In questa guida spieghiamo come effettuare il subentro nel contratto di locazione.
Indice
Differenze tra Cessione e Subentro
Per iniziare, è necessario capire la differenza tra cessione e subentro in un contratto di locazione, due termini che si riferiscono al cambiamento di una delle parti contrattuali ma con motivazioni e conseguenze giuridiche differenti.
La cessione del contratto di locazione è una decisione volontaria, ossia un trasferimento concordato tra le parti, che richiede il consenso del proprietario e del conduttore. Al contrario, il subentro si verifica per ragioni indipendenti dalla volontà dei contraenti, come nel caso di separazione o trasferimento dell’immobile a un nuovo proprietario. Questa distinzione implica che, mentre la cessione può avvenire solo se prevista dal contratto, il subentro è spesso consentito per ragioni di necessità e può avvenire anche senza una volontà esplicita delle parti originarie. Sia nella cessione che nel subentro, però, i termini e le condizioni del contratto di locazione rimangono invariati e rispettano gli accordi già in essere. In entrambi i casi è importante verificare le clausole contrattuali e adempiere agli obblighi formali, come notifiche ufficiali e aggiornamenti presso le autorità competenti, per garantire che la modifica venga eseguita correttamente.
Di seguito approfondiamo in che modo queste differenze influiscono sulle procedure da seguire e sulle azioni necessarie per gestire correttamente il contratto di locazione.
Come Avviene la Cessione del Contratto di Locazione
La cessione del contratto di locazione può presentare alcuni vantaggi per le parti coinvolte nell’operazione. Chi ha bisogno di trasferirsi e di prendere in affitto un appartamento per un periodo breve, tra le varie soluzioni può prendere in considerazione quella della cessione, in quanto si assicura le garanzie offerte da un regolare contratto di locazione. Anche per chi ha bisogno di lasciare in anticipo un immobile in affitto la cessione nel contratto di locazione può costituire una scelta vantaggiosa. Infatti, con una spesa ridotta può lasciare l’appartamento, senza dovere rispettare le condizioni e i tempi necessari per la disdetta.
Prima di compiere un’operazione del genere, dovrai accertarti che tale facoltà sia contemplata nel contratto medesimo, perché il locatore potrebbe limitare all’atto di stipula tale eventualità o renderla impossibile. Per colui che deve riscuotere mensilmente il canone per l’affitto dell’immobile, non è indifferente che a pagare sia Tizio o Caio, che possono avere un’affidabilità diversa. Inoltre parliamo di mettere a disposizione altrui un immobile, con tutte le conseguenze del caso. Ovviamente, prima ancora di iniziare la trafila delle formalità burocratiche è necessario verificare che nel contratto in cui intendiamo subentrare non siano inserite clausole potenzialmente dannose. Oltre all’inesistenza di un impedimento alla cessione, dovrai porre attenzione a tutte le clausole del contratto, in modo da evitare che il vecchio inquilino non voglia semplicemente sbarazzarsi di un contratto non conveniente per diversi aspetti. Chi subentra, infatti, è tenuto a rispettare esattamente le stesse condizioni firmate dal locatario uscente. Quanto alle tipologie dei contratti di locazione in cui subentrare, ricordiamo che il classico contratto consiste nel 4+4, ovvero in un contratto dalla durata di 4 anni e rinnovabile per altri 4 anni. Il canone è liberamente concordato tra le parti, per cui si dovrà accettare ovviamente quello sottoscritto tra il vecchio inquilino e il locatore. In alternativa esiste il 3+2, ossia un contratto sempre ad uso abitativo, ma il cui canone è concordato a livello territoriale tra le associazioni degli inquilini e quelli dei proprietari di case. La sua durata è prevista in 3 anni e rinnovabile in altri 2 anni.
Risulta essere chiaro che nel momento in cui decidi di subentrare in un contratto di locazione, lo farai per la durata residua, perché il contratto non scatta nuovamente dalla data della cessione, ma semplicemente ti sostituisci al vecchio inquilino. Ciò significa, per esempio, che se il precedente inquilino ha stipulato con il locatore a suo tempo un contratto 4+4 e dalla data della stipula sono trascorsi 3 anni, la durata residua del contratto è di 1 anno, rinnovabile per altri 4 anni.
Vediamo cosa serve per la cessione di un contratto di locazione
-Contratto di locazione stipulato tra locatore e inquilino attuale.
-Carta di identità e codice fiscale dell’attuale inquilino e dell’inquilino che vuole subentrare.
-Modello F24 Elide
-Scrittura privata tra vecchio e nuovo inquilino.
-Tre marche da bollo da 2 euro
Ora è possibile spiegare più nel dettaglio la procedura da seguire.
Come prima cosa, è necessario compilare il modello F24 Elide, che può essere scaricato dal sito dell’Agenzia delle Entrate o ritirato presso un ufficio dell’Agenzia.
Per compilarlo ci si può avvalere dell’aiuto di un professionista, ma si tratta comunque di un’operazione semplice.
Nel documento troviamo infatti
-I dati identificativi del nuovo e del vecchio inquilino.
-I dati della registrazione del vecchio contratto, che possono essere ricavati dal timbro apposto sull’ultima pagina del contratto.
-L’indicazione del codice tributo 1502, che è quello relativo al subentro nei contratti di locazione.
