In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile contratto di locazione associazione senza scopo di lucro Word e PDF.
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Contratto di Locazione Associazione Senza Scopo di Lucro
Un contratto di locazione tra un proprietario e un’associazione senza scopo di lucro non è speciale solo perché la conduttrice è un ente non commerciale: sul piano civilistico resta una locazione ad uso diverso dall’abitativo, con la disciplina ordinaria di durata 6+6 anni (9+9 per le attività alberghiere) e con i consueti diritti e doveri di locatore e conduttore. La particolarità sta nelle cautele da inserire sul contenuto dell’uso istituzionale, nelle responsabilità amministrative legate alle attività che si svolgeranno nei locali e, soprattutto, nel corretto inquadramento fiscale di canone, imposte indirette (IVA/registro/bollo) e tributi locali (IMU/TARI) quando l’immobile sia impiegato per attività non commerciali dell’ente.
Sul versante fiscale, la regola generale per la locazione di immobili urbani non abitativi è l’esenzione IVA ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8, del DPR 633/1972, con facoltà per il locatore soggetto passivo di “optare” per l’imponibilità in contratto per tutta la durata (locazioni di fabbricati strumentali). La scelta non dipende dal fatto che il conduttore sia un’associazione, ma dall’interesse del locatore: se resta l’esenzione, l’imposta di registro è dovuta in misura proporzionale (in pratica il 2% del canone, con versamento per l’intero periodo o anno per anno); se si opta per l’IVA, allora l’imposta di registro è fissa e l’IVA si applica sui canoni con le regole ordinarie, incidendo sul pro-rata del locatore e sulla detraibilità del conduttore se a sua volta è soggetto IVA per le attività che vi svolge. Per molte associazioni del Terzo settore, ASD e APS che impiegano il bene per attività istituzionali non commerciali, l’esenzione IVA sulla locazione di immobile strumentale è la prassi più economica; quando invece l’associazione svolge attività commerciali accessorie soggette a IVA, si ragiona sull’opzione in contratto anche per non contaminare il pro-rata del locatore e presidiare la detraibilità del conduttore per gli usi commerciali effettivi. A valle della scelta IVA, ricordati l’adempimento energetico: l’APE è obbligatorio nei contratti di locazione e deve essere messo a disposizione con la clausola di ricezione; la mancata menzione/allegazione è sanzionata con importi differenziati a seconda della durata del contratto.
Per i tributi locali, l’IMU non riguarda il conduttore ma il proprietario, però, se l’immobile è posseduto da un ente non commerciale e usato esclusivamente per attività non commerciali (didattiche, assistenziali, ricreative, ecc.), opera la nota esenzione IMU prevista dall’articolo 7, comma 1, lettera i), del D.Lgs. 504/1992 e dall’articolo 9, comma 8, del D.Lgs. 23/2011. Quando l’utilizzazione è “mista”, l’esenzione si applica solo alla frazione di unità effettivamente destinata ad attività non commerciale; è una regola di grande impatto nella pratica di associazioni ed ETS che condividono spazi o affiancano iniziative commerciali marginali a quelle istituzionali. Quanto alla TARI, la soggettività passiva ricade su chi “detiene” i locali: di solito l’associazione conduttrice, con eventuali agevolazioni comunali per ETS o per locali a finalità sociali stabilite da regolamenti locali. Su questi profili conviene sempre verificare i regolamenti del Comune in cui si trova l’immobile.
Prima di firmare, è fondamentale che il contratto fotografi l’uso effettivo. L’associazione deve dichiarare lo scopo istituzionale e descrivere le attività che intende svolgere nei locali, impegnandosi a non mutare la destinazione senza consenso e senza i titoli abilitativi. Se l’ente è un ETS iscritto nel RUNTS, conviene riportare gli estremi di iscrizione e richiamare l’articolo statutario da cui discende la coerenza dell’uso. Il Ministero del Lavoro, nelle note di prassi sul Terzo settore, ha chiarito che la disponibilità di sedi e locali deve essere coerente con le attività di interesse generale e che, laddove si tratti di beni pubblici, si può arrivare a concessioni o comodati non onerosi; nei rapporti tra privati resta la locazione, ma l’uso con finalità civiche e solidaristiche va scritto in modo trasparente per evitare riqualificazioni o incertezze sui controlli amministrativi.
