In questa guida spieghiamo quale risulta essere il ruolo del garante nel contratto di locazione.
Il contratto di locazione si ha tra un soggetto chiamato locatore e uno chiamato conduttore. Il primo è il proprietario e il secondo è colui che intende prendere possesso dell’immobile. Nel gergo comune, si ha un proprietario che affitta un immobile a un inquilino. Sappiamo però che sul piano normativo, l’affitto fa riferimento ad altre fattispecie.
Siglando questo contratto, il conduttore o inquilino si impegna a versare mensilmente al locatore o proprietario un determinato canone di locazione. Trattandosi di contratti dalla durata pluriennale, tipico è quello di 4+4 anni, inerente il contratto di locazione di un immobile a scopo abitativo, la preoccupazione principale del locatore è sempre quella di non essere in grado di riscuotere i canoni periodici, per esempio, perché l’inquilino potrebbe perdere il lavoro o perché possiede un’occupazione saltuaria. Sappiamo quante volte, infatti, in Italia molti proprietari preferiscano persino lasciare l’immobile vuoto e infruttifero per evitare il rischio di trovarsi davanti a un inquilino moroso, a causa anche di norme tipicamente favorevoli a questo.
Per questo può intervenire la figura di un garante, ovvero di colui che obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento dell’obbligazione. Nel nostro caso, il garante, detto anche fideiussore, si impegna a garantire il pagamento dei canoni mensili in favore del locatore, nel caso in cui non vengano adempiuti dal debitore originario e principale, che resta l’inquilino. Un caso tipico di fideiussione per i contratti di locazione si ha quando uno studente ha la necessità di prendere casa nei pressi della facoltà universitaria in cui studia. Quasi sempre si tratta di un soggetto sprovvisto di reddito proprio, per cui formalmente non avrebbe alcuna possibilità di pagarsi da solo il canone. In genere, chiede quindi la garanzia a uno dei genitori dello studente, che è nella sostanza colui che direttamente o tramite lo studente sborsa mensilmente la somma dovuta.
Dunque, vediamo come funziona la garanzia. Tizio stipula con Caio un contratto di locazione con garante e Sempronio garantisce per i pagamenti di Tizio verso Caio. Ipotizziamo che Tizio non paghi uno o più canoni mensili, avendo perso il lavoro. A questo punto, Caio sollecitatolo inutilmente, si rivolge a Sempronio, che sarà tenuto a pagare per suo conto. Così facendo, il locatore ha un’alta probabilità di venire soddisfatto integralmente dell’obbligazione. Infatti, egli ha davanti non una, ma due controparti formalmente debitrici nei suoi confronti. Se quella principale non risulta adempiente, si chiede l’adempimento alla seconda, ovvero a quella garante. Va detto che la garanzia potrebbe essere concessa sia per un periodo che per l’intera durata del contratto. Per esempio, un genitore potrebbe agevolare un figlio lavoratore fuori sede, garantendo per il pagamento dei canoni per i primi mesi, in modo da consentirgli di consolidare la propria posizione finanziaria, ma lasciando che successivamente sia egli stesso a provvedere senza alcuna copertura formale.
La funzione della garanzia per un contratto di locazione appare importante per ampliare l’offerta di immobili, specie nelle zone ad alta intensità abitativa, dove la domanda è solitamente più elevata e non si trovano tutte le case disponibili per i potenziali inquilini. La garanzia avvicina domanda e offerta, riducendo i dubbi dei proprietari, i quali hanno una maggiore tutela in caso di inadempienza dell’inquilino. Facciamo presente, però, che la garanzia non sostituisce la necessità per l’inquilino di pagare una somma di denaro, la cauzione, all’atto della stipulazione del contratto, a titolo precauzionale per i casi di danni da lui provocati nel corso del contratto. Inoltre, per fare in modo che la garanzia sia valida, è necessario che essa venga inserita nel contratto, indicando i dati del garante, compresi il suo codice fiscale e l’identificazione del suo documento di riconoscimento. Chiaramente è obbligatoria la sua firma, altrimenti non si avrebbe mai formalmente la certezza che la garanzia personale offerta sia veritiera.
Esiste una peculiarità fiscale in materia. Sappiamo che i contratti di locazione tra persone fisiche, stipulati dal proprietario avvalendosi del regime della cedolare secca, non prevedono il pagamento dell’imposta di registro e di quella di bollo. Nel caso, però, in cui fosse presente la garanzia personale, si è tenuti a versare al Fisco l’imposta di registro, fissata nello 0,50% di un anno di canoni di locazione e in non meno di 200 euro. Nel caso, invece, che il terzo si limiti a versare in favore del conduttore dell’immobile il deposito cauzionale, l’imposta di registro dello 0,50% viene commisurata proprio all’entità del deposito stesso. Dunque, l’unica differenza sul piano fiscale è quella relativa al balzello previsto sulla garanzia prestata, che altrimenti non sarebbe dovuta con la cedolare secca.
