In questa pagina proponiamo un fac simile contratto di locazione 3+2 Word e PDF da scaricare e una guida sulle caratteristiche principali di questo tipo di contratto di locazione.

Il contratto di locazione 3+2, conosciuto anche come contratto di locazione a canone concordato, risulta essere una delle forme di locazione previste dalla legge. In particolare, è stato introdotto dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, all’articolo 2 comma 3 con l’obiettivo di incentivare il ricorso a forme contrattuali che possano rendere più facilmente accessibile il mercato della locazione di immobili.

Durata Contratto di Locazione 3+2

La durata del contratto di locazione 3+2 è già spiegata dal suo nome, questo tipo di contratto viene stipulato tra locatore e conduttore per 3 anni e viene prorogato alla scadenza per altri 2 anni.

Chi Può Stipulare il Contratto di Locazione 3+2

In passato il contratto di locazione 3+2 era possibile solo in determinate zone. Le città interessate da questa tipologia di contratto erano infatti quelle in cui si ha una maggiore domanda di abitazioni e in cui, di conseguenza, si verificano le maggiori carenze di immobili, rispetto al fabbisogno.

Il contratto a canone concordato della durata di 3+2 è stato esteso a tutti i Comuni d’Italia con il Decreto del 16 gennaio 2017 del Ministero delle Infrastrutture, rendendo questa tipologia di locazione accessibile a un numero maggiore di soggetti.

Calcolo del Canone Contratto di Locazione 3+2

Nei contratti di locazione 3+2 il canoe mensile non viene determinato in modo libero dalle parti, a differenza di quanto succede nel contratto di locazione 4+4. Infatti, l’importo massimo del canone non può superare quello che è stabilito dagli accordi territoriali.

Vediamo più nel dettaglio come viene calcolato il canone del contratto.
Per iniziare, bisogna controllare se il Comune in cui è presente l’immobile ha stipulato un accordo territoriale. La verifica può essere effettuata attraverso il sito del Comune.

L’accordo territoriale viene stipulato tra le associazioni dei rappresentanti dei proprietari di case, come Confedilizia, UPPI, ASPPI, e quelle degli inquilini, come Sunia, Sicet, Uniat, alla presenza di solito dell’Assessore comunale competente per materia o del Sindaco. Questo accordo stabilisce le fasce minime e massime del canone concordato in base all’ubicazione dell’appartamento in zone che presentano caratteristiche funzionali simili. Il territorio comunale viene suddiviso in zone urbane con le medesime caratteristiche per il mercato immobiliare.
Per calcolare il canone, è quindi necessario individuare la zona in cui si trova l’immobile che viene dato in locazione. All’interno di ogni zona di pertinenza, di norma sono presenti tre fasce di canone. Per capire in che sottofascia si colloca l’immobile, è necessario valutare le caratteristiche abitative e funzionali di questo.
Nell’accordo territoriale è infatti presente anche una lista delle dotazioni funzionali usate per determinare la fascia di canone.
Per esempio, la sottofascia può variare in base all’esposizione delle finestre, agli accessori esclusivi come la soffitta e il posto auto e
ai servizi tecnici come l’impianto di condizionamento e la presenza o meno di giardino.
Fatto tutto ciò, è possibile stabilire il valore minimo e massimo da utilizzare per la stipula del contratto di locazione.

Esempio. Dagli accordi tra proprietari di case e rappresentanti degli inquilini risulta che un metro quadrato di un appartamento in una determinata area semi periferica del comune può essere locato all’importo massimo di 1,50 euro al mese. Di conseguenza, un appartamento di 100 metri quadrati, se il contratto viene stipulato secondo il canone concordato, non potrà prevedere una locazione mensile superiore a 100 x 1,50 euro = 150 euro. Ovviamente, gli accordi fissano canoni mensili inferiori a quelli medi di mercato, altrimenti non avrebbe nemmeno senso farli; al contempo, però, devono tenere conto del fatto che canoni eccessivamente bassi rischiano di disincentivare i proprietari al ricorso al canone concordato.

Per i contratti di affitto non assistiti da associazioni di categoria, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, per beneficiare delle agevolazioni fiscali, è necessario ottenere un’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali. Tale attestazione certifica che il contratto è conforme alle condizioni stabilite nell’accordo territoriale e risponde ai requisiti richiesti per accedere alle agevolazioni fiscali. Con il Decreto Semplificazioni n. 73/2022, è stata introdotta una novità importante: l’attestazione per i contratti di locazione a canone concordato non assistiti rimane valida anche per i contratti successivi, a patto che questi mantengano lo stesso contenuto e riguardino lo stesso immobile con caratteristiche invariate. Questa attestazione continuerà a essere utilizzabile per ottenere le agevolazioni fiscali, salvo eventuali modifiche alle caratteristiche dell’immobile o all’accordo territoriale di riferimento.

Registrazione Contratto di Locazione 3+2

Il contratto di locazione 3+2 deve essere registrato con una delle modalità possibili
-In modo telematico, se si è abilitati all’utilizzo dei servizi telematici offerti dall’Agenzia delle entrate.
-In modo diretto, andando in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

La registrazione negli uffici dell’Agenzia delle Entrate richiede la compilazione del modello RLI.

