In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile diffida rilascio immobile per finita locazione Word e PDF.
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Diffida per Rilascio Immobile per Finita Locazione
La diffida al rilascio per finita locazione è la lettera con cui il proprietario mette formalmente in mora il conduttore che non ha riconsegnato l’immobile alla scadenza del contratto, intimandogli di liberarlo entro un termine breve e avvertendolo che, in difetto, verrà promosso lo sfratto per finita locazione. Non è un atto obbligatorio per legge, perché il procedimento giudiziale può essere introdotto direttamente, ma è utile per cristallizzare tempi e posizioni, per qualificare come indennità di occupazione le somme che continuassero a pervenire e per provare la mora ai sensi dell’articolo 1219 del codice civile. L’effetto giuridico centrale è duplice: da un lato interrompe ogni ambiguità sul proseguimento del rapporto, dall’altro fa decorrere l’obbligo del conduttore di corrispondere l’indennità ex articolo 1591 del codice civile, pari almeno al canone pattuito e risarcitoria del maggior danno se provato, fino al giorno del rilascio effettivo attestato dalla consegna delle chiavi.
Perché una diffida sia efficace basarsi su una scadenza reale e su un preavviso correttamente gestito in base al tipo di locazione. Nell’abitativo 4+4 o 3+2, se la cessazione avviene alla normale scadenza o dopo rinnovazione il proprietario non ha bisogno di un motivo tipico, mentre in caso di diniego alla prima scadenza deve avere inviato a suo tempo la disdetta motivata nei sei mesi antecedenti con i presupposti di legge; nei contratti per studenti e transitori si rispettano durate e finestre previste dai modelli ministeriali e dagli accordi territoriali. Nell’uso diverso dall’abitativo si parte dalla durata legale 6+6 o 9+9 per gli alberghieri e dai termini di disdetta di dodici o diciotto mesi. Se il rapporto è scaduto o legittimamente disdetto e l’inquilino non rilascia, la diffida può essere inviata subito, senza nuove attese. È buona pratica riepilogare nella lettera la storia essenziale del rapporto con data di stipula, estremi di registrazione, scadenze e disdette già comunicate, precisare che la locazione è finita alla data X e che l’immobile deve essere riconsegnato libero da persone e cose entro un termine perentorio, di regola non inferiore a dieci giorni dalla ricezione, e segnalare che in difetto si procederà con l’intimazione di sfratto per finita locazione ex articoli 657 e seguenti del codice di procedura civile.
Sul piano del contenuto conviene richiamare espressamente che, dalla scadenza del contratto, ogni somma versata dal conduttore non è più canone ma indennità di occupazione, evitando che pagamenti accettati per mera tolleranza possano essere fraintesi come volontà di proseguire il rapporto. È utile indicare che eventuali oneri condominiali, utenze e spese maturano fino al rilascio, ribadire che la riconsegna si perfeziona con la restituzione di tutte le chiavi e dei dispositivi di accesso e proporre una data per il sopralluogo congiunto con verbale di riconsegna, letture finali dei contatori e fotografia dello stato dei luoghi. Se l’immobile è commerciale e l’attività del conduttore ha contatto diretto con il pubblico, la diffida può ricordare che la cessazione per causa non imputabile all’inquilino apre il tema dell’indennità per perdita dell’avviamento ex articoli 34 e 35 della legge 392/1978, il cui pagamento, se dovuto, non costituisce condizione per il rilascio, mentre se ricorrono i presupposti della prelazione alla vendita o al nuovo contratto essa dovrà essere esercitata nei modi e nei tempi previsti e non rileva come ostacolo alla liberazione del bene.
Sotto il profilo formale la diffida va inviata con mezzo idoneo a provare la ricezione, preferibilmente PEC se le parti la utilizzano, altrimenti raccomandata con avviso di ricevimento indirizzata al luogo indicato nel contratto per le comunicazioni, e deve essere firmata dal locatore o dal suo rappresentante munito di procura. L’identificazione esatta del contratto con gli estremi della registrazione e l’indicazione puntuale dell’immobile con indirizzo e dati catastali riducono il rischio di contestazioni. Un linguaggio chiaro che qualifichi la lettera come messa in mora per finita locazione e preannunci il ricorso al rito di convalida rende la diffida un vero ponte verso la fase giudiziale.
