In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile contratto di locazione transitorio cedolare secca Word e PDF.
Indice
Contratto di Locazione Transitorio con Cedolare Secca
Un contratto di locazione transitorio con cedolare secca è un normale contratto abitativo a durata limitata, usato per soddisfare esigenze temporanee del locatore o del conduttore, sul quale il proprietario sceglie di applicare l’imposta sostitutiva al posto di IRPEF, addizionali, bollo e registro. Civilmente vale la disciplina dei contratti transitori prevista dalla legge 431/1998 e dal D.M. 16/01/2017; fiscalmente si applicano le regole della cedolare secca. Funziona bene se sono rispettati tre cardini: la causa transitoria concreta e documentabile, il modello contrattuale corretto (con gli adempimenti di registrazione) e i requisiti soggettivi/oggettivi per la cedolare.
La prima domanda da porsi è se, nel caso concreto, esista davvero un’esigenza non stabile e circoscritta nel tempo. Il transitorio “generale” copre, ad esempio, un trasferimento lavorativo a termine, una ristrutturazione della propria abitazione che impone una sistemazione provvisoria, un incarico di studio o formazione limitato a pochi mesi. La durata ordinaria va da 1 a 18 mesi, senza rinnovo automatico. A differenza del contratto per studenti universitari – che ha un suo regime specifico – il transitorio generale richiede che la ragione della temporaneità sia scritta nel contratto in modo specifico e sia confermata dal conduttore alla consegna tramite dichiarazione separata; laddove gli accordi territoriali lo prevedano, è opportuno (e talora necessario) allegare documenti di supporto. Formule vaghe come “esigenze transitorie del conduttore” espongono al rischio di riqualificazione in un ordinario 4+4, con tutti gli effetti su durata, recesso e aggiornamenti.
La seconda domanda riguarda la cedolare secca. Può optare il locatore persona fisica che non agisce nell’esercizio d’impresa o di lavoro autonomo; l’immobile deve essere abitativo (cat. A, esclusa A/10) e l’uso del conduttore deve essere abitativo. Se il conduttore è un soggetto “impresa o professionista” che prende in locazione la casa per foresteria o per fini aziendali, la cedolare non è ammessa. La cedolare si esercita all’atto della registrazione (o alle annualità successive, o in proroga) con il modello RLI, sostituisce IRPEF/addizionali sul canone e imposta di registro e bollo su stipula, proroghe e risoluzioni, ma non incide su IMU/TASI ove dovute. Comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone (ISTAT e altri) per il periodo in cui è in vigore: occorre quindi inserire nel contratto una clausola che dia atto dell’opzione e della rinuncia agli aumenti e inviare al conduttore una comunicazione scritta. Le aliquote sono differenziate: l’aliquota ordinaria si applica ai contratti liberi; l’aliquota ridotta si applica ai contratti a canone concordato (compresi i transitori concordati dove previsti dagli accordi comunali). Poiché le percentuali sono state oggetto di modifiche nel tempo, è prudente verificare l’aliquota vigente nell’anno di riferimento e, se il contratto è concordato, procurarsi l’attestazione/asseverazione secondo l’accordo territoriale: oltre a sostenere la riduzione d’aliquota, in molti Comuni abilita a riduzioni IMU.
Nel testo contrattuale devono comparire gli elementi tipici dei contratti abitativi e quelli speciali del transitorio. Vanno indicati i dati delle parti, la descrizione dell’immobile e delle pertinenze (che possono essere ricomprese nel regime cedolare se locate congiuntamente o allo stesso conduttore dell’abitazione), il canone e le spese, la durata con indicazione di inizio e fine, la causa transitoria dettagliata (specificando se è del locatore o del conduttore) e la previsione della dichiarazione di conferma del conduttore alla consegna. Occorre dare atto della consegna dell’APE e inserire la clausola di rinuncia agli aggiornamenti legata alla cedolare. Se si utilizza il transitorio concordato, il canone va determinato e attestato secondo l’accordo locale, allegando l’asseverazione e, se richiesto, l’elenco delle caratteristiche che hanno condotto al valore prescelto.
