In questa pagina proponiamo un fac simile di contratto di locazione commerciale Word e PDF editabile.

La locazione è un contratto con cui un soggetto, il locatore, mette a disposizione un immobile in favore di un altro soggetto, il conduttore, dietro il pagamento di un canone mensile. La peculiarità della locazione commerciale consiste nel fatto che l’immobile oggetto del contratto è adibito all’esercizio delle attività commerciali, artigianali, professionali, alberghiere o turistiche.

Requisiti Contratto di Locazione Commerciale

L’immobile locato deve essere destinato a specifiche attività, tra cui
-Attività industriali, commerciali e artigianali, purché non si tratti di attività agricole
-Attività di interesse turistico, comprese quelle menzionate all’art. 2 della legge 326/1968
-Attività professionali e di lavoro autonomo, come quelle svolte da avvocati, commercialisti e altre figure simili.

La normativa sulle locazioni commerciali si estende anche alle pertinenze dell’immobile, come garage, cantine e magazzini, a condizione che queste siano funzionalmente collegate all’attività commerciale esercitata.

Un elemento fondamentale da rispettare è la consegna dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) al conduttore, che certifica le caratteristiche energetiche dell’edificio. Il contratto deve includere una clausola che confermi l’avvenuta ricezione dell’APE da parte del conduttore. In mancanza di questa, entrambe le parti sono soggette al pagamento di una sanzione amministrativa che varia da 1.000 a 4.000 euro. Se la durata del contratto di locazione è inferiore a tre anni, la sanzione è ridotta della metà.
In caso di mancata consegna dell’APE, le responsabilità ricadono su entrambe le parti, in base a quanto previsto dall’art. 6 c. 3 del d.lgs. 192/2005.

Durata Contratto di Locazione Commerciale

La legge 392/1978 stabilisce che la durata minima del contratto di locazione a uso non abitativo deve essere di almeno sei anni, nel caso in cui l’attività che il locatario svolge ha carattere commerciale in senso stretto o si tratta di lavoro autonomo, o di almeno nove anni, nel caso in cui l’immobile sia adibito ad albergo o simili o ancora sia utilizzato per l’esercizio di attività teatrale.
La legge prevede la possibilità di locare un immobile a fini commerciali per un periodo più breve, se l’attività ha un carattere stagionale. Tuttavia, se il conduttore ne fa richiesta, il locatore deve mettere a disposizione l’immobile per la stessa stagione anche nei cinque anni successivi al primo, o nei restanti 8 anni nel caso si tratti di un’attività alberghiera.

Rinnovo Contratto di Locazione Commerciale

Il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente alla fine dei 6 anni, o dei 9 anni nel caso si tratti di un’attività alberghiera.
Nel caso in cui si voglia evitare il rinnovo tacito, è dovere della parte non più interessata al rinnovo inviare alla controparte una lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza, o 18 mesi se si tratta di un’attività alberghiera.
Attenzione, però, se è il locatore a non essere più interessato al rinnovo, la legge stabilisce condizioni stringenti.
Per fare in modo che il mancato rinnovo sia valido, deve essere motivato dalla volontà di adibire l’immobile a fini abitativi per la propria persona, per il coniuge o per parenti fino al secondo grado in linea retta, dalla necessità di demolire o ristrutturare l’immobile o ancora dalla necessità di ristrutturare l’immobile, in modo tale da non renderlo più compatibile con l’esercizio di un’attività commerciale.
Il locatore ha il dovere di adibire l’immobile a scopi abitativi entro il termine di sei mesi dalla data della consegna o di provvedere alla ristrutturazione o alla demolizione entro il termine stabilito dai provvedimenti urbanistici, pena l’onere di riconsegnare la disponibilità dell’immobile al conduttore, risarcendolo delle spese per il trasloco e dei danni provocati dallo spostamento dell’attività. Il danno può essere quantificato nella misura massima di 48 mensilità del canone di locazione percepito durante il contratto.

Il contratto può prevedere l’adeguamento annuo del canone mensile, in relazione alla perdita del valore di acquisto della moneta, ovvero al tasso d’inflazione. Questo, tuttavia, non deve superare il 75% della variazione Istat registrata per l’anno di riferimento.

Recesso Contratto di Locazione Commerciale

Entrambe le parti possono recedere dal contratto dando all’altro soggetto un preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza, in modo da evitare il rinnovo automatico. Tale periodo è aumentato a 18 mesi nel caso si tratti di attività alberghiera. La disdetta va comunicata a mezzo raccomandata.

Nel caso in cui sussistano gravi motivi il locatario può recedere dal contratto in ogni momento a patto di darne preavviso almeno sei mesi prima con lettera raccomandata.