Per eseguire la registrazione del contratto bisogna presentare i seguenti documenti
-Due copie, firmate in originale, del contratto di locazione.
-Modello RLI compilato.
-Contrassegni telematici, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca, con data non successiva a quella di stipula. Il bollo, come previsto dal d.p.r. n. 642/1972, è pari ad € 16,00 ogni quattro facciate, o comunque ogni 100 righe.
-Ricevuta di pagamento dell’imposta di registro, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca.

Disdetta Contratto di Locazione 3+2

L’inquilino può disdire contratto di affitto 3+2 qualora ricorrano gravi motivi, come previsto dall’art.3, comma 6, Legge n.431/98, comunicandolo con sei mesi di anticipo al proprietario tramite lettera raccomandata.  Risulta essere anche possibile inserire nel contratto una clausola che preveda il recesso convenzionale, che consenta al conduttore di dare la disdetta in qualsiasi momento con un preavviso di sei mesi per altri motivi. Inoltre, il conduttore può disdire il contratto alla prima scadenza comunicando la propria intenzione con sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza.

Il proprietario, invece, può effettuare la disdetta del contratto solo alla scadenza dei primi 3 anni, e solo per i motivi previsti dall’art.3, comma 1 della Legge n.431/1998, tra cui
-Il locatore intende destinare l’immobile a scopo abitativo, commerciale, professionale proprio o di un coniuge, dei genitori, dei figli o di parenti entro il secondo grado
-Il locatore è una persona giuridica, una società, un ente pubblico o ha finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali e intende utilizzare l’immobile per le finalità previste dalla sua attività, offrendo all’inquilino un altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità.
-L’immobile locato è gravemente danneggiato o fa parte di un edificio che necessita di essere ristrutturato e/o messo in sicurezza e la permanenza dell’inquilino rappresenta un ostacolo.
-L’immobile deve essere demolito per lasciare posto alla costruzione di nuovi edifici.
-Senza alcuna motivazione valida, l’inquilino non occupa più stabilmente l’immobile.
-Il locatore vuole vendere l’immobile a terzi e non ha altri immobili ad uso abitativo, al di fuori di quello in cui abita. In questo caso, l’inquilino ha il diritto di prelazione.

Agevolazioni Fiscali Contratto di Locazione 3+2

Le norme prevedono incentivi fiscali per il locatore che usufruisce del contratto di locazione a canone concordato. Il reddito percepito dalla locazione di un immobile può essere abbattuto ai fini Irpef del 30%, contro un abbattimento del 5% per i canoni riscossi da contratti di tipo diverso.

Ipotizziamo che un locatore percepisca in un anno canoni per complessivi 1.800 euro e che questi rientrino nello scaglione di reddito con aliquota del 38%. In questo caso, i 1.800 euro ai fini Irpef diventano 1.260 euro, abbattimento del 30%, per cui il risparmio fiscale è stato pari a (1.800 – 1.260) x 0,38 = 205,20 euro. Non molto, ma sempre qualcosa. Risulta essere evidente che il vantaggio cresce all’aumentare del reddito del locatore dichiarante, perché il 30% di abbattimento sottrarrà base imponibile ad aliquote più alte.

Per chi si avvale della cedolare secca, l’aliquota è del 15%, meno della metà del 21% applicata ai contratti ordinari, se l’appartamento si trova in un Comune ad alta tensione abitativa, o in un Comune limitrofo. Se si sceglie la cedolare secca, si ha anche diritto all’esenzione dall’imposta di registro del 2%, dalle addizionali regionali e comunali, e dall’imposta di bollo.

Fac Simile Contratto di Locazione 3+2 Word

Il modello di contratto di locazione 4+4 Word deve essere compilato inserendo le seguenti informazioni
-Indicazione delle parti. Il contratto di locazione deve necessariamente contenere l’indicazione delle generalità delle parti
-Oggetto, cioè la descrizione dell’immobile con i dati catastali
-Cauzione, cioè la somma che il locatore può chiedere al conduttore una somma di denaro a garanzia delle obbligazioni previste nel contratto
-Sublocazione, cioè la possibilità del conduttore di sublocare in tutto in parte ad altri soggetti l’immobile locato
-Recesso, cioè la possibilità di dare al conduttore il diritto di sciogliere il contratto prima della scadenza.
-Clausole aggiuntive, con cui definire questioni come modalità di pagamento del canone e la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Il fac simile contratto di locazione 3+2 presente in questa pagina può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.

Contratto di Locazione 3+2 Word

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Fac Simile Contratto di Locazione 3+2 PDF

Il modello contratto di locazione 3+2 PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo le informazioni indicate in precedenza.

Contratto di Locazione 3+2 PDF

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In questa pagina spieghiamo quali sono le caratteristiche del contratto di locazione uso foresteria e mettiamo a disposizione un fac simile contratto di locazione uso foresteria Word e PDF da scaricare.

