Contratto di Locazione 4+4 – Fac Simile e Guida

Il contratto di locazione 4+4 è il modello maggiormente utilizzato per affittare immobili a fini abitativi. Esso è caratterizzato principalmente dal fatto che le parti possono stabilire i contenuti essenziali del rapporto di locazione, a partire dall’importo del canone mensile. Tuttavia, anche questa tipologia fissa alcune condizioni indisponibili, come la durata del contratto, che la legge stabilisce in 4 anni e rinnovabile per altri 4 anni.

Negli ultimi tempi sono stati inseriti ulteriori obblighi a capo del proprietario o locatore, come quello di attestazione della prestazione energetica, per cui deve essere inserita nel contratto l’apposita clausola.

Dicevamo che il contratto di locazione 4+4 consente alle parti di determinare liberamente l’importo del canone mensile. Questo, perché esiste un’altra tipologia, il contratto di locazione 3+2, il cui canone è fissato nel suo limite massimo mensile, in termini di euro per metro quadrato, dagli accordi territoriali stipulati dalle associazioni di rappresentanza degli inquilini e quelle dei proprietari di case.

Tornando al contratto di locazione 4+4, il canone mensile è rivalutabile annualmente secondo gli indici Istat, riferiti al costo della vita. Il tasso di rivalutazione consentito è del 100% dell’incremento del livello dei prezzi (75% per i contratti a canone concordato). Vediamo adesso come il proprietario può rivalutare ogni anno il canone di locazione.

Ipotizziamo di avere stipulato il contratto di locazione 4+4 nel mese di settembre di un dato anno. Nello stesso mese dell’anno seguente, il proprietario potrà aumentare l’importo del canone mensile nel seguente modo, verificherà sul sito dell’Istat il livello dell’indice dei prezzi nel mese di stipula del contratto. Poniamo che esso risultasse pari a 105. Lo stesso farà con riferimento al medesimo mese dell’anno successivo. Per ipotesi, il livello dei prezzi risulterà pari a 107. La differenza è pari a 107 – 105 = 2. Il costo della vita risulta cresciuto del 2% e tale sarà l’incremento massimo consentito per il canone. Se quest’ultimo fosse di 400 euro mensili, la rivalutazione possibile è pari a 400 x 0,02 = 8 euro. Il canone sarà così innalzato fino a 408 euro al mese.

Le parti possono disdire il contratto al termine dei 4 anni, ma con un preavviso di almeno 6 mesi dalla scadenza, che dovrà avvenire in forma di invio di una raccomandata al domicilio della controparte. In assenza di tale preavviso o se esso risulta giunto successivamente alla data ultima prevista, il rinnovo s’intende automatico.

Lo stesso dicasi nel caso in cui si desidera rinnovare il contratto a condizioni diverse. La comunicazione deve pervenire al domicilio della controparte con almeno 6 mesi di anticipo dalla data di scadenza, ma quest’ultima ha tempo 60 giorni per inviare a sua volta una risposta. In sua assenza o se non fosse raggiunto un accordo, il contratto s’intende cessato al termine dei 4 anni.

Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla data di stipula o dal primo pagamento mensile, se antecedente alla stipula. Risulta essere importante comprendere che il proprietario che non effettuasse nei tempi previsti la registrazione può incorrere nel rischio di sanzioni realmente pesanti. Lo stesso vale nel caso si effettui una registrazione non veritiera, ovvero indicando un canone mensile inferiore a quello reale.

Se l’inquilino denunciasse il locatore per l’affitto in nero, quest’ultimo sarebbe, anzitutto, tenuto al pagamento di sanzioni, pari al 120-140% dell’omessa imposta di registrazione del contratto, al 200-400% della maggiore imposta dovuta sul canone non dichiarato e al 30% dell’imposta di registrazione evasa, nel caso di pagamento tardivo.

Ma la vera sanzione a carico del locatore sarebbe un’altra, il canone annuo sarebbe automaticamente portato a un importo non superiore a 3 volte la rendita catastale dell’immobile per la durata residua del contratto. A tale proposito, il contratto di locazione si considera del tipo 4+4. Ora, poniamo che l’immobile di cui è stata omessa la registrazione del contratto di locazione abbia una rendita catastale di 500 euro. Ipotizziamo che l’inquilino avesse concordato con il proprietario un canone mensile di 400 euro. Ebbene, se il primo denuncia il secondo dell’omessa registrazione, sarà premiato con un canone annuo di importo massimo pari a 500 x 3 = 1.500 euro, ovvero poco più di 120 euro al mese, meno di un terzo di quanto non pagasse prima. Inoltre, tale canone potrebbe essere adeguato annualmente al 75% dell’indice di rivalutazione dell’Istat, meno del 100% previsto per questa tipologia contrattuale. Per il proprietario sarebbe un danno enorme e nulla potrebbe per l’intera durata residua del contratto.

