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Disdetta Contratto di Locazione per Vendita Immobile
La disdetta per vendita nel contratto di locazione abitativa non è un recesso libero del proprietario, ma un diniego di rinnovo alla prima scadenza fondato su un motivo tassativo previsto dalla legge. La regola è nell’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431: il locatore può impedire il rinnovo del contratto alla prima scadenza solo per i motivi elencati dalla norma e tra questi rientra l’intenzione di vendere l’immobile a terzi, a condizione che egli non possieda altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. La comunicazione deve arrivare all’inquilino con un preavviso di almeno sei mesi, e produce effetti solo se rispetta tempi e contenuti richiesti dalla disciplina speciale sulle locazioni abitative. In mancanza, il contratto si rinnova di diritto e l’eventuale vendita non incide sull’efficacia della locazione sino alla scadenza successiva.
Quando la disdetta è motivata dalla vendita, alla prima scadenza sorge anche il diritto di prelazione dell’inquilino: il proprietario deve offrirgli di acquistare l’immobile alle stesse condizioni che intende praticare al terzo, seguendo la procedura degli artt. 38 e 39 della Legge 27 luglio 1978, n. 392, richiamata dall’art. 3, comma 1, lettera g), della legge 431/1998. La legge richiede che l’offerta sia notificata al conduttore con atto dell’ufficiale giudiziario, indicando prezzo e condizioni di vendita; l’inquilino ha sessanta giorni dalla ricezione per dichiarare, con atto a sua volta notificato, di voler comprare alle stesse condizioni e ulteriori trenta giorni, dalla scadenza di quel termine, per versare il prezzo. Se il locatore salta la notifica o vende a condizioni diverse e più favorevoli al terzo, la sanzione non è la nullità della vendita, ma il diritto di riscatto in capo al conduttore: entro sei mesi dalla trascrizione dell’atto di compravendita, l’inquilino può riscattare l’immobile dall’acquirente subentrando al suo posto, pagando il prezzo effettivo risultante dall’atto. Si tratta di un rimedio potente che tutela la prelazione anche quando il proprietario non l’abbia rispettata.
Il presupposto perché si possa parlare di disdetta per vendita è che il proprietario non disponga di altri alloggi oltre a quello di propria abitazione; la giurisprudenza e la dottrina applicativa precisano da anni che il motivo è rigoroso e che l’informazione deve essere completa e trasparente nella lettera di disdetta. In concreto, la comunicazione deve arrivare almeno sei mesi prima della prima scadenza, deve manifestare l’intenzione di non rinnovare perché si intende alienare e deve avvertire che l’inquilino avrà diritto di prelazione alle condizioni che saranno notificate. Se la procedura è viziata o se il proprietario non versa nella condizione richiesta dalla legge, l’inquilino può eccepire l’inefficacia del diniego di rinnovo, con la conseguenza che il contratto prosegue e l’eventuale vendita avverrà con il contratto in corso. È altrettanto importante ricordare che, fuori dal perimetro della “disdetta per vendita” alla prima scadenza, la semplice vendita dell’immobile non scioglie la locazione. Il principio civilistico è quello per cui la vendita non toglie la locazione: se il contratto ha data certa anteriore all’alienazione, è opponibile al terzo acquirente, che subentra nei diritti e negli obblighi del locatore sino alla scadenza pattuita. In pratica, se il proprietario vende durante il rapporto senza dare disdetta nei modi di legge o oltre il momento in cui la disdetta è possibile, l’acquirente diventa nuovo locatore e l’inquilino resta nell’immobile alle stesse condizioni. Il dato certo si ricava dagli artt. 1599 e 1602 del codice civile e dalla prassi consolidata, per cui l’onere del canone passa al nuovo proprietario dalla comunicazione del trasferimento, mentre la locazione resta ferma.
Sul piano operativo, il calendario è decisivo. Il preavviso di sei mesi decorre dalla ricezione della disdetta da parte del conduttore, non dalla spedizione; fino alla data di efficacia il canone resta dovuto. Una volta esercitata la disdetta per vendita alla prima scadenza con i requisiti di legge, il proprietario dovrà inviare la formale offerta di prelazione con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario indicando prezzo e condizioni; l’eventuale accettazione dell’inquilino dovrà rispettare la stessa forma e i termini legali. In difetto di accettazione entro sessanta giorni, il proprietario potrà vendere a terzi alle condizioni comunicate; se invece concluderà a un prezzo inferiore o a condizioni più favorevoli per il terzo, l’inquilino potrà esercitare il riscatto entro sei mesi dalla trascrizione della vendita. Queste scansioni, ben note nella prassi locatizia, sono quelle che, se ben gestite, evitano tanto i rinnovi indesiderati quanto il contenzioso sul rispetto della prelazione.
Non va confusa la disdetta per vendita nelle locazioni abitative con la diversa disciplina dei locali a uso commerciale. Negli immobili non abitativi operano altre ipotesi di prelazione legale, con presupposti e limiti differenti; la guida qui si concentra sulla locazione abitativa regolata dalla legge 431/1998. Per gli alloggi, la prelazione collegata alla vendita opera solo alla prima scadenza e solo se il locatore rientra nelle condizioni di legge, mentre oltre quel momento la vendita interviene su un contratto in corso e l’acquirente subentra come nuovo locatore. La giurisprudenza ricorda, inoltre, che una disdetta generica o immotivata non fa sorgere la prelazione: in tal caso l’esito non è il diritto di acquisto preferenziale, bensì la rinnovazione del contratto per inefficacia del diniego di rinnovo. Anche questo è un segnale di come la disdetta per vendita sia un istituto tipico e non un modo per liberare l’immobile fuori dai binari legali.
In definitiva, chi intende vendere un immobile locato e cessare il rapporto alla prima scadenza deve muoversi su tre pilastri: esistenza del motivo tipico e dei requisiti soggettivi del locatore, disdetta motivata con preavviso legale di sei mesi e attivazione corretta della prelazione con offerta formale delle condizioni. Se uno di questi elementi manca, la tutela che rimane al proprietario è la vendita con subentro dell’acquirente nel contratto in corso; al contrario, quando la procedura è rispettata, la vendita può realizzarsi senza rinnovo e con priorità riconosciuta all’inquilino che voglia acquistare alle stesse condizioni, o, in mancanza, con possibilità di cessione al terzo senza strascichi. Il punto di equilibrio tra libertà di alienare e stabilità della locazione passa per i termini e le forme che la legge impone: rispettarli significa evitare rinnovi indesiderati e contenziosi su prelazione e riscatto.
Fac Simile Disdetta Contratto di Locazione per Vendita Immobile Word
Il fac simile disdetta contratto di locazione per vendita immobile Word presente in questa pagina può essere utilizzato come esempio per scrivere la lettera.
Modello Disdetta Contratto di Locazione per Vendita Immobile PDF Editabile
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