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Lettera di Prelazione per Vendita di Immobile
La prelazione nella vendita di un immobile locato è il diritto, riconosciuto in casi ben determinati, del conduttore ad essere preferito rispetto ad altri acquirenti quando il proprietario decide di vendere. Non è un diritto generale: non scatta ogni volta che un immobile è locato e viene messo in vendita, ma solo quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge o quando le parti lo hanno pattuito espressamente nel contratto. La distinzione tra prelazione legale e prelazione convenzionale è il primo punto da chiarire. La prelazione legale è quella prevista direttamente dalla legge, in particolare dalla Legge 392/1978 per gli immobili ad uso diverso dall’abitativo e, in misura più limitata, dalla Legge 431/1998 per gli immobili abitativi; la prelazione convenzionale sorge invece da una clausola contrattuale: le parti possono mettersi d’accordo per riconoscere al conduttore un diritto di priorità in caso di vendita anche fuori dai casi previsti dalla legge, ma questo diritto avrà la forza di un patto tra privati, non la protezione aggiuntiva del diritto di riscatto che la legge associa alla prelazione legale.
Nel settore abitativo la posizione dell’inquilino è più debole di quanto si creda. La legge 431/1998 riconosce al conduttore un diritto di prelazione solo se il locatore, alla prima scadenza del contratto 4+4 o 3+2, nega il rinnovo perché intende vendere l’immobile a terzi e, contemporaneamente, non dispone di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente destinato a propria abitazione. In sintesi, il proprietario deve disdettare alla prima scadenza per alienazione e deve trovarsi nella condizione patrimoniale indicata dalla legge; in queste circostanze la disdetta comporta l’obbligo di offrire all’inquilino la possibilità di acquistare alle stesse condizioni proposte al terzo.
Se il proprietario vende durante il corso del contratto, senza negarne il rinnovo alla prima scadenza, la prelazione abitativa non si applica: l’immobile può essere trasferito a terzi, che subentrano nel contratto di locazione fino a scadenza, senza che l’inquilino possa vantare un diritto di priorità all’acquisto.
Per gli immobili a uso diverso dall’abitativo il quadro è più articolato e, al tempo stesso, più favorevole al conduttore. Gli articoli 38 e 39 della legge 392/1978 disciplinano la cosiddetta “prelazione urbana commerciale”: se il locatore intende trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, il conduttore ha diritto ad essere preferito nell’acquisto alle medesime condizioni offerte dal terzo, ma solo se nell’immobile si esercita un’attività industriale, commerciale, artigianale o turistica che comporti contatto diretto con il pubblico degli utenti o dei consumatori e se tale contatto ha carattere abituale, stabile e non meramente occasionale.
Non è sufficiente che l’immobile sia semplicemente locato per uso ufficio o deposito; se l’attività non si traduce in un vero contatto con il pubblico, la prelazione legale non nasce. La ratio è quella di proteggere l’avviamento commerciale che si sviluppa in quel luogo: il conduttore ha investito nel punto vendita o nell’esercizio aperto al pubblico e il legislatore gli attribuisce la possibilità di mantenere il legame col bene acquistandolo in via preferenziale.
Per fare in modo che la prelazione commerciale operi, oltre al requisito soggettivo dell’attività con contatto col pubblico, servono alcuni presupposti oggettivi. L’immobile deve essere venduto singolarmente, non nell’ambito di un complesso immobiliare più vasto con prezzo globale non scorporato; la legge e la giurisprudenza escludono la prelazione quando la vendita riguarda un intero complesso con corrispettivo unitario non riferibile al singolo bene locato, nelle vendite in blocco o nei conferimenti in società, nonché nelle permute non assimilabili a una compravendita onerosa.
Inoltre, il diritto di prelazione scatta solo nei trasferimenti a titolo oneroso; non è applicabile, ad esempio, in caso di donazione, divisione, cessione di quote sociali o fusioni societarie in cui formalmente non cambia il titolare del bene, ma solo la compagine societaria.