Il proprietario, invece, può disdire il contratto solo in determinate condizioni previste dalle norme, ovvero
-Se intende adibire l’immobile ad abitazione per la sua persona, il proprio coniuge o parenti entro il secondo grado in linea retta, come figli, genitori e nipoti.
-Se intende adibire l’immobile ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche, alberghiere ed assimilati, impianti sportivi, ricreativi, qualsiasi altra attività di lavoro autonomo, sempre che tale attività venga esercitata direttamente o dal coniuge o altro parente entro il secondo grado in linea retta;
-Se il locatore è un ente della Pubblica Amministrazione e intende adibire l’immobile per finalità istituzionali.
-Se intende ristrutturare l’immobile, adeguando al piano comunale, e la presenza del conduttore renderebbe l’operazione non possibile.

Indennità per Perdita dell’Avviamento

Per evitare che il locatore decida di non rinnovare il contratto con lo scopo di subentrare nell’attività posta in essere dal locatario, riprendendo a tutti gli effetti una gestione commerciale già avviata e consolidata, la legge prevede un indennizzo a favore del locatario chiamato indennità di avviamento pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico alberghiero.
Non è finita qui. Qualora il locatore abbia messo a disposizione l’immobile a un altro conduttore per l’esercizio di un’attività del tutto simile a quella del vecchio conduttore entro un anno dalla cessazione del precedente esercizio, visto che il nuovo conduttore si gioverà dell’avviamento del primo, il precedente conduttore avrà diritto a un indennizzo di importo doppio.
Va chiarito, però, che l’indennità per la perdita dell’avviamento potrà essere richiesta solamente dai conduttori che abbiano svolto presso l’immobile un’attività a contatto con il pubblico, quindi, non riguarda il libero professionista o il lavoratore autonomo. L’indennità non è dovuta nemmeno nei casi in cui il contratto non sia stato rinnovato o sia stato interrotto per inadempienza del conduttore.

Sublocazione e Cessione del Contratto di Locazione Commerciale

Il contratto di locazione commerciale può essere ceduto o sublocato, senza la necessità del consenso del locatore. Risulta essere previsto, tuttavia, che in sede di cessione o di sublocazione del contratto, si dia formale comunicazione tramite raccomandata al locatore, il quale avrà diritto di opposizione entro 30 giorni.
Inoltre, bisogna procedere alla contestuale cessione o sublocazione dei beni destinati all’esercizio dell’impresa. Le norme prevedono che in questo caso, qualora esistano i presupposti per la richiesta dell’indennità di perdita dell’avviamento, questa vada riconosciuta a colui che alla data di cessazione della locazione risulta essere l’effettivo conduttore.

Prelazione Contratto di Locazione Commerciale

Nel caso in cui il locatore voglia trasferire l’immobile a titolo oneroso, è tenuto a comunicarlo con una notifica al conduttore, il quale avrà il diritto di esercitare la prelazione entro i successivi 60 giorni. Ciò significa che a parità di condizioni offerte, è il conduttore ad avere diritto ad acquistare l’immobile. Se risultasse che il trasferimento dell’immobile sia avvenuto verso terzi, senza la previa comunicazione al conduttore, oppure a un prezzo inferiore a quello che era stato offerto da questi, egli avrà diritto di riscattare l’immobile sia verso il terzo acquirente, sia verso qualunque successivo avente causa.
Lo stesso diritto si ha nei casi in cui il locatore voglia affittare l’immobile a terzi. Il conduttore ha il diritto di prelazione entro i successivi 60 giorni dalla comunicazione, la quale non è dovuta nel caso in cui questi abbia espresso l’intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza.

Fac Simile Contratto di Locazione Commerciale Word

Il fac simile contratto di locazione commerciale Word presente in questa sezione può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.
Andando più nel dettaglio, nel modello è necessario inserire le seguenti informazioni
-Oggetto, cioè la descrizione dell’immobile con i relativi identificativi catastali
-Destinazione dell’immobile, cioè la descrizione di come sarà utilizzato il locale
-Canone, l’importo da corrispondere per il godimento dell’immobile
-Durata
-Recesso, cioè la possibilità per il locatore di concedere o meno al conduttore il diritto di sciogliere il contratto prima della sua naturale scadenza
-Cauzione. Il locatore può chiedere al conduttore una cauzione per la locazione.
-Sublocazione, cioè la possibilità di sublocare il locale commerciale in tutto in parte ad altri soggetti.

Il modello contratto di locazione commerciale può quindi essere utilizzato come esempio, inserendo i dati delle parti coinvolte, quelli dell’immobile e aggiungendo eventuali clausole.

Fac Simile Contratto di Locazione Commerciale Word

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Modello Contratto di Locazione Commerciale PDF Editabile

Il fac simile contratto di locazione commerciale PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati indicati in precedenza.

Contratto di Locazione Commerciale PDF

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In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile di contratto di sublocazione Word e PDF editabile e spieghiamo come funziona. Il contratto di sublocazione si ha quando un inquilino decide di concedere in uso a terzi l’immobile che ha già in locazione. Se il contratto riguarda l’intero immobile, si parla si sublocazione totale, mentre se ha ad oggetto solo una parte di esso, allora siamo nell’ambito di una sublocazione parziale.