Il contratto di locazione uso foresteria è un istituto peculiare presente nel nostro ordinamento, che si distingue da un ordinario contratto di locazione in quanto qui si tratta di un accordo tra il proprietario di un immobile e una persona giuridica, più precisamente una società di capitali, che prende in affitto un appartamento o altro tipo di abitazione da fornire ai propri dipendenti. Di solito parliamo di aziende con più filiali e che, quindi, spesso hanno l’esigenza di spostare i propri dipendenti tra una sede all’altra. Sappiamo quanto oneroso e spesso anche difficile sia per un lavoratore trovare in tempi rapidi un immobile e come, anzi, questa difficoltà potrebbe spingere alcuni a rinunciare ad accettare simili offerte di lavoro. Per questo, molte aziende offrono un servizio in più ai dipendenti, che si rivela importante come se si trattasse di un componente della retribuzione.

Caratteristiche del Contratto di Locazione Uso Foresteria

Le principali caratteristiche del contratto di locazione ad uso foresteria possono essere sintetizzate come segue
-Destinazione esclusiva alle imprese come soggetti locatari
-Libera determinazione del canone di locazione e dell’eventuale cauzione
-Esclusione della possibilità per il locatore di optare per il regime della cedolare secca

Un elemento distintivo di questa tipologia contrattuale è quindi che il locatario è l’azienda, responsabile anche del pagamento dei canoni di locazione. L’utilizzo dell’immobile, tuttavia, è riservato a manager, dipendenti o collaboratori della stessa impresa.
In termini concreti, ci troviamo davanti a un normale contratto di locazione, ma con la differenza non di poco conto che la parte contraente con il proprietario, l’azienda, non sarà quella che occuperà l’immobile, il quale verrà goduto da un terzo, ovvero il lavoratore. L’accordo va regolarizzato con scrittura privata. La disciplina della locazione per uso foresteria viene normata dal Codice Civile agli articoli 15171 e seguenti. Essa è di tipo leggero, ovvero senza grosse limitazioni alla libera determinazione tra le parti.
Il proprietario di un immobile concesso in locazione per uso foresteria ha il vantaggio di trovarsi una controparte affidabile. Difficile, infatti, che una persona giuridica non paghi puntualmente il canone, anche se sul piano fiscale non potrà godere di tutti i benefici garantiti nel caso in cui il conduttore sia una persona fisica. Per intenderci, la cedolare secca non può applicarsi ai canoni riscossi nell’anno, i quali vanno sottoposti a tassazione Irpef ordinaria. Dunque, se il proprietario dichiara un reddito medio o medio alto, sarebbe più conveniente sul piano fiscale la locazione dell’immobile a una persona fisica.
Con la legge finanziaria del 2000 si è confermata la legittimità di questo tipo di contratto, che a differenza di tutti gli altri contratti non è regolato dalla Legge n.431/1998. La peculiarità sta nel fatto che normativa interviene in maniera piuttosto morbida, quando i contratti di locazione sono altrimenti sottoposti a una normazione piuttosto pesante, con tutele importanti in favore degli affittuari, come i massimali imposti ai canoni per metro quadrato in numerose città italiane ad alta intensità abitativa.
Come sopra abbiamo spiegato, non è possibile per il proprietario dell’immobile usufruire della cedolare secca, il più delle volte risultante preferibile al regime fiscale ordinario, certamente per i titolari di redditi medio alti. Tuttavia, la base imponibile, rappresentata dai canoni di locazione riscossi nell’anno, è oggetto di deduzione del 5% ai fini Irpef. Quanto al conduttore, azienda, sono possibili le deduzioni fiscali per i primi tre anni dal reddito aziendale, sempre in relazione sia ai canoni che alle spese di manutenzione del fabbricato.
Per quanto riguarda la durata massima di questo tipo di contratto, questa è di 30 anni, quindi un limite temporale molto lungo. Alla sua scadenza, il contratto può essere rinnovato automaticamente.

Requisiti Immobili Contratto di Locazione Uso Foresteria

Quanto all’ammissibilità di questo tipo di contratti, di recente la Cassazione è intervenuta sui mutamenti delle destinazioni d’uso, arrivando a conclusione che gli alberghi, ai quali non è consentito trasformarsi in abitazioni, non possono essere oggetto di contratti di locazione uso foresteria. Infatti, le norme in materia prevedono che per realizzare questi cambi di destinazione d’uso siano necessari interventi edilizi o almeno la Denuncia di Inizio Attività. Dunque, il contratto di locazione uso foresteria può riguardare solo immobili adibiti ad uso abitativo e non a scopi commerciali, per depositi, alberghi. Dati i vantaggi in termini di flessibilità contrattuale non previsti per altre forme di contratto in relazione alle locazioni, il legislatore tende, quindi, a restringerne il campo di applicazione, cercando di legarlo il più possibile a quelle realtà aziendali con più filiali sul territorio nazionale e che, pertanto, hanno la necessità di spostare spesso i propri dipendenti da una sede all’altra. Del resto si dibatte sulla possibilità di rendere questi contratti più restrittivi, riformando il Codice Civile. Per il momento, però, ciò non è avvenuto e, dunque, la flessibilità resta intatta. Chiaramente vi è il rischio che le parti stipulino contratti del genere per aggirare le rigidità di un contratto di locazione ordinario. In questi casi, se scoperto, oltre alle sanzioni si perviene al passaggio verso una delle tipologie contrattuali a cui la fattispecie viene ricondotta.