Infine, l’inquilino ha sempre la possibilità di disdire anticipatamente il contratto senza incorrere in alcuna sanzione, mentre il proprietario può farlo alla scadenza dei 4 anni solo nei seguenti casi, se l’immobile è destinato all’uso privato per se stesso o un suo figlio o un coniuge, se deve essere venduto a terzi, se deve essere ristrutturato per gravi problemi strutturali, se il conduttore (inquilino) non usufruisce dell’immobile senza un giustificato motivo.

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Contratto di Locazione per Studenti – Modello e Guida

ll contratto di locazione per studenti, anche se previsto da molto tempo nell’ordinamento italiano, è sempre rimasto una forma contrattuale poco usata, negli ultimi anni, però, il Governo Italiano soprattutto al fine di fare emergere il nero e dare maggiori garanzie agli studenti, ha deciso di incentivare questa forma contrattuale.

Il contratto di affitto per studenti, rispetto un normale contratto di locazione, presenta due elementi di differenziazione, il primo è la durata e il secondo il fatto che può essere solo a canone concordato. Vediamo più nel dettaglio le caratteristiche.

Quanto alla durata del contratto di locazione per studenti, questa va da un minimo di 6 mesi a un massimo di 36 mesi, prorogabili. La durata breve, rispetto agli ordinari 3+2 o 4+4 è dovuta proprio allo scopo di questa forma contrattuale, ovvero fornire un’abitazione a quegli studenti che, vivendo troppo distanti dal luogo di studio, non possono viaggiare tutti i giorni. Si tratta quindi di uno strumento volto a garantire il diritto allo studio, anche a chi vive lontano dai principali centri universitari.

L’altro elemento distintivo, dicevamo, è il fatto che il contratto di locazione per studenti può essere solamente a canone concordato, a definire il prezzo di locazione saranno le associazioni di difesa dei proprietari immobiliari e le associazioni di difesa degli inquilini. La definizione di quelli che sono i prezzi medi di locazione avviene per tabelle, che individuano il prezzo minimo e massimo dei contratti di affitto per immobili similari per ubicazione e dimensione.

Come dicevamo, il Governo Italiano ha aggiunto degli incentivi in modo da spingere sempre più gli inquilini e i proprietari a usare questo strumento, al contempo facendo emergere gli affitti in nero.

A favore dei proprietari immobiliari, infatti, sono state pensate due agevolazioni, un riduzione dello 0.6% dell’imposta di registro, che dal 2% del contratto di locazione passa all’1.4% e una riduzione del 30% dell’importo imponibile da dichiarare nella dichiarazione dei redditi. Questo significa che il 30% del canone di locazione percepito non sarà soggetto a tasse.

A favore degli studenti, o dei loro genitori, invece, la possibilità di detrarre il 19% dell’importo pagato come canone di locazione dalle imposte dovute allo Stato. In parole povere significa risparmiare il 19% di tasse, che non saranno proprio dovute visto che si considera la relativa parte del canone di locazione come una forma indiretta di tassazione. Questo però solamente nel caso l’immobile affittato si trovi ad almeno 100 km di distanza dal luogo di residenza dello studente.

In questa pagina mettiamo a disposizione un modello di contratto di locazione per studenti da scaricare. Il fac simile è in formato Doc e quindi può essere modificato in modo semplice e veloce.

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Contratto di Locazione a Uso Abitativo – Modello e Guida Online

Il contratto di locazione a uso abitativo ha ad oggetto l’affitto di un locale, il quale può essere utilizzato per risiederci e non per altre finalità, come di tipo commerciali, vacanziere, turistiche. Esistono vari modelli contrattuali allo scopo, a seconda del tipo di uso che s’intenda fare dell’abitazione.

Il contratto più in voga è certamente quello a canone libero, del tipo 4+4. Esso ha una durata, appunto, di 4 anni e può essere rinnovato per altri 4 anni. Le parti dispongono liberamente dell’importo da pagare ogni mese come canone per la locazione dell’immobile.

Il contratto può essere disdetto alla scadenza, purché si invii alla controparte la relativa comunicazione con un anticipo di almeno 6 mesi prima della data del rinnovo, altrimenti questo scatta automaticamente.

