4, ovvero in un contratto dalla durata di 4 anni e rinnovabile per altri 4 anni. Il canone è liberamente concordato tra le parti, per cui si dovrà accettare ovviamente quello sottoscritto tra il vecchio inquilino e il locatore. In alternativa esiste il 3+2, ossia un contratto sempre ad uso abitativo, ma il cui canone è concordato a livello territoriale tra le associazioni degli inquilini e quelli dei proprietari di case. La sua durata è prevista in 3 anni e rinnovabile in altri 2 anni.

Risulta essere chiaro che nel momento in cui decidi di subentrare in un contratto di locazione, lo farai per la durata residua, perché il contratto non scatta nuovamente dalla data del subentro, ma semplicemente ti sostituisci al vecchio inquilino. Ciò significa, ad esempio, che se quest’ultimo ha stipulato con il locatore a suo tempo un contratto 4+4 e dalla data della stipula sono trascorsi 3 anni, la durata residua del contratto è di 1 anno, rinnovabile per altri 4 anni.