Cedolare Secca – Quando Conviene e Come Funziona

Quando si parla di cedolare secca, la prima domanda che generalmente ci si pone è quando conviene. Partiamo subito col dire che non esiste una risposta valida per tutti, ma bisogna verificare caso per caso. Intanto, iniziamo con la spiegazione di cosa parliamo. Quando si loca un immobile a scopo abitativo o per finalità commerciali, il reddito che il proprietario ottiene dal pagamento dei canoni di locazione da parte del locatario o inquilino deve essere soggetto a tassazione.

Fino al 2011, era solo una la tassazione possibile, ossia la dichiarazione delle somme riscosse con la denuncia dei redditi, quindi, sottoponendo il reddito da locazione alle aliquote Irpef. Con il D.Lgs. 14 marzo 2011, n.23, al fine di fare emergere il mercato nero delle locazioni, è stato consentito ai proprietari di immobili affittati al solo scopo abitativo di assoggettare i canoni riscossi nell’anno solare a una tassazione alternativa, la cosiddetta cedolare secca, così chiamata perché il proprietario conosce immediatamente l’aliquota che dovrà versare sul reddito percepito, ovvero il 21% per i contratti di locazione ordinari, il 10% per quelli a canone concordato o convenzionato, ma limitatamente agli affitti dal 2014 al 2017. Per gli esercizi successivi, l’aliquota dovrebbe salire al 15%. Per il solo periodo d’imposta 2012, l’aliquota della cedolare secca sui canoni concordati è stata del 19%, scesa al 15% nel 2013.

Allo stesso tempo, il legislatore, forse al fine di spingere più proprietari verso la scelta dell’opzione della cedolare secca, ha ridotto dal 15% al 5% l’abbattimento del reddito da locazione da dichiarare per quanti vogliano sottoporsi alla tassazione Irpef.

Già da ciò comprendiamo come sia abbastanza complicato stabilire in via generale quale sia la forma di tassazione più conveniente. Possiamo affermare per grandi linee che i proprietari di immobili con redditi medio alti dovrebbero trovare preferibile il ricorso alla cedolare secca, in quanto otterrebbero un risparmio d’imposta potenzialmente anche notevole.

Facciamo un esempio, Tizio percepisce un reddito annuo lordo di 80.000 euro e riscuote 4.800 euro dalla locazione di un immobile con contratto a canone libero. Se sottoponesse il reddito da locazione alla tassazione Irpef, rientrando il suo reddito complessivo nello scaglione di reddito più elevato, l’aliquota sarebbe pari al 43% e considerando un abbattimento ammesso nell’ordine del 5%, Tizio dovrebbe pagare la seguente cifra: 0,43 x 0,95 x 4.800 = 1.960,80 euro.

Se, al contrario, si avvalesse della cedolare secca, egli verserebbe al fisco solamente il 21% di 4.800 euro, cioè 1.008 euro, quasi la metà della tassazione alternativa. Il vantaggio sarebbe ancora più palese, se il contratto fosse a canone concordato, perché la cedolare secca prevedrebbe in questo caso l’applicazione di un’aliquota del 10% fino a tutto il 2017, per cui il proprietario verserebbe allo stato solo 480 euro.

Ovviamene con il diminuire del reddito dichiarato dal proprietario, la convenienza della cedolare secca si riduce, fermo restando che per i casi di contratti a canone concordato, resterebbe intatta. Inoltre, si consideri che sottoponendo i canoni percepiti alla tassazione Irpef, questi sarebbero assoggettati anche alle addizionali comunali e regionali, per cui la convenienza della cedolare secca, specie con la riduzione dell’abbattimento ai fini Irpef dal 15% al 5%, sembra quasi generalizzata.

Il discorso si fa più complesso, però, se allarghiamo lo sguardo non solo al raffronto tra cedolare secca e tassazione Irpef, ma anche all’alternativa tra canone libero o canone concordato. Risulta essere vero che avvalendosi della prima forma impositiva, l’aliquota scenderebbe dal 21% nel primo caso al 10% nel secondo, ma bisognerebbe anche considerare quanto il proprietario perderebbe con il minore canone percepito rispetto ai livelli di mercato.

Infatti, il contratto a canone concordato prevede un limite fissato dagli accordi territoriali tra le associazioni di rappresentanza degli inquilini e quelle dei proprietari immobiliari. Ovviamente, perché abbia un senso, il contratto dovrà prevedere un canone massimo per metro quadrato inferiore a quello che sarebbe stipulato in condizioni di libero mercato, anche se la prassi insegna che tale limite non è di gran lunga inferiore, altrimenti non si troverebbero proprietari disponibili a contrattare per un canone convenzionato.

Chi si avvale della cedolare secca è tenuto a versare l’acconto per l’anno di imposta successivo entro il 30 novembre di ciascun esercizio, salvo che la data cada di domenica, slittando al giorno successivo. Esso è dovuto se l’importa dell’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente supera i 51,65 euro. Il calcolo può essere effettuato con il metodo previsionale o storico.

Con il metodo storico, l’importo si determina sulla base della cedolare secca dichiarata nell’anno di imposta precedente. Con il metodo previsionale, invece, esso si calcola in base all’imposta che si prevede di pagare per l’anno in corso. Se l’acconto supera i 257,52 euro, il contribuente dovrà versare il 95% in due rate da pagare alle stesse scadenze previste per l’acconto Irpef. In quest’ultimo caso, però, se il versamento risulterà insufficiente, il proprietario potrebbe essere chiamato a pagare una sanzione del 30%, un disincentivo a sottostimare gli acconti da corrispondere al fisco.