Fac Simile Contratto di Locazione Uso Foresteria Word

Il fac simile contratto di locazione uso foresteria Word presente in questa pagina può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.

Il modello contratto di locazione uso foresteria può quindi essere utilizzato come esempio, inserendo i dati delle parti coinvolte, quelli dell’immobile e aggiungendo eventuali clausole.

Fac Simile Contratto di Locazione Uso Foresteria Word

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Fac Simile Contratto di Locazione Uso Foresteria PDF

Il modello contratto di locazione uso foresteria PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati richiesti.

Fac Simile Contratto di Locazione Uso Foresteria PDF

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In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile di contratto di sublocazione Word e PDF editabile e spieghiamo come funziona. Il contratto di sublocazione si ha quando un inquilino decide di concedere in uso a terzi l’immobile che ha già in locazione. Se il contratto riguarda l’intero immobile, si parla si sublocazione totale, mentre se ha ad oggetto solo una parte di esso, allora siamo nell’ambito di una sublocazione parziale.

Si parla anche di subaffitto, ma stiamo attenti a non confondere i due termini, che nel linguaggio comune vengono usati spesso come sinonimi, perchè sul piano giuridico fanno riferimento a due ipotesi diverse. Si dice locazione, infatti, il contratto che ha ad oggetto un bene immobile ad uso residenziale o uno adibito ad uso commerciale, artigianale o industriale. L’affitto riguarda, invece, un bene capace di produrre frutti, come un fondo agricolo o uno stabilimento aziendale.

Come Funziona la Sublocazione

Le motivazioni di una sublocazione possono essere le più disparate. Si prenda il caso di una coppia che desideri sfruttare parte dell’immobile per racimolare un minimo guadagno con il quale provvedere al pagamento del canone., o a un lavoratore o studente fuori sede, che intende condividere l’immobile con altri per suddividere le spese. In entrambi i casi appena accennati, siamo in presenza di un contratto di sublocazione parziale. Una sublocazione totale, invece, potrebbe aversi quando l’inquilino non ha più bisogno dell’immobile in cui risiede, ma la scadenza del contratto è ancora lontana nel tempo. Piuttosto che pagare canoni di locazione a vuoto, potrebbe trovare conveniente locare a sua volta l’immobile a terzi, non essendo sempre possibile l’invio della disdetta del contratto in anticipo sulla scadenza al proprietario.

Vediamo cosa accade quando l’inquilino subloca a terzi l’immobile in tutto o in parte. Il sublocatario è tenuto a versare il canone pattuito al locatario, il quale a sua volta continua ad essere soggetto agli obblighi derivanti dal contratto di locazione principale. Indipendentemente dalla durata pattuita per il contratto di sublocazione, questa non può eccedere quella residua del contratto di locazione, per cui l’immobile va riconsegnato al proprietario da parte dell’inquilino e anche dal sublocatario. Esempio, Tizio stipula con Caio un contratto di locazione per la durata di 4 anni, relativo a un appartamento e per il canone mensile di 500 euro. Caio dopo 18 mesi cede a Sempronio l’uso di parte dell’immobile per il canone di 300 euro. Sempronio deve versare a Caio ogni mese 300 euro e Caio deve versare a Tizio mensilmente 500 euro. Al termine dei 4 anni, Caio è tenuto a consegnare l’appartamento a Tizio, salvo che le parti non abbiano rinnovato espressamente o tacitamente il contratto, e lo stesso Sempronio deve lasciarlo libero alla scadenza del termine del contratto principale.

Quando è Possibile la Sublocazione

Vediamo se il contratto di sublocazione è sempre consentito.

La sublocazione totale è possibile solo se il contratto di locazione la autorizza con un’apposita clausola in forma di scrittura privata, in base a quanto stabilito dall’Art. 1594 Codice Civile. Se tale autorizzazione non si ha o se si ha un divieto espresso, il proprietario che si accorga che l’immobile locato sia oggetto di un contratto di sublocazione può agire in tribunale contro l’inquilino, al fine di ottenere la rescissione del contratto, avendo così la possibilità di mandare via di casa sia l’inquilino che il sublocatario. Tuttavia, l’inquilino potrebbe farsi autorizzare con apposita clausola in forma scritta dal proprietario per la sublocazione di tutto l’immobile. Non risulta necessario che il proprietario dia il consenso nei confronti dell’apposita persona, essendo sufficiente che l’autorizzazione valga in favore della sublocazione verso un generico terzo.