Si parla anche di subaffitto, ma stiamo attenti a non confondere i due termini, che nel linguaggio comune vengono usati spesso come sinonimi, perchè sul piano giuridico fanno riferimento a due ipotesi diverse. Si dice locazione, infatti, il contratto che ha ad oggetto un bene immobile ad uso residenziale o uno adibito ad uso commerciale, artigianale o industriale. L’affitto riguarda, invece, un bene capace di produrre frutti, come un fondo agricolo o uno stabilimento aziendale.

Come Funziona la Sublocazione

Le motivazioni di una sublocazione possono essere le più disparate. Si prenda il caso di una coppia che desideri sfruttare parte dell’immobile per racimolare un minimo guadagno con il quale provvedere al pagamento del canone., o a un lavoratore o studente fuori sede, che intende condividere l’immobile con altri per suddividere le spese. In entrambi i casi appena accennati, siamo in presenza di un contratto di sublocazione parziale. Una sublocazione totale, invece, potrebbe aversi quando l’inquilino non ha più bisogno dell’immobile in cui risiede, ma la scadenza del contratto è ancora lontana nel tempo. Piuttosto che pagare canoni di locazione a vuoto, potrebbe trovare conveniente locare a sua volta l’immobile a terzi, non essendo sempre possibile l’invio della disdetta del contratto in anticipo sulla scadenza al proprietario.

Vediamo cosa accade quando l’inquilino subloca a terzi l’immobile in tutto o in parte. Il sublocatario è tenuto a versare il canone pattuito al locatario, il quale a sua volta continua ad essere soggetto agli obblighi derivanti dal contratto di locazione principale. Indipendentemente dalla durata pattuita per il contratto di sublocazione, questa non può eccedere quella residua del contratto di locazione, per cui l’immobile va riconsegnato al proprietario da parte dell’inquilino e anche dal sublocatario. Esempio, Tizio stipula con Caio un contratto di locazione per la durata di 4 anni, relativo a un appartamento e per il canone mensile di 500 euro. Caio dopo 18 mesi cede a Sempronio l’uso di parte dell’immobile per il canone di 300 euro. Sempronio deve versare a Caio ogni mese 300 euro e Caio deve versare a Tizio mensilmente 500 euro. Al termine dei 4 anni, Caio è tenuto a consegnare l’appartamento a Tizio, salvo che le parti non abbiano rinnovato espressamente o tacitamente il contratto, e lo stesso Sempronio deve lasciarlo libero alla scadenza del termine del contratto principale.

Quando è Possibile la Sublocazione

Vediamo se il contratto di sublocazione è sempre consentito.

La sublocazione totale è possibile solo se il contratto di locazione la autorizza con un’apposita clausola in forma di scrittura privata, in base a quanto stabilito dall’Art. 1594 Codice Civile. Se tale autorizzazione non si ha o se si ha un divieto espresso, il proprietario che si accorga che l’immobile locato sia oggetto di un contratto di sublocazione può agire in tribunale contro l’inquilino, al fine di ottenere la rescissione del contratto, avendo così la possibilità di mandare via di casa sia l’inquilino che il sublocatario. Tuttavia, l’inquilino potrebbe farsi autorizzare con apposita clausola in forma scritta dal proprietario per la sublocazione di tutto l’immobile. Non risulta necessario che il proprietario dia il consenso nei confronti dell’apposita persona, essendo sufficiente che l’autorizzazione valga in favore della sublocazione verso un generico terzo.

Le norme sono più permissive per i casi di sublocazione parziale, in quanto, secondo l’articolo 36 della legge 27 luglio 1978 n. 392, questo contratto diventa possibile anche se nel contratto principale di locazione non compare niente al riguardo, sempre che non vi sia un divieto espresso. Pertanto, l’inquilino ha la possibilità di sublocare parte dell’immobile, magari per dividere le persone con altre persone, gravando su di esso l’obbligo di comunicazione al proprietario di volta in volta, con annessi dati personali del sublocatario.

Sublocazione Commerciale

Per quanto riguarda i contratti aventi come oggetto immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, sempre che venga insieme ceduta o locata l’azienda. In questo caso il conduttore ha l’onere di darne comunicazione al locatore tramite raccomandata e il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

In assenza della contestuale cessione della sua azienda, al conduttore è precluso cedere a terzi il contratto di locazione senza il consenso del locatore, visto il disposto dell’art.1594 c.c., richiamante il principio generale fissato dall’art.1406 c.c. Per contro, la sublocazione è ammessa, a meno che sussista un apposito divieto nel contratto di locazione.

Durata Sublocazione

A differenza di un contratto di locazione, quello di sublocazione non prevede una durata minima o una massima, essendo possibile per le parti stabilirne liberamente il termine. Resta fermo, tuttavia, quanto detto in precedenza, ovvero che la durata del contratto di sublocazione non può eccedere quella residua del contratto principale. In ogni caso, esso termina alla conclusione di questo. Per il resto, le similitudini sono evidenti, le parti possono concordare il canone di sublocazione, doveri e diritti reciproci, la consegna da parte del sublocatario di un deposito cauzionale. Per ipotesi, nulla vieterebbe, se le condizioni del mercato lo consentissero, all’inquilino di sublocare l’immobile a un canone superiore rispetto a quello che egli versa mensilmente al proprietario. Sarebbe la soluzione ideale, per quanto poco probabile.

