In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile rinegoziazione canone locazione in aumento Word e PDF.
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Rinegoziazione Canone Locazione in Aumento
Rinegoziare al rialzo il canone di locazione è possibile, ma non è mai un semplice scambio di mail, serve capire quale contratto si ha in mano, quali limiti impone la legge per quel tipo di locazione e come formalizzare l’accordo perché sia valido, opponibile e fiscalmente corretto. La cornice cambia molto tra locazioni abitative e commerciali e cambia ancora se il contratto è in cedolare secca, a canone concordato o con clausole di indicizzazione. In tutti i casi la regola d’oro è la stessa: l’aumento non può essere retroattivo, produce effetti solo per i canoni futuri, va messo per scritto e, quando dovuto, va registrato.
Nell’abitativo libero 4+4 la legge non vieta, in astratto, che le parti si accordino per un canone maggiore durante la durata del contratto; vieta però di farlo in modo surrettizio, in deroga alle regole sui canoni, o per aggirare i limiti sugli aggiornamenti. L’articolo 13 della legge 431/1998 rende nulli i patti che impongono al conduttore corrispettivi non pattuiti nel contratto registrato o che alterano in corso di rapporto il canone concordato in sede di stipula; è la norma anti nero che colpisce richieste informali e aumenti occulti. Se il locatore ha scelto la cedolare secca, la rinuncia agli aggiornamenti pattizi e ISTAT vale per tutto il periodo in cui l’opzione è in vigore: non si possono chiedere aumenti per adeguamento e, se si decide di revocare la cedolare per gli anni successivi, la possibilità di aggiornare riprende solo da quel periodo in poi, senza recuperi per il passato. Il quadro diventa ancora più rigido quando il contratto è a canone concordato 3+2, transitorio concordato o per studenti: lì il canone deve rientrare nelle fasce dell’accordo territoriale e un incremento oltre i parametri, in corso di rapporto, è in linea generale incompatibile; nella prassi è ammessa la riduzione temporanea registrata e il successivo ritorno al canone originario, ma aumenti rispetto a quel valore si gestiscono al rinnovo, con nuova attestazione, salvo specifiche previsioni dell’accordo locale.
Nell’uso diverso dall’abitativo (commerciale, artigianale, direzionale) la libertà negoziale è più ampia. Oltre all’aggiornamento ISTAT consentito ex lege fino al settantacinque per cento (salvo diversi regimi speciali), la giurisprudenza ha ritenuto legittimi i canoni a scaletta predeterminati fin dall’inizio e gli accordi in corso di rapporto che rimodulano in aumento il corrispettivo, purché l’aumento sia definito con criteri chiari e non sia un modo per aggirare l’indicizzazione vietata. Qui conta molto la causa concreta dello scambio: un rialzo può essere giustificato da una maggiore utilità per il conduttore (per esempio lavori straordinari del locatore che aumentano la fruibilità del bene o concessione di spazi aggiuntivi), da una rimodulazione del perimetro locato o da condizioni economiche riviste a fronte di benefici reali; resta invece priva di basi la pretesa di aumentare il canone per “aumenti dei costi” generici già assorbiti dall’aggiornamento ISTAT. Accordi di rinegoziazione ben motivati, specie se collegati a investimenti strutturali del locatore o a servizi accessori, sono stati ritenuti validi e, se redatti con precisione, reggono anche all’esame fiscale.
Per arrivare all’aumento serve una trattativa in buona fede. Il locatore che intende proporlo dovrebbe motivarlo per iscritto, evidenziando perché il corrispettivo originario non è più adeguato e quale utilità aggiuntiva offre alla controparte; il conduttore che valuta di accettare dovrebbe verificare impatti su durata, indennità (nel commerciale), agevolazioni locali e compatibilità con eventuali accordi territoriali. In ambito commerciale si può usare la leva del prolungamento della durata o di lavori a carico del proprietario come contropartita; nell’abitativo la contropartita tipica è un miglioramento oggettivo dell’immobile o dei servizi accessori. È bene ricordare che l’ordinamento, pur non imponendo un “dovere di rinegoziare”, esige correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto: la giurisprudenza sviluppata nei contenziosi pandemici ha valorizzato l’obbligo di sedersi al tavolo quando sopravvengono squilibri rilevanti, anche se quell’elaborazione è stata usata soprattutto per le riduzioni.
