Indennità di Avviamento e Diritto di Prelazione nella Locazione Commerciale

L’avviamento è la capacità dell’azienda di maturare un utile e che ha implicazioni sul piano contabile e anche nel nostro ordinamento, per esempio, a proposito dei contratti di locazione commerciale, per i quali nel caso di recesso, il proprietario dell’immobile locato a un’attività commerciale deve corrispondere al locatario 18 mensilità commisurate all’ultimo canone da questi versato, che salgono a 21 mensilità per le attività alberghiere. Questa indennità non è dovuta nei casi di inadempienza contrattuale da parte del locatario, di suo recesso, di procedure fallimentari e di qualsiasi altra ipotesi di risoluzione anticipata da parte di questi.

L’indennità è sempre dovuta nei casi di locazione di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali o artigianali, che prevedono il contatto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Il diritto a questa indennità è sempre dovuto, non può essere derogato dal contratto. All’atto della cessazione del rapporto di locazione immobiliare commerciale, il conduttore può rinunciarvi con un’apposita transazione. Al contrario, il conduttore ha diritto a una maggiorazione dell’indennità nei casi in cui l’immobile fosse in seguito adibito ad uso commerciale, e in favore di un’attività simile per caratteristiche merceologiche, entro un anno dalla cessazione del precedente contratto.

Il proprietario dell’immobile deve dare comunicazione scritta al conduttore dell’eventuale intenzione di cedere la proprietà a titolo oneroso, tramite atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione vanno indicati il prezzo e le altre principali condizioni praticate per la cessione. Il conduttore deve rispondere entro i successivi 60 giorni, facendo conoscere al proprietario se abbia intenzione o meno di rilevare l’immobile a condizioni almeno uguali a quelle richieste. In pratica, egli avrà un diritto di prelazione in caso di offerte pervenute al proprietario di simili condizioni. La disciplina riguarda, come segnalato, solo gli immobili adibiti ad attività a contatto con il pubblico, non a quelle professionali o autonome, transitorie o occasionali.

Se il proprietario non provvede a notificare l’intenzione di vendere l’immobile, il conduttore ha la possibilità di riscattarlo ugualmente entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto, facendo valere il suo diritto contro ogni avente causa.

La ragione di questa norma consiste nella volontà del legislatore di tutelare un determinato tipo di impresa, prendendo atto che parte del suo valore proviene proprio dal suo contatto con la clientela in un determinato luogo. Sicuramente è capitato di assistere a un’attività commerciale, in particolare, che otteneva risultati in un determinato luogo e magari trasferendosi anche a pochi metri di distanza, non è riuscita a trattenere tutta la clientela. Risulta essere la prova che quando un’attività è a contatto con clienti o utenti, parte del suo valore dipende dalla posizione. Se il proprietario dell’immobile decidesse da un momento all’altro di non rinnovare il contratto al conduttore, procurerebbe a questo un duro colpo sul piano degli affari, per cui la legge si premura in modo che la parte contrattuale debole venga tutelata, essendole garantita un’indennità non certamente secondaria per entità, visto che corrisponde a un anno e mezzo di locazione. Essa funziona da risarcimento per l’eventuale danno per il titolare dell’attività, ma anche da disincentivo per il proprietario a mutare con relativa facilità conduttore.

Il rafforzamento della tutela si ha con la previsione dell’inderogabilità dell’indennità nel contratto. Di conseguenza, nulla sarebbe una clausola con la quale il conduttore vi rinuncia. Per non parlare della maggiorazione dell’indennità prevista nei casi in cui il proprietario decida di locare l’immobile a un conduttore per l’esercizio di un’altra attività simile entro l’anno. In altri termini, il legislatore ha dato priorità all’interesse del conduttore e alla stabilità del rapporto contrattuale.