Le norme sono più permissive per i casi di sublocazione parziale, in quanto, secondo l’articolo 36 della legge 27 luglio 1978 n. 392, questo contratto diventa possibile anche se nel contratto principale di locazione non compare niente al riguardo, sempre che non vi sia un divieto espresso. Pertanto, l’inquilino ha la possibilità di sublocare parte dell’immobile, magari per dividere le persone con altre persone, gravando su di esso l’obbligo di comunicazione al proprietario di volta in volta, con annessi dati personali del sublocatario.

Sublocazione Commerciale

Per quanto riguarda i contratti aventi come oggetto immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, sempre che venga insieme ceduta o locata l’azienda. In questo caso il conduttore ha l’onere di darne comunicazione al locatore tramite raccomandata e il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

In assenza della contestuale cessione della sua azienda, al conduttore è precluso cedere a terzi il contratto di locazione senza il consenso del locatore, visto il disposto dell’art.1594 c.c., richiamante il principio generale fissato dall’art.1406 c.c. Per contro, la sublocazione è ammessa, a meno che sussista un apposito divieto nel contratto di locazione.

Durata Sublocazione

A differenza di un contratto di locazione, quello di sublocazione non prevede una durata minima o una massima, essendo possibile per le parti stabilirne liberamente il termine. Resta fermo, tuttavia, quanto detto in precedenza, ovvero che la durata del contratto di sublocazione non può eccedere quella residua del contratto principale. In ogni caso, esso termina alla conclusione di questo. Per il resto, le similitudini sono evidenti, le parti possono concordare il canone di sublocazione, doveri e diritti reciproci, la consegna da parte del sublocatario di un deposito cauzionale. Per ipotesi, nulla vieterebbe, se le condizioni del mercato lo consentissero, all’inquilino di sublocare l’immobile a un canone superiore rispetto a quello che egli versa mensilmente al proprietario. Sarebbe la soluzione ideale, per quanto poco probabile.

Modello Contratto di Sublocazione Word

Il fac simile di contratto di sublocazione Word presente in questa pagina può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.

Il modello contratto di sublocazione può quindi essere utilizzato come esempio, inserendo i dati delle parti coinvolte, quelli dell’immobile e aggiungendo eventuali clausole.

Modello Contratto di Sublocazione Word

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Fac Simile Contratto di Sublocazione PDF Editabile

Il fac simile contratto di sublocazione PDF editabile può essere compilato inserendo i dati richiesti nel documento.

Fac Simile Contratto di Sublocazione PDF Editabile

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In questa pagina proponiamo un fac simile di contratto di locazione commerciale Word e PDF editabile.

La locazione è un contratto con cui un soggetto, il locatore, mette a disposizione un immobile in favore di un altro soggetto, il conduttore, dietro il pagamento di un canone mensile. La peculiarità della locazione commerciale consiste nel fatto che l’immobile oggetto del contratto è adibito all’esercizio delle attività commerciali, artigianali, professionali, alberghiere o turistiche.

Requisiti Contratto di Locazione Commerciale

L’immobile locato deve essere destinato a specifiche attività, tra cui
-Attività industriali, commerciali e artigianali, purché non si tratti di attività agricole
-Attività di interesse turistico, comprese quelle menzionate all’art. 2 della legge 326/1968
-Attività professionali e di lavoro autonomo, come quelle svolte da avvocati, commercialisti e altre figure simili.

La normativa sulle locazioni commerciali si estende anche alle pertinenze dell’immobile, come garage, cantine e magazzini, a condizione che queste siano funzionalmente collegate all’attività commerciale esercitata.

Un elemento fondamentale da rispettare è la consegna dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) al conduttore, che certifica le caratteristiche energetiche dell’edificio. Il contratto deve includere una clausola che confermi l’avvenuta ricezione dell’APE da parte del conduttore. In mancanza di questa, entrambe le parti sono soggette al pagamento di una sanzione amministrativa che varia da 1.000 a 4.000 euro. Se la durata del contratto di locazione è inferiore a tre anni, la sanzione è ridotta della metà.
In caso di mancata consegna dell’APE, le responsabilità ricadono su entrambe le parti, in base a quanto previsto dall’art. 6 c. 3 del d.lgs. 192/2005.

Durata Contratto di Locazione Commerciale

La legge 392/1978 stabilisce che la durata minima del contratto di locazione a uso non abitativo deve essere di almeno sei anni, nel caso in cui l’attività che il locatario svolge ha carattere commerciale in senso stretto o si tratta di lavoro autonomo, o di almeno nove anni, nel caso in cui l’immobile sia adibito ad albergo o simili o ancora sia utilizzato per l’esercizio di attività teatrale.
La legge prevede la possibilità di locare un immobile a fini commerciali per un periodo più breve, se l’attività ha un carattere stagionale. Tuttavia, se il conduttore ne fa richiesta, il locatore deve mettere a disposizione l’immobile per la stessa stagione anche nei cinque anni successivi al primo, o nei restanti 8 anni nel caso si tratti di un’attività alberghiera.