Per quanto maggioritario, l’uso del contratto a canone libero non è l’unico previsto per scopo abitativo. Fino agli inizi degli anni novanta era vigente il cosiddetto equo canone, che limitava l’importo che un proprietario poteva pretendere dall’inquilino per la locazione dell’immobile. Venuta meno tale tipologia contrattuale, esiste oggi il contratto a canone concordato. Come suggerisce il nome, la fissazione di questo non è nella disponibilità piena delle parti, così come, in verità, anche le altre condizioni. Le associazioni rappresentanti dei proprietari di immobili e quelle degli inquilini possono, infatti, negoziare accordi territoriali, che limitino il canone mensile per metro quadrato delle abitazioni, suddividendo il territorio comunale in aree omogenee, in modo da ottenere risultati verosimili e non astratti.

Il canone sarà, quindi, più basso del suo valore di mercato, altrimenti gli accordi territoriali non avrebbero senso. Al contempo, però, l’esperienza suggerisce che esso non è di gran lunga inferiore ai livelli di mercato, in quanto ciò disincentiverebbe i proprietari di case a pattuire tali accordi con l’inquilino. In media, il canone concordato si attesta un 25% al di sotto di quello liberamente disposto tra le parti per abitazioni simili e della stessa area.

Questo tipo di contratto ha una durata di 3 anni ed è rinnovabile per altri 3 anni. Già la minore durata è un incentivo per il proprietario, il quale resta vincolato con l’inquilino per un periodo inferiore, rispetto al contratto a canone libero. In realtà, esistono anche incentivi più concreti, come quelli concessi dal fisco, che sui canoni riscossi con questo modello contrattuale concede con la cedolare secca di pagare un’aliquota del 10% contro il 21% prevista sul primo tipo di contratto sopra visto. Il risparmio potrebbe, quindi, essere notevole, riducendo al netto le distanze con il maggiore canone riscosso dal proprietario con il contratto libero.

Le associazioni di categoria possono anche disporre delle altre condizioni contrattuali, come le modalità della disdetta, sempre con l’obiettivo di rendere maggiormente favorevole per l’inquilino l’adozione di questo contratto.

Tra le altre tipologie c’è anche il contratto di locazione transitorio, la cui durata minima è fissata per legge in 1 mese e quella massima in 18 mesi. Si tratta di un contratto a canone libero, disposto tra le parti, dove l’inquilino deve motivare le ragioni della transitorietà della locazione. Si tratta tipicamente dei casi di lavoratori in trasferta, che magari hanno bisogno di affittare un immobile per starci solo poche settimane. Il contratto non è rinnovabile.

Troviamo poi, anche un altro particolare modello contrattuale, che riguarda gli studenti universitari. Esso ha una durata minima di 6 mesi e una massima di 36 mesi. In questo caso, il canone è fissato nella sua misura massima dagli accordi intercorrenti tra le associazioni in rappresentanza dei proprietari immobiliari, quelle degli studenti universitari e l’Ateneo. E’ chiaro che questi accordi saranno stipulati nei comuni in cui hanno sede gli atenei e in quelli limitrofi, dove spesso la carenza di immobili rappresenta una delle maggiori difficoltà per l’inquilino. A differenza del contratto transitorio, qui il proprietario ha diritto alle agevolazioni fiscali sui canoni riscossi nell’anno solare.

Tutti i contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni devono essere registrati entro 30 giorni dalla stipula o dalla sua decorrenza, se successiva. Vale la pena sottolineare che le nuove norme prevedono sanzioni piuttosto forti per quanti non registrino i contratti, perché non solo si è soggetti a una sanzione, ma l’inquilino, se fa la denuncia, ha il diritto di usufruire per l’intera durata residua del contratto di un canone di locazione calmierato e notevolmente inferiore a quello di mercato.

Non si tratta di veri e propri contratti a uso abitativo, ma sono simili quelli che prevedono la locazione dell’immobile per finalità turistiche, di vacanze, magari limitate a un solo weekend. Non sono previsti obblighi di registrazione del contratto fino alla durata dei 30 giorni, ma in questi casi è necessaria la comunicazione alle autorità di pubblica sicurezza delle identità degli inquilini, a maggior ragione se si tratta di cittadini extra-comunitari. Il pagamento dei canoni è soggetto semplicemente all’apposizione di una marca da bollo di 1,81 euro.

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Contratto di Locazione Turistica – Modello e Guida

Sempre più spesso in Italia, le seconde case sono affittate per finalità turistiche, specie nelle località dove il la presenza di turisti è particolarmente elevata e, quindi, esiste anche un’alta domanda di immobili per brevi soggiorno. Per questo, il legislatore ha pensato bene di sottrarre la locazione degli immobili per finalità turistiche dalla disciplina generale, semplificando al massimo le procedure da seguire.