La formalizzazione deve essere impeccabile. L’accordo di rinegoziazione va redatto come scrittura integrativa al contratto, con l’indicazione del canone precedente, del nuovo canone, della data di decorrenza, dell’eventuale “scaletta” temporale, della durata residua e di ogni altra condizione concordata (per esempio esecuzione di lavori, concessione di pertinenze, servizi inclusi). Nel residenziale si ribadisce – se si resta in cedolare – che l’aumento non è un aggiornamento ma un nuovo corrispettivo pattuito e che restano ferme le rinunce agli adeguamenti; in caso di revoca della cedolare per gli anni successivi, si annota che gli aggiornamenti riprenderanno dal periodo fiscale in cui la revoca produce effetti. Nel commerciale si può agganciare l’aumento a milestone verificabili (ultimazione lavori, consegna nuovi spazi, attivazione di impianti), in modo che il nuovo canone scatti solo al verificarsi della condizione. È consigliabile allegare planimetrie aggiornate, fotografie, elenchi di dotazioni o una breve relazione tecnica quando il rialzo è collegato a trasformazioni materiali del bene.
Sotto il profilo fiscale e degli adempimenti, la parola d’ordine è registrare. La scrittura integrativa che comporta un aumento della base imponibile va presentata all’Agenzia delle Entrate con modello RLI entro 30 giorni; se il contratto è in regime di imposta di registro proporzionale, si versa l’imposta sulla “maggiore annualità” per il periodo residuo (2% per l’abitativo ordinario, 1% o altre misure nei casi particolari; nel commerciale la misura ordinaria è il 2%), aggiungendo l’imposta di bollo per la scrittura integrativa. Se il contratto è in cedolare secca, su stipula e variazioni non sono dovuti registro e bollo, ma occorre gestire la scelta o la revoca del regime secondo le regole proprie in dichiarazione e in RLI. Per le locazioni commerciali in opzione IVA, l’aumento si riflette nelle fatture periodiche e non nell’imposta di registro (che resta fissa); per le locazioni commerciali esenti IVA, l’addendum ricade nel registro proporzionale. In ogni caso l’aumento incide sulla base imponibile IRPEF o sulla cedolare del locatore e sui costi deducibili del conduttore soggetto d’imposta: conviene allineare il calendario dell’entrata in vigore con la fatturazione per evitare conguagli confusi.
Ci sono limiti e trappole da evitare. In un 3+2 o in un transitorio a canone concordato non si può “salire” oltre le fasce del Comune mantenendo le agevolazioni: si perderebbero l’aliquota cedolare ridotta e le eventuali riduzioni IMU; in molte città, inoltre, gli accordi locali impongono una nuova attestazione se si tocca il canone. In un 4+4 in cedolare non si possono “recuperare” aggiornamenti saltati: la rinuncia vale e non si sommano arretrati agli aumenti concordati. Nel commerciale, canoni a scaletta o rincari progressivi sono legittimi se predeterminati o se sorretti da causa concreta; formule evanescenti rischiano di essere ritenute meri surrogati dell’indicizzazione o di generare contenziosi su penali e risoluzioni. La retroattività è sempre vietata: chiedere maggiori somme su mensilità già scadute e pagate, in assenza di clausole di conguaglio chiare, espone a ripetizione d’indebito o a contestazioni per inadempimento.
La rinegoziazione ha riflessi anche su altri istituti. Nel commerciale, un aumento che si accompagna a modifica della durata, dell’oggetto o di clausole essenziali può essere occasione per ritarare anche le condizioni su recesso, sublocazione, cessione del contratto d’azienda e indennità per perdita dell’avviamento; conviene coglierla per mettere a fattore comune le reciproche esigenze. Nell’abitativo, attenzione alle riduzioni temporanee pregresse: se si è registrata una riduzione per un periodo e ora si torna al canone originario, l’addendum deve dirlo espressamente per evitare che il ripristino venga scambiato per un aumento ulteriore.
Fac Simile Rinegoziazione Canone Locazione in Aumento Word
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