La registrazione va eseguita entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza se anteriore, con RLI telematico o presso l’ufficio; nello stesso termine si esercita l’opzione per la cedolare. Chi omette l’opzione può spesso rimediare con la remissione in bonis presentando un RLI tardivo entro il termine della dichiarazione dei redditi dell’anno e versando la sanzione minima, purché siano rispettati i requisiti sostanziali. Ai fini dei versamenti, la cedolare si paga con F24 in acconto e saldo, secondo regole simili all’IRPEF. Il canone tassabile è quello pattuito (per i concordati, quello determinato in base all’accordo), con la possibilità, nei soli casi previsti, di non tassare i canoni non percepiti se interviene la convalida di sfratto per morosità o il provvedimento giudiziale previsto dalla norma, recuperando quanto eventualmente già versato in dichiarazione.
Quanto alla durata, il transitorio non si “auto-proroga”. Se la ragione temporanea persiste, è possibile stipulare una proroga coerente (o un nuovo contratto), ma occorre documentare la permanenza dell’esigenza; se l’esigenza è cessata o se si superano le logiche finestra e i vincoli dell’accordo territoriale, il rapporto dovrebbe transitare verso lo schema ordinario, 4+4 o 3+2 a canone concordato. È qui che si concentrano molti contenziosi: contratti dichiarati transitori “per comodità” o privi di documentazione vengono frequentemente riqualificati in ordinari, con conseguenze su durata e aggiornamenti.
Sul recesso e sulla riconsegna si applicano le regole generali dell’abitativo. Il conduttore può recedere per gravi motivi con preavviso (di solito tre mesi, salvo termini diversi concordati); il locatore non ha un recesso ad nutum e attende la scadenza, salvo inadempimenti o clausole speciali legittime. Alla fine si fa il verbale di rilascio con letture contatori, stato dei luoghi e saldo delle partite; il deposito cauzionale si restituisce al netto di danni e morosità documentati. La cedolare non cambia questi meccanismi: incide solo su tassazione e imposte indirette.
Occorre poi distinguere il transitorio dalle locazioni brevi. Se la durata non supera 30 giorni complessivi nell’anno tra le stesse parti, non c’è obbligo di registrazione del contratto; ma il regime fiscale, anche in cedolare, segue regole specifiche per le “locazioni brevi” e, in presenza di più unità o intermediazione, può scattare una disciplina diversa. Se il rapporto supera i 30 giorni, si entra nel perimetro del transitorio o degli ordinari con registrazione obbligatoria e, se si vuole, cedolare nei modi visti.
Un transitorio ben confezionato con cedolare secca richiede alcune buone pratiche. La causa va scritta in modo concreto e, quando il Comune lo prevede, documentata; il conduttore deve confermarla all’ingresso. Se si sceglie il canone concordato, va ottenuta l’attestazione e va verificata la possibilità di agevolazioni IMU deliberate dal Comune. L’opzione per la cedolare va esercitata in RLI entro i termini e accompagnata da clausola di rinuncia agli aumenti; vanno pianificati acconti e saldo con F24. Se nel corso del rapporto cambiano le condizioni (una riduzione del canone, una proroga o una revoca dell’opzione), si interviene con un nuovo RLI nei termini previsti. Con il conduttore impresa/professionista o con uso non abitativo dell’immobile, la cedolare non si applica: in questi casi è inutile forzare lo schema transitorio, meglio adottare lo strumento civile e fiscale corretto.
Fac Simile Contratto di Locazione Transitorio con Cedolare Secca Word
Il fac simile contratto di locazione transitorio cedolare secca Word presente in questa pagina può essere utilizzato come esempio per scrivere la lettera.
Modello Contratto di Locazione Transitorio con Cedolare Secca PDF Editabile
Il fac simile contratto di locazione transitorio cedolare secca PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati mancanti.
