Fac Simile di Contratto di Locazione Commerciale

In questa pagina proponiamo un fac simile di contratto di locazione commerciale. La locazione è un contratto con cui un soggetto, il locatore, mette a disposizione un immobile in favore di un altro soggetto, il conduttore, dietro il pagamento di un canone mensile. La peculiarità della locazione commerciale sta nel fatto che l’immobile oggetto del contratto è adibito all’esercizio delle attività commerciali, artigianali, professionali, alberghiere o turistiche.

Di conseguenza, la legislazione prevede regole specifiche, che si distinguono da quelle che normano il rapporto di locazione di un immobile a fini abitativi. Anzitutto, la durata minima del contratto è stabilita in 6 anni, che diventano 9, nel caso in cui l’attività esercitata presso l’immobile abbia carattere albeghiero. La legge, tuttavia, prevede la possibilità di locare un immobile a fini commerciali per un periodo più breve, se l’attività ha un carattere stagionale. Tuttavia, se il conduttore ne faccia richiesta, il locatore deve mettere a disposizione l’immobile per la stessa stagione anche nei cinque anni successivi al primo, nei restanti 8 anni, qualora si tratti di un’attività alberghiera.

Il contratto può prevedere l’adeguamento annuo del canone mensile, in relazione alla perdita del valore di acquisto della moneta, ovvero al tasso d’inflazione.

Il contratto si rinnova tacitamente alla fine dei 6 anni (dei 9 anni, se trattasi di un’attività alberghiera). Sarà dovere della parte non più interessata al rinnovo di inviare alla controparte una lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza (18 mesi, se si tratta di un’attività alberghiera). Attenzione, però: se è il locatore a non essere più interessato al rinnovo, la legge prescrive altre condizioni stringenti, affinché la disdetta sia valida, ovvero essa deve essere motivata dalla volontà di adibire l’immobile a fini abitativi per sé, per il coniuge o per parenti fino al secondo grado in linea retta, dalla necessità di demolire o ristrutturare l’immobile o ancora dalla necessità di ristrutturare l’immobile, in modo tale da non renderlo più compatibile con l’esercizio di un’attività commerciale.

Il locatore ha il dovere di adibire l’immobile a scopi abitativi entro il termine di sei mesi dalla data della consegna o di provvedere alla ristrutturazione o alla demolizione entro il termine stabilito dai provvedimenti urbanistici, pena l’onere di riconsegnare la disponibilità dell’immobile al conduttore, risarcendolo delle spese per il trasloco e dei danni provocati dallo spostamento dell’attività. Il danno può essere quantificato nella misura massima di 48 mensilità del canone di locazione percepito durante il contratto.

Un’altra forma di risarcimento è dettata dall’indennita per la perdita di avviamento. Questo è definito quale il maggiore valore che l’impresa riesce a ricavare, rispetto alla mera somma dei beni che la costituiscono. In sostanza, consiste nella sua capacità di generare profitti. Parte dell’avviamento è dovuto a ragioni soggettive, come la bravura dell’imprenditore; in parte, però, potrebbe essere determinato da fattori oggettivi, come la sede dell’attività.

Ebbene, il conduttore ha diritto per legge di essere indennizzato per la perdita di tale avviamento per una cifra che potrà arrivare fino a 18 mensilità di canone, 21 se si tratta di un’attività alberghiera.

Non è finita qui. Qualora il locatore abbia messo a disposizione l’immobile a un altro conduttore per l’esercizio di un’attività del tutto simile a quella del vecchio conduttore entro un anno dalla cessazione del precedente esercizio, poiché il nuovo conduttore si gioverà dell’avviamento del primo, quest’ultimo avrà diritto a un’ulteriore compensazione a titolo indennitario.

Va chiarito, però, che l’indennità per la perdita dell’avviamento potrà essere richiesta solamente dai conduttori che abbiano svolto presso l’immobile un’attività a contatto con il pubblico, quindi, non riguarda il libero professionista o il lavoratore autonomo. L’indennità non è dovuta nemmeno nei casi in cui il contratto non sia stato rinnovato o sia stato interrotto per inadempienza del conduttore.

Il contratto di locazione commerciale può essere ceduto o sublocato, senza la necessità del consenso del locatore. Risulta essere previsto, tuttavia, che in sede di cessione o di sublocazione del contratto, si dia formale comunicazione tramite raccomandata al locatore, il quale avrà diritto di opposizione entro 30 giorni. Inoltre, bisogna procedere alla contestuale cessione o sublocazione dei beni destinati all’esercizio dell’impresa. Le norme prevedono che in questo caso, qualora esistano i presupposti per la richiesta dell’indennità di perdita dell’avviamento, questa vada riconosciuta a colui che alla data di cessazione della locazione risulti essere l’effettivo conduttore.

Nel caso in cui il locatore voglia trasferire l’immobile a titolo oneroso, è tenuto a comunicarlo con una notifica al conduttore, il quale avrà il diritto di esercitare la prelazione entro i successivi 60 giorni. Ciò significa che a parità di condizioni offerte, è il conduttore ad avere diritto ad acquistare l’immobile. Se risultasse che il trasferimento dell’immobile sia avvenuto verso terzi, senza la previa comunicazione al conduttore, oppure a un prezzo inferiore a quello che era stato offerto da questi, egli avrà diritto di riscattare l’immobile sia verso il terzo acquirente, sia verso qualunque successivo avente causa.

Lo stesso diritto si ha nei casi in cui il locatore voglia affittare l’immobile a terzi. Il conduttore ha il diritto di prelazione entro i successivi 60 giorni dalla comunicazione, la quale non è dovuta nel caso in cui questi abbia espresso l’intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza.

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