Nelle clausole “tecniche” vanno presidiati tre ambiti. Il primo è la sicurezza e l’agibilità: la messa a norma degli impianti e la sussistenza dell’agibilità (o l’esecuzione di opere per ottenerla) sono di regola responsabilità del proprietario per quanto attiene all’idoneità strutturale e alla conformità iniziale; l’associazione risponde degli allestimenti e degli impianti “di attività” e, se organizza eventi aperti al pubblico, delle pratiche di SCIA, prevenzione incendi e capienza. Inserire un paragrafo che distingua i due livelli, indichi chi ottiene quali titoli e metta a carico dell’associazione l’osservanza delle regole su sicurezza, privacy e pubblico spettacolo quando rilevanti, evita fraintendimenti. Il secondo è la disponibilità degli spazi comuni e dei terzi: molte associazioni concedono a partner o volontari l’uso saltuario dei locali; il contratto deve vietare la sublocazione non autorizzata e disciplinare, se si intende consentire l’uso a terzi, in quali limiti e con quali responsabilità, perché la concessione a terzi può incidere sia sul profilo amministrativo sia sull’eventuale esenzione IMU dell’ente proprietario. Il terzo è la “responsabilità civile”: una polizza RC verso terzi, estesa a volontari e partecipanti, è buona prassi contrattuale e spesso condizioni di concessione di spazi da parte di proprietari prudenti.
Quando si discute il canone, due questioni pratiche ricorrono. La prima è la possibilità di un canone agevolato o “simbolico”: è lecito pattuire un canone inferiore ai valori di mercato, ma resta un canone e segue le regole fiscali ordinarie per il locatore (imponibile fondiario o reddito d’impresa, a seconda del soggetto). Se il proprietario è un ente non commerciale e intende usufruire dell’esenzione IMU sullo stesso immobile, l’eventuale utilizzo a fini “misti” o la concessione a corrispettivo rilevante a un terzo possono interferire con l’esenzione; la giurisprudenza sul punto valorizza la gratuità o la simbolicità del corrispettivo per qualificare l’uso come non commerciale ai fini IMU, ma la valutazione è concreta caso per caso. La seconda è la cedolare secca, lo strumento, per sua natura, riguarda le locazioni abitative. Un privato che loca un immobile abitativo a un’associazione che lo usa come sede può, in linea generale, applicare la cedolare secca se il contratto resta “abitativo” e l’associazione non lo impiega per attività d’impresa, arte o professione; ma quando si parla di sede e attività associative, spesso l’unità è accatastata o destinata a uso diverso e la cedolare non è ammessa. È un tema che va verificato attentamente con il consulente, perché la regola è che la cedolare non si applica alle locazioni di immobili strumentali; se l’unità resta abitativa e l’associazione non svolge attività commerciali nel bene, alcune prassi ammettono l’opzione, ma è un terreno insidioso da valutare alla luce del caso concreto e delle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate.
La redazione del testo dovrebbe prevedere un inventario iniziale, la clausola APE, la disciplina precisa di canone, spese condominiali e utenze. Per le spese, è preferibile evitare forfait indistinti: meglio distinguere oneri condominiali, TARI e utenze, stabilendo criteri di riparto misurabili se l’associazione condivide gli spazi con altri soggetti (metri quadri, n. di accessi, sotto-contatori). In caso di lavori di adeguamento strutturale a carico dell’associazione, si può prevedere una “scaletta” temporanea del canone, ma solo se la riduzione iniziale è chiaramente collegata al valore dei lavori e se si gestisce correttamente la circolarità IVA–registro (la riduzione come corrispettivo in natura per i lavori eseguiti) per non incorrere in riqualificazioni: è lo stesso schema utilizzato nelle locazioni commerciali con ristrutturazioni del conduttore, per le quali la prassi fiscale richiede la fatturazione piena del canone e la fattura “a fronte” dei lavori con compensazione, perché si tratta di permuta di servizi.
Infine, se l’associazione è o intende diventare ETS, ricordati che la gestione delle sedi è osservata anche dal punto di vista della coerenza statutaria e dell’uso non lucrativo. Le recenti indicazioni ministeriali su “sedi e locali” hanno riportato ordine su concessioni e comodati pubblici agli ETS e ribadito che l’utilizzo deve rimanere coerente con le attività di interesse generale dichiarate; nel rapporto privatistico di locazione il principio non cambia: l’uso dichiarato in contratto deve coincidere con ciò che accade nei locali, perché il disallineamento può generare problemi sia amministrativi che tributari.
Fac Simile Contratto di Locazione Associazione Senza Scopo di Lucro Word
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Modello Contratto di Locazione Associazione Senza Scopo di Lucro PDF Editabile
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