Modello Contratto di Sublocazione Word

Il fac simile di contratto di sublocazione Word presente in questa pagina può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.

Il modello contratto di sublocazione può quindi essere utilizzato come esempio, inserendo i dati delle parti coinvolte, quelli dell’immobile e aggiungendo eventuali clausole.

Modello Contratto di Sublocazione Word

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Fac Simile Contratto di Sublocazione PDF Editabile

Il fac simile contratto di sublocazione PDF editabile può essere compilato inserendo i dati richiesti nel documento.

Fac Simile Contratto di Sublocazione PDF Editabile

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In questa guida mettiamo disposizione un fac simile di contratto di locazione turistica Word e PDF e spieghiamo come funziona.

Sempre più spesso in Italia le seconde case sono affittate per finalità turistiche, specie nelle località dove la presenza di turisti è particolarmente elevata e, quindi, esiste anche un’alta domanda di immobili per brevi soggiorno. Per questo motivo il legislatore ha pensato bene di sottrarre la locazione degli immobili per finalità turistiche dalla disciplina generale, semplificando al massimo le procedure da seguire.

Caratteristiche delle Locazioni Turistiche

Partiamo subito con il dire che per finalità turistiche si fa riferimento all’esigenza del conduttore di avere a disposizione per un periodo limitato un appartamento o una casa singola per passarvi le sue vacanze, siano esse per svago, per ragioni naturalistiche o culturali.
Questo tipo di locazione, quindi, non ha nulla a che vedere con quella prevista per chi intende stabilizzarsi nell’abitazione per mesi o anni. Qui, rileva l’esigenza assolutamente temporanea e di breve termine, tanto che il contratto non è neppure simile al contratto di locazione transitoria previsto per i lavoratori o gli studenti fuori sede, che ha una durata minima di 30 giorni e una massima di 18 mesi e non è prorogabile.

In base a quanto stabilito dall’articolo 4 del D.L. n. 50/2017, si definiscono Locazioni Brevi Turistiche i contratti di locazione che
-Hanno come oggetto immobili abitativi
-Presentano una durata non superiore a 30 giorni
-Vengono stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa.

Il contratto di locazione turistica non richiede una durata minima e cessa automaticamente alla scadenza, senza bisogno di disdetta. In base alla durata e alle specifiche condizioni contrattuali, si possono distinguere tre tipologie principali di locazione turistica
-Locazione turistica lunga o contratto casa vacanze, che deve prevedere clausole dettagliate sulla durata della locazione, l’importo del canone e le modalità di pagamento, inclusi eventuali adeguamenti e la cauzione.
-Locazione turistica breve o contratto brevi vacanze, nel quale devono essere inserite disposizioni chiare sul recesso, sulle spese accessorie e sull’utilizzo degli spazi comuni.
-Locazione turistica brevissima o contratto weekend, che deve contenere una clausola con un accordo forfettario per i consumi delle utenze.

La disciplina sulle locazioni brevi turistiche viene applicata anche a
-Contratti di locazione in cui è prevista la prestazione dei servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.
-Contratti di locazione stipulati tramite di soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di siti.

Durata e Registrazione del Contratto

In base al combinato disposto degli artt. 1 c. 4 e 13 c. 5 L. n. 431/98, il contratto di locazione per uso turistico deve essere stipulato in forma scritta. All’interno del contratto è necessario indicare espressamente le finalità turistiche, in modo da evitare l’eventuale applicazione delle norme in materia di locazione abitativa primaria o transitoria.

Il contratto di affitto turistico non prevede una durata minima e, una volta raggiunta la scadenza, gli effetti cessano automaticamente, senza che sia necessario inviare una disdetta.

Se la durata è inferiore a 30 giorni, il contratto non va registrato e prevede l’apposizione sul modulo firmato tra le parti di una marca da bollo da 10,33 euro.
Però, se il periodo della locazione supera i 30 giorni, la registrazione è obbligatoria. In questo caso, le relative spese vanno suddivise equamente tra le parti, salvo diversa disposizione.

I 30 giorni rilevano anche con riferimento a più periodi di locazione intercorsi tra il proprietario dell’immobile e il medesimo conduttore nell’anno solare. Dunque, se ho locato a fini turistici un immobile tra il 5 e il 25 luglio e lo stesso conduttore si presenta a dicembre dello stesso anno per prendere in affitto l’appartamento tra il 20 e il 30 del mese, essendo stato superato il limite complessivo dei 30 giorni nell’anno solare, il secondo contratto va registrato.
In questo caso, l’imposta di registro è pari al 2% dell’importo stipulato e indicato nel contratto, da suddividersi tra le parti, se il proprietario è un privato.