La semplificazione consiste nel fatto che non è necessaria una forma specifica per pattuire la locazione, quindi, non è obbligatoria quella scritta, per quanto preferibile, così come non è prevista una durata minima, e non esistono previsioni per la disdetta, che resta libera e nella piena disponibilità delle parti. Quel che più importa è il carattere puramente temporaneo e precario della locazione, limitato a un arco temporale molto ridotto.

Partiamo subito col dire che per finalità turistiche si fa riferimento all’esigenza del conduttore di avere a disposizione per un periodo limitato un appartamento o una casa singola per passarvi lì le sue vacanze, siano esse per svago, per scopi religiosi, per ragioni naturalistiche, culturali.

Questo tipo di locazione, quindi, non ha nulla a che vedere con quella prevista per chi intende stabilizzarsi nell’abitazione per mesi o anni. Qui, rileva l’esigenza assolutamente temporanea e di breve termine, tanto che il contratto non è neppure simile al contratto di locazione transitoria previsto per i lavoratori o gli studenti fuori sede, che ha una durata minima di 30 giorni e una massima di 18 mesi e non è prorogabile.

Un dubbio riguarda sempre la modalità di pagamento del canone. Ricordiamo che la previsione per cui esso vada pagato, indifferentemente dall’importo, solo in maniera tracciabile è stata revocata, restando il limite dei 1.000 euro, oltre i quali non è possibile il pagamento in contanti, come per qualsiasi altro tipo di versamento effettuato. Attenzione, il limite riguarda il singolo pagamento, non la somma dei vari canoni sostenuti.

Il consiglio, però, è di farsi accreditare la somma con un versamento postale o alla banca, in modo che le poste o l’istituto bancario fungano da sostituto d’imposta e applichino direttamente sulla somma la cedolare secca del 10%, evitandoci così di dovere successivamente sostenere il pagamento per conto nostro.

Il contratto non va registrato e prevede l’apposizione sul modulo firmato tra le parti di una marca da bollo da 10,33 euro. Però, se il periodo della locazione supera i 30 giorni, la registrazione è obbligatoria. In quel caso, le relative spese vanno suddivise equamente tra le parti, salvo diversa disposizione. I 30 giorni rilevano anche con riferimento a più periodi di locazione intercorsi tra il proprietario dell’immobile e il medesimo conduttore nell’anno solare. Dunque, se ho locato a fini turistici un immobile tra il 5 e il 25 luglio del 2015 e lo stesso conduttore si presenta a dicembre dello stesso anno per prendere in affitto l’appartamento tra il 20 e il 30 del mese, essendo stato superato il limite complessivo dei 30 giorni nell’anno solare, il secondo contratto va registrato. In questo caso, l’imposta di registro è pari al 2% dell’importo stipulato e indicato nel contratto, da suddividersi tra le parti, se il proprietario è un privato. Le locazioni fino a 30 giorni nell’anno solare e redatte in forma scritta non autenticata sono soggette all’imposta di 67 euro solo nel caso di uso.

Se il contratto ha, poi, una durata superiore ai 30 giorni, entro le 48 ore dalla stipula va fatta denuncia all’Autorità di pubblica sicurezza del Comune o, in assenza, al Sindaco. Se l’inquilino è un cittadino extra-comunitario, ovvero non appartenente all’Unione Europea, la sua presenza va comunicata all’Autorità di pubblica sicurezza indistintamente dalla durata del contratto e il modulo da utilizzare per ciò deve essere diverso dagli altri casi, fornito dalle stesse Autorità.

Tra le condizioni da apporre nel contratto vi è la comunicazione all’inquilino che non sarà fornita la biancheria da bagno, e il proprietario non provvederà direttamente o tramite terzi alla sistemazione dei locali, per i quali deve pensarci il conduttore, altrimenti si ricadrebbe nell’attività dell’affitta camere.

Il conduttore è responsabile dei danni procurati all’immobile e risulta essere tenuto a rispettare il regolamento condominiale, se l’immobile locato è un appartamento. In ogni caso, egli è tenuto al rispetto delle norme della convivenza civile.

Due sono i tipi di contratto stipulabili per finalità turistiche, l’uno per la casa vacanze e l’altro per il weekend. Il primo regola la durata della locazione, la disdetta del contratto, l’entità del canone, le spese accessorie e l’importo del deposito cauzionale, l’utilizzo degli spazi accessori. Inoltre, il conduttore deve dichiarare la ragione della locazione e la sua residenza.

