Contratto di Locazione a Uso Abitativo – Modello e Guida Online

Il contratto di locazione a uso abitativo ha ad oggetto l’affitto di un locale, il quale può essere utilizzato per risiederci e non per altre finalità, come di tipo commerciali, vacanziere, turistiche. Esistono vari modelli contrattuali allo scopo, a seconda del tipo di uso che s’intenda fare dell’abitazione.

Il contratto più in voga è certamente quello a canone libero, del tipo 4+4. Esso ha una durata, appunto, di 4 anni e può essere rinnovato per altri 4 anni. Le parti dispongono liberamente dell’importo da pagare ogni mese come canone per la locazione dell’immobile.

Il contratto può essere disdetto alla scadenza, purché si invii alla controparte la relativa comunicazione con un anticipo di almeno 6 mesi prima della data del rinnovo, altrimenti questo scatta automaticamente.

Per quanto maggioritario, l’uso del contratto a canone libero non è l’unico previsto per scopo abitativo. Fino agli inizi degli anni novanta era vigente il cosiddetto equo canone, che limitava l’importo che un proprietario poteva pretendere dall’inquilino per la locazione dell’immobile. Venuta meno tale tipologia contrattuale, esiste oggi il contratto a canone concordato. Come suggerisce il nome, la fissazione di questo non è nella disponibilità piena delle parti, così come, in verità, anche le altre condizioni. Le associazioni rappresentanti dei proprietari di immobili e quelle degli inquilini possono, infatti, negoziare accordi territoriali, che limitino il canone mensile per metro quadrato delle abitazioni, suddividendo il territorio comunale in aree omogenee, in modo da ottenere risultati verosimili e non astratti.

Il canone sarà, quindi, più basso del suo valore di mercato, altrimenti gli accordi territoriali non avrebbero senso. Al contempo, però, l’esperienza suggerisce che esso non è di gran lunga inferiore ai livelli di mercato, in quanto ciò disincentiverebbe i proprietari di case a pattuire tali accordi con l’inquilino. In media, il canone concordato si attesta un 25% al di sotto di quello liberamente disposto tra le parti per abitazioni simili e della stessa area.

Questo tipo di contratto ha una durata di 3 anni ed è rinnovabile per altri 3 anni. Già la minore durata è un incentivo per il proprietario, il quale resta vincolato con l’inquilino per un periodo inferiore, rispetto al contratto a canone libero. In realtà, esistono anche incentivi più concreti, come quelli concessi dal fisco, che sui canoni riscossi con questo modello contrattuale concede con la cedolare secca di pagare un’aliquota del 10% contro il 21% prevista sul primo tipo di contratto sopra visto. Il risparmio potrebbe, quindi, essere notevole, riducendo al netto le distanze con il maggiore canone riscosso dal proprietario con il contratto libero.

Le associazioni di categoria possono anche disporre delle altre condizioni contrattuali, come le modalità della disdetta, sempre con l’obiettivo di rendere maggiormente favorevole per l’inquilino l’adozione di questo contratto.

Tra le altre tipologie c’è anche il contratto di locazione transitorio, la cui durata minima è fissata per legge in 1 mese e quella massima in 18 mesi. Si tratta di un contratto a canone libero, disposto tra le parti, dove l’inquilino deve motivare le ragioni della transitorietà della locazione. Si tratta tipicamente dei casi di lavoratori in trasferta, che magari hanno bisogno di affittare un immobile per starci solo poche settimane. Il contratto non è rinnovabile.

Troviamo poi, anche un altro particolare modello contrattuale, che riguarda gli studenti universitari. Esso ha una durata minima di 6 mesi e una massima di 36 mesi. In questo caso, il canone è fissato nella sua misura massima dagli accordi intercorrenti tra le associazioni in rappresentanza dei proprietari immobiliari, quelle degli studenti universitari e l’Ateneo. E’ chiaro che questi accordi saranno stipulati nei comuni in cui hanno sede gli atenei e in quelli limitrofi, dove spesso la carenza di immobili rappresenta una delle maggiori difficoltà per l’inquilino. A differenza del contratto transitorio, qui il proprietario ha diritto alle agevolazioni fiscali sui canoni riscossi nell’anno solare.

Tutti i contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni devono essere registrati entro 30 giorni dalla stipula o dalla sua decorrenza, se successiva. Vale la pena sottolineare che le nuove norme prevedono sanzioni piuttosto forti per quanti non registrino i contratti, perché non solo si è soggetti a una sanzione, ma l’inquilino, se fa la denuncia, ha il diritto di usufruire per l’intera durata residua del contratto di un canone di locazione calmierato e notevolmente inferiore a quello di mercato.

Non si tratta di veri e propri contratti a uso abitativo, ma sono simili quelli che prevedono la locazione dell’immobile per finalità turistiche, di vacanze, magari limitate a un solo weekend. Non sono previsti obblighi di registrazione del contratto fino alla durata dei 30 giorni, ma in questi casi è necessaria la comunicazione alle autorità di pubblica sicurezza delle identità degli inquilini, a maggior ragione se si tratta di cittadini extra-comunitari. Il pagamento dei canoni è soggetto semplicemente all’apposizione di una marca da bollo di 1,81 euro.

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