Se il contratto ha, poi, una durata superiore ai 30 giorni, entro le 48 ore dalla stipula va fatta denuncia all’Autorità di pubblica sicurezza del Comune o, in assenza, al Sindaco. Se l’inquilino è un cittadino extra comunitario, ovvero non appartenente all’Unione Europea, la sua presenza va comunicata all’Autorità di pubblica sicurezza indistintamente dalla durata del contratto e il modulo da utilizzare per ciò deve essere diverso dagli altri casi, fornito dalle stesse Autorità.

Se il contratto ha durata non superiore a 30 giorni, la registrazione, come detto, non è obbligatoria. Inoltre le norme consentono al proprietario dell’immobile ceduto in locazione breve, se persona fisica, di avvalersi della tassazione a cedolare secca invece che dichiarare il reddito dei fabbricati nel Quadro RB della dichiarazione dei redditi.

Per quanto concerne gli affitti inferiori a 30 giorni, è prevista l’applicazione della tassa di soggiorno anche per i privati. Questa può raggiungere, a seconda del Comune di residenza, un massimo di 5 euro a notte. Di norma il periodo di tassazione non supera una settimana. La riscossione spetta al locatore e deve essere effettuata al momento dell’arrivo del conduttore. Il locatore deve anche rilasciare una ricevuta in cui viene indicato l’importo, il periodo di soggiorno e le persone che ne usufruiscono.

Comunicazione dei Dati Catastali

Il Provvedimento n. 86984/2022 apporta alcune modifiche significative al regolamento sugli affitti brevi a partire dal 2023, in particolare riguardanti i nuovi obblighi di comunicazione dell’anno di locazione e i dati catastali dell’immobile in questione.

La comunicazione dei dati catastali, precedentemente facoltativa, è ora obbligatoria per poter identificare l’immobile oggetto di locazione breve. Questi identificativi sono necessari per localizzare precisamente l’immobile nel catasto edilizio urbano e determinare gli intestatari catastali.

Tali informazioni devono essere inviate attraverso il portale dell’Agenzia delle Entrate in modalità telematica entro il 30 giugno dell’anno successivo alla stipula del contratto di locazione.

In caso di mancata o incompleta comunicazione, la sanzione può variare tra 250 e 2000 euro, ma può essere ridotta della metà se la trasmissione corretta avviene entro i successivi 15 giorni alla scadenza.

Fac Simile Contratto di Locazione Turistica Word

Il fac simile contratto di locazione turistica Word presente in questa pagina può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.
Nel documento bisogna inserire
-Le generalità di locatore e conduttore
-Dati catastali dell’immobile oggetto del contratto
-Durata dell’affitto
-Importo dell’affitto
-Importo della caparra
-Se si vuole o meno usufruire della cedolare secca.

All’interno del modello, oltre ai dati delle parti, le informazioni sull’immobile e le condizioni contrattuali, è importante indicare quali sono le finalità turistiche peer cui il contratto è stato stipulato.

Contratto di Locazione Turistica Word

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Modello Contratto di Locazione Turistica PDF Editabile

Il fac simile contratto di locazione turistica PDF editabile può essere compilato inserendo i dati indicati in precedenza.

Contratto di Locazione Turistica PDF

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In questa pagina proponiamo un modello di contratto di locazione 4+4 Word e PDF editabile da scaricare e una guida sulle caratteristiche principali di questo tipo di contratto di locazione.

Il contratto di locazione 4+4, conosciuto come contratto a canone libero, è la tipologia maggiormente utilizzata per affittare immobili a fini abitativi. Esso è caratterizzato principalmente dal fatto che le parti possono stabilire i contenuti essenziali del rapporto di locazione, a partire dall’importo del canone mensile.

Durata Contratto di Locazione 4+4

Risulta essere possibile stipulare un contratto d’affitto a canone libero se l’oggetto della locazione è un immobile
-Destinato a uso abitativo
-Non appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
-Non classificato come alloggio di edilizia residenziale pubblica

La durata del contratto di locazione 4+4 è già spiegata dal suo nome, questo tipo di contratto viene stipulato tra locatore e conduttore per 4 anni e viene prorogato alla scadenza per altri 4 anni. In verità, nulla vieta alle parti di concordare una durata maggiore.

A differenza di quanto avviene in altre tipologie contrattuali, nel contratto di locazione 4+4, alla scadenza del primo periodo di locazione, il rinnovo avviene in modo automatico.

Canone Contratto di Locazione 4+4 e Deposito Cauzionale

Tra le principali obbligazioni del conduttore, è previsto il pagamento del canone di locazione, come stabilito dall’art. 1587 n. 2 del Codice Civile. L’importo del canone può essere fissato in modo autonomo dalle parti (canone libero) oppure stabilito secondo i criteri previsti dalla legge (canone concordato). Le modalità di pagamento del canone, specificate nel contratto, generalmente includono il bonifico bancario, ma sono consentiti anche assegni o vaglia, inviabili al domicilio del locatore su base mensile o trimestrale in anticipo. È diritto del conduttore ricevere una quietanza del pagamento dal locatore; il costo del valore bollato per la quietanza è, tuttavia, a carico del conduttore (art. 1199 c.c.).