Come scritto, non si applicano tali disposizioni nei casi di
-Decisione di disdetta contratto di locazione commerciale da parte del conduttore.
-Mutuo consenso, per cui non appare prevalente la volontà dell’una o dell’altra parte contrattuale.
-Inadempimento del conduttore, per esempio nei casi di sfratto per morosità prima della scadenza del contratto.
-Mutamento di destinazione, per cui il conduttore muta la destinazione dell’immobile, mettendo il locatore in una condizione differente da quella pattuita.
-Fallimento dell’attività del conduttore.
-Distruzione dell’immobile, per cui il contratto di locazione si risolve automaticamente, essendo venuto meno l’oggetto del contratto.
-Acquisto dell’immobile da parte del conduttore. In questo caso, avendo il conduttore esercitato il diritto di prelazione, acquistando l’immobile finora locato, non ha più diritto all’indennità.

Infine, oltre alle ipotesi sopra elencate, il diritto di prelazione si esclude anche nei seguenti casi
-Immobile complementare o interno a stazioni ferroviarie, porti, zone servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
-Attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche, sedi di partiti e sindacati.
-Se l’immobile è adibito a qualsiasi uso da parte dello stato o altro ente pubblico.

Il diritto di prelazione è quindi un elemento importante del contratto di locazione commerciale.

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Contratto di Sublocazione – Fac Simile e Guida

Il contratto di sublocazione si ha quando un inquilino decide di concedere in uso a terzi l’immobile che ha già in locazione. Se il contratto riguarda l’intero immobile, si parla si sublocazione totale, mentre se ha ad oggetto solo una parte di esso, allora siamo nell’ambito di una sublocazione parziale. Si parla anche di subaffitto, ma stiamo attenti a non confondere i due termini, che nel linguaggio comune vengono usati spesso come sinonimi, mentre sul piano giuridico fanno riferimento a due ipotesi diverse. Si dice locazione, infatti, il contratto che ha ad oggetto un bene immobile ad uso residenziale o uno adibito ad uso commerciale, artigianale o industriale. L’affitto riguarda, invece, un bene capace di produrre frutti, come un fondo agricolo o uno stabilimento aziendale.

Le motivazioni di una sublocazione possono essere le più disparate. Si prenda il caso di una coppia che desideri sfruttare parte dell’immobile per racimolare un minimo guadagno con il quale provvedere al pagamento del canone. O a un lavoratore o studente fuori sede, che intende condividere l’immobile con altri per suddividere le spese. In entrambi i casi appena accennati, saremmo in presenza di un contratto di sublocazione parziale. Una sublocazione totale, invece, potrebbe aversi quando l’inquilino non ha più bisogno dell’immobile in cui risiede, ma la scadenza del contratto è ancora lontana nel tempo. Piuttosto che pagare canoni di locazione a vuoto, potrebbe trovare conveniente locare a sua volta l’immobile a terzi, non essendo sempre possibile l’invio della disdetta del contratto in anticipo sulla scadenza al proprietario, essendo questa prevista dalle norme per i casi straordinari, in presenza di giustificato motivo e di eventi imprevedibili al momento della stipula del contratto.

Vediamo cosa accade quando l’inquilino subloca a terzi l’immobile in tutto o in parte. Il sublocatario è tenuto a versare il canone pattuito al locatario, il quale a sua volta continua ad essere soggetto agli obblighi derivanti dal contratto di locazione principale. Indipendentemente dalla durata pattuita per il contratto di sublocazione, questa non può eccedere quella residua del contratto di locazione, per cui l’immobile va riconsegnato al proprietario da parte dell’inquilino e anche dal sublocatario. Esempio, Tizio stipula con Caio un contratto di locazione per la durata di 4 anni, relativo a un appartamento e per il canone mensile di 500 euro. Caio dopo 18 mesi cede a Sempronio l’uso di parte dell’immobile per il canone di 300 euro. Sempronio deve versare a Caio ogni mese 300 euro e Caio deve versare a Tizio mensilmente 500 euro. Al termine dei 4 anni, Caio è tenuto a consegnare l’appartamento a Tizio, salvo che le parti non abbiano rinnovato espressamente o tacitamente il contratto, e lo stesso Sempronio deve lasciarlo libero alla scadenza del termine del contratto principale, anche nel caso in cui il suo contratto di sublocazione avesse previsto una durata più estesa.

