In questa guida spieghiamo quali sono le conseguenze della mancata registrazione del contratto di locazione.
Molti proprietari di seconde case si chiedono spesso se sia per loro conveniente o meno registrare il contratto di locazione, confidando magari nel fatto che l’inquilino sia un conoscente o una persona apparentemente affidabile, che mai lo denuncerebbe. L’introduzione della cedolare secca quale sistema di tassazione dei redditi provenienti dalla locazione degli immobili è avvenuta proprio per eliminare o almeno contenere in modo apprezzabile il numero dei locatori che non registrano il contratto di locazione. Per quanto si siano avvertiti miglioramenti, la situazione non è mutata nel senso radicale sperato dal legislatore, tanto che sono state anche potenziate le sanzioni a cui il proprietario va incontro nel caso in cui si scopra che ha locato un immobiliare in nero.
Indice
Conseguenze della Mancata Registrazione del Contratto di Locazione
La prima conseguenza della mancata registrazione del contratto di locazione è la sua nullità, proprio perché l’atto serve a fare valere i diritti e i doveri delle parti.
Questo è indicato chiaramente nell’articolo 1 comma 346 della Legge 30 dicembre 2004, n. 311, in cui si afferma che I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.
La nullità derivante dalla mancata registrazione viene corretta con la successiva registrazione del contratto da parte del locatore o del conduttore. Questo significa che la tardiva registrazione del contratto di locazione da parte di uno dei due contraenti ha l’effetto di eliminare il vizio di invalidità di cui il contratto era affetto rendendolo valido.
C’è un altro aspetto particolarmente punitivo per i proprietari che affittano un immobile a scopo abitativo in nero, senza dichiararlo. L’art.3, comma 8 del D.Lgs. 23 del 2011 dispone, infatti, che l’inquilino che denuncia l’omessa registrazione del contratto avrà diritto per tutto il periodo residuo del contratto medesimo a un canone pari a sole tre volte la rendita catastale dell’immobile, rivalutato annualmente del 75% rispetto all’indice di variazione dei prezzi al consumo.
Pensate, quindi, a un proprietario che non ha registrato dopo 2 mesi il contratto di locazione di un immobile con rendita catastale pari a 400 euro, che affitta a un inquilino per 350 euro mensili. Egli sarà costretto per tutta la durata del contratto, ossia per i 4 anni seguenti, più per i successivi 4 anni dopo il rinnovo, a locare l’immobile per soli 1.200 euro all’anno, vale a dire per 100 euro al mese per i primi 12 mesi, rivalutando l’importo del 75% del tasso d’inflazione secondo l’Istat. In sostanza, la sua furbizia gli sarà costata qualche decina di migliaia di euro negli anni di minori canoni riscossi, oltre alle sanzioni comminate dal Fisco.
Vero è che l’inquilino dovrà anche dimostrare l’esistenza del rapporto tra le parti, ma bastano prove semplici da esibire, come il versamento di uno o più canoni tramite assegno o bonifico bancario o altro pagamento tracciabile, una qualche testimonianza o un documento scritto per incastrare il proprietario.
C’è poi un’altra conseguenza da considerare in caso di contratto di locazione verbale e, quindi, non registrato. In questo caso, visto che la legge impone la forma scritta per la validità del contratto di locazione, la mancanza di questa impedisce al proprietario di ricorrere alla speciale procedura di sfratto per morosità dell’immobile da parte dell’inquilino moroso. Questo significa che il proprietario potrà ottenere la liberazione dell’immobile locato solo con un ordinario procedimento diretto ad accertare la occupazione abusiva dell’immobile.
Sanzioni per Mancata Registrazione del Contratto di Locazione
Sono previste inoltre sanzioni amministrative per chi non registra il contratto di locazione nonostante sussista l’obbligo. L’omessa registrazione è sanzionata dal 120% al 140% dell’imposta dovuta, mentre il parziale occultamento del canone è sanzionato dal 240% al 480% della maggiore imposta dovuta.
Per evitare la nullità del contratto, è necessario provvedere al pagamento dell’imposta di registro, anche se avviene oltre il termine dei 30 giorni previsti dalla legge.
Dal punto di vista fiscale, la registrazione tardiva del contratto di affitto permette di ridurre le conseguenze per l’evasione.
Il ravvedimento operoso offre infatti ai contribuenti la possibilità di regolarizzare la propria posizione con il Fisco versando una sanzione ridotta rispetto a quella ordinaria che viene applicata in caso di accertamento formale della violazione.
Vediamo più nel dettaglio quali sono le sanzioni previste per la registrazione tardiva del contratto di locazione
-Entro 30 giorni di ritardo, sanzione pari al 6%, ovvero 1/10 del 60%
-Entro 90 giorni di ritardo, sanzione pari al 12%, ovvero 1/10 del 120%
-Entro 1 anno di ritardo, sanzione 15%, ovvero 1/8 del 120%
-Oltre 12 mesi ed entro 2 anni di ritardo, sanzione pari al 17,14%, ossia, ad 1/7 del 120%
-Oltre 2 anni di ritardo, sanzione pari al 20%, ossia, ad 1/6 del 120%
Se la regolarizzazione da parte del contribuente avviene dopo la constatazione della violazione la sanzione è invece pari al 24%.
Le conseguenze della mancata registrazione del contratto di locazione possono essere quindi importanti.