Durante la durata del contratto, il canone non può subire aumenti, salvo l’applicazione di una clausola specifica per l’adeguamento annuale del canone secondo l’indice ISTAT, su richiesta del locatore. In caso di locazioni commerciali, questo adeguamento non può superare il 75% dell’indice ISTAT, come stabilito per le locazioni a canone concordato. Vediamo cosa succedere se è presente questa clausola all’interno del contratto. Ipotizziamo di avere stipulato il contratto di locazione 4+4 nel mese di settembre di un dato anno. Nello stesso mese dell’anno seguente, il proprietario potrà aumentare l’importo del canone mensile. Per iniziare verificherà sul sito dell’Istat il livello dell’indice dei prezzi nel mese di stipula del contratto. Poniamo che esso risultasse pari a 105. Lo stesso farà con riferimento al medesimo mese dell’anno successivo. Per ipotesi, il livello dei prezzi risulterà pari a 107. La differenza è pari a 107 – 105 = 2. Il costo della vita risulta cresciuto del 2% e tale sarà l’incremento massimo consentito per il canone. Se il canone fosse di 400 euro mensili, la rivalutazione possibile è pari a 400 x 0,02 = 8 euro. Il canone sarà così innalzato fino a 408 euro al mese.

All’atto della stipula del contratto, è prassi che il conduttore versi un deposito cauzionale (art. 11 della Legge n. 392/1978), una somma a garanzia del rispetto delle obbligazioni contrattuali e di eventuali danni arrecati all’immobile. La cauzione, che non può superare le tre mensilità di canone, produce interessi che devono essere corrisposti al conduttore al termine del contratto. La restituzione della cauzione, comprensiva degli interessi maturati, è condizionata alla riconsegna dell’immobile nelle condizioni iniziali.

Registrazione Contratto di Locazione 4+4

Il contratto di locazione 4+4 deve essere registrato con una delle seguenti modalità
-Per via telematica, se si è abilitati all’utilizzo dei servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle entrate.
-Direttamente presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

La registrazione presso gli uffici avviene tramite la compilazione del modello RLI, Richiesta di registrazione e adempimenti successivi Contratti di locazione e affitto di immobili.

Per effettuare la registrazione del contratto servono i seguenti documenti
-Almeno due copie, firmate in originale, del contratto di locazione.
-Modello RLI compilato.
-Contrassegni telematici, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca, con data non successiva a quella di stipula. Il bollo, come stabilito dal d.p.r. n. 642/1972, è pari ad € 16,00 ogni quattro facciate, o comunque ogni 100 righe.
-Ricevuta di pagamento dell’imposta di registro, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca.

Una volta che sono stati consegnati i documenti, l’addetto dell’Agenzia delle Entrate
-Se la registrazione è contestuale, fornisce copia timbrata e firmata del contratto.
-Se lo registrazione è successiva, fornisce ricevuta del deposito, indicando quando il contratto registrato sarà disponibile per il ritiro.

Disdetta Contratto di Locazione 4+4

Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento avvalendosi dell’apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi, ex art. 3, l. n. 431/1998, che devono essere indicati nella lettera di preavviso da inviare al locatore. Il conduttore ha infatti l’obbligo di comunicare per scritto la volontà di recedere al locatore, attraverso una lettera raccomandata, con un anticipo di almeno 6 mesi rispetto alla data in cui intende lasciare l’immobile.

La disdetta da parte del locatore, cioè il proprietario dell’immobile, può avvenire alla fine della prima scadenza, quindi, dopo i 4 anni, in presenza di determinate circostanze.

La disdetta, pena la nullità, deve essere comunicata all’inquilino almeno sei mesi prima della scadenza e deve essere motivata. Le ragioni alla base della disdetta, che permettono di interrompere l’accordo alla prima scadenza, devono essere tra le seguenti
-Il locatore intende destinare l’immobile a scopo abitativo, commerciale, professionale proprio o di un coniuge, dei genitori, dei figli o di parenti entro il secondo grado
-Il locatore è una persona giuridica, una società, un ente pubblico o ha finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali e intende utilizzare l’immobile per le finalità previste dalla sua attività, offrendo all’inquilino un altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità.
-L’immobile locato è gravemente danneggiato o fa parte di un edificio che necessita di essere ristrutturato e/o messo in sicurezza e la permanenza dell’inquilino rappresenta un ostacolo.
-L’immobile deve essere demolito per lasciare posto alla costruzione di nuovi edifici.
-Senza alcuna motivazione valida, l’inquilino non occupa più stabilmente l’immobile.
-Il locatore vuole vendere l’immobile a terzi e non ha altri immobili ad uso abitativo, al di fuori di quello in cui abita. In questo caso, l’inquilino ha il diritto di prelazione.

Fac Simile Contratto di Locazione 4+4 Word

Il fac simile contratto di locazione 4+4 Word presente in questa pagina può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.