Vediamo se il contratto di sublocazione è sempre consentito. No, solo se il contratto di locazione lo autorizza con un’apposita clausola in forma di scrittura privata. Se tale autorizzazione non si ha o se si ha un divieto espresso, il proprietario che si accorga che l’immobile locato sia oggetto di un contratto di sublocazione può agire in tribunale contro l’inquilino, al fine di ottenere la rescissione del contratto, avendo così la possibilità di mandare via di casa sia l’inquilino che il sublocatario. Tuttavia, l’inquilino potrebbe farsi autorizzare con apposita clausola in forma scritta dal proprietario per la sublocazione di tutto l’immobile. Non risulta necessario che il proprietario dia il consenso nei confronti dell’apposita persona, essendo sufficiente che l’autorizzazione valga in favore della sublocazione verso un generico terzo.

Le norme sono più permissive per i casi di sublocazione parziale, in quanto questo contratto diventa possibile anche nei casi in cui nel contratto principale di locazione non compaia niente al riguardo, sempre che non vi sia un divieto espresso. Pertanto, l’inquilino ha la possibilità di sublocare parte dell’immobile, magari per dividere le persone con altre persone, gravando su di esso l’obbligo di comunicazione al proprietario di volta in volta, con annessi dati personali del sublocatario.

A differenza di un contratto di locazione, quello di sublocazione non prevede una durata minima o una massima, essendo possibile per le parti stabilirne liberamente il termine. Resta fermo, tuttavia, quanto detto in precedenza, ovvero che la durata del contratto di sublocazione non può eccedere quella residua del contratto principale. In ogni caso, esso termina alla conclusione di questo. Per il resto, le similitudini sono evidenti, le parti possono concordare il canone di sublocazione, doveri e diritti reciproci, la consegna da parte del sublocatario di un deposito cauzionale. Per ipotesi, nulla vieterebbe, se le condizioni del mercato lo consentissero, all’inquilino di sublocare l’immobile a un canone superiore rispetto a quello che egli versa mensilmente al proprietario. Sarebbe la soluzione ideale, per quanto poco probabile.

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Verbale Riconsegna Immobile Fine Locazione – Guida e Modello

Quando si firma un contratto di locazione di un immobile, il proprietario e l’inquilino concordano diverse clausole, dall’ammontare del canone mensile, alla durata del contratto, passando per la cifra richiesta per il deposito cauzionale iniziale. Questa non può superare le tre mensilità del canone pattuito e viene restituita al termine del contratto, nel caso in cui all’immobile non vengano riscontrati danni causati dall’inquilino.

All’atto della firma del contratto, però, si fa spesso poca attenzione al verbale di consegna dell’immobile, che contrariamente a quanto si pensi, risulta di notevole importanza per evitare possibili futuri disguidi tra le parti. Risulta essere un documento, nel quale si descrive lo stato dell’immobile. Non si pensi che esso sia dovuto solo per i casi di consegna di immobile arredato, perché vale anche quando l’immobile consegnato è disadorno, spoglio. Infatti, in esso bisogna indicare, per esempio, le condizioni in cui versano i pavimenti, le pareti, gli infissi o se sono stati forniti elettrodomestici, bisogna attendere l’allaccio dell’energia elettrica per valutarne il funzionamento.

Questo, perché quando l’immobile sarà riconsegnato dall’inquilino al proprietario, questo redigerà un nuovo verbale e a quel punto potrebbero insorgere discordanze con il verbale precedente. Per esempio, il proprietario potrebbe eccepire il peggiorato stato di un mobile o delle pareti, a parte l’ordinaria usura del tempo.

Ecco, quindi, che, invece che compilare il verbale in maniera svogliata, quasi si trattasse di una stancante formalità burocratica, bisognerebbe prestarvi maggiore attenzione, perché ne vale del nostro interesse. Il proprietario, nei casi più gravi, non solo trattiene dal deposito la somma stimata per i danni subiti, ma potrebbe chiedere l’ulteriore integrazione della stessa, nel caso i danni fossero stimati di valore ancora superiore.