La procedura è scandita in due fasi: la denuntiatio, cioè la comunicazione al conduttore, e l’esercizio della prelazione. Quando decide di vendere, il proprietario deve comunicare al conduttore, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario o con modalità equiparate, il prezzo e le condizioni della vendita che intende concludere con il terzo, offrendo al conduttore il diritto di prelazione. La norma prevede che il conduttore abbia sessanta giorni dalla ricezione per esercitare il diritto, dichiarando con atto a sua volta notificato di accettare l’offerta alle stesse condizioni.
Entro un ulteriore termine, tradizionalmente individuato in trenta giorni, deve poi provvedere alla stipula del contratto definitivo e al pagamento del prezzo, salvo diversa pattuizione. Se il conduttore non esercita la prelazione nel termine, il locatore è libero di vendere al terzo alle condizioni comunicate; se chiude l’affare a condizioni più favorevoli per l’acquirente, si espone al diritto di riscatto.
Il riscatto è la tutela forte che affianca la prelazione legale. Se il proprietario vende senza fare la denuntiatio al conduttore, oppure conclude il contratto a un prezzo inferiore o a condizioni più vantaggiose rispetto a quelle comunicate, il conduttore, nella locazione commerciale che dà luogo a prelazione, può esercitare il riscatto dell’immobile nei confronti dell’acquirente. Deve farlo entro il termine di sei mesi dalla trascrizione dell’atto di vendita, versando il prezzo pagato dal terzo acquirente più le spese e i costi accessori, e subentrando nella posizione di quest’ultimo.
In pratica, la legge consente al conduttore di “rilevare” l’immobile dall’acquirente a posteriori se il proprietario ha eluso il suo diritto di prelazione. Questo meccanismo di riscatto non esiste invece per la prelazione convenzionale, che resta tutelata solo sul piano dell’inadempimento contrattuale.
Quanto alle prelazioni convenzionali, nulla impedisce alle parti di inserire nel contratto di locazione, sia abitativo che commerciale, una clausola in cui il proprietario si impegna, in caso di vendita durante il rapporto, a preferire il conduttore alle medesime condizioni offerte da terzi, anche in casi in cui la legge non prevede prelazione. Una clausola di questo tipo è valida come obbligazione contrattuale e, se violata, consente al conduttore di chiedere il risarcimento del danno, ma non gli attribuisce in automatico il diritto di sostituirsi all’acquirente, salvo che il contratto preveda un meccanismo di trasferimento analogo al riscatto e questo sia compatibile con la disciplina della circolazione immobiliare. Va tenuto presente che per la prelazione legale non è consentita una rinuncia preventiva inserita nel contratto di locazione: la dottrina e la giurisprudenza sottolineano che l’inquilino può rinunciare solo dopo che il locatore gli ha comunicato formalmente l’intenzione di vendere e le condizioni offerte, non in anticipo sul verificarsi del presupposto; clausole di rinuncia ab origine alla prelazione legale sono normalmente considerate nulle.
Infine, è importante distinguere gli effetti della prelazione sulla vendita da quelli della vendita sul contratto di locazione. In via generale, il trasferimento della proprietà non scioglie il contratto di locazione in corso: l’acquirente subentra nella posizione di locatore e deve rispettare la durata e le condizioni pattuite, salvo i casi, già menzionati per l’abitativo, in cui il diniego del rinnovo alla prima scadenza sia motivato dalla vendita e faccia scattare la prelazione abitativa.
Il diritto di prelazione non è un diritto a bloccare la vendita, ma un diritto a esserne destinatario privilegiato; il proprietario resta libero di non vendere o di cambiare idea finché non ha concluso il contratto definitivo, ma se vende deve rispettare, al ricorrere dei presupposti, la sequenza che mette il conduttore in condizione di acquistare o, se la salta, accettare il rischio del riscatto. Per il conduttore, conoscere bene i confini di questo diritto è essenziale per non coltivare aspettative che la legge non sostiene e, quando invece i presupposti ci sono, per esercitare la prelazione o il riscatto nei tempi e con le forme previste, evitando decadenze che non si recuperano.
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Fac Simile Lettera di Prelazione Vendita Immobile Word
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