Il modello di contratto di locazione 4+4 deve essere compilato inserendo le seguenti informazioni
-Indicazione delle parti. Il contratto di locazione deve necessariamente contenere l’indicazione delle generalità delle parti
-Oggetto, cioè la descrizione dell’immobile con i dati catastali
-Durata, che non può essere inferiore a quattro anni
-Canone, l’importo da corrispondere per il godimento dell’immobile
-Cauzione, cioè la somma che il locatore può chiedere al conduttore una somma di denaro a garanzia delle obbligazioni previste nel contratto
-Sublocazione, cioè la possibilità del conduttore di sublocare in tutto in parte ad altri soggetti l’immobile locato
-Recesso, cioè la possibilità di dare al conduttore il diritto di sciogliere il contratto prima della scadenza.
-Clausole aggiuntive, con cui definire questioni come modalità di pagamento del canone e la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Il modello contratto di locazione 4+4 può quindi essere utilizzato come esempio, inserendo i dati delle parti coinvolte, quelli dell’immobile e aggiungendo eventuali clausole.

Fac Simile Contratto di Locazione 4+4 Word

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Modello Contratto di Locazione 4+4 PDF Editabile

Il fac simile contratto di locazione 4+4 PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo le informazioni indicate in precedenza.

Contratto di Locazione 4+4 PDF

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In questa pagina proponiamo un fac simile contratto di locazione a canone concordato Word e PDF da scaricare e una guida sulle caratteristiche principali di questo tipo di contratto di locazione.

Il contratto di locazione a canone concordato è una delle tipologie di locazioni previste dalla legge, introdotto dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, all’articolo 2 comma 3. L’intento del legislatore, con l’introduzione di questo tipo di contratto, è quello di incentivare il ricorso a forme contrattuali potenzialmente vantaggiose per entrambe le parti con la finalità generale di rendere maggiormente accessibile a una maggiore numero di persone il mercato della locazione di immobili.

Durata del Contratto di Locazione a Canone Concordato

La durata tipica di questo contratto è 3+2, ovvero viene stipulato dal locatore e dal conduttore per 3 anni e viene prorogato alla scadenza per altri 2 anni.

Risulta però essere possibile anche stipulare contratti di locazione a canone concordato con una durata da 1 a 18 mesi, per le locazioni transitorie, e con durata fino a 3 anni, per i contratti transitori per studenti universitari

Chi Può Stipulare il Contratto di Locazione a Canone Concordato

Inizialmente le città interessate da questa tipologia di contratto erano quelle in cui si riscontra una forte domanda di abitazioni e in cui, quindi, si verificano le maggiori carenze di immobili, rispetto al fabbisogno. Trattasi di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania e relative zone confinanti.

Il contratto a canone concordato della durata di 3+2 è stato poi esteso a tutti i Comuni d’Italia. Il Decreto del 16 gennaio 2017 del Ministero delle Infrastrutture ha infatti esteso la possibilità di utilizzo di questa tipologia di contratto di locazione.

Calcolo Canone Contratto di Locazione a Canone Concordato

Uno dei principali dubbi relativi a questa tipologia di contratto riguarda la definizione di canone concordato. In questo contesto, il proprietario dell’immobile non può fissare liberamente l’importo dell’affitto, ma deve attenersi a un intervallo specifico stabilito dall’accordo territoriale del proprio Comune. Tale importo si basa sul calcolo della superficie calpestabile dell’immobile e su elementi accessori, come la presenza di balconi, ascensore, o altre caratteristiche. Nei contratti di locazione a canone concordato il canone mensile non è quindi liberamente determinato dalle parti, a differenza di quanto avviene nel tipico contratto 4+4. Infatti, il suo importo massimo non può superare quello previsto dagli accordi territoriali.

Vediamo quindi come calcolare il canone del contratto.
Come prima cosa, è necessario verificare se il Comune in cui si trova l’immobile ha stipulato un accordo territoriale, solitamente è possibile effettuare questo controllo tramite il sito del proprio Comune. L’accordo territoriale, che viene stipulato tra le associazioni dei rappresentanti dei proprietari di case, come Confedilizia, UPPI, ASPPI, e quelle degli inquilini, come Sunia, Sicet, Uniat, alla presenza di solito dell’Assessore comunale competente per materia o del Sindaco, determina le fasce minime e massime del canone concordato in base all’ubicazione dell’appartamento in zone che presentano caratteristiche funzionali simili. Il territorio comunale viene suddiviso in zone urbane con le medesime caratteristiche per il mercato immobiliare, in modo da non fissare criteri avulsi dalla realtà quotidiana, questo perché, per esempio, un immobile al centro di Roma non offre certo le medesime condizioni di uno in piena periferia della Capitale.
Bisogna quindi individuare la zona di pertinenza dell’immobile che viene dato in locazione. All’interno di ogni zona di pertinenza, di norma sono presenti tre fasce di canone. Per capire in che sottofascia si colloca l’immobile, è necessario valutare le caratteristiche abitative e funzionali di questo.
Nell’accordo territoriale è infatti presente anche una lista delle dotazioni funzionali usate per determinare la fascia di canone.
Fatto tutto ciò, è possibile stabilire il valore minimo e massimo da utilizzare per la stipula del contratto di locazione.