Per questo, bisogna essere molto precisi e accurati nel redigere un verbale di consegna dell’immobile. Per prima cosa, dobbiamo guardare a ogni particolare, anche quello apparentemente meno rilevante. Se trovate il divano con una macchia, persino in un punto nascosto, dovete scriverlo, perché altrimenti la stessa potrebbe esservi addebitata quale frutto di una vostra pretesa incuria. Se le pareti sembrano in buone condizioni, ma la pittura segnala qualche difetto, segnatelo. Se le mattonelle non sono perfettamente lineari in un certo angolo di uno dei vani, prendete nota.

Chiaramente, cercate sempre di riportare anche una descrizione generale dell’immobile, numero dei vani, se viene consegnato arredato o spoglio, se fornito di energia elettrica, di acqua corrente.

Al fine di tirare acqua verso il vostro mulino, cercate anche di farvi furbi con le parole, ovvero non utilizzate mai termini, che esaltino le condizioni in cui versa l’immobile. Se le pareti sono a posto, evitate di descriverle in ottimo stato e limitatevi a buone. Non si tratta di fregare il proprietario, ma di non soccombere potenzialmente alle sue possibili richieste future. Anche perché con il trascorrere degli anni, in genere, 4 o 8, alla riconsegna dell’immobile è quasi automatico che questi si presenti in condizioni meno ottimali di quando vi era stato consegnato, ma il proprietario potrebbe avere la tendenza ad addebitarvi tale peggioramento, quando esso è stato causato dal semplice trascorrere del tempo.

Chiaramente, il verbale alla consegna e quello alla riconsegna dell’immobile verrà redatto sempre in presenza di entrambe le parti, per cui i suggerimenti cui sopra non è detto che possano applicarsi alla lettera, ma la cosa importante è che non firmiate mai, se ritenete che siano state esagerate in positivo le condizioni dell’immobile o di parte di esso. Dovete negoziare anche termine dopo termine, se ciò risulti necessario, specie con certi proprietari apparentemente furbi.

Potreste suddividerlo in capitoli, in uno inserite la descrizione generale dell’immobile, numero vani, pareti, pavimento, infissi, rubinetteria, etc, in un altro lo stato degli eventuali immobili consegnati, oltre che il loro elenco minuzioso, in un altro ancora la sussistenza delle utenze domestiche e possibilmente in uno separato scrivete dettagliatamente quali siano gli elettrodomestici trovati alla consegna.

Lo stesso procedimento sarà necessario quando lascerete l’immobile. In questo caso, sarà il proprietario ad avere tutto l’interesse a descrivere in maniera più negativa possibile le condizioni dell’immobile, specie se questo non dovesse essere più locato, magari perché entrerà in possesso suo o di un familiare. A questo punto, dovrete seguire il ragionamento inverso, ovvero dovete cercare di difendere la realtà, annotando ogni aspetto per le condizioni effettive, senza che ne vengano ingigantiti gli aspetti negativi. Se il divano in pelle sembra sgualcito, fate notare come dopo un certo numero di anni non è possibile trovarlo nel medesimo stato iniziale, perché anche sedendovi sopra qualche volta a settimana, l’usura diventa ovvia.

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Preliminare di Locazione – Guida e Fac Simile

Il preliminare di locazione può essere richiesto dal proprietario dell’immobile o dal potenziale conduttore per scoraggiare l’altra parte dal non adempiere agli impegni assunti. Risulta essere inclusa in esso la fissazione dei termini del contratto che sarà successivamente siglato, come il canone di locazione e la durata.

Analogamente ad altri preliminari, anche quello per la locazione prevede la corresponsione di due tipi di caparra, versata dal promettente o dal promissorio, di cui il danneggiato può godere nel caso che l’altra parte non voglia concludere l’accordo. Parliamo della caparra confirmatoria e di quella penitenziale. La prima è prevista dall’art.1385 del Codice Civile e consente alla parte che l’ha ricevuta di trattenerla nel caso in cui l’altra parte non voglia concludere il contratto, fermo restando che la parte non inadempiente può restituire la somma, chiedendo che l’altra rispetti il preliminare di locazione, adendo le vie giudiziarie.