Rinnovo Contratto di Locazione Commerciale

Il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente alla fine dei 6 anni, o dei 9 anni nel caso si tratti di un’attività alberghiera.
Nel caso in cui si voglia evitare il rinnovo tacito, è dovere della parte non più interessata al rinnovo inviare alla controparte una lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza, o 18 mesi se si tratta di un’attività alberghiera.
Attenzione, però, se è il locatore a non essere più interessato al rinnovo, la legge stabilisce condizioni stringenti.
Per fare in modo che il mancato rinnovo sia valido, deve essere motivato dalla volontà di adibire l’immobile a fini abitativi per la propria persona, per il coniuge o per parenti fino al secondo grado in linea retta, dalla necessità di demolire o ristrutturare l’immobile o ancora dalla necessità di ristrutturare l’immobile, in modo tale da non renderlo più compatibile con l’esercizio di un’attività commerciale.
Il locatore ha il dovere di adibire l’immobile a scopi abitativi entro il termine di sei mesi dalla data della consegna o di provvedere alla ristrutturazione o alla demolizione entro il termine stabilito dai provvedimenti urbanistici, pena l’onere di riconsegnare la disponibilità dell’immobile al conduttore, risarcendolo delle spese per il trasloco e dei danni provocati dallo spostamento dell’attività. Il danno può essere quantificato nella misura massima di 48 mensilità del canone di locazione percepito durante il contratto.

Il contratto può prevedere l’adeguamento annuo del canone mensile, in relazione alla perdita del valore di acquisto della moneta, ovvero al tasso d’inflazione. Questo, tuttavia, non deve superare il 75% della variazione Istat registrata per l’anno di riferimento.

Recesso Contratto di Locazione Commerciale

Entrambe le parti possono recedere dal contratto dando all’altro soggetto un preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza, in modo da evitare il rinnovo automatico. Tale periodo è aumentato a 18 mesi nel caso si tratti di attività alberghiera. La disdetta va comunicata a mezzo raccomandata.

Nel caso in cui sussistano gravi motivi il locatario può recedere dal contratto in ogni momento a patto di darne preavviso almeno sei mesi prima con lettera raccomandata.

Il proprietario, invece, può disdire il contratto solo in determinate condizioni previste dalle norme, ovvero
-Se intende adibire l’immobile ad abitazione per la sua persona, il proprio coniuge o parenti entro il secondo grado in linea retta, come figli, genitori e nipoti.
-Se intende adibire l’immobile ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche, alberghiere ed assimilati, impianti sportivi, ricreativi, qualsiasi altra attività di lavoro autonomo, sempre che tale attività venga esercitata direttamente o dal coniuge o altro parente entro il secondo grado in linea retta;
-Se il locatore è un ente della Pubblica Amministrazione e intende adibire l’immobile per finalità istituzionali.
-Se intende ristrutturare l’immobile, adeguando al piano comunale, e la presenza del conduttore renderebbe l’operazione non possibile.

Indennità per Perdita dell’Avviamento

Per evitare che il locatore decida di non rinnovare il contratto con lo scopo di subentrare nell’attività posta in essere dal locatario, riprendendo a tutti gli effetti una gestione commerciale già avviata e consolidata, la legge prevede un indennizzo a favore del locatario chiamato indennità di avviamento pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico alberghiero.
Non è finita qui. Qualora il locatore abbia messo a disposizione l’immobile a un altro conduttore per l’esercizio di un’attività del tutto simile a quella del vecchio conduttore entro un anno dalla cessazione del precedente esercizio, visto che il nuovo conduttore si gioverà dell’avviamento del primo, il precedente conduttore avrà diritto a un indennizzo di importo doppio.
Va chiarito, però, che l’indennità per la perdita dell’avviamento potrà essere richiesta solamente dai conduttori che abbiano svolto presso l’immobile un’attività a contatto con il pubblico, quindi, non riguarda il libero professionista o il lavoratore autonomo. L’indennità non è dovuta nemmeno nei casi in cui il contratto non sia stato rinnovato o sia stato interrotto per inadempienza del conduttore.

Sublocazione e Cessione del Contratto di Locazione Commerciale

Il contratto di locazione commerciale può essere ceduto o sublocato, senza la necessità del consenso del locatore. Risulta essere previsto, tuttavia, che in sede di cessione o di sublocazione del contratto, si dia formale comunicazione tramite raccomandata al locatore, il quale avrà diritto di opposizione entro 30 giorni.
Inoltre, bisogna procedere alla contestuale cessione o sublocazione dei beni destinati all’esercizio dell’impresa. Le norme prevedono che in questo caso, qualora esistano i presupposti per la richiesta dell’indennità di perdita dell’avviamento, questa vada riconosciuta a colui che alla data di cessazione della locazione risulta essere l’effettivo conduttore.