Esempio. Dagli accordi tra proprietari di case e rappresentanti degli inquilini risulta che un metro quadrato di un appartamento in una determinata area semi periferica del comune può essere locato all’importo massimo di 1,50 euro al mese. Di conseguenza, un appartamento di 100 metri quadrati, se il contratto viene stipulato secondo il canone concordato, non potrà prevedere una locazione mensile superiore a 100 x 1,50 euro = 150 euro. Ovviamente, gli accordi fissano canoni mensili inferiori a quelli medi di mercato, altrimenti non avrebbe nemmeno senso farli; al contempo, però, devono tenere conto del fatto che canoni eccessivamente bassi rischiano di disincentivare i proprietari al ricorso al canone concordato.

Per i contratti d’affitto non assistiti da queste associazioni, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, per accedere alle agevolazioni fiscali previste, è necessario ottenere un’apposita attestazione da parte delle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali. Questa attestazione certifica che il contratto è conforme alle condizioni dell’accordo territoriale e soddisfa i requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni fiscali. Con il Decreto Semplificazioni n. 73/2022 è stata introdotta una novità rilevante riguardo all’attestazione per i contratti di locazione a canone concordato non assistiti. L’attestazione, una volta rilasciata, è valida per tutti i contratti successivi, a condizione che mantengano lo stesso contenuto e siano riferiti allo stesso immobile, con caratteristiche invariate (come superficie, balconi, terrazze, ascensore, ecc.). Questa attestazione resterà utilizzabile per ottenere le agevolazioni fiscali finché non intervengano modifiche nelle caratteristiche dell’immobile o nell’accordo territoriale di riferimento.

Registrazione del Contratto Locazione a Canone Concordato

Il contratto di locazione a canone concordato deve essere registrato, e l’operazione può essere effettuata
-In modo telematico, nel caso in cui si sia abilitati all’utilizzo dei servizi telematici che vengono messi a disposizione dall’Agenzia delle entrate.
-In modo diretto, recandosi in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

La registrazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate richiede la compilazione del modello RLI.

Per registrare il contratto è necessario avere a disposizione i seguenti documenti
-Almeno due copie, firmate in originale, del contratto di locazione.
-Modello RLI compilato.
-Contrassegni telematici, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca, con data non successiva a quella di stipula. Il bollo, come stabilito dal d.p.r. n. 642/1972, è pari ad € 16,00 ogni quattro facciate, o comunque ogni 100 righe.
-Ricevuta di pagamento dell’imposta di registro, a meno che non si scelga il regime di cedolare secca.

Agevolazioni Fiscali Contratto di Locazione a Canone Concordato

Qualcuno si potrebbe chiedere quale convenienza possa avere un proprietario di un immobile ad affittarlo a un canone concordato, invece che secondo uno liberamente determinato con l’inquilino. Le norme prevedono incentivi fiscali per il locatore. Infatti, il reddito annualmente percepito dalla locazione di un immobile può essere abbattuto ai fini Irpef del 30%, contro un abbattimento del 5% per i canoni riscossi da contratti di tipo diverso.

Ipotizziamo che un locatore percepisca in un anno canoni per complessivi 1.800 euro e che questi rientrino nello scaglione di reddito con aliquota del 38%. In questo caso, i 1.800 euro ai fini Irpef diventano 1.260 euro, abbattimento del 30%, per cui il risparmio fiscale è stato pari a (1.800 – 1.260) x 0,38 = 205,20 euro. Non molto, ma sempre qualcosa. Risulta essere evidente che il vantaggio cresce all’aumentare del reddito del locatore dichiarante, perché il 30% di abbattimento sottrarrà base imponibile ad aliquote più alte.

Per chi si avvale della cedolare secca, l’aliquota è del 10%, se l’appartamento si trova in un Comune ad alta tensione abitativa, o in un Comune limitrofo. Se si sceglie la cedolare secca, si ha anche diritto all’esenzione dall’imposta di registro del 2%, dalle addizionali regionali e comunali, e dall’imposta di bollo. Bisogna ricordare, inoltre, che la cedolare secca si inizia a pagare dall’anno successivo al primo di affitto dell’abitazione, visto che il pagamento tiene conto delle entrate dell’anno precedente. Le scadenze per il versamento dell’imposta sono le stesse dell’Irpef.

La cedolare secca si paga in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro, se invece l’importo è inferiore a tale cifra si paga in un’unica soluzione entro il 30 novembre. Nel caso di pagamento rateizzato con la prima rata, da pagare entro il 30 giugno, si salda il 40% del 95% dovuto. Mentre il restante 60% deve essere pagato con la seconda rata entro il 30 novembre.

Modello Contratto di Locazione a Canone Concordato Word

Il fac simile contratto di locazione a canone concordato Word presente in questa pagina può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.

Contratto di Locazione a Canone Concordato Word

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Fac Simile Contratto di Locazione a Canone Concordato PDF Editabile

Il modello contratto di locazione a canone concordato PDF editabile può essere scaricato e compilato inserendo i dati richiesti.

Contratto di Locazione a Canone Concordato PDF

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