Il contratto weekend è generalmente di brevissima durata, come indica l’espressione potrebbe essere limitato a un fine settimana. In esso vanno riportati la finalità turistica del conduttore, l’importo del canone, il deposito cauzionale e la pattuizione forfetaria delle utenze domestiche.

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Disdetta Contratto di Locazione Commerciale – Modello e Guida

In questa pagina mettiamo a disposizione un modello di disdetta contratto di locazione commerciale e spieghiamo come utilizzarlo.

Il contratto di locazione commerciale ha come oggetto l’affitto di un immobile a scopi diversi da quelli abitativi, cioè per l’esercizio di un’attività commerciale, artigianale, industriale, alberghiera o professionale.

La legge pone un limite minimo di 6 anni alla durata del contratto e fino a un massimo di 30 anni. Nel caso in cui l’immobile sia finalizzato all’esercizio di un’attività alberghiera, la durata minima è fissata in 9 anni.

Le normative prevedono molteplici tutele in favore del conduttore, data la peculiare finalità del contratto, il quale dovrà anche assicurare una certa stabilità all’attività intrapresa nell’immobile locato.

Negli ultimi tempi, a causa della pesante crisi economica che ha colpito, in particolare, il nostro paese, gli esercizi commerciali, artigianali e le imprese sono certamente tra le attività più colpite, come dimostrano i tristi dati di Unioncamere sulla chisura di migliaia di aziende. E’ chiaro che si sono moltiplicati i casi, in cui il conduttore si sia trovato costretto a non rinnovare il contratto di locazione alla scadenza o a chiederne la disdetta, non potendo proseguire nell’esercizio dell’attività.

Bisogna sapere, però, che vi sono obblighi da seguire. Il contratto, dicevamo, ha una durata minima di 6 anni (9 anni per le attività alberghiere), rinnovabile per altri 6 anni (9 anni per le attività alberghiere). Qualora il conduttore decidesse di non volere rinnovare il contratto alla scadenza, dovrà inviare al locatore (il proprietario dell’immobile) una comunicazione scritta di disdetta entro 12 mesi dalla data del termine del contratto medesimo (18 mesi prima per i casi di attività alberghiera), attraverso la spedizione al domicilio del secondo di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Lo stesso dovrebbe fare, peraltro, il locatore, qualora decidesse di non rinnovare il contratto alla scadenza.

Vediamo cosa succede se il conduttore dell’immobile volesse recedere dal contratto prima della scadenza. Sarebbe possibile, ma dovrà inviare in ogni caso al locatore una lettera di disdetta, attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno, entro i 6 mesi dalla data in cui consegnerò l’immobile, sempre che sussistano, stando alla normativa vigente, gravi motivi.

Questi ultimi sono considerati tali se sono oggettivi, estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e se sono sopravvenuti successivamente alla stipula del contratto.

Facciamo un esempio: un commerciante decide di disdire il contratto di locazione e di riconsegnare l’immobile non prima dei 6 mesi dall’invio della comunicazione al locatore, perché il Comune non ha portato avanti un piano di sviluppo urbanistico che aveva promesso o lo ha modificato, nei fatti rendendo la zona in cui è ubicato l’immobile non più commercialmente valida e appetibile come si era ipotizzato all’atto di stipula del contratto.

La giurisprudenza è concorde nel ritenere, quindi, che le motivazioni addotte per la disdetta anticipata debbano essere collegate a fattori oggettivi e non soggettivi. Dunque, non sarebbe rilevante motivare con il fatto che si è deciso di trasferirsi altrove con la propria famiglia o con la volontà di cambiare attività.

Nella richiesta di recesso dal contratto, il conduttore dovrà specificare i seguenti dati: i suoi estremi anagrafici, la richiesta del recesso dal contratto di locazione, la specifica enunciazione dei gravi motivi per i quali si chiede la disdetta anticipata, i tempi di rilascio dell’immobile.

Dopo l’invio della disdetta, anche se accettata, il conduttore ha il dovere di continuare a pagare i canoni di locazione fino alla data effettiva di consegna dell’immobile. Non potrà nel frattempo pretendere di farsi detrarre dai pagamenti i versamenti effettuati a inizio contratto a titolo di cauzione, perché questi ultimi vanno tenuti dal locatore fino alla consegna dell’immobile e restituiti al locatore solo dopo avere verificato l’assenza di danni riconducibili a questo.

Inoltre, sarà onere del conduttore sostenere le spese fiscali per l’Agenzia delle Entrate, così come anche la presentazione della ricevuta.

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