Prelazione Contratto di Locazione Commerciale

Nel caso in cui il locatore voglia trasferire l’immobile a titolo oneroso, è tenuto a comunicarlo con una notifica al conduttore, il quale avrà il diritto di esercitare la prelazione entro i successivi 60 giorni. Ciò significa che a parità di condizioni offerte, è il conduttore ad avere diritto ad acquistare l’immobile. Se risultasse che il trasferimento dell’immobile sia avvenuto verso terzi, senza la previa comunicazione al conduttore, oppure a un prezzo inferiore a quello che era stato offerto da questi, egli avrà diritto di riscattare l’immobile sia verso il terzo acquirente, sia verso qualunque successivo avente causa.
Lo stesso diritto si ha nei casi in cui il locatore voglia affittare l’immobile a terzi. Il conduttore ha il diritto di prelazione entro i successivi 60 giorni dalla comunicazione, la quale non è dovuta nel caso in cui questi abbia espresso l’intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza.

Fac Simile Contratto di Locazione Commerciale Word

Il fac simile contratto di locazione commerciale Word presente in questa sezione può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.
Andando più nel dettaglio, nel modello è necessario inserire le seguenti informazioni
-Oggetto, cioè la descrizione dell’immobile con i relativi identificativi catastali
-Destinazione dell’immobile, cioè la descrizione di come sarà utilizzato il locale
-Canone, l’importo da corrispondere per il godimento dell’immobile
-Durata
-Recesso, cioè la possibilità per il locatore di concedere o meno al conduttore il diritto di sciogliere il contratto prima della sua naturale scadenza
-Cauzione. Il locatore può chiedere al conduttore una cauzione per la locazione.
-Sublocazione, cioè la possibilità di sublocare il locale commerciale in tutto in parte ad altri soggetti.

Il modello contratto di locazione commerciale può quindi essere utilizzato come esempio, inserendo i dati delle parti coinvolte, quelli dell’immobile e aggiungendo eventuali clausole.

Fac Simile Contratto di Locazione Commerciale Word

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Modello Contratto di Locazione Commerciale PDF Editabile

Il fac simile contratto di locazione commerciale PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati indicati in precedenza.

Contratto di Locazione Commerciale PDF

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In questa pagina proponiamo un modello di contratto di locazione 4+4 Word e PDF editabile da scaricare e una guida sulle caratteristiche principali di questo tipo di contratto di locazione.

Il contratto di locazione 4+4, conosciuto come contratto a canone libero, è la tipologia maggiormente utilizzata per affittare immobili a fini abitativi. Esso è caratterizzato principalmente dal fatto che le parti possono stabilire i contenuti essenziali del rapporto di locazione, a partire dall’importo del canone mensile.

Durata Contratto di Locazione 4+4

Risulta essere possibile stipulare un contratto d’affitto a canone libero se l’oggetto della locazione è un immobile
-Destinato a uso abitativo
-Non appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
-Non classificato come alloggio di edilizia residenziale pubblica

La durata del contratto di locazione 4+4 è già spiegata dal suo nome, questo tipo di contratto viene stipulato tra locatore e conduttore per 4 anni e viene prorogato alla scadenza per altri 4 anni. In verità, nulla vieta alle parti di concordare una durata maggiore.

A differenza di quanto avviene in altre tipologie contrattuali, nel contratto di locazione 4+4, alla scadenza del primo periodo di locazione, il rinnovo avviene in modo automatico.

Canone Contratto di Locazione 4+4 e Deposito Cauzionale

Tra le principali obbligazioni del conduttore, è previsto il pagamento del canone di locazione, come stabilito dall’art. 1587 n. 2 del Codice Civile. L’importo del canone può essere fissato in modo autonomo dalle parti (canone libero) oppure stabilito secondo i criteri previsti dalla legge (canone concordato). Le modalità di pagamento del canone, specificate nel contratto, generalmente includono il bonifico bancario, ma sono consentiti anche assegni o vaglia, inviabili al domicilio del locatore su base mensile o trimestrale in anticipo. È diritto del conduttore ricevere una quietanza del pagamento dal locatore; il costo del valore bollato per la quietanza è, tuttavia, a carico del conduttore (art. 1199 c.c.).

Durante la durata del contratto, il canone non può subire aumenti, salvo l’applicazione di una clausola specifica per l’adeguamento annuale del canone secondo l’indice ISTAT, su richiesta del locatore. In caso di locazioni commerciali, questo adeguamento non può superare il 75% dell’indice ISTAT, come stabilito per le locazioni a canone concordato. Vediamo cosa succedere se è presente questa clausola all’interno del contratto. Ipotizziamo di avere stipulato il contratto di locazione 4+4 nel mese di settembre di un dato anno. Nello stesso mese dell’anno seguente, il proprietario potrà aumentare l’importo del canone mensile. Per iniziare verificherà sul sito dell’Istat il livello dell’indice dei prezzi nel mese di stipula del contratto. Poniamo che esso risultasse pari a 105. Lo stesso farà con riferimento al medesimo mese dell’anno successivo. Per ipotesi, il livello dei prezzi risulterà pari a 107. La differenza è pari a 107 – 105 = 2. Il costo della vita risulta cresciuto del 2% e tale sarà l’incremento massimo consentito per il canone. Se il canone fosse di 400 euro mensili, la rivalutazione possibile è pari a 400 x 0,02 = 8 euro. Il canone sarà così innalzato fino a 408 euro al mese.