Diversa è la caparra penitenziale, prevista dall’art.1386 c.c., in qualità di penale garantita nel caso in cui sia consentita la rinuncia alla risoluzione del contratto. La somma viene restituita alla firma del contratto.

In buona sostanza, il preliminare di locazione viene stipulato tra le parti quando manca un certo tempo alla firma del contratto vero e proprio, per cui almeno una delle due potrebbe sentire l’esigenza di tutelarsi contro il rischio di inadempienza. Si pensi al caso di un proprietario di un immobile, che dovendo trasferirsi dopo sei mesi, decide di mettere in locazione l’abitazione in cui risiede al momento, ma chiarendo al potenziale inquilino che essa sarà disponibile solo a distanza di un semestre, appunto. Se i due si accordassero solo verbalmente, ci sarebbe il rischio che il proprietario trovi un altro inquilino disposto a versargli un canone di locazione più alto o che il potenziale inquilino trovi un’altra abitazione a costi più bassu. Per questo, le parti, su sollecitazione anche solo di una di esse, possono convenire di fissare da subito le condizioni contrattuali, ma di stipulare il contratto quando sarà il momento. Per questo motivo il preliminare di locazione diviene molto importante in realtà urbane ad alta densità abitativa, dove gli immobili sono solitamente scarsi rispetto alla domanda e le compravendite, così come le locazioni avvengono in tempi piuttosto rapidi.

Il termine entro il quale il contratto deve essere firmato non rientra tra gli elementi obbligatori del preliminare di locazione. Esso può essere liberamente fissato tra le parti o demandato a un giudice. I vantaggi di una simile pattuizione sono chiari per entrambe le parti. Il proprietario dell’immobile non rischia di vincolarsi a una trattativa, che dopo tempo potrebbe rivelarsi infruttuosa, rinunciando ad altre offerte e magari migliori. Inoltre, lo stesso inquilino evita di restare senza un’abitazione in cui abitare, nel caso in cui il proprietario dell’immobile ci ripensasse, mentre magari ha rinunciato a cercare altre abitazioni, anche potenzialmente dal canone mensile più conveniente. Per il momento abbiamo ipotizzato che il preliminare di locazioni riguardi solo immobili a scopo abitativo, ma il medesimo ragionamento si applica agli immobili commerciali.

 

L’art.1351 c.c. recita che il preliminare è nullo, se non stipulato nella stessa forma del contratto definitivo. Visto che il contratto di locazione deve essere stipulato in forma scritta e registrato presso l’Agenzia delle Entrate, le stesse caratteristiche deve avere anche il preliminare di locazione, che non può aversi verbalmente. Anche questo contratto deve essere registrato, come conferma anche la previsione contenuta nel D.P.R. n.131 del 1986, che garantisce uno sconto alle parti che stipulano un preliminare di locazione, rispetto all’imposta di registro che dovrebbe altrimenti essere versata.

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Cauzione Affitto

Quando il proprietario di un immobile e l’inquilino stipulano un contratto di affitto, il primo è solito richiedere al secondo il deposito di una cauzione, anche detta deposito cauzionale. Si tratta di una somma di denaro, che l’inquilino deve versare al proprietario, oltre al canone di locazione per il primo mese. La legge pone un limite di tre mensilità, sia che si tratti di un immobile locato a scopo abitativo che commerciale.

Come suggerisce la stessa espressione, la cauzione tutela il proprietario o locatore da eventuali danni provocati dall’inquilino e riscontrati alla riconsegna dell’immobile, così come da eventuali inadempimenti contrattuali. In altre parole, è una somma di denaro, che il proprietario richiede all’inizio del contratto per tutelarsi da eventuali spese accusate per danni provocati dall’inquilino o per altri inadempimenti, come il mancato versamento di una o più mensilità di canone.

