Contratto di Locazione

Il contratto di locazione è quello per cui una parte, il proprietario, permette a un’altra, detta inquilino o conduttore, di godere di un bene per un determinato periodo di tempo e dietro un certo corrispettivo. Se il bene locato è mobile, come nel caso di un’auto, allora si parla più propriamente di contratto di noleggio, mentre la locazione è riferita a un bene immobile, come una casa. Tuttavia, quando a essere oggetto del contratto è un bene immobile, che il conduttore utilizza per esercitarvi un’attività produttiva, allora si parla di contratto di affitto. Si consideri, per  esempio, a un conduttore che intende coltivare un appezzamento di terreno o fondo di proprietà altrui o a un imprenditore che necessita di un capannone per la produzione.

In generale, possiamo distinguere i contratti di locazione sulla base della loro finalità. Essi sono a scopo abitativo, di tipo commerciale, industriale, artigianale, professionale, turistico alberghiero.

Quando parliamo di un contratto di locazione a scopo abitativo, ci riferiamo ai casi molto diffusi di immobili ceduti in godimento per un dato tempo a un inquilino, dietro il pagamento di un canone mensile. Questo potrà essere concordato tra le parti o meno. Nel primo tipo rientra la tipologia del contratto 4+4, ossia di durata quadriennale e rinnovabile alla scadenza per ulteriori 4 anni. Il canone è liberamente determinato dalle parti e ogni anno può essere rivalutato dal proprietario dell’immobile di una percentuale uguale all’aumento del costo della vita, come da indice Istat.

Il contratto è rinnovato automaticamente alla scadenza, salvo che il proprietario abbia inviato una comunicazione di senso diverso al conduttore dell’immobile con un preavviso di almeno 6 mesi dal termine e attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno. Anche l’inquilino può decidere di non rinnovare il contratto alla scadenza, dovendo ottemperare agli stessi obblighi comunicativi e tenendo conto della stessa tempistica, salvo disposizione contraria nel contratto medesimo, dove può essere indicato un termine di preavviso inferiore.

Il contratto può anche essere disdetto per varie ragioni da parte del proprietario, ma queste devono essere motivate nella comunicazione inviata al conduttore e devono rientrare nella casistica ammessa dalle norme, l’immobile necessita di una ristrutturazione perché instabile o per adempiere alle nuove norme in materia di piano regolatore generale, l’immobile deve essere goduto da un familiare del proprietario.

Qualora entro sei mesi dalla data di consegna da parte del conduttore, sull’immobile non sono iniziati i lavori di ristrutturazione, salvo ragioni non imputabili alla volontà del proprietario, o esso non fosse stato adibito all’uso che aveva determinato la disdetta del contratto, il conduttore avrà diritto a un risarcimento, pari alle mensilità di canone corrispondenti al periodo di mancato godimento dell’immobile, oltre a tutte le spese che ha dovuto sostenere per il trasloco.

Il contratto di locazione a uso abitativo può essere anche del tipo 3+3, ossia di durata triennale e rinnovabile di altri 3 anni alla scadenza. Si tratta di un contratto a canone concordato, nel senso che non è pattuito liberamente tra le parti, ma accordi territoriali stipulati tra i rappresentanti dei proprietari e quelli degli inquilini pongono limiti alla mensilità da versare per metro quadrato, sulla base della zona e delle caratteristiche dell’immobile. Si tratta di un contratto in uso, in particolare, nei Comuni ad alta intensità abitativa e che hanno lo scopo di calmierare i prezzi degli affitti.

Negli ultimi anni sono state introdotte nuove tipologie contrattuali, rispondenti alle necessità del mercato di locazione. In favore di studenti e lavoratori fuori sede, ad esempio, è stato previsto il contratto di locazione transitorio, la cui durata minima è fissata in trenta giorni e quella massima in 18 mesi. Alla scadenza può essere rinnovato, ma entro i limiti massimi temporali previsti e purché il conduttore dimostri l’effettiva necessità di prolungare il contratto.

I contratti di natura commerciale, invece, prevedono una durata minima di 6 anni e sono rinnovabili per altri 6 anni. Anche in questi casi, il canone è pattuito liberamente tra le parti, mentre il proprietario dell’immobile non potrà facilmente disdire il contratto, né non rinnovarlo automaticamente alla scadenza, salvo il pagamento di copiose penali, che hanno lo scopo di evitare che un’attività sia costretta a traslocare periodicamente con grave danno per la sua immagine e i suoi profitti.

Comune a tutti i contratti di locazione è il modo di suddivisione delle spese tra proprietario e conduttore. Quelle ordinarie, in genere, di importo limitato, sono a carico del secondo, mentre le spese straordinarie, ossia quelle la cui utilità si dispiega lungo il corso degli anni, sono interamente o quasi a carico del proprietario, dato che altrimenti l’inquilino dovrebbe sostenere un costo di cui solo parzialmente nel tempo vedrebbe il beneficio. Tuttavia, anche quest’ultimo potrebbe essere tenuto a compartecipare per una parte minoritaria a tali spese straordinarie.

Sul sito mettiamo a disposizione guide dettagliate sui vari tipi di contratto di locazione disponibili e moduli da utilizzare per effettuare operazioni come la disdetta in modo semplice.