All’atto della stipula del contratto, è prassi che il conduttore versi un deposito cauzionale (art. 11 della Legge n. 392/1978), una somma a garanzia del rispetto delle obbligazioni contrattuali e di eventuali danni arrecati all’immobile. La cauzione, che non può superare le tre mensilità di canone, produce interessi che devono essere corrisposti al conduttore al termine del contratto. La restituzione della cauzione, comprensiva degli interessi maturati, è condizionata alla riconsegna dell’immobile nelle condizioni iniziali.

Registrazione Contratto di Locazione 4+4

Il contratto di locazione 4+4 deve essere registrato con una delle seguenti modalità
-Per via telematica, se si è abilitati all’utilizzo dei servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle entrate.
-Direttamente presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

La registrazione presso gli uffici avviene tramite la compilazione del modello RLI, Richiesta di registrazione e adempimenti successivi Contratti di locazione e affitto di immobili.

Per effettuare la registrazione del contratto servono i seguenti documenti
-Almeno due copie, firmate in originale, del contratto di locazione.
-Modello RLI compilato.
-Contrassegni telematici, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca, con data non successiva a quella di stipula. Il bollo, come stabilito dal d.p.r. n. 642/1972, è pari ad € 16,00 ogni quattro facciate, o comunque ogni 100 righe.
-Ricevuta di pagamento dell’imposta di registro, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca.

Una volta che sono stati consegnati i documenti, l’addetto dell’Agenzia delle Entrate
-Se la registrazione è contestuale, fornisce copia timbrata e firmata del contratto.
-Se lo registrazione è successiva, fornisce ricevuta del deposito, indicando quando il contratto registrato sarà disponibile per il ritiro.

Disdetta Contratto di Locazione 4+4

Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento avvalendosi dell’apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi, ex art. 3, l. n. 431/1998, che devono essere indicati nella lettera di preavviso da inviare al locatore. Il conduttore ha infatti l’obbligo di comunicare per scritto la volontà di recedere al locatore, attraverso una lettera raccomandata, con un anticipo di almeno 6 mesi rispetto alla data in cui intende lasciare l’immobile.

La disdetta da parte del locatore, cioè il proprietario dell’immobile, può avvenire alla fine della prima scadenza, quindi, dopo i 4 anni, in presenza di determinate circostanze.

La disdetta, pena la nullità, deve essere comunicata all’inquilino almeno sei mesi prima della scadenza e deve essere motivata. Le ragioni alla base della disdetta, che permettono di interrompere l’accordo alla prima scadenza, devono essere tra le seguenti
-Il locatore intende destinare l’immobile a scopo abitativo, commerciale, professionale proprio o di un coniuge, dei genitori, dei figli o di parenti entro il secondo grado
-Il locatore è una persona giuridica, una società, un ente pubblico o ha finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali e intende utilizzare l’immobile per le finalità previste dalla sua attività, offrendo all’inquilino un altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità.
-L’immobile locato è gravemente danneggiato o fa parte di un edificio che necessita di essere ristrutturato e/o messo in sicurezza e la permanenza dell’inquilino rappresenta un ostacolo.
-L’immobile deve essere demolito per lasciare posto alla costruzione di nuovi edifici.
-Senza alcuna motivazione valida, l’inquilino non occupa più stabilmente l’immobile.
-Il locatore vuole vendere l’immobile a terzi e non ha altri immobili ad uso abitativo, al di fuori di quello in cui abita. In questo caso, l’inquilino ha il diritto di prelazione.

Fac Simile Contratto di Locazione 4+4 Word

Il fac simile contratto di locazione 4+4 Word presente in questa pagina può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.

Il modello di contratto di locazione 4+4 deve essere compilato inserendo le seguenti informazioni
-Indicazione delle parti. Il contratto di locazione deve necessariamente contenere l’indicazione delle generalità delle parti
-Oggetto, cioè la descrizione dell’immobile con i dati catastali
-Durata, che non può essere inferiore a quattro anni
-Canone, l’importo da corrispondere per il godimento dell’immobile
-Cauzione, cioè la somma che il locatore può chiedere al conduttore una somma di denaro a garanzia delle obbligazioni previste nel contratto
-Sublocazione, cioè la possibilità del conduttore di sublocare in tutto in parte ad altri soggetti l’immobile locato
-Recesso, cioè la possibilità di dare al conduttore il diritto di sciogliere il contratto prima della scadenza.
-Clausole aggiuntive, con cui definire questioni come modalità di pagamento del canone e la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Il modello contratto di locazione 4+4 può quindi essere utilizzato come esempio, inserendo i dati delle parti coinvolte, quelli dell’immobile e aggiungendo eventuali clausole.

Fac Simile Contratto di Locazione 4+4 Word

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Modello Contratto di Locazione 4+4 PDF Editabile

Il fac simile contratto di locazione 4+4 PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo le informazioni indicate in precedenza.

Contratto di Locazione 4+4 PDF

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