La cauzione va restituita all’inquilino al termine del contratto, sempre che l’immobile sia risultato privo di danni da parte di questo e che siano stati versati tutti i canoni mensili, come da accordo. In genere, accade che il proprietario di fatto esenta l’inquilino dal pagamento delle ultime mensilità di canone, in modo da scontare la restituzione della cauzione. Per esempio, supponiamo che Tizio abbia concesso un immobile in locazione a Caio per un canone mensile di 500 euro e che abbia preteso all’inizio del contratto il versamento di una cauzione di 2000 euro, pari a 4 mensilità, l’importo massimo previsto dalle norme.

Entro sei mesi dal termine del contratto di quattro anni, l’inquilino invia una comunicazione al proprietario, con la quale lo avvisa di non volere rinnovare il contratto alla scadenza pattuita. Il proprietario prende atto della decisione e dopo un’eventuale ispezione presso l’immobile, accertatosi che non siano stati subiti danni e avendo l’inquilino sempre rispettato i termini contrattuali, compenserà gli ultimi quattro mesi di canone con la cauzione versata.

Attenzione, perché la cauzione matura gli interessi legali in favore dell’inquilino, che ha effettuato il deposito. Questi gli vanno versati al termine di ogni anno, ma se così non fosse, il proprietario è tenuto a corrisponderli in un’unica soluzione al termine del contratto. E non è possibile sul piano contrattuale derogare a tale previsione normativa. Il legislatore ha inteso così tutelare la posizione dell’inquilino, che si suppone essere la parte contraente debole, il quale versando la cauzione, si è privato per un determinato arco di tempo di denaro, che avrebbe potuto fruttargli interessi.

Nell’esempio sopra riportato, se l’interesse legale è stato fissato per un certo anno dal Ministero di economia e finanze al 2%, il proprietario è tenuto a versare nell’anno specifico all’inquilino 0,02 x 1.500 = 30 euro. Al limite, potrà detrarre la somma dall’ultimo canone mensile di ogni anno, in modo da compensare le prestazioni.

Vediamo cosa accade, invece, se il proprietario ritiene di avere diritto a trattenere la cauzione, avendo subito danni per colpa o dolo dell’inquilino. Egli non può ugualmente agire personalmente, dovrà restituire lo stesso la somma alla controparte contrattuale, salvo rivolgersi al giudice, dimostrando di avere diritto alla mancata restituzione. Risulta essere evidente, che se il giudice accertasse che i danni subiti dal proprietario ammontassero a un valore superiore a quello della cauzione, la differenza dovrà essere sborsata dall’inquilino. Viceversa, se il danno fosse inferiore alla cauzione versata, la differenza dovrà essere restituita dal proprietario all’inquilino.

Se l’inquilino non ha versato tutti i canoni di affitto, però, la cauzione potrebbe essere trattenuta in tutto o in parte a titolo di compensazione.

Se il proprietario non restituisce il deposito cauzionale, l’inquilino può agire sul piano legale, chiedendo al giudice di emettere un decreto ingiuntivo, con cui obbligare la controparte contrattuale per adempiere all’obbligazione. Il termine di prescrizione previsto per la richiesta della restituzione è quello ordinario di diecianni.

Vediamo cosa accade, poi, se il proprietario, a contratto di locazione in corso, ha rivenduto l’immobile a terzi. L’acquirente, ovvero il nuovo proprietario, dovrà ugualmente restituire la cauzione all’inquilino, nonostante questa sia stata riscossa dal proprietario cedente. Dunque, l’inquilino non perderà il diritto a riappropriarsi della somma di denaro sborsata all’atto di stipulazione del contratto. Certo, il nuovo proprietario potrebbe lamentare di dovere restituire un importo mai riscosso, ma ciò rientra nei suoi rapporti con il precedente proprietario. All’atto della vendita dell’immobile, infatti, la somma corrispondente alla cauzione versata, rappresentando di fatto un debito addossato all’immobile, dovrebbe essere detratta dal prezzo della compravendita. Se il vecchio proprietario ha nascosto il versamento della cauzione da parte dell’inquilino, l’acquirente ha titolo per rivalersi sul venditore, anche se va precisato che il versamento della cauzione risulta dal contratto di locazione, tra i documenti a cui ha accesso chi acquista un immobile.

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