Se la diffida non sortisce l’effetto voluto, il passo successivo è l’intimazione di sfratto per finita locazione con citazione per la convalida ai sensi dell’articolo 657 del codice di procedura civile. Si tratta di un procedimento speciale e accelerato davanti al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile, che richiede l’assistenza di un avvocato e si introduce con atto notificato al conduttore a mezzo ufficiale giudiziario. All’udienza il giudice può convalidare lo sfratto se il conduttore non si oppone o se l’opposizione non è fondata su prova scritta, può fissare un’ordinanza non impugnabile che costituisce titolo esecutivo per il rilascio e, se l’inquilino lo richiede e ne ricorrono i presupposti, può concedere un termine di grazia limitato per sanare morosità pregresse; nella finita locazione la questione centrale è l’accertamento della cessazione del rapporto. Ottenuta la convalida, si notificherà il precetto e, decorso il termine assegnato, si potrà avviare l’esecuzione per rilascio con l’ufficiale giudiziario ai sensi dell’articolo 605 e seguenti, richiedendo se necessario l’assistenza della forza pubblica. La diffida iniziale, allegata all’atto di sfratto, aiuta a dimostrare la correttezza del comportamento del locatore e la tolleranza sino a quel punto, e rafforza la qualificazione delle somme che fossero state versate e incassate dopo la scadenza come indennità.
Durante l’occupazione sine titulo maturano mensilmente le indennità di cui all’articolo 1591 del codice civile e il maggior danno risarcibile se provato. Il locatore deve però mantenere una condotta coerente con la volontà di riottenere il bene e non compiere atti incompatibili, come stipulare nuovi accordi taciti di permanenza. È legittimo proporre al conduttore un accordo di riallineamento che preveda una data certa di rilascio e la definizione economica delle indennità con rinuncia a eccezioni, ma occorre mettere per iscritto ogni pattuizione ed eventualmente registrarla se incide su canoni o corrispettivi, in modo da evitare equivoci che possano pregiudicare l’azione di rilascio. Nei casi in cui l’immobile sia occupato da più soggetti o sia sublocato, la diffida va indirizzata a tutti i coobbligati e al subconduttore, e nel giudizio di sfratto andranno chiamati i soggetti che detengono di fatto l’immobile.
Sul piano fiscale, quando il rilascio avviene per finita locazione e si procede alla risoluzione, occorre presentare il modello RLI per comunicare all’Agenzia delle Entrate la cessazione del contratto entro trenta giorni; se il contratto era in regime ordinario si versa l’imposta di registro per risoluzione, mentre in cedolare secca l’adempimento è esente da imposta. Le somme percepite dopo la scadenza, qualificate come indennità di occupazione, seguono regole fiscali proprie e vanno dichiarate secondo la qualificazione che il giudice o le parti hanno dato; non sono canoni, quindi non rientrano automaticamente nell’imponibile della cedolare secca.
La diffida, infine, è anche un momento per fissare le regole della riconsegna. Nonostante l’intimazione all’uscita sia il suo scopo naturale, può già anticipare che al rilascio sarà redatto un verbale con stato dei luoghi, letture, riconsegna dei dispositivi di accesso e conteggio dei conguagli e può ricordare che la cauzione verrà restituita entro un termine ragionevole al netto di danni e oneri documentati. Se poi il locatore intende compensare propri crediti con la cauzione, dovrà attenersi alla disciplina generale della compensazione, evitando trattenute arbitrarie e motivando per iscritto con allegazione delle prove.
Modello Diffida Rilascio Immobile per Finita Locazione Word
Il fac simile diffida rilascio immobile per finita locazione Word presente in questa pagina può essere utilizzato come esempio per scrivere la lettera.
Fac Simile Diffida Rilascio Immobile per Finita Locazione PDF Editabile
Il fac simile diffida rilascio immobile per finita locazione PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati mancanti.