-Il pagamento dell’imposta di registro, pari a 67 euro, da effettuare entro 30 giorni dalla data della cessione. Se l’accordo di cessione prevede un corrispettivo, bisognerà pagare il 2% del corrispettivo pattuito, con un minimo di 67 euro.
Il versamento dell’imposta di registro dovrà essere effettuato entro 30 giorni. Una volta effettuato il pagamento, il modello deve essere protocollato da uno sportello dell’Agenzia delle Entrate. Per fare questo è necessario recarsi in un’ufficio dell’Agenzia delle Entrate portare portando una copia del contratto di locazione, una documento di identità e il codice fiscale.
Il funzionario consegnerà allo sportello una ricevuta, di cui l’originale deve essere allegata al contratto, mentre una copia va tenuta e conservata.
Se si vuole procedere telematicamente, in alternativa all’F24 è possibile compilare sul sito dell’Agenzia delle Entrate il modello di richiesta di registrazione online, RLI, scegliendo opzione Codice 3 e inserendo i dati richiesti.
-Pagina 1. Nella sezione II Adempimenti Successivi bisogna inserire il codice 3 e indicare le informazioni relative al contratto richieste.
-Pagina 2. Nel quadro B, nella sezione I bisogna indicare i dati del locatore mentre nella sezione II bisogna indicare i dati di chi cede il contratto e di chi subentra;
-Pagina 3. Nel quadro C bisogna inserire i dati catastali dell’immobile mentre nel quadro D indicare le scelte dei locatori circa l’applicazione della tassazione con cedolare secca.
L’RLI può essere inviato telematicamente o, in alternativa, stampato e consegnato per posta o a mano presso lo sportello dell’Ufficio territoriale preposto, insieme alla ricevuta di versamento dell’imposta e alla marca da bollo.
Con questa operazione il nuovo inquilino è subentrato al vecchio affittuario, ma le formalità burocratiche non sono finite. Adesso, bisogna redigere una scrittura privata in carta semplice tra il nuovo inquilino e il locatario, in cui si dovrà evincere la cessione del contratto di locazione. Vanno redatte due copie, ciascuna delle quali va sottoscritta da entrambe le parti, datata e dovrà vedere apposta una marca da bollo di 2 euro.
Come Avviene il Subentro del Contratto di Locazione
Il subentro in un contratto di locazione, come anticipato, è una forma di cessione del contratto che avviene per cause non volontarie da parte delle parti, obbligando a modificare i soggetti contrattuali. Quando non sono presenti clausole contrarie, il subentro si attiva automaticamente in caso di eventi di forza maggiore come la separazione o il divorzio tra inquilini. Il subentro, al contrario, è spesso gestito come una procedura automatica proprio per le ragioni che lo determinano, spesso imprevedibili e non controllabili dalle parti. Però, in alcuni casi, il proprietario potrebbe avere la possibilità, tramite accordi o clausole contrattuali preesistenti, di decidere di non accettare il subentro e di recedere dal contratto.
Ogni variazione di un contratto di locazione richiede generalmente una procedura specifica e l’assunzione di eventuali costi. Per effettuare il subentro nel contratto d’affitto, qualunque sia la motivazione che ne giustifica il cambio di soggetto, è innanzitutto necessario notificare la variazione al proprietario o all’inquilino dell’immobile, per fare in m odo che ne prenda atto. Questa comunicazione può essere effettuata tramite raccomandata o posta elettronica certificata. In seguito, sarà necessario informare anche l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla modifica. Se la variazione riguarda un subentro, non è obbligatorio versare l’intera imposta di registro, si paga solo il corrispettivo del subentro, che ammonta al minimo stabilito dalla legge, ossia 67,00 euro.
Chiarite le modalità per il subentro in un contratto d’affitto, è utile conoscere il funzionamento del portale RLI web e del modello F24 Elide, strumenti che consentono di comunicare direttamente le variazioni all’Agenzia delle Entrate e di versare eventuali imposte. Non è più necessario recarsi fisicamente negli uffici dell’Agenzia, tramite il portale RLI web, è possibile compilare online il modulo per la comunicazione del subentro, inviarlo in via telematica e registrare così il cambiamento. Con lo stesso modulo è anche possibile registrare nuovi contratti e aggiornare tutti i dati relativi, come nel caso del subentro nel contratto di locazione. La comunicazione del subentro, insieme al pagamento dell’imposta di registro, va eseguita entro 30 giorni dall’avvenuto cambio. L’imposta richiesta, pari a 67,00 euro, rappresenta il minimo stabilito dalla normativa. Il pagamento può essere effettuato tramite addebito in conto corrente direttamente dal portale RLI.
Però, l’F24 Elide è spesso utilizzato per il versamento delle imposte sui contratti di locazione. Questo modello richiede una compilazione precisa, con l’inserimento del codice tributo appropriato, che nel caso del subentro è il 1502. Se il pagamento dell’imposta di registro viene effettuato in ritardo, si applicano sanzioni proporzionali al periodo trascorso (dallo 0,1% fino al 5%), secondo il cosiddetto ravvedimento operoso, che richiede anch’esso l’indicazione di uno specifico codice tributo sul modello F24 Elide.
Fac Simile Cessione e Subentro nel Contratto di Locazione Word
Il modello subentro contratto di locazione Word può essere scaricato e modificato in modo da essere adattato alle proprie esigenze.
Fac Simile Cessione e Subentro Contratto di Locazione PDF Editabile
Il modulo subentro contratto di locazione PDF editabile può essere compilato inserendo i dati mancanti.
