Contratto di Locazione 4+4 – Fac Simile e Guida

Il contratto di locazione 4+4 è il modello maggiormente utilizzato per affittare immobili a fini abitativi. Esso è caratterizzato principalmente dal fatto che le parti possono stabilire i contenuti essenziali del rapporto di locazione, a partire dall’importo del canone mensile. Tuttavia, anche questa tipologia fissa alcune condizioni indisponibili, come la durata del contratto, che la legge stabilisce in 4 anni e rinnovabile per altri 4 anni.

Negli ultimi tempi sono stati inseriti ulteriori obblighi a capo del proprietario o locatore, come quello di attestazione della prestazione energetica, per cui deve essere inserita nel contratto l’apposita clausola.

Dicevamo che il contratto di locazione 4+4 consente alle parti di determinare liberamente l’importo del canone mensile. Questo, perché esiste un’altra tipologia, il contratto di locazione 3+2, il cui canone è fissato nel suo limite massimo mensile, in termini di euro per metro quadrato, dagli accordi territoriali stipulati dalle associazioni di rappresentanza degli inquilini e quelle dei proprietari di case.

Tornando al contratto di locazione 4+4, il canone mensile è rivalutabile annualmente secondo gli indici Istat, riferiti al costo della vita. Il tasso di rivalutazione consentito è del 100% dell’incremento del livello dei prezzi (75% per i contratti a canone concordato). Vediamo adesso come il proprietario può rivalutare ogni anno il canone di locazione.

Ipotizziamo di avere stipulato il contratto di locazione 4+4 nel mese di settembre di un dato anno. Nello stesso mese dell’anno seguente, il proprietario potrà aumentare l’importo del canone mensile nel seguente modo, verificherà sul sito dell’Istat il livello dell’indice dei prezzi nel mese di stipula del contratto. Poniamo che esso risultasse pari a 105. Lo stesso farà con riferimento al medesimo mese dell’anno successivo. Per ipotesi, il livello dei prezzi risulterà pari a 107. La differenza è pari a 107 – 105 = 2. Il costo della vita risulta cresciuto del 2% e tale sarà l’incremento massimo consentito per il canone. Se quest’ultimo fosse di 400 euro mensili, la rivalutazione possibile è pari a 400 x 0,02 = 8 euro. Il canone sarà così innalzato fino a 408 euro al mese.

Le parti possono disdire il contratto al termine dei 4 anni, ma con un preavviso di almeno 6 mesi dalla scadenza, che dovrà avvenire in forma di invio di una raccomandata al domicilio della controparte. In assenza di tale preavviso o se esso risulta giunto successivamente alla data ultima prevista, il rinnovo s’intende automatico.

Lo stesso dicasi nel caso in cui si desidera rinnovare il contratto a condizioni diverse. La comunicazione deve pervenire al domicilio della controparte con almeno 6 mesi di anticipo dalla data di scadenza, ma quest’ultima ha tempo 60 giorni per inviare a sua volta una risposta. In sua assenza o se non fosse raggiunto un accordo, il contratto s’intende cessato al termine dei 4 anni.

Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla data di stipula o dal primo pagamento mensile, se antecedente alla stipula. Risulta essere importante comprendere che il proprietario che non effettuasse nei tempi previsti la registrazione può incorrere nel rischio di sanzioni realmente pesanti. Lo stesso vale nel caso si effettui una registrazione non veritiera, ovvero indicando un canone mensile inferiore a quello reale.

Se l’inquilino denunciasse il locatore per l’affitto in nero, quest’ultimo sarebbe, anzitutto, tenuto al pagamento di sanzioni, pari al 120-140% dell’omessa imposta di registrazione del contratto, al 200-400% della maggiore imposta dovuta sul canone non dichiarato e al 30% dell’imposta di registrazione evasa, nel caso di pagamento tardivo.

Ma la vera sanzione a carico del locatore sarebbe un’altra, il canone annuo sarebbe automaticamente portato a un importo non superiore a 3 volte la rendita catastale dell’immobile per la durata residua del contratto. A tale proposito, il contratto di locazione si considera del tipo 4+4. Ora, poniamo che l’immobile di cui è stata omessa la registrazione del contratto di locazione abbia una rendita catastale di 500 euro. Ipotizziamo che l’inquilino avesse concordato con il proprietario un canone mensile di 400 euro. Ebbene, se il primo denuncia il secondo dell’omessa registrazione, sarà premiato con un canone annuo di importo massimo pari a 500 x 3 = 1.500 euro, ovvero poco più di 120 euro al mese, meno di un terzo di quanto non pagasse prima. Inoltre, tale canone potrebbe essere adeguato annualmente al 75% dell’indice di rivalutazione dell’Istat, meno del 100% previsto per questa tipologia contrattuale. Per il proprietario sarebbe un danno enorme e nulla potrebbe per l’intera durata residua del contratto.

Infine, l’inquilino ha sempre la possibilità di disdire anticipatamente il contratto senza incorrere in alcuna sanzione, mentre il proprietario può farlo alla scadenza dei 4 anni solo nei seguenti casi, se l’immobile è destinato all’uso privato per se stesso o un suo figlio o un coniuge, se deve essere venduto a terzi, se deve essere ristrutturato per gravi problemi strutturali, se il conduttore (inquilino) non usufruisce dell’immobile senza